Hypotheek #3

quote:

Op dinsdag 17 juli 2007 22:39 schreef ArnoKlaassen het volgende:

[..]

het laatste.

De aannames die ik voorzichtig ingesteld heb zodat dit het minimale voordeel is (werkelijk zal dus groter zijn):

Bedrag 50000 waarbij de keuze is om of in hypotheek of laten renderen

Hypotheekrente 5.0% (na aftrek op basis van 42% schaal effectief 2.9%

Rendement spaargeld 3.5%. Dit is een makkie bv de ATbank geeft al 4.5 en met beleggen haal je nog een stuk meer.

Je ziet dus dat het rendement hoger is dan de rente van de schuld.
Na 30 jaar is de netto betaalde rente 4350 euro terwijl de netto ontvangen rente 9922 is een voordeel 4572 euro is als je de 50k puur laat renderen.

Zoals ik zie is dit al negatief gerekend. De hypotheek rente is hoger en je rendement over 30 jaar gezien ook. Kortom: Lenen

Duurde ook een tijdje voordat dit bij mij goed viel. Ik heb altijd geleerd zo min mogelijk schulden aan te gaan. In dit geval is het echter voordelig om schulden aan te gaan.

Je vergeet de vermogensrendementsheffing én je vergeet voor het gemak dat rente kan stijgen en dalen, terwijl de hypotheekrente een tijdje vast staat.

De VRH is ¤360,- per jaar (en dan ga ik er dus vanuit dat er verder geen vermogen is, dus dat kan prima hoger uitvallen naar 50.000 * 1,2% = ¤600,- per jaar. Dag voordeel....sterker: bij 3,5% is het een nadeel. In jouw voorbeeld is het pas voordelig (goedkoopste optie, dus bij geen vermogen) bij een gemiddeld rendement van 3,6%. Is er minimaal ¤20.000,- vermogen aanwezig náást die ¤50.000,-, dan moet het gemiddelde rendement hoger zijn dan 4,1%.

(ik ga er overigens ook nog aan voorbij dat bij een niet-NHG-lening, de rente vaak i.c.m. het eigen geld nog een stuk lager is.)

Kortom: ik blijf erbij dat géén hypotheek voordeliger is dan één hypotheek.

[ Bericht 4% gewijzigd door Five_Horizons op 17-07-2007 23:38:34 ]

quote:

Op woensdag 18 juli 2007 08:58 schreef Scorpie het volgende:
Nou we hebben een huis gevonden wat helemaal op onze wensen aansluit.
Nu gaan we dus kijken voor een hypotheek.
Wens ons succes, en met vragen ga ik dit topic weer raadplegen!

Succes.

quote:

Op woensdag 18 juli 2007 08:36 schreef Wombcat het volgende:

[..]

De hypotheekrente zit momenteel bij de meeste aanbieders al op 5,1 of 5,2% (met NHG). En als die nog wat verder gaat stijgen, gaat je winst al snel verdwijnen.

Mwoah. De rente stijgt omdat de economie het goed doet. In een goede economie stijgt je rendement ook.

quote:

Op woensdag 18 juli 2007 13:33 schreef ArnoKlaassen het volgende:

[..]

Mwoah. De rente stijgt omdat de economie het goed doet. In een goede economie stijgt je rendement ook.

Het is voor de gemiddelde Nederlander totaal niet interessant/mogelijk om hier iets mee te doen.

Bedankt voor de tips. We hebben uiteindelijk toch gekozen voor die van Rabobank, omdat we bij de keuze voor een hypotheek een bekende en betrouwbare naam ook belangrijk vinden.

Ik hoorde vandaag een "lucratieve" constructie mbt de aankoop van je huis en de financiering hiervan. Ik wilde even precies weten hoe dit nu zit.

Stel je ouders kunnen jouw een bedrag lenen zeg 175K tegen 8% rente (hoge rente dus)

175.000 * 8% = 14.000 EUR per jaar.

WOZ = 0.0055 * 175.000 = 962 EUR

42% * (14.000-962) = 5475 EUR belasting terug van belastingdienst

Je ouders kunnen het bruto rente verschil tov "normale rente" (8%-5.5%) *175K = 4375 EUR belastingvrij schenken. (tot 4500 EUR per jaar toch?)

Netto rentelasten dus: 14.000 - 5.475 - 4.375 = 4.150 EUR per jaar = 345 EUR per maand.

Normale netto maandlasten zouden zijn 5% * 175.000 =8.750 EUR (8.750 - 962)*0.42 = 3.270
( 8.750 - 3.270)/12 = 456 EUR

Vraag 1: Klopt bovenstaande of heb ik weer eens de klokken horen luiden.....
Vraag 2: Als de berekening klopt zit er geen addertje onder het gras, waardoor je via een gekke naheffing/belasting alsnog het verschil moet betalen
Vraag 3: Er was geloof ik ook een "belastingvoordeel" voor de ouders (minder vermogen, dus Box 3 (?_schaam) belasting??)
Vraag 4: Klopt het dat je bij dit type constructie ook geld voor bijv notaris, aanschaf hypotheek bespaard!?
Vraag 5: Dient er een officieel contract opgesteld te worden tussen ouder en "kind?

Al vast bedankt voor de uitleg!

quote:

Op woensdag 18 juli 2007 23:28 schreef Gangster-Engel het volgende:
Ik hoorde vandaag een "lucratieve" constructie mbt de aankoop van je huis en de financiering hiervan. Ik wilde even precies weten hoe dit nu zit.

Stel je ouders kunnen jouw een bedrag lenen zeg 175K tegen 8% rente (hoge rente dus)

175.000 * 8% = 14.000 EUR per jaar.

WOZ = 0.0055 * 175.000 = 962 EUR

42% * (14.000-962) = 5475 EUR belasting terug van belastingdienst

Je ouders kunnen het bruto rente verschil tov "normale rente" (8%-5.5%) *175K = 4375 EUR belastingvrij schenken. (tot 4500 EUR per jaar toch?)

Netto rentelasten dus: 14.000 - 5.475 - 4.375 = 4.150 EUR per jaar = 345 EUR per maand.

Normale netto maandlasten zouden zijn 5% * 175.000 =8.750 EUR (8.750 - 962)*0.42 = 3.270
( 8.750 - 3.270)/12 = 456 EUR

Vraag 1: Klopt bovenstaande of heb ik weer eens de klokken horen luiden.....

Die 8% is te hoog. De constructie klopt, maar de rente die ouders mogen rekenen moet "marktconform" zijn, wat in de praktijk (dit is geen regel) neerkomt op maximaal 25% hoger dan de rentes die hypotheekverstrekkers aanbieden. Daarnaast kunnen je ouders schenken wat ze willen, dat heeft niets te maken met een eventueel brutoverschil. Je hebt wel te maken met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. Dus als jouw ouders alles zouden willen terugschenken, dan kan dat.

quote:

Vraag 2: Als de berekening klopt zit er geen addertje onder het gras, waardoor je via een gekke naheffing/belasting alsnog het verschil moet betalen

Zie 1.

quote:

Vraag 3: Er was geloof ik ook een "belastingvoordeel" voor de ouders (minder vermogen, dus Box 3 (?_schaam) belasting??)

De lening aan jou is voor je ouders net zo goed bezit, dus ze hebben daar geen voordeel van.

quote:

Vraag 4: Klopt het dat je bij dit type constructie ook geld voor bijv notaris, aanschaf hypotheek bespaard!?

Dat kan zeker.

quote:

Vraag 5: Dient er een officieel contract opgesteld te worden tussen ouder en "kind?

Ja, dit moet (is handig i.v.m. fiscus) vastgelegd worden.

quote:

Op woensdag 18 juli 2007 23:38 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]



Die 8% is te hoog. De constructie klopt, maar de rente die ouders mogen rekenen moet "marktconform" zijn, wat in de praktijk (dit is geen regel) neerkomt op maximaal 25% hoger dan de rentes die hypotheekverstrekkers aanbieden. Daarnaast kunnen je ouders schenken wat ze willen, dat heeft niets te maken met een eventueel brutoverschil. Je hebt wel te maken met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. Dus als jouw ouders alles zouden willen terugschenken, dan kan dat.
[..]

Bedankt voor je snelle reactie nog twee vraagjes:

Vraag 1: Er is toch een maximum aan wat je jaarlijks belastingvrij kan schenken? Ik heb ik mijn hoofd zitten 4.500 EUR elk jaar en eens de 5 jaar een groter bedrag oid.

Vraag 2: Stel je stelt nu een contract op. Gemiddelde hyp. rente is 5.5 %. Dus maximaal wat aan rente berekend kan worden is ongeveer 6.75%. Stel nu dat de rente van de banken weer daalt na laten we zeggen 4.5%, dan kun je neem ik aan maximaal 4.5% *1.25 = 5.6% rente aftrekken van de belasting. Met deze schommelingen moet je dus rekening houden.

Vraag 3: Er is dus geen (belasting)voordeel voor de ouders, behalve dat ze nu wellicht meer rente ontvangen dan op een spaarrekening (maar met dit soort bedragen kun je beter gaan beleggen lijkt me) ?

Vraag 4: Geldt bovenstaande constructie ook voor als je niet leent van je ouders, maar bijvoorbeeld van een bedrijf (van je ouders) leent. Dan heb ik het m.n. over het belastingtechnische stuk! (maar misschien maak ik het nu te ingewikkeld)

mmm....zijn toch nog 2 extra vraagjes geworden....

quote:

Op woensdag 18 juli 2007 23:57 schreef Gangster-Engel het volgende:

[..]

Bedankt voor je snelle reactie nog twee vraagjes:

Vraag 1: Er is toch een maximum aan wat je jaarlijks belastingvrij kan schenken? Ik heb ik mijn hoofd zitten 4.500 EUR elk jaar en eens de 5 jaar een groter bedrag oid.

Het grotere bedrag is eenmalig. Het jaarlijkse bedrag is dit jaar ¤4.412,-

quote:

Vraag 2: Stel je stelt nu een contract op. Gemiddelde hyp. rente is 5.5 %. Dus maximaal wat aan rente berekend kan worden is ongeveer 6.75%. Stel nu dat de rente van de banken weer daalt na laten we zeggen 4.5%, dan kun je neem ik aan maximaal 4.5% *1.25 = 5.6% rente aftrekken van de belasting. Met deze schommelingen moet je dus rekening houden.

Nee. Het zou handig kunnen zijn de rentevaste periode vast te stellen. Dan hoef je niet te schommelen.

quote:

Vraag 3: Er is dus geen (belasting)voordeel voor de ouders, behalve dat ze nu wellicht meer rente ontvangen dan op een spaarrekening (maar met dit soort bedragen kun je beter gaan beleggen lijkt me) ?

Nee, er is geen voordeel.

quote:

Vraag 4: Geldt bovenstaande constructie ook voor als je niet leent van je ouders, maar bijvoorbeeld van een bedrijf (van je ouders) leent. Dan heb ik het m.n. over het belastingtechnische stuk! (maar misschien maak ik het nu te ingewikkeld)

Hypotheekrente, hoe je het ook leent, is altijd aftrekbaar. (mits uiteraard gebruikt voor aankoop of verbetering van de eigen woning).

offtopic... dus ouders mogen eenmalig dat grotere bedrag schenken, maar daarnaast ook nog elk jaar een kleiner bedrag? Is dat ook per kind gezien?

De Huisbanktruc. Fiscalert schrijft er regelmatig over.

Zojuist gesprek gehad met mijn hypotheekman. In mijn specifieke geval is het regelen van een hypotheek nog niet zo eenvoudig. Omdat ik al vrij veel gevraagd heb op dit forum en veel mensen in een vergelijkbare positie zitten zal ik hier een weergave geven van mijn casus:

Onlangs gescheiden. Onderwaarde woning neem ik op me. Met makelaarscourtage erbij resteert er 31.500,- Daarnaast heb ik een doorlopend krediet waarvan er bij passeren hypotheek nog 6000 openstaat. Nieuwe woning: 192.000 plus kk. Heb 1000,- extra in bouwdepot laten zetten voor (onverwachte) kleine dingen die nog aan het huis moeten gebeuren, plus mijn eigen schilderwerk etc.

Mogelijkheden:
Optie 1: Lening/DK nemen voor restschuld etc. Nadeel: je kan dan nauwelijks voldoende hypotheek krijgen om een beetje behoorlijke woning te kopen (max circa 90.000).

Optie 2: Meefinancieren in hypotheek. Nadeel: je komt dan ver (144%) boven executiewaarde. In feite was er maar één bank die dit doet, en da's DSB. Geen onderhandelingspositie dus en rentepercentage niet bepaald gunstig (5,4 nominaall, 5,7 effectief), 15 jr vast.

Toch voor optie 2 gegaan.
De deal:
160.000 aflossingsvrij
92.000 gemengd leven. Wordt gedekt door een vrij ruim ingezette defensieve kapitaalverzekering icm overlijdensrisico, 150,88/mnd.

Bruto rente 1144/mnd
Premie 150
Totaal bruto lasten: 1294,-
Omdat een deel van de hypotheekrente niet aftrekbaar is kom ik netto uit op circa 850,- per maand.

Misschien niet de gunstigste hypotheekconstructie. En toch, in ben er mee gered. In feite heb ik geen andere keuze en dit is een manier die voor mij te betalen blijft. Kortom, ik ben er ontzettend blij mee.

Huren was dus geen optie ofzo?

quote:

Op donderdag 19 juli 2007 12:44 schreef _Flash_ het volgende:
Huren was dus geen optie ofzo?

Nope. Ten eerste is een huurhuis nauwelijks en zeker niet snel genoeg te krijgen. Ten tweede, met de huurprijs plus PL voor de restschuld ben ik duurder uit dan nu.

Misschien ietwat aan de vroege kant maar goed, daarnaast zie ik hier veel mensen goed geholpen worden dus bij deze:

Status:Single, 22jaar, sinds 1 1/2 jaar zelfstandig.

Bij dat zelfstandig ligt op dit moment een beetje het probleem heb ik begrepen. Volgens onze accountmanager bij de bank willen ze normaal gesproken pas gaan kijken naar een eventuele hypotheek bij 3 jaar zelfstandig ondernemerschap.

Hij wilde voor mij als de jaarcijfers van het tweede jaar bekend waren wel eens kijken of er wat mogelijk was.
Vorig jaar had ik recht op 25% van de winst van het bedrijf (vof) dit jaar wordt dit 30% icm een hogere winstverwachting goed voor zo'n 40k
Speelt nog mee dat er nog een onderhandse lening loopt tov de andere vennoot (familie) voor het bedrag waarmee ik me heb ingekocht (af te lossen binnen 5 jaar van nu?

Voor de rest komt hier regelmatig de "norm" van 4.5 voorbij als hypotheekbedrag. Kan me voorstellen dat deze in mijn situatie fors naar beneden wordt bijgesteld ivm eventuele risico's.

Om kort te gaan een hypotheek voor een woning van 200/220k kan ik vergeten?

Alvast bedankt

quote:

Op donderdag 19 juli 2007 15:25 schreef Mickey_Blue_Eyes het volgende:
Misschien ietwat aan de vroege kant maar goed, daarnaast zie ik hier veel mensen goed geholpen worden dus bij deze:

Status:Single, 22jaar, sinds 1 1/2 jaar zelfstandig.

Bij dat zelfstandig ligt op dit moment een beetje het probleem heb ik begrepen. Volgens onze accountmanager bij de bank willen ze normaal gesproken pas gaan kijken naar een eventuele hypotheek bij 3 jaar zelfstandig ondernemerschap.

Bij een aantal verstrekkers gaat het om 2 volledige boekjaren.

quote:

Hij wilde voor mij als de jaarcijfers van het tweede jaar bekend waren wel eens kijken of er wat mogelijk was.
Vorig jaar had ik recht op 25% van de winst van het bedrijf (vof) dit jaar wordt dit 30% icm een hogere winstverwachting goed voor zo'n 40k
Speelt nog mee dat er nog een onderhandse lening loopt tov de andere vennoot (familie) voor het bedrag waarmee ik me heb ingekocht (af te lossen binnen 5 jaar van nu?

Voor de rest komt hier regelmatig de "norm" van 4.5 voorbij als hypotheekbedrag. Kan me voorstellen dat deze in mijn situatie fors naar beneden wordt bijgesteld ivm eventuele risico's.

Die norm is niet 4,5 Hij loopt (afhankelijk van inkomen en rentestand) van 3,2 tot 5,7x het inkomen.

quote:

Om kort te gaan een hypotheek voor een woning van 200/220k kan ik vergeten?

Dat is erg lastig om zo te beoordelen, omdat dat natuurlijk afhankelijk is van jouw belastbaar inkomen. (vaak worden de belastingaangiftes en -aanslagen gevraagd)

quote:

Op donderdag 19 juli 2007 15:51 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]



Bij een aantal verstrekkers gaat het om 2 volledige boekjaren.
[..]

Die norm is niet 4,5 Hij loopt (afhankelijk van inkomen en rentestand) van 3,2 tot 5,7x het inkomen.
[..]




Dat is erg lastig om zo te beoordelen, omdat dat natuurlijk afhankelijk is van jouw belastbaar inkomen. (vaak worden de belastingaangiftes en -aanslagen gevraagd)

Aah oké, dan gaan we daar eens even naar op zoek.
Valt me trouwens wel op als je op een site van een bank op zoek gaat naar een hypotheek/zelfstandige de informatieverstrekking vrij karig is.

Dat die "norm" nogal eens uiteen loopt had ik inderdaad al door, vandaar de ""

Dus als ik het goed begrijp gaat het niet om het resultaat wat je uit de onderneming ontvangt?
Dan moet ik nog maar even wachten op de accountant die de belastingaangifte voor me doet...


Dank voor je reactie in ieder geval

quote:

Op dinsdag 24 juli 2007 09:05 schreef Scorpie het volgende:
*Kickje*

Gisteren eerste gesprek gehad bij een hypotheekverstrekker, uitgerekend of we ons beoogd huis kunnen krijgen en dat moet geen probleem zijn.

Situatie: 3 ton hypotheek, 1.5 ton spaarhypotheek en 1.5 aflossingsvrij, kom je op een bedrag van rond de 1550 bruto uit, netto rond de 1100.
Afgedekt met een verzekering zodat mocht er iets gebeuren de ander zonder al te veel zorgen kan blijven wonen in het huis.

Volgens mij is dit wel een aardige deal, we staren ons er niet blind op maar gaan deze berekeningen wel gebruiken bij de volgende gesprekken, morgen en zaterdag.

Jij bent gisteren bij De Hypotheker geweest

quote:

Op dinsdag 24 juli 2007 09:44 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Nee, een bank.

Okee, ik vond het een typisch Hypotheker-voorstel. (al kan dat uiteraard sowieso al toeval zijn)