Hypotheek #3

quote:

Op woensdag 18 juli 2007 13:33 schreef ArnoKlaassen het volgende:

[..]

Mwoah. De rente stijgt omdat de economie het goed doet. In een goede economie stijgt je rendement ook.

Het is voor de gemiddelde Nederlander totaal niet interessant/mogelijk om hier iets mee te doen.

Bedankt voor de tips. We hebben uiteindelijk toch gekozen voor die van Rabobank, omdat we bij de keuze voor een hypotheek een bekende en betrouwbare naam ook belangrijk vinden.

Ik hoorde vandaag een "lucratieve" constructie mbt de aankoop van je huis en de financiering hiervan. Ik wilde even precies weten hoe dit nu zit.

Stel je ouders kunnen jouw een bedrag lenen zeg 175K tegen 8% rente (hoge rente dus)

175.000 * 8% = 14.000 EUR per jaar.

WOZ = 0.0055 * 175.000 = 962 EUR

42% * (14.000-962) = 5475 EUR belasting terug van belastingdienst

Je ouders kunnen het bruto rente verschil tov "normale rente" (8%-5.5%) *175K = 4375 EUR belastingvrij schenken. (tot 4500 EUR per jaar toch?)

Netto rentelasten dus: 14.000 - 5.475 - 4.375 = 4.150 EUR per jaar = 345 EUR per maand.

Normale netto maandlasten zouden zijn 5% * 175.000 =8.750 EUR (8.750 - 962)*0.42 = 3.270
( 8.750 - 3.270)/12 = 456 EUR

Vraag 1: Klopt bovenstaande of heb ik weer eens de klokken horen luiden.....
Vraag 2: Als de berekening klopt zit er geen addertje onder het gras, waardoor je via een gekke naheffing/belasting alsnog het verschil moet betalen
Vraag 3: Er was geloof ik ook een "belastingvoordeel" voor de ouders (minder vermogen, dus Box 3 (?_schaam) belasting??)
Vraag 4: Klopt het dat je bij dit type constructie ook geld voor bijv notaris, aanschaf hypotheek bespaard!?
Vraag 5: Dient er een officieel contract opgesteld te worden tussen ouder en "kind?

Al vast bedankt voor de uitleg!

quote:

Op woensdag 18 juli 2007 23:28 schreef Gangster-Engel het volgende:
Ik hoorde vandaag een "lucratieve" constructie mbt de aankoop van je huis en de financiering hiervan. Ik wilde even precies weten hoe dit nu zit.

Stel je ouders kunnen jouw een bedrag lenen zeg 175K tegen 8% rente (hoge rente dus)

175.000 * 8% = 14.000 EUR per jaar.

WOZ = 0.0055 * 175.000 = 962 EUR

42% * (14.000-962) = 5475 EUR belasting terug van belastingdienst

Je ouders kunnen het bruto rente verschil tov "normale rente" (8%-5.5%) *175K = 4375 EUR belastingvrij schenken. (tot 4500 EUR per jaar toch?)

Netto rentelasten dus: 14.000 - 5.475 - 4.375 = 4.150 EUR per jaar = 345 EUR per maand.

Normale netto maandlasten zouden zijn 5% * 175.000 =8.750 EUR (8.750 - 962)*0.42 = 3.270
( 8.750 - 3.270)/12 = 456 EUR

Vraag 1: Klopt bovenstaande of heb ik weer eens de klokken horen luiden.....

Die 8% is te hoog. De constructie klopt, maar de rente die ouders mogen rekenen moet "marktconform" zijn, wat in de praktijk (dit is geen regel) neerkomt op maximaal 25% hoger dan de rentes die hypotheekverstrekkers aanbieden. Daarnaast kunnen je ouders schenken wat ze willen, dat heeft niets te maken met een eventueel brutoverschil. Je hebt wel te maken met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. Dus als jouw ouders alles zouden willen terugschenken, dan kan dat.

quote:

Vraag 2: Als de berekening klopt zit er geen addertje onder het gras, waardoor je via een gekke naheffing/belasting alsnog het verschil moet betalen

Zie 1.

quote:

Vraag 3: Er was geloof ik ook een "belastingvoordeel" voor de ouders (minder vermogen, dus Box 3 (?_schaam) belasting??)

De lening aan jou is voor je ouders net zo goed bezit, dus ze hebben daar geen voordeel van.

quote:

Vraag 4: Klopt het dat je bij dit type constructie ook geld voor bijv notaris, aanschaf hypotheek bespaard!?

Dat kan zeker.

quote:

Vraag 5: Dient er een officieel contract opgesteld te worden tussen ouder en "kind?

Ja, dit moet (is handig i.v.m. fiscus) vastgelegd worden.

quote:

Op woensdag 18 juli 2007 23:38 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]



Die 8% is te hoog. De constructie klopt, maar de rente die ouders mogen rekenen moet "marktconform" zijn, wat in de praktijk (dit is geen regel) neerkomt op maximaal 25% hoger dan de rentes die hypotheekverstrekkers aanbieden. Daarnaast kunnen je ouders schenken wat ze willen, dat heeft niets te maken met een eventueel brutoverschil. Je hebt wel te maken met de jaarlijkse schenkingsvrijstelling. Dus als jouw ouders alles zouden willen terugschenken, dan kan dat.
[..]

Bedankt voor je snelle reactie nog twee vraagjes:

Vraag 1: Er is toch een maximum aan wat je jaarlijks belastingvrij kan schenken? Ik heb ik mijn hoofd zitten 4.500 EUR elk jaar en eens de 5 jaar een groter bedrag oid.

Vraag 2: Stel je stelt nu een contract op. Gemiddelde hyp. rente is 5.5 %. Dus maximaal wat aan rente berekend kan worden is ongeveer 6.75%. Stel nu dat de rente van de banken weer daalt na laten we zeggen 4.5%, dan kun je neem ik aan maximaal 4.5% *1.25 = 5.6% rente aftrekken van de belasting. Met deze schommelingen moet je dus rekening houden.

Vraag 3: Er is dus geen (belasting)voordeel voor de ouders, behalve dat ze nu wellicht meer rente ontvangen dan op een spaarrekening (maar met dit soort bedragen kun je beter gaan beleggen lijkt me) ?

Vraag 4: Geldt bovenstaande constructie ook voor als je niet leent van je ouders, maar bijvoorbeeld van een bedrijf (van je ouders) leent. Dan heb ik het m.n. over het belastingtechnische stuk! (maar misschien maak ik het nu te ingewikkeld)

mmm....zijn toch nog 2 extra vraagjes geworden....

quote:

Op woensdag 18 juli 2007 23:57 schreef Gangster-Engel het volgende:

[..]

Bedankt voor je snelle reactie nog twee vraagjes:

Vraag 1: Er is toch een maximum aan wat je jaarlijks belastingvrij kan schenken? Ik heb ik mijn hoofd zitten 4.500 EUR elk jaar en eens de 5 jaar een groter bedrag oid.

Het grotere bedrag is eenmalig. Het jaarlijkse bedrag is dit jaar ¤4.412,-

quote:

Vraag 2: Stel je stelt nu een contract op. Gemiddelde hyp. rente is 5.5 %. Dus maximaal wat aan rente berekend kan worden is ongeveer 6.75%. Stel nu dat de rente van de banken weer daalt na laten we zeggen 4.5%, dan kun je neem ik aan maximaal 4.5% *1.25 = 5.6% rente aftrekken van de belasting. Met deze schommelingen moet je dus rekening houden.

Nee. Het zou handig kunnen zijn de rentevaste periode vast te stellen. Dan hoef je niet te schommelen.

quote:

Vraag 3: Er is dus geen (belasting)voordeel voor de ouders, behalve dat ze nu wellicht meer rente ontvangen dan op een spaarrekening (maar met dit soort bedragen kun je beter gaan beleggen lijkt me) ?

Nee, er is geen voordeel.

quote:

Vraag 4: Geldt bovenstaande constructie ook voor als je niet leent van je ouders, maar bijvoorbeeld van een bedrijf (van je ouders) leent. Dan heb ik het m.n. over het belastingtechnische stuk! (maar misschien maak ik het nu te ingewikkeld)

Hypotheekrente, hoe je het ook leent, is altijd aftrekbaar. (mits uiteraard gebruikt voor aankoop of verbetering van de eigen woning).

offtopic... dus ouders mogen eenmalig dat grotere bedrag schenken, maar daarnaast ook nog elk jaar een kleiner bedrag? Is dat ook per kind gezien?

De Huisbanktruc. Fiscalert schrijft er regelmatig over.

Zojuist gesprek gehad met mijn hypotheekman. In mijn specifieke geval is het regelen van een hypotheek nog niet zo eenvoudig. Omdat ik al vrij veel gevraagd heb op dit forum en veel mensen in een vergelijkbare positie zitten zal ik hier een weergave geven van mijn casus:

Onlangs gescheiden. Onderwaarde woning neem ik op me. Met makelaarscourtage erbij resteert er 31.500,- Daarnaast heb ik een doorlopend krediet waarvan er bij passeren hypotheek nog 6000 openstaat. Nieuwe woning: 192.000 plus kk. Heb 1000,- extra in bouwdepot laten zetten voor (onverwachte) kleine dingen die nog aan het huis moeten gebeuren, plus mijn eigen schilderwerk etc.

Mogelijkheden:
Optie 1: Lening/DK nemen voor restschuld etc. Nadeel: je kan dan nauwelijks voldoende hypotheek krijgen om een beetje behoorlijke woning te kopen (max circa 90.000).

Optie 2: Meefinancieren in hypotheek. Nadeel: je komt dan ver (144%) boven executiewaarde. In feite was er maar één bank die dit doet, en da's DSB. Geen onderhandelingspositie dus en rentepercentage niet bepaald gunstig (5,4 nominaall, 5,7 effectief), 15 jr vast.

Toch voor optie 2 gegaan.
De deal:
160.000 aflossingsvrij
92.000 gemengd leven. Wordt gedekt door een vrij ruim ingezette defensieve kapitaalverzekering icm overlijdensrisico, 150,88/mnd.

Bruto rente 1144/mnd
Premie 150
Totaal bruto lasten: 1294,-
Omdat een deel van de hypotheekrente niet aftrekbaar is kom ik netto uit op circa 850,- per maand.

Misschien niet de gunstigste hypotheekconstructie. En toch, in ben er mee gered. In feite heb ik geen andere keuze en dit is een manier die voor mij te betalen blijft. Kortom, ik ben er ontzettend blij mee.

Huren was dus geen optie ofzo?

quote:

Op donderdag 19 juli 2007 12:44 schreef _Flash_ het volgende:
Huren was dus geen optie ofzo?

Nope. Ten eerste is een huurhuis nauwelijks en zeker niet snel genoeg te krijgen. Ten tweede, met de huurprijs plus PL voor de restschuld ben ik duurder uit dan nu.

Misschien ietwat aan de vroege kant maar goed, daarnaast zie ik hier veel mensen goed geholpen worden dus bij deze:

Status:Single, 22jaar, sinds 1 1/2 jaar zelfstandig.

Bij dat zelfstandig ligt op dit moment een beetje het probleem heb ik begrepen. Volgens onze accountmanager bij de bank willen ze normaal gesproken pas gaan kijken naar een eventuele hypotheek bij 3 jaar zelfstandig ondernemerschap.

Hij wilde voor mij als de jaarcijfers van het tweede jaar bekend waren wel eens kijken of er wat mogelijk was.
Vorig jaar had ik recht op 25% van de winst van het bedrijf (vof) dit jaar wordt dit 30% icm een hogere winstverwachting goed voor zo'n 40k
Speelt nog mee dat er nog een onderhandse lening loopt tov de andere vennoot (familie) voor het bedrag waarmee ik me heb ingekocht (af te lossen binnen 5 jaar van nu?

Voor de rest komt hier regelmatig de "norm" van 4.5 voorbij als hypotheekbedrag. Kan me voorstellen dat deze in mijn situatie fors naar beneden wordt bijgesteld ivm eventuele risico's.

Om kort te gaan een hypotheek voor een woning van 200/220k kan ik vergeten?

Alvast bedankt

quote:

Op donderdag 19 juli 2007 15:25 schreef Mickey_Blue_Eyes het volgende:
Misschien ietwat aan de vroege kant maar goed, daarnaast zie ik hier veel mensen goed geholpen worden dus bij deze:

Status:Single, 22jaar, sinds 1 1/2 jaar zelfstandig.

Bij dat zelfstandig ligt op dit moment een beetje het probleem heb ik begrepen. Volgens onze accountmanager bij de bank willen ze normaal gesproken pas gaan kijken naar een eventuele hypotheek bij 3 jaar zelfstandig ondernemerschap.

Bij een aantal verstrekkers gaat het om 2 volledige boekjaren.

quote:

Hij wilde voor mij als de jaarcijfers van het tweede jaar bekend waren wel eens kijken of er wat mogelijk was.
Vorig jaar had ik recht op 25% van de winst van het bedrijf (vof) dit jaar wordt dit 30% icm een hogere winstverwachting goed voor zo'n 40k
Speelt nog mee dat er nog een onderhandse lening loopt tov de andere vennoot (familie) voor het bedrag waarmee ik me heb ingekocht (af te lossen binnen 5 jaar van nu?

Voor de rest komt hier regelmatig de "norm" van 4.5 voorbij als hypotheekbedrag. Kan me voorstellen dat deze in mijn situatie fors naar beneden wordt bijgesteld ivm eventuele risico's.

Die norm is niet 4,5 Hij loopt (afhankelijk van inkomen en rentestand) van 3,2 tot 5,7x het inkomen.

quote:

Om kort te gaan een hypotheek voor een woning van 200/220k kan ik vergeten?

Dat is erg lastig om zo te beoordelen, omdat dat natuurlijk afhankelijk is van jouw belastbaar inkomen. (vaak worden de belastingaangiftes en -aanslagen gevraagd)

quote:

Op donderdag 19 juli 2007 15:51 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]



Bij een aantal verstrekkers gaat het om 2 volledige boekjaren.
[..]

Die norm is niet 4,5 Hij loopt (afhankelijk van inkomen en rentestand) van 3,2 tot 5,7x het inkomen.
[..]




Dat is erg lastig om zo te beoordelen, omdat dat natuurlijk afhankelijk is van jouw belastbaar inkomen. (vaak worden de belastingaangiftes en -aanslagen gevraagd)

Aah oké, dan gaan we daar eens even naar op zoek.
Valt me trouwens wel op als je op een site van een bank op zoek gaat naar een hypotheek/zelfstandige de informatieverstrekking vrij karig is.

Dat die "norm" nogal eens uiteen loopt had ik inderdaad al door, vandaar de ""

Dus als ik het goed begrijp gaat het niet om het resultaat wat je uit de onderneming ontvangt?
Dan moet ik nog maar even wachten op de accountant die de belastingaangifte voor me doet...


Dank voor je reactie in ieder geval

quote:

Op dinsdag 24 juli 2007 09:05 schreef Scorpie het volgende:
*Kickje*

Gisteren eerste gesprek gehad bij een hypotheekverstrekker, uitgerekend of we ons beoogd huis kunnen krijgen en dat moet geen probleem zijn.

Situatie: 3 ton hypotheek, 1.5 ton spaarhypotheek en 1.5 aflossingsvrij, kom je op een bedrag van rond de 1550 bruto uit, netto rond de 1100.
Afgedekt met een verzekering zodat mocht er iets gebeuren de ander zonder al te veel zorgen kan blijven wonen in het huis.

Volgens mij is dit wel een aardige deal, we staren ons er niet blind op maar gaan deze berekeningen wel gebruiken bij de volgende gesprekken, morgen en zaterdag.

Jij bent gisteren bij De Hypotheker geweest

quote:

Op dinsdag 24 juli 2007 09:44 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Nee, een bank.

Okee, ik vond het een typisch Hypotheker-voorstel. (al kan dat uiteraard sowieso al toeval zijn)

quote:

Op dinsdag 24 juli 2007 10:02 schreef Scorpie het volgende:

[..]

Ha, oke! Definieer "Hypotheker-voorstel". Is het een relatief "slecht" voorstel of kan ik ervan uitgaan dat ik nog veel betere voorstellen kan krijgen?

Ik kan niet zeggen dat het slecht is . Als het aan jouw wensen voldoet, is het een goed voorstel.

Alleen standaard is het bij de Hypotheker "een tonnetje spaar....een tonnetje aflosvrij....", vandaar

quote:

Op dinsdag 24 juli 2007 10:12 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]

Alleen standaard is het bij de Hypotheker "een tonnetje spaar....een tonnetje aflosvrij....", vandaar

Dat heb ik eerder gehoord ja

Mijn vriendin en ik kwamen voor een 2nd opinion bij De Hypotheker, maar daar troffen we een bijzonder enthousiaste adviseur die voor ons wel 10 of 15 verschillende opties doorrekende (op basis van een eerder voorstel van een andere adviseur). iig niet "tonnetje spaar, tonnetje aflosvrij" Maar dat zal ook per Hypotheker-adviseur verschillen, neem ik aan.

Vorig jaar heb ik mijn hypotheek overgesloten en was ik zo stom om een nieuwe kapitaalverzekering af te sluiten. Dit was een kapitaalverzekering voor 30 jaar met een eindkapitaal van 90.000 euro voor een premie van 95 euro per maand.

Omdat ik op de uitkeringsdatum van de kapitaalverzekering geen recht meer heb op hypotheekrenteaftrek, wordt mijn uitkering op dat moment belast. Dat wilde ik voorkomen. Ik wil daarom de looptijd van de kapitaalverzekering verkorten met drie jaar, tot 2033. Daarnaast heb ik het verwacht eindkapitaal verhoogd naar 120.000 euro.

Vanmorgen kreeg ik van de tussenpersoon het resultaat van de premieberekening te horen: Mijn nieuwe premie zou 252 euro's per maand gaan bedragen. Volgens mij is dit erg veel, met een eigen simpele berekening kwam ik uit op ongeveer 190 euro. Klopt die premie van 252 euro een bettje of is dit erg hoog?

Wat voor rente krijg je op die kapitaalverzekering?
Dan kan je het zo narekenen (met excel bv.)

Papieren moet ik nog binnenkrijgen, heb nu alleen de maandpremie te horen gekregen. M.i. is het verschil tussen 95 en 252 erg groot, vooral omdat de verzekering pas 1 jaar loopt en er nog 26 jaar lang kapitaal opgebouwd kan worden.

Ben zojuist bij de tussenpersoon geweest en heb de papieren meegekregen. Er wordt een premieberekening gedaan op basis van 26 jaar, vanaf 2007 tot en met 2033. Er wordt gerekend met een rendement van 4,8% wat uiteindelijk 120000 euro oplevert.

Volgens de tussnpersoon was het rendement betrekkelijk laag, omdat vanaf 1 april jl. nieuwe regels zouden gelden. Omdat het product pas 15 jaar bestaat, moest een premieberekening worden gedaan met het laagste rendement over de laatste 5 jaar, in dit geval 4,8%. In werkelijkheid zal het rendement "gewoon" 8% bedragen, waardoor het eindkapitaal aanzienlijk hoger wordt dan de 120.000 uro.

Ik weet nu niet meer wie/wat ik moet geloven, vind het allemaal maar erg ondoorzichtig.

Verwacht rendement van 8% per jaar over 25 jaar lijkt mij "redelijk optimistisch". Beurzen zijn de laatste jaren alleen maar gestegen, dat is natuurlijk geen garantie dat de komende jaren koersen ook alleen maar zullen stijgen.
Kom je in de problemen als het rendement achter blijft?

Lijkt mij dus wel reëel om uit te gaan van bv. de genoemde 4,8% ipv. die 8%.