Huis kopen en verhuren?

Kun je dat aankoopbedrag zelf betalen? Een hypotheek krijg je lang niet altijd als je zelf het pand niet als hoofdwoning gebruikt.

Dus reken eerst je maandlasten uit... en hoeveel rendement je wilt hebben.
Sowieso meer dan de grens van sociale verhuur vragen anders mag je beoogde huurder er vermoedelijk niet in wonen.

Wordt wat dan anders?

Ik ben hier zeker niet in thuis, maar om maar even "hardop" mee te denken (zodat anderen daar op kunnen schieten misschien?)

Uitgangspunt is dat je het geld al hebt en dus geen hypotheek nodig hebt.
Tevens: je wil minimaal 3,5% rendement op je investering

Vraagprijs woning is 180.000,- plus 5% overige kosten = 189.000,- investering
3,5 % rendement + 1, 38 % vermogensrendementsheffing betalen (2e huis) = plm. 5% rekenen
5 % over investering van 189.000,- is 9.450,- per jaar.
9.450,- gedeeld door 12 maanden is 787.50 kale huur per maand.
Plus bijv. 50,- (gemeentelijke) belastingen/opstalverzekering
en 50,- reserveren voor onderhoud is 887,50 per maand huur.
Plus eventueel de maandelijkse bijdrage VVE (waardoor reservering onderhoud vervalt?)

quote:

Op woensdag 21 juni 2017 22:38 schreef Vermar het volgende:
Ik ben hier zeker niet in thuis, maar om maar even "hardop" mee te denken (zodat anderen daar op kunnen schieten misschien?)

Uitgangspunt is dat je het geld al hebt en dus geen hypotheek nodig hebt.
Tevens: je wil minimaal 3,5% rendement op je investering

Vraagprijs woning is 180.000,- plus 5% overige kosten = 189.000,- investering
3,5 % rendement + 1, 38 % vermogensrendementsheffing betalen (2e huis) = plm. 5% rekenen
5 % over investering van 189.000,- is 9.450,- per jaar.
9.450,- gedeeld door 12 maanden is 787.50 kale huur per maand.
Plus bijv. 50,- (gemeentelijke) belastingen/opstalverzekering
en 50,- reserveren voor onderhoud is 887,50 per maand huur.
Plus eventueel de maandelijkse bijdrage VVE (waardoor reservering onderhoud vervalt?)

Daarnaast zou TS m.i. rekening moeten houden dat het pand af en toe leeg kan staan (als de oude huurder eruit gaat en er nog geen nieuwe in zit). Als je daarvoor 1 maand per 1,5 jaar rekent komt er nog ruim 5% bij --> dus ongeveer 950 euro per maand.
50 euro per maand onderhoud vind ik ook erg weinig (is 600 euro per jaar). Vereniging Eigen Huis geeft een gemiddelde van 300 euro per maand aan.

Hier staat meer informatie over het verhuren van een woning:
https://www.eigenhuis.nl/besparen/tijdelijke-verhuur

Toestemming van de geldverstrekker is in dit geval niet aan de orde. Wellicht moet je wel een vergunning van de gemeente hebben en zorgen dat er een opstalverzekering is die verhuur toe staat.

Ook zul je een contract op moeten stellen. Bedenk ook wat wel niet mag in de woning (huisdieren, roken, gaten boren, verbouwingen). Waarschijnlijk zijn daar ook wettelijke regels voor wat je wel en niet mag uitsluiten.

Hou er ook rekening mee wat je gaat doen bij schade an de woning door de huurder of als de huurder met de noorderzon vertrokken is.

Onderhoud is inderdaad lastig in te schatten.
Vereniging Eigen Huis zegt blijkbaar 300,- per maand; dat is in mijn ogen wel erg veel.
Zelf ben ik 20 jaar geleden in een nieuwbouwhuis gaan wonen en qua onderhoud heb ik alleen de kosten gehad van schilderen (drie keer) en de CV keterl vervangen. Alles bij elkaar nog geen 8.000,- euro onderhoud.
Dus als ik 50,- per maand gereserveerd had (600,- per jaar x 20 jaar is 12.000,-), zou ik nog steeds 4.000,- in mijn onderhoudspotje gehad hebben.

Misschien heb ik gewoon geluk gehad. Of is het een erg goed gebouwd huis.
Met een ouder huis heb je ongetwijfeld meer kosten?

quote:

Op woensdag 21 juni 2017 22:57 schreef Vermar het volgende:
Onderhoud is inderdaad lastig in te schatten.
Vereniging Eigen Huis zegt blijkbaar 300,- per maand; dat is in mijn ogen wel erg veel.
Zelf ben ik 20 jaar geleden in een nieuwbouwhuis gaan wonen en qua onderhoud heb ik alleen de kosten gehad van schilderen (drie keer) en de CV keterl vervangen. Alles bij elkaar nog geen 8.000,- euro onderhoud.
Dus als ik 50,- per maand gereserveerd had (600,- per jaar x 20 jaar is 12.000,-), zou ik nog steeds 4.000,- in mijn onderhoudspotje gehad hebben.

Misschien heb ik gewoon geluk gehad. Of is het een erg goed gebouwd huis.
Met een ouder huis heb je ongetwijfeld meer kosten?

Met een ouder huis heb je volgens mij inderdaad meer kosten. In mijn geval een woning van 30 jaar oude gekocht en ca 12.000 euro in 6 jaar uitgegeven (vnl nieuwe CV, vervangen kozijnen en dakkapel). Daarnaast denk ik dat VEH vaak iets te ruim berekend om te voorkomen dat mensen zich te rijk rekenen.

Gemeentelijke belastingen, (opstal)verzekering, onderhoud e.d. zijn voor de eigenaar ook kosten. Die "inkomsten" moet je dus direct weer uitgeven.

Maar, als je het geld op de bank hebt staan, betaal je óók VRH (dus dat kost je niets "extra" als je dat nu in deze woning investeert)

Dus als je (in mijn eerdere rekenvoorbeeld 9.450,-) 5 % op je investering rekent, dan heb je na 10 jaar van een trouwe huurder -en vooral: trouwr betaler!- al 94.500,- van je investering terug ontvangen in de vorm van huur.
Na 20 jaar heb je in deze berekening je volledige investering terugverdiend. Afgezien van grote kosten/onderhoud.
En je kunt het huis op zeker moment weer verkopen als mooi pensioenpotje.
Of blijven verhuren.

quote:

Op woensdag 21 juni 2017 22:57 schreef Vermar het volgende:

Dus als ik 50,- per maand gereserveerd had (600,- per jaar x 20 jaar is 12.000,-), zou ik nog steeds 4.000,- in mijn onderhoudspotje gehad hebben.

Misschien heb ik gewoon geluk gehad. Of is het een erg goed gebouwd huis.
Met een ouder huis heb je ongetwijfeld meer kosten?

Reken maar. Om een opsomming van 15 jaar in een oud huis wonen (mijn vorige woning):
1: Nieuwe dakpannen
2. Nieuw zink in de goten,
3) Nieuwe (tweede hands) keuken
4) Badkamer
4) CV vervangen
5) Tuin vervangen
6) Nieuwe plafonds
7) Electrisch drievoudig uitgebreid
8) 3 kozijnen vervangen, incl. nieuw isolatieglas
9) En wat verder ter tafel komt.....

Maar on topic: een jaren '70 eengezinswoning in de vrije sector zonder dat 't iets byzonders is: ¤850 - ¤1000,- kale huur

quote:

Op woensdag 21 juni 2017 23:12 schreef Stien_Struis het volgende:
Rendabel een huis verhuren kan wel maar dan als kamerverhuur.

Ligt helemaal aan je regio, Hoogezand koop je rijtjeshuizen met 4 slaapkamers voor een ton, opknappen voor 5 tot 10K en dan gaan ze voor 710,- kaal in de verhuur.

Dat is echt geen verkeerde manier om je eigen vermogen weg te zetten.

quote:

Op woensdag 21 juni 2017 22:57 schreef Vermar het volgende:
Vereniging Eigen Huis zegt blijkbaar 300,- per maand; dat is in mijn ogen wel erg veel.
Zelf ben ik 20 jaar geleden in een nieuwbouwhuis gaan wonen en qua onderhoud heb ik alleen de kosten gehad van schilderen (drie keer) en de CV keterl vervangen. Alles bij elkaar nog geen 8.000,- euro onderhoud.
Dus als ik 50,- per maand gereserveerd had (600,- per jaar x 20 jaar is 12.000,-), zou ik nog steeds 4.000,- in mijn onderhoudspotje gehad hebben.

Maar je hebt wel een keuken van 20 jaar oud, die is normaal gesproken dan wel een keer aan vervanging toe, ook de badkamer zal wel een keer wat nieuwe dingen hebben gekregen evenals de toiletten, en ook een dak zal een keer opnieuw moeten (niet al na 20jaar..) Maar dat is wel gelijk een forse uitgave. En die 300,- is volgens mij ook bedoeld voor mensen die alles uitbesteden.

De vraag is inderdaad of de gekochte woning voor de huurster de moeite waard is om de gevraagde huurprijs te betalen, of dat er een flinke verbouwing nodig is.

Of de woning nu of in de toekomst aan wettelijke eisen voldoet is de zorg van verhuurder. Denk aan brandveiligheid, milieumaatregelen.

Rechtsbijstandverzekering lijkt me ook niet verkeerd. Stel dat de verhuurder een wettelijke partner krijgt, of kinderen. En die partner en/of kinderen niet zo keurig zijn. Die mag je niet zomaar het huis uit zetten. Als het toķkies blijken heb je er zelf last van als je in die buurt woont...

-edit- dubbel

[ Bericht 96% gewijzigd door SummerBreeze op 22-06-2017 12:02:23 ]

Ik las dat je het geld voor aankoop niet zomaar in eigen zak hebt zitten. Dus voor de aankoop van het pand met het doel wat jij wil zul je op zoek moeten naar een hypotheek waarbij verhuur wordt toegestaan.
Gelukkig voor jou komen er steeds meer financiële instellingen, zowel banken als specifieke hypotheekbedrijven, die speciale investerings- of beleggingshypotheken aanbieden. Van NIBC, ING en Rabobank weet ik het zeker, maar er zijn vast nog meer bedrijven.
Ik zou eens contact opnemen met een hypotheek-tussenpersoon

quote:

Op donderdag 22 juni 2017 10:20 schreef uniekhoorn het volgende:
Bedankt voor deze serieuze reacties, hier kan ik wat mee.
Ik neem deze reacties allemaal mee in mijn gedachte. Het kriebelt allemaal wel hoor.

Als de potentiële huurster een (via-via) bekende van je is, zou ik het officiële gedeelte zoals het huurcontract e.d. extra goed regelen en er heel duidelijk een zakelijke overeenkomst van maken die zoveel mogelijk los staat van het contact dat jullie nu hebben.

Er zijn op internet vast goede voorbeeld overeenkomsten te vinden zodat je je kunt voorbereiden.
Je kunt ook overwegen (betaald) advies te vragen aan een specialist.

Maak ook duidelijk dat je bij achterstand in de huurbetaling actie zult nemen zoals je bij iedere andere huurder zou (moeten) nemen.

quote:

Op donderdag 22 juni 2017 10:20 schreef uniekhoorn het volgende:
Bedankt voor deze serieuze reacties, hier kan ik wat mee.
Ik neem deze reacties allemaal mee in mijn gedachte. Het kriebelt allemaal wel hoor.

Niet aan beginnen. Is niets voor "amateurs". Komt gegarandeerd ellende van. Als deze "betrouwbare" vrouw de huur kan betalen die jij moet rekenen kan ze het veel beter zelf kopen.

Een woning van 180.000 euro is in mijn ogen geen goede investering.
Dit omdat groot onderhoud nodig is, zeker bij een ouder huis en dat is een erg grote kostenpost.
Ook een zolder kan voor problemen zorgen bij verhuur.

Koop eerder een nieuwbouw appartement.Het grootste onderhoud zit in de VVE ( dak etc. )
Bij een beetje een gezonde VVE ben je maandelijks niet zo heel veel kwijt.

Verder geven de banken niet snel een 2e hypotheek, en een woning om te verhuren daar gaan ze al helemaal niet mee in zee. Er zijn wel enkele banken die dit toelaten ( NIBC oa. ) maar dan heb je ook weer een rente van +4% waardoor je alweer een hoge hypotheek hebt. En als je je woning verhuurd is de rente niet meer aftrekbaar...

En mocht je een woning voor de verhuur gaan kopen.. wat doe je dan als je zelf ooit iets wilt gaan kopen? Het is al lastig genoeg om een hypotheek te krijgen in je eentje waarmee je iets kan kopen.

quote:

Op woensdag 21 juni 2017 22:38 schreef Vermar het volgende:
Plus bijv. 50,- (gemeentelijke) belastingen/opstalverzekering

Aha, dus de huurder draait dubbel op voor de gemeentebelasting. Want de huurder moet namelijk ook betalen.
Niet helemaal eerlijk.
Beetje verpakkingsbelastingverhaal.

quote:

Op donderdag 22 juni 2017 10:20 schreef uniekhoorn het volgende:
Bedankt voor deze serieuze reacties, hier kan ik wat mee.
Ik neem deze reacties allemaal mee in mijn gedachte. Het kriebelt allemaal wel hoor.

Maar...
Zeg eens eerlijk...
Denk je er rijk mee te worden of zo? Of dat je niet meer hoeft te werken?

quote:

Op donderdag 22 juni 2017 18:05 schreef Sigaartje het volgende:

[..]

Aha, dus de huurder draait dubbel op voor de gemeentebelasting. Want de huurder moet namelijk ook betalen.
Niet helemaal eerlijk.
Beetje verpakkingsbelastingverhaal.

Bij mij staat dat altijd keurig uitgesplitst op de nota in een eigenaarsdeel (voor rekening van de verhuurder) en een gebruikersdeel (voor rekening van de huurder0

quote:

Op donderdag 22 juni 2017 10:20 schreef uniekhoorn het volgende:
Het kriebelt allemaal wel hoor.

Alleen op basis van dat het huis naast je in de verhuur gaat? Dat is natuurlijk een volledig willekeurige gebeurtenis.

Lijkt mij zaak dat je je eens gaat verdiepen in verhuur. Dat is een beetje een bijzondere investering, want die houdt zich tussen puur investeren en een bedrijf runnen. Een paar vragen die in mij opkomen, zijn dan:
- Wie gaat de verhuur doen, d.w.z. bezichtigingen enz. Dit is belangrijk omdat als je zelf alles doet, het geen investering is, en dus niet in box 3 valt. Heb je rekensommen gemaakt in beide gevallen?
- Wie gaat het onderhoud doen? Heb je daar voldoende middelen voor op dit moment? Hoe ziet het onderhoudsplan er uit voor dit huis?
- Heb je een vergelijking gemaakt tussen dit en andere huizen? Winst maak je bij aankoop.
- Hoe dek je het risico op wanbetaling af? 1 huurder maakt je bijzonder kwetsbaar natuurlijk, zeker omdat een rechtszaak zomaar een jaar kan duren.
- Hoe ga je om met een huurder die om negen uur 's-avonds aanbelt met de vraag of je een peertje kan vervangen? (Dit gebeurde mijn schoonvader regelmatig)
- Hoe zien je persoonlijke financien er uit? Indien je hier al je vermogen stopt, heb je dus feitelijk alles in onroerend goed zitten, en nog erger, in 1 straat. Dat maakt je kwetsbaar.
- Investeringen in onroerend goed zijn notoir illiquide vanwege de overdrachtsbelasting. Heb je een vergelijking gemaakt met andere type investeringen?

quote:

Op donderdag 22 juni 2017 18:02 schreef egelhond het volgende:

Verder geven de banken niet snel een 2e hypotheek, en een woning om te verhuren daar gaan ze al helemaal niet mee in zee. Er zijn wel enkele banken die dit toelaten ( NIBC oa. ) maar dan heb je ook weer een rente van +4% waardoor je alweer een hoge hypotheek hebt. En als je je woning verhuurd is de rente niet meer aftrekbaar...

Ik keek toevallig bij NIBC: voor een RVP van 10 jaar: 4,25%!! Da's dus > dubbele van een reguliere hypotheek voor de eigen, zelf te bewonen, woning......en fiscaal niet aftrekbaar.

Denk dat hele plan al strandt bij de hypotheekadviseur die NIBC aanraadt via hun link: >>¤2500,- voor een (afwijzend) advies......

https://tussenpersoon.nibcdirect.nl/investeringshypotheek/

quote:

Op vrijdag 23 juni 2017 21:37 schreef uniekhoorn het volgende:

Nee, totaal niet maar spaargeld vs belasting blijft een naar ding.

Als ik het dus goed begrijp, wil je je spaargeld beschermen tegen inflatie en belastingdruk. En zoek je niet zozeer naar het hoogste rendement.

Verdiep je dan eens in de wat veiligere "lazy portfolios": https://www.bogleheads.org/wiki/Lazy_portfolios

Bijv. de Permanent Portfolio is een manier van beleggen die slechts een kwart aandelen bevat voor de groei, en de overige bestanddelen beschermen het vermogen (d.w.z. ze hedgen allerlei risico's).

quote:

Op vrijdag 23 juni 2017 21:37 schreef uniekhoorn het volgende:
Nee, totaal niet maar spaargeld vs belasting blijft een naar ding.

Heb je dat weleens uitgerekend wat dat nou eigenlijk kost? Peanuts m.i. En als je een partner hebt helemaal, dan kun je het verdelen.