De huizenbubbel.

maar je bent gek als je nu niet gaat kopen. Kopen wordt het huis van je zelf en met huren niet. En de rente staat nog laag.

Erm. Yeah.

met huren gooi je alleen geld weg en dat is gewoon zonde.

kopen=huren van de bank.

quote:

Op dinsdag 5 juni 2007 22:18 schreef dewaal het volgende:
met huren gooi je alleen geld weg en dat is gewoon zonde.

Rente is ook geld weggooien.

Wel even het verschil kennen tussen kosten en uitgaven

quote:

Op dinsdag 5 juni 2007 22:24 schreef Richie_Rich het volgende:

Rente is ook geld weggooien.

Jahaa, maar je hebt HRA.

Hrm, misschien moet ik maar een website beginnen 'Gratis geld! Geef mij 1000 euro, en u krijgt op een willekeurig moment 500 euro teruggeboekt!'

Mooie discussie hier, met enkele zinvolle opmerkingen.

Er zal zeker een bubble zijn, maar als je een eigen huis wilt, dan zul je er in mee moeten. Zeker als je niet op of onder modaal zit, huren is dan al bijna geen optie meer. Het is dus meedoen of achterblijven.

Een punt waar ik nog weinig antwoorden op heb gezien, is hoe we van deze situatie reeël terug kunnen gaan naar een gezondere woningmarkt. Je moet namelijk rekening houden dat iedereen, en door alle lagen van de bevolking, zijn hypotheek heeft afgesloten op basis van deze regelingen. Het aftoppen van de maximaal af te trekken hypotheek is dus onrechtvaardig versus de >2xmodaal groep, en het terugbrengen van de af te trekken rente zal de woningmarkt doen bevriezen. Niemand zal namelijk met een restschuld van 1 ton weg willen uit z'n tweekapper.

Dat we in een bubble beland zijn is duidelijk, maar hoe laten we de ballon weer langzaam en verantwoord leeglopen??

Je hebt altijd nog de gouwe ouwe 'in 20 of 30 jaar tijd de HRA afbouwen, dus ieder jaar 4 tot 3% minder HRA'. Dat scheelt ieder jaar zo'n beetje 75 euro tot 150 euro HRA.

quote:

Op dinsdag 5 juni 2007 22:57 schreef gronk het volgende:
Je hebt altijd nog de gouwe ouwe 'in 20 of 30 jaar tijd de HRA afbouwen, dus ieder jaar 4 tot 3% minder HRA'. Dat scheelt ieder jaar zo'n beetje 75 euro tot 150 euro HRA.

Maar daarmee worden de huizenprijzen niet lager. Als ik 3 ton aflossingsvrij heb, die me nu 750 netto kosten en over 30 jaar 1500 netto, dan ga ik over 30 jaar echt mijn huis niet voor een ton verkopen. Dan heb ik namelijk veel te lang veel te veel betaald. En bovendien zou ik bij verkoop dus met 2 ton restschuld blijven zitten.

Die rente is wel bij te stellen, maar de bubble, de te hoge prijs voor woningen, neem je mi daar niet mee weg...

Je hebt twee elkaar uitmiddelende effecten: loonstijging over 30 jaar, plus een langzaam-leeglopende bubble. Meeste hypotheken worden nu toch afgesloten met HRA in het achterhoofd; daardoor zijn de prijzen eigenlijk te hoog. Zonder HRA kunnen (zeker voor starters) de prijzen stuk lager. De betaalbaarheid blijft overigens hetzelfde...

quote:

Op dinsdag 5 juni 2007 23:29 schreef Coelho het volgende:

[..]

Maar daarmee worden de huizenprijzen niet lager. Als ik 3 ton aflossingsvrij heb, die me nu 750 netto kosten en over 30 jaar 1500 netto, dan ga ik over 30 jaar echt mijn huis niet voor een ton verkopen. Dan heb ik namelijk veel te lang veel te veel betaald. En bovendien zou ik bij verkoop dus met 2 ton restschuld blijven zitten.

Die rente is wel bij te stellen, maar de bubble, de te hoge prijs voor woningen, neem je mi daar niet mee weg...

Als van 2 % inflatie per jaar uitgaat (gemiddeld) kom je op 30 jaar op 80% uit
¤ 1500 nu is niet gelijk aan ¤ 1500 over 30 jaar.
De huizen prijzen zullen wel lager worden als de HRA wordt afgeschaft.
De prijs wordt nog steeds bepaald door het bedrag dat mensen kunnen lenen. Dat daalt flink als de HRA wordt afgeschaft, tenzij er een algehele belastingverlaging komt die groter is dan het verschil tussen de uitgaven aan HRA en inkomsten aan overdrachtsbelasting (deze wordt hopelijk ook afgeschaft)

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting zal betekenen dat de huizenprijzen met 6% zullen stijgen.
Mischien is dit een beetje compensatie voor het afschaffen van de HRA

quote:

Op woensdag 6 juni 2007 08:30 schreef DiRadical het volgende:

[..]

Als van 2 % inflatie per jaar uitgaat (gemiddeld) kom je op 30 jaar op 80% uit
¤ 1500 nu is niet gelijk aan ¤ 1500 over 30 jaar.
De huizen prijzen zullen wel lager worden als de HRA wordt afgeschaft.
De prijs wordt nog steeds bepaald door het bedrag dat mensen kunnen lenen. Dat daalt flink als de HRA wordt afgeschaft, tenzij er een algehele belastingverlaging komt die groter is dan het verschil tussen de uitgaven aan HRA en inkomsten aan overdrachtsbelasting (deze wordt hopelijk ook afgeschaft)

Het afschaffen van de overdrachtsbelasting zal betekenen dat de huizenprijzen met 6% zullen stijgen.
Mischien is dit een beetje compensatie voor het afschaffen van de HRA

Ik snap dat er zoiets is als inflatie, maar als mijn huis van 3 ton over 30 jaar nog maar 1 ton waard is, dan blijf ik gewoon zitten met een restschuld van 2 ton. Dat dat door inflatie dan misschien relatief nog maar de waarde van 1 ton heeft, doet daar niks van af.

Het enige wat er voor zal zorgen dat de huidige generatie woningbezitters geen verliezer wordt, is deze mensen dusdanig compenseren dat ze het gemis in HRA en het verlies in woningwaarde gecompenseerd krijgen. Maar dat zal de overheid natuurlijk nooit doen.

quote:

Op woensdag 6 juni 2007 09:42 schreef Coelho het volgende:

Het enige wat er voor zal zorgen dat de huidige generatie woningbezitters geen verliezer wordt, is deze mensen dusdanig compenseren dat ze het gemis in HRA en het verlies in woningwaarde gecompenseerd krijgen. Maar dat zal de overheid natuurlijk nooit doen.

Een andere oplossing is natuurlijk om met de HRA ook de belastingtarieven van het 42%'s tarief een paar promille omlaag te zetten, netzoveel als dat de HRA daalt. Het nadeel daarvan is dat je ook de mensen 'bevoordeelt' die geen eigen woning hebben, zodat dit een relatief dure oplossing is. Je zou natuurlijk ook iets kunnen bedenken als 'tenzij je huurtoeslag aanvraagt, dan geldt het oude tarief', maar dan wordt 't al snel complex.

quote:

Op woensdag 6 juni 2007 09:42 schreef Coelho het volgende:

Het enige wat er voor zal zorgen dat de huidige generatie woningbezitters geen verliezer wordt, is deze mensen dusdanig compenseren dat ze het gemis in HRA en het verlies in woningwaarde gecompenseerd krijgen. Maar dat zal de overheid natuurlijk nooit doen.

Overigens wil ik niet vervelend zijn (maar toch), maar d'r is natuurlijk geen enkele garantie dat je de waarde van je woning terugkrijgt bij verkoop. Feitelijk speculeer je op de vastgoedmarkt met 't kopen van een huis, en dat is ook de reden dat 't niet wordt aangeraden om 100% aflossingsvrij te kopen.

quote:

Op woensdag 6 juni 2007 10:03 schreef gronk het volgende:

[..]
Het nadeel daarvan is dat je ook de mensen 'bevoordeelt' die geen eigen woning hebben, zodat dit een relatief dure oplossing is. Je zou natuurlijk ook iets kunnen bedenken als 'tenzij je huurtoeslag aanvraagt, dan geldt het oude tarief', maar dan wordt 't al snel complex.

Je bedoelt de mensen die nu flink benadeeld worden omdat ze geen eigen huis kunnen kopen, maar toch zoveel verdienen dat ze geen huursubsidie krijgen dus nu dubbel genaaid worden en die op gelijke voet te behandelen?

quote:

Op woensdag 6 juni 2007 10:11 schreef WVL_KsZeN het volgende:

Je bedoelt de mensen die nu flink benadeeld worden omdat ze geen eigen huis kunnen kopen, maar toch zoveel verdienen dat ze geen huursubsidie krijgen dus nu dubbel genaaid worden en die op gelijke voet te behandelen?

1) als je 1000 euro kunt uitgeven aan huur, dan kun je ook 1000 euro uitgeven aan een hypotheek.
2) Life ain't fair. Deal.

quote:

Op woensdag 6 juni 2007 10:11 schreef WVL_KsZeN het volgende:

[..]

Je bedoelt de mensen die nu flink benadeeld worden omdat ze geen eigen huis kunnen kopen, maar toch zoveel verdienen dat ze geen huursubsidie krijgen dus nu dubbel genaaid worden en die op gelijke voet te behandelen?

Ik zat ook in die groep.
Totdat ik een mijn huidige huis kocht

Ik betaalde overigens ongeveer 370 euro huur en nu ongeveer 800 euro bruto\500 euro netto aan hypotheek (spaarhypotheek met 1/3 aflossingsvrij)
Daarvoor heb ik nu een hoekwoning met een tuin en had ik een ruim appartement met 3 slaapkamers.

quote:

Op dinsdag 5 juni 2007 23:29 schreef Coelho het volgende:

[..]

Maar daarmee worden de huizenprijzen niet lager. Als ik 3 ton aflossingsvrij heb, die me nu 750 netto kosten en over 30 jaar 1500 netto, dan ga ik over 30 jaar echt mijn huis niet voor een ton verkopen. Dan heb ik namelijk veel te lang veel te veel betaald. En bovendien zou ik bij verkoop dus met 2 ton restschuld blijven zitten.

Die rente is wel bij te stellen, maar de bubble, de te hoge prijs voor woningen, neem je mi daar niet mee weg...

Nu de rente in vrij hoog tempo omhoog gaat zal er wel degelijk de klad in gaan komen. Maar wees eerlijk, in een normale markt was er allang een correctie geweest. Omdat er nog steeds sprake is van een volkomen verstoorde woningmarkt blijven de prijzen stijgen.

maar er is nog steeds een huizen te kort dus waarom zal de prijs gaan dalen.

quote:

Nederland is momenteel het enige EU-land waar nog een volledige
hypotheekrenteaftrek bestaat. Over de mogelijke afschaffing of beperking
van deze fiscale regeling wordt al jaren gesproken in Den Haag. Dit heeft
niet alleen te maken met de hoge kosten die aan de hypotheekrenteaftrek
zijn verbonden, ook worden de rechtvaardigheid, effectiviteit en uitvoering
van de maatregel in twijfel getrokken. Het politieke besluit om de
hypotheekrenteaftrek af te schaffen of te beperken kan verstrekkende
gevolgen hebben voor de Nederlandse economie. Uit diverse onderzoeken
blijkt dat een volledige afschaffing zal leiden tot een prijsdaling op de
huizenmarkt met 20 tot 30%.

NYFER verwacht dat de huizenprijzen in de
periode 2005-2010 jaarlijks met gemiddeld ruim 7% zullen dalen. Door
inzakkende huizenprijzen ontstaat niet alleen een drukkend effect op het
consumentenvertrouwen en op de consumptieve bestedingen. Uit
onderzoek blijkt dat een volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek
tevens leidt tot een stijging van de netto woonlasten met enkele honderden
euro’s en het verlies van een groot aantal banen in de bouwsector. In minder
drastische (en realistischere) scenario’s zijn de negatieve consequenties van
een beperking van de hypotheekrenteaftrek minder groot, maar nog steeds
aanzienlijk.

Bron:

http://www.nyfer.nl/Publicaties/Huizenprijzen.pdf

Overigens is de ratio inkomen/huizenprijs sinds 2006 weer helemaal gezond (gemiddeld). Zie ook staatje in document.

Vraag is dus wat zijn de Netto kosten, danwel opbrengsten van een afschaffing van de renteaftrek. En dan bedoel ik netto voor de staat en dus secundair de huiseigenaar.

Dat en alleen dat is de vraag, niet de eenzijdige benadering van de "column"

[ Bericht 0% gewijzigd door DaBuzzzzz op 06-06-2007 22:39:52 ]

quote:

NYFER verwacht dat de huizenprijzen in de periode 2005-2010 jaarlijks met gemiddeld ruim 7% zullen dalen.

Goh, we leven al op de helft van 2007 en nog niets gemerkt van een daling, alleen van een stijging

quote:

Op woensdag 6 juni 2007 22:13 schreef Slasher het volgende:

[..]

Goh, we leven al op de helft van 2007 en nog niets gemerkt van een daling, alleen van een stijging

Als ze de HRA de nek om zouden draaien, dat is.

Slecht persbericht; Ik moest 't ook twee keer lezen hoor

quote:

Op woensdag 6 juni 2007 22:13 schreef Slasher het volgende:

[..]

Goh, we leven al op de helft van 2007 en nog niets gemerkt van een daling, alleen van een stijging

Ik had eigenlijk nog nooit van de NYFER gehoord

quote:

Op woensdag 6 juni 2007 22:18 schreef Slasher het volgende:

[..]

Ik had eigenlijk nog nooit van de NYFER gehoord

Dat is dat instituut wat gesjeesde ministers aflevert (bomhoff...)

quote:

Op woensdag 6 juni 2007 22:13 schreef Slasher het volgende:

[..]

Goh, we leven al op de helft van 2007 en nog niets gemerkt van een daling, alleen van een stijging

Daarom geloof ik er ook niet zo in, kijk hoogconjuctuur drijft de rente op, das al sinds de drooglegging zo. Dát is dan ook je beheersmechanisme. Gaat de economie slecht, gaat de rente omlaag. Ik kocht bijna 3 jaar geleden een huis tegen 2,9% (variabel) gemiddeld zitten we nu, na herstel van de economie alweer op bijna 5 %.

Het is broekzak vestzak, nu is het directe voordeel voor de huizenbezitter, schaf je het af dan zal de rente dalen, het verschil gemiddeld worden, de belastingtarieven overall ook lager worden en is het verschil ongeveer de som van de omzetbelasting die de geldverstrekkers afdragen. Ergo en kijk naar Scandinavie, het maakt een hoop kabaal maar levert alleen op korte termijn voordeel en alleen in directe zin.

Is het het waard om dat systeem dat nu een instituut is op te heffen?? denk dat de randverschijnselen en ruis en de problemen die er op korte termijn uit voort vloeien per saldo duurder zullen zijn. Ergo: laat het zo.

De inkomen/woonlast ratio is de enige factor die echt het verschil maakt en die wordt met de komende vergrijzing iig voor de werkende klasse alleen maar beter. Als de regering dan ook werk maakt van het slopen van oud woningoverschot (wat er hoe dan ook gaat komen) komt die "bubble" niet tot knappen..

Mijn 2 cents