Ik dacht aan de volgende rente: (3*4,8 + 17*2,3)/20 = 2,67% voor 20 jaar
Ik wil voor 20 jaar een lening afsluiten. De rente van de overige 3 jaar wil ik dan over de rest uitsmeren. Kan je je hypotheek oversluiten met nog 3 jaar te gaan?
Oversluiten kan altijd, mits aan de voorwaarden (LTV, inkomen en baanzekerheid) wordt voldaan. Echter, bij overspuiten komen extra kosten t.b.v. taxatie en notaris, om over advieskosten nog maar te zwijgen.quote:Op dinsdag 11 april 2017 09:27 schreef polderturk het volgende:
Toen ik een huis kocht had ik de rente voor 10 jaar vastgelegd tegen 4,8%. Nu is er al 7 jaar overheen gegaan. Over 3 jaar loopt het af. De rente is nu zeer laag. Is het mogelijk om de hypotheek over te sluiten? De rente voor 20 jaar vast staat nu op 2,3%.
Ik dacht aan de volgende rente: (3*4,8 + 17*2,3)/20 = 2,67% voor 20 jaar
Ik wil voor 20 jaar een lening afsluiten. De rente van de overige 3 jaar wil ik dan over de rest uitsmeren. Kan je je hypotheek oversluiten met nog 3 jaar te gaan?
Beter is rentemiddeling (hetgeen je suggereert in je laatste zin) te bekijken, dus wedervraag: staat je bank/hypotheeknemer, überhaupt rentemiddeling toe?
Ik heb het gegoogled, en rentemiddeling is nog niet mogelijk bij de bank waar ik de lening heb afgesloten. Misschien dan toch beter als ik de 3 jaar nog uitzit.quote:
[..]
Oversluiten kan altijd, mits aan de voorwaarden (LTV, inkomen en baanzekerheid) wordt voldaan. Echter, bij overspuiten komen extra kosten t.b.v. taxatie en notaris, om over advieskosten nog maar te zwijgen.
Beter is rentemiddeling (hetgeen je suggereert in je laatste zin) te bekijken, dus wedervraag: staat je bank/hypotheeknemer, überhaupt rentemiddeling toe?
En die bank is...???quote:
Ik heb het gegoogled, en rentemiddeling is nog niet mogelijk bij de bank waar ik de lening heb afgesloten.
ik moet nog 22 jaar voor de totale looptijd en nog 2 jaar met de 10jaar vaste rente periode.
nu oversluiten kost mij 18k.
dus als ik met 20 jaar vast nu meer bespaar dan 18k dan loont het, anders 2 jaar wachten en hopen dat de rente niet de lucht inschiet.
Ten opzichte van de huidige rente bespaar je niets, het is vooral een manier om de maandlasten vroegtijdig omlaag te krijgen. Hoe de rente over 2 jaar is dat weet niemand, en derhalve kan ook niemand je vertellen of het je voordeel of juist niet oplevert in vergelijking met dit over 2 jaar doen. Is de rente dan hoger zit je goed, is die dan lager ben je spekkoper.quote:
Ik heb net opgevraagd hoeveel oversluiten met kost.
ik moet nog 22 jaar voor de totale looptijd en nog 2 jaar met de 10jaar vaste rente periode.
nu oversluiten kost mij 18k.
dus als ik met 20 jaar vast nu meer bespaar dan 18k dan loont het, anders 2 jaar wachten en hopen dat de rente niet de lucht inschiet.
Ik geef hem wel even een duwtje.
Doet jouw bank niet aan rentemiddeling? Dat kost jou in principe niks.quote:
Ik heb net opgevraagd hoeveel oversluiten met kost.
ik moet nog 22 jaar voor de totale looptijd en nog 2 jaar met de 10jaar vaste rente periode.
nu oversluiten kost mij 18k.
dus als ik met 20 jaar vast nu meer bespaar dan 18k dan loont het, anders 2 jaar wachten en hopen dat de rente niet de lucht inschiet.
BNP Paribas.quote:
Dat is wel sneaky van hun. Zo een rentemiddeling kost ze eigenlijk niks omdat de huidige hoge rente verdeeld wordt over de nieuwe looptijd. Maar met die clausule harken ze wel extra geld op.quote:
let ook op de kleine lettertjes. Rabobank staat sinds juni 2016 rentemiddeling toe maar als je dit doet vervalt de boetevrije clausule bij verhuizing. Ga je dan toch verhuizen dan betaal je max 3% van de hypooheeksom.
Kans is aanwezig dat ze dat wel in de toekomst gaan aanbieden.quote:
Mijd i.i.g. die Rabo-rukkers met dat soort flikkerse geintjesquote:
let ook op de kleine lettertjes. Rabobank staat sinds juni 2016 rentemiddeling toe maar als je dit doet vervalt de boetevrije clausule bij verhuizing. Ga je dan toch verhuizen dan betaal je max 3% van de hypooheeksom.
Heb jij daar informatie over?quote:
[..]
Kans is aanwezig dat ze dat wel in de toekomst gaan aanbieden.
Als jouw betalingen omlaag gaan en je verkoopt voor het einde van de looptijd zouden ze wel geld mislopen als je boetevrij af mag lossen bij verkoop. Vandaar die clausule.quote:
[..]
Dat is wel sneaky van hun. Zo een rentemiddeling kost ze eigenlijk niks omdat de huidige hoge rente verdeeld wordt over de nieuwe looptijd. Maar met die clausule harken ze wel extra geld op.
Dat vind ik wel een bizar hoge boeterente met nog 2 jaar te gaan.quote:
Ik heb net opgevraagd hoeveel oversluiten met kost.
ik moet nog 22 jaar voor de totale looptijd en nog 2 jaar met de 10jaar vaste rente periode.
nu oversluiten kost mij 18k.
dus als ik met 20 jaar vast nu meer bespaar dan 18k dan loont het, anders 2 jaar wachten en hopen dat de rente niet de lucht inschiet.
Dat vind ik ook.quote:
[..]
Dat vind ik wel een bizar hoge boeterente met nog 2 jaar te gaan.
2008/9 waren de renten een aardig stuk hoger dan nu, 6% was niet uitzonderlijk, en dan kan het heel hard oplopen met de boeterente. Ja het is veel, maar zeker niet onmogelijk.quote:
[..]
Dat vind ik wel een bizar hoge boeterente met nog 2 jaar te gaan.
Als we uit zouden gaan voor 6% toen en 2,5% nu dan is 3,5% verschil dus 9K boete per jaar en dus een totale hypotheek van nog geen 260K, speel wat met de getallen en het is allemaal niet zo uitzonderlijk.
Even berekenen.quote:
[..]
Dat vind ik wel een bizar hoge boeterente met nog 2 jaar te gaan.
Uitgaande van 2 ton hypotheek. TS heeft tot 100% marktwaarde en geen NHG als ik afga op de 10 jaarsrente die hij heeft.
TP heeft nog twee jaar te gaan dus we nemen de driejaarsrente van 2,05%.
4,8 - 2,05 = 2,75%
2 ton met aftrek van boetevrijebedrag van 20.000 euro is 180.000 euro. Dit over twee jaar kom ik uit op een boete van iets minder dan 10.000 euro.
Als het meer naar drie jaar neigt, en de hypotheek is meer in de buurt van drie ton dan is 18K boete heel goed mogelijk.
350k tegen 5,7%quote:
[..]
Dat vind ik wel een bizar hoge boeterente met nog 2 jaar te gaan.
Eigenlijk gewoon 24x de maandinleg in 1x betalen.
Ook niet eens waar nu ik het nareken, 14 maanden rente ben ik er alquote:Op woensdag 12 april 2017 00:00 schreef Soohr het volgende:
[..]
350k tegen 5,7%
Eigenlijk gewoon 24x de maandinleg in 1x betalen.
Dat was dan ook al een flink hoge rente, 7 jaar geleden.quote:
[..]
350k tegen 5,7%
Eigenlijk gewoon 24x de maandinleg in 1x betalen.
En ik neem aan dat je niet aflost, en het hypotheekbedrag dus gelijk blijft?
Uiteraard, nog vol die hra krijgen en dan bij einde looptijd in 1x alles aflossenquote:
[..]
Dat was dan ook al een flink hoge rente, 7 jaar geleden.
En ik neem aan dat je niet aflost, en het hypotheekbedrag dus gelijk blijft?
Maar laten we weer terug naar de vraag van TS gaan.
Misschien kan je oversluiten. Vraag je hypotheekaanbieder wat dat moet kosten en vraag een andere hypotheekaanbieder of ze je een nieuwe hypotheek willen geven, eventueel met meename van aflosboete als je dat niet hebt liggen.
Ja: https://www.moneywise.nl/(...)g/banken/bnp-paribasquote:
Aangezien de hypotheekrentes historisch laag zijn, zit er vrijwel altijd een boete vast als je hypotheek iets van > 5 jaar oud is.quote:
Als ik het goed begrijp heb je dus geen hypotheek die je boetevrij kan aflossen?
Oversluiten kan dan altijd nog. Nadeel is dan alleen dat je dan een boeterente moet betalen aan de oude bank. Dat moet je kunnen betalen.quote:
[..]
Ik heb het gegoogled, en rentemiddeling is nog niet mogelijk bij de bank waar ik de lening heb afgesloten. Misschien dan toch beter als ik de 3 jaar nog uitzit.
Ik heb gister getekend voor het oversluiten toevallig. Had 4,95% met nog 4 jaar looptijd en ga nu naar 2,59% met 30 jaar looptijd (omdat ik ook de constructie wilde verandren naar een volledige aflossing ipv een aflossingsvrije hypotheek met belegging). Mijn boeterente was 21,5k.
Alleen is de kans dat de rente lager wordt wel een heel stuk kleiner dan dat deze hoger zal worden, wat veel aannemelijker is.quote:
[..]
Ten opzichte van de huidige rente bespaar je niets, het is vooral een manier om de maandlasten vroegtijdig omlaag te krijgen. Hoe de rente over 2 jaar is dat weet niemand, en derhalve kan ook niemand je vertellen of het je voordeel of juist niet oplevert in vergelijking met dit over 2 jaar doen. Is de rente dan hoger zit je goed, is die dan lager ben je spekkoper.
Op advies van een hypotheekadviseur??quote:
Had 4,95% met nog 4 jaar looptijd en ga nu naar 2,59% met 30 jaar looptijd (omdat ik ook de constructie wilde verandren naar een volledige aflossing ipv een aflossingsvrije hypotheek met belegging). Mijn boeterente was 21,5k.
Heb je het al afgerond of kun je nog aanpassen?quote:
[..]
Oversluiten kan dan altijd nog. Nadeel is dan alleen dat je dan een boeterente moet betalen aan de oude bank. Dat moet je kunnen betalen.
Ik heb gister getekend voor het oversluiten toevallig. Had 4,95% met nog 4 jaar looptijd en ga nu naar 2,59% met 30 jaar looptijd (omdat ik ook de constructie wilde verandren naar een volledige aflossing ipv een aflossingsvrije hypotheek met belegging). Mijn boeterente was 21,5k.
Ik heb aan rentemiddeling gedaan, en de boete voor oversluiten zou toen 32K zijn geweest (nog 7 jaar te gaan), als ik nu wil oversluiten is de boete niet eens de helft...
Eerst middelen en daarna oversluiten kan dus een veel aantrekkelijkere route zijn.
Welk deel bedoel je?quote:
[..]
Op advies van een hypotheekadviseur??
De wens voor andere vorm werd me eigenlijk afgeraden door de adviseur. Maar dat wilde ik zelf per se, evenals een volledige dekking ORV. Hij adviseerde om het beleggingsdeel te vervangen voor annuiteit, en het aflosvrije deel te laten. En dan rente vast te zetten voor 20 jaar. Op die manier zou ik direct veel lagere maandlasten hebben. Nu hou ik nog een aantal jaar dezelfde lasten, maar zodra ik de boeterente (meegefinancierd) heb terugbetaald dan heb ik pas lagere maandlasten. Maar wel zekerheid van volledige aflossing.
[ Bericht 2% gewijzigd door sanger op 13-04-2017 13:57:28 ]
Volledig afgerond. De oude geldverstrekker doet niet aan rentemiddeling, dus dat was helaas geen optie.quote:
[..]
Heb je het al afgerond of kun je nog aanpassen?
Ik heb aan rentemiddeling gedaan, en de boete voor oversluiten zou toen 32K zijn geweest (nog 7 jaar te gaan), als ik nu wil oversluiten is de boete niet eens de helft...
Eerst middelen en daarna oversluiten kan dus een veel aantrekkelijkere route zijn.
Jammer.quote:
[..]
Volledig afgerond. De oude geldverstrekker doet niet aan rentemiddeling, dus dat was helaas geen optie.
Ook jammer dat een hoop adviseurs die claimen dat rentemiddeling altijd de onvoordelige route zou zijn niet aan die combinatie denken, maar in jouw geval was het geen optie, en dan is het niet anders.
Ja zeker jammer. Bank was sowieso erg star en onwelwillend. Vorig jaar moest ik een scheiding doorvoeren en de hypotheek alleen op mijn naam zetten. Toen wilde ik ook meteen oversluiten en constructie als die ik nu heb. Wilde ze ook niet aan meewerken, hielden bv. vast aan originele looptijd ipv opnieuw voor 30 jaar (wat volgens de nieuwe regels gewoon mogelijk was).quote:
[..]
Jammer.
Ook jammer dat een hoop adviseurs die claimen dat rentemiddeling altijd de onvoordelige route zou zijn niet aan die combinatie denken, maar in jouw geval was het geen optie, en dan is het niet anders.
Ach, nu zijn ze mij kwijt als klant. Ze komen niets te kort want door boeterente krijgen ze waar ze op rekenen. Maar voor de jaren na afloop vaste periode zijn ze me wel kwijt, en normaal gesproken verander je bij opnieuw vastzetten van de rentvaste periode niet snel van bank....
Je hebt dus een beleggingsproduct (kapitaalverzekering? spaarhypotheek?), vervangen door een aflossing (annuitair?) en het aflosvrije gedeelte gelijk ook daarin meegenomen?quote:
Welk deel bedoel je?
De wens voor andere vorm werd me eigenlijk afgeraden door de adviseur. Maar dat wilde ik zelf per se, evenals een volledige dekking ORV. Hij adviseerde om het beleggingsdeel te vervangen voor annuiteit, en het aflosvrije deel te laten. En dan rente vast te zetten voor 20 jaar. Op die manier zou ik direct veel lagere maandlasten hebben. Nu hou ik nog een aantal jaar dezelfde lasten, maar zodra ik de boeterente (meegefinancierd) heb terugbetaald dan heb ik pas lagere maandlasten. Maar wel zekerheid van volledige aflossing.
Truequote:
Nou veranderen mensen vooral vaak niet omdat ze geen zin hebben in weer een taxatie en dat soort dingen, maar het is idd niet handig van de bank hier zo star in te zijn.
In twee stappen dus uiteindelijk wel ja.quote:
[..]
Je hebt dus een beleggingsproduct (kapitaalverzekering? spaarhypotheek?), vervangen door een aflossing (annuitair?) en het aflosvrije gedeelte gelijk ook daarin meegenomen?
Vorig jaar bij de scheiding is het 50% beleggingsdeel omgezet in een annuitair deel. Tegen de originele looptijd en het andere 50% deel aflossingsvrij moest verplicht zo blijven, anders wilde de bank geen offerte afgeven.
Vervolgens heb ik nu alles overgesloten naar een andere aanbieder. Volledig annuitair, maar wel opnieuw voor 30 jaar.
Mijn hypotheek loopt nu daardoor bijna 12 jaar langer door, maar geeft wel zekerheid dat alles afbetaald wordt. In de oude situatie zou ik 12 jaar eerder klaar zijn met de hypotheek, maar had ik wel nog 50% restschuld. Die zou je dan normaliter in een jaar of 10 moeten aflossen. Maar dan wel tegen een onzekere rente etc.
Al uitgerekend hoeveel rente je daardoor extra betaalt, t.o.v. het aanvankelijk aflossingsvrije deel?quote:
Mijn hypotheek loopt nu daardoor bijna 12 jaar langer door, maar geeft wel zekerheid dat alles afbetaald wordt.
En heb je in die laatste periode ook nog HRA?quote:
Mijn hypotheek loopt nu daardoor bijna 12 jaar langer door, maar geeft wel zekerheid dat alles afbetaald wordt. In de oude situatie zou ik 12 jaar eerder klaar zijn met de hypotheek, maar had ik wel nog 50% restschuld. Die zou je dan normaliter in een jaar of 10 moeten aflossen. Maar dan wel tegen een onzekere rente etc.
Extra?quote:
[..]
Al uitgerekend hoeveel rente je daardoor extra betaalt, t.o.v. het aanvankelijk aflossingsvrije deel?
Buiten dat het lastig is om in te schatten wat de rentestand dan zal zijn zul je het aflossingsvrije deel tegen die tijd ook opnieuw moeten financieren. Dus heb je ook rentelasten.
Of je moet het tussentijds bijsparen natuurlijk, maar dat is nooit de opzet geweest.
Ik ben er altijd vanuit gegaan van niet, maar volgens de adviseur dus wel. Maar door de hypotheekvorm is dat effect echt minimaal tegen die tijd (als al niet is afgeschafdquote:
[..]
En heb je in die laatste periode ook nog HRA?
)Ik vond het verbazingwekkend hoe weinig de maandlast maar verschilde tussen volledig annuïtair en nog een ton restschuld overhouden, voor dat verschil had ik graag geen restschuld na 30 jaar, en daarmee was ik in 2013 zo ongeveer gestoord, want wij konden de aflossingsvrije hypotheek van mijn man meenemen.quote:
[..]
Extra?
Buiten dat het lastig is om in te schatten wat de rentestand dan zal zijn zul je het aflossingsvrije deel tegen die tijd ook opnieuw moeten financieren. Dus heb je ook rentelasten.
Of je moet het tussentijds bijsparen natuurlijk, maar dat is nooit de opzet geweest.
Laat mij maar lekker gestoord zijn dan, vanaf 2031 hadden we voor het gros van de hypotheek toch al geen recht op HRA meer, want mijn man had al 12 jaar verbruikt, en de hypotheeksom is in goed 3½ jaar tijd 27.500 lager. Geen storm die ons huis nog onderwater gaat zetten.
En vanaf dit najaar is de hypotheekschuld iedere maand in een ander duizendtal, daar zit ik me al helemaal op te verheugen
Wetje Hillen dan waarschijnlijk, daar komen wij met die extra aflossingen in 2031 al uit.quote:
[..]
Ik ben er altijd vanuit gegaan van niet, maar volgens de adviseur dus wel. Maar door de hypotheekvorm is dat effect echt minimaal tegen die tijd (als al niet is afgeschafd
Bruto of Netto? Want bij een annuitaire hypotheek is bij aanvang de rente het grootste deel van de annuïteit, maar aan het einde is het fiscaal voordeel flink lager en daardoor de netto maandlast flink hoger dan bij aanvang (bij gelijkblijvende HRA en EWF btw).quote:
Ik vond het verbazingwekkend hoe weinig de maandlast maar verschilde tussen volledig annuïtair en nog een ton restschuld overhouden,
Maar die HRA zou al grotendeels vervallen in 2031, met nog 12 jaar hypotheek te gaan.quote:
[..]
Bruto of Netto? Want bij een annuitaire hypotheek is bij aanvang de rente het grootste deel van de annuïteit, maar aan het einde is het fiscaal voordeel flink lager en daardoor de netto maandlast flink hoger dan bij aanvang (bij gelijkblijvende HRA en EWF btw).
Ik heb gewoon de vergelijking gemaakt tussen in 30 jaar aflossen en na 30 jaar nog een ton restschuld hebben, en daarbij zou er in beide gevallen de laatste 12 jaar geen recht meer op HRA zijn voor het gros van de hypotheek.
Inmiddels ziet het er maar uit dat we in 2031 (of 2030 al) sowieso een wetje Hillen zijn, dus ik vind het helemaal prima.