Huis zonder makelaar kopen?

Bij het bekijken zou ik gewoon op de dingen letten waarop je normaal ook zou letten als wanneer de makelaar je wel zou rondleiden.

Neem zelf een makelaar mee. Die weet waar hij op moet letten.

maar je hebt zelf wel een makelaar?

Dat de verkoper geen makelaar heeft, hoeft toch niet te betekenen dat jij ook geen makelaar hebt. Waarom neem je zelf geen makelaar mee? Die kan je dan wel vertellen waar je op moet letten.

Je mist niks als je geen makelaar hebt hoor, integendeel: ik denk dat iedereen die enigszins verstand van zaken heeft een huis moet kopen / verkopen zonder makelaar. Over het algemeen zijn het namelijk halve criminelen die op de eerste plaats hun zakken willen vullen, op de tweede plaats hun eigen kas willen spekken en op de derde plaats er voor de verkoper (of koper) zijn.

Kijk gewoon goed rond of het huis je bevalt, of je geen ernstige gebreken ziet. De echte 'voorzichtigheid' volgt pas als je besluit te willen gaan kopen. Als je een prijs overeen bent gekomen (wat zonder makelaar een stuk makkelijker zou moeten gaan) dan moet er een koopcontract worden opgesteld. Zorg ervoor dat een standaard contract van bijv Vereniging Eigen Huis wordt gebruikt. Zorg er vooral voor dat er 2 ontbindende voorwaarden in staan, namelijk ontbinding bij gebrek aan financiering, en ontbinding wanneer reparatiekosten een bedrag van 5000 euro te boven gaan, vast te stellen dmv een bouwkundige keuring. Deze laatste laat je doen, zodat je weet dat er geen (verborgen) gebreken zijn aan het huis.

Het grote voordeel van aankoop zonder tussenkomst van een makelaar is, is dat je rechtstreeks met de personen in onderhandeling kunt treden. Je kunt telefonisch een bod doen, maar als je eenmaal nog enkele duizenden euro's van elkaar verwijderd bent, kun je ook voorstellen om samen aan tafel te gaan zitten en zo er proberen uit te komen. Dit voorkomt lange periodes van onzekerheid en je hebt de garantie dat er geen andere partij tussenbeide zal komen terwijl jij in onderhandeling bent. De onderhandelingen zijn dan namelijk pas afgelopen als een van de twee partijen de deur uit loopt. Dit is allemaal uiteraard alleen van toepassing als je het huis ook daadwerkelijk graag wilt hebben.

quote:

Op dinsdag 27 februari 2007 10:23 schreef Everett het volgende:
Dat de verkoper geen makelaar heeft, hoeft toch niet te betekenen dat jij ook geen makelaar hebt. Waarom neem je zelf geen makelaar mee? Die kan je dan wel vertellen waar je op moet letten.

Aankopen met een makelaar. Ik wil voor 2000 euro ook wel een keer door het huis lopen en die mensen opbellen met een bod. Bedenk daarbij even dat zo'n makelaar er niet bij gebaat is dat jij zo'n laag mogelijke prijs betaald, maar wel bij het feit dat jij het huis daadwerkelijk koopt. Neem dergelijk gespuis niet in de hand. DIY is de toverafkorting.

quote:

Op dinsdag 27 februari 2007 10:26 schreef Pompsnol het volgende:
Je mist niks als je geen makelaar hebt hoor, integendeel: ik denk dat iedereen die enigszins verstand van zaken heeft een huis moet kopen / verkopen zonder makelaar.

Blijkbaar heeft TS geen verstand van zaken (waar het een huis kopen betreft) anders had hij deze vraag niet gesteld.

Je kan er natuurlijk voor kiezen om het zonder makelaar te doen omdat je wat geld wilt besparen. Ik zou mensen die niet goed weten waar ze mee bezig zijn dat niet snel adviseren. Pompsnol doet het voorkomen alsof er eigenlijk niets verkeerd kan gaan, maar dat is natuurlijk niet helemaal waar. Een goede makelaar behoed je voor (financiele) risico's. Als je bij de aankoop van een huis het schip in gaat, dan ben je meestal niet met 200 euro klaar.

quote:

Op dinsdag 27 februari 2007 10:39 schreef Everett het volgende:

[..]

Blijkbaar heeft TS geen verstand van zaken (waar het een huis kopen betreft) anders had hij deze vraag niet gesteld.

Je kan er natuurlijk voor kiezen om het zonder makelaar te doen omdat je wat geld wilt besparen. Ik zou mensen die niet goed weten waar ze mee bezig zijn dat niet snel adviseren. Pompsnol doet het voorkomen alsof er eigenlijk niets verkeerd kan gaan, maar dat is natuurlijk niet helemaal waar. Een goede makelaar behoed je voor (financiele) risico's. Als je bij de aankoop van een huis het schip in gaat, dan ben je meestal niet met 200 euro klaar.

Ik heb ook net een huis gekocht voor het eerst en ik had er ook geen aankopend makelaar bij. Er was wel een verkopend makelaar maar die heeft echt niks anders gedaan dan een keer met ons door het huis gelopen en ons bod doorgebeld naar de verkopers. Een verkopend makelaar dient de verkoper al nauwelijks maar de koper al helemaal niet.

Met de tips die ik gegeven heb, kan er weinig mis gaan denk ik dus. Let op die ontbindende voorwaarden in het contract en laat die bouwkundige keuring uitvoeren!

quote:

Op dinsdag 27 februari 2007 10:43 schreef Pompsnol het volgende:

[..]

Ik heb ook net een huis gekocht voor het eerst en ik had er ook geen aankopend makelaar bij. Er was wel een verkopend makelaar maar die heeft echt niks anders gedaan dan een keer met ons door het huis gelopen en ons bod doorgebeld naar de verkopers. Een verkopend makelaar dient de verkoper al nauwelijks maar de koper al helemaal niet.

Met de tips die ik gegeven heb, kan er weinig mis gaan denk ik dus. Let op die ontbindende voorwaarden in het contract en laat die bouwkundige keuring uitvoeren!

je vergeet dat de aankopend makelaar ook beter kan onderhandelen omdat hij de markt helemaal kent. zeker als je een nieuwe stad instapt of niks van ondehandelingstechnieken af weet zou ik een makelaar aannemen.

dit zegt trouwens een ex-makelaar.

Sorry maar ik zou GEEN makelaar nemen. Ik zelf ook een eerste huis gekocht met makelaar maar ik zou het niet meer doen. Het heeft 2000 euro gekost (bezichtingen/onderhandelen/afhandelen). Ik vond het niet echt waaarde toevoegen en al helemaal niet als ik dat afzet tegen de kosten. Tijdens de bezichtiging ziet hij dingen die je zelf ook wel kunt zien. De kennis van een makelaar wordt zwaar overschat. Als je echt iemand wilt die weet waar hij op moet letten neem dan een bouwkundige mee.

Hier zijn een aantal tips:

* Tijdens bezichtiging niet super enthousiast of negatief uitlaten. Gewoon neutraal doen. Anders kan dit je onderhandelingspositie schaden (hij wil dit huis erg graag).
* Informeer naar op wat voor grond het huis staat Veel huizen worden tegenwoordig op veen gebouwd (of iets anders onstabiels). Dat blijft wel staan met heipalen, maar je tuin en riolering enzo gaat verzakken dus dat betekent regelmatig onkosten. Kijk ook hoe ver het onder de zeespiegel (op internet op basis van postcode) ligt want tegenwoordig is bouwen ver onder de zeespiegel erg populair.
* Praat met zoveel mogelijk mensen in de staat. Dus gewoon vanavond opbellen (de hele straat!) of aanbellen of aanspreken op straat. Wat weet U over de omgeving? Wat weet U over die huizen? etc. etc. Gewoon zoveel mogelijk vragen en doorvragen. Je bent stom als je het niet doet. Ook als je verlegen bent: het gaat om veel geld, dus zet dat maar even opzij.
* Zoek uit wie de directe buren zijn. Controleer of dat niet de Tokkies zijn.
* Neem iemand mee bij bezichtigen. Neem zoveel mogelijk mensen mee. Vooral mensen met bouwkundige zaken. Voor het geld dat een makelaar kost kun je ook een aannemer, stucadoor, schilder,etc een uurtje inhuren om door het huis te rennen. Dat zou ik de volgende keer doen: geen makelaar, maar gewoon een aantal specialisten een uurtje vragen mee te lopen bij de tweede bezichtiging. Een stucadoor heeft onmiddelijk een mening over de kwaliteit van het stucwerk, terwijl jij het er alemaal fantastisch uit vindt zien.
* Schat kosten om een bepaald achterstallig onderhoud te fixen niet te laag in. Het kost altijd meer dan je verwacht. En het duurt altijd langer. Vooral als je weinig ervaring hebt. Je kunt wel denken dat een verbouwklus 5000 kost, maar het kan net zo goed 20000 zijn.
* Je kunt alles aan het huis veranderen behalve de locatie. Let dus goed op de locatie. Is er alles in de buurt wat je wilt (of juist niet wilt), b.v. winkels, school, sport faciliteiten, etc.
* ALTIJD een bouwkundig onderzoek laten doen (b.v. via Vereniging Eigen Huis). Kost 300 euro of zo, en als je dat te veel vindt (je hebt van die mafkezen), koop dan geen huis, want dat zijn de kosten niet.
* Kijk naar de duurzaamheid van de architectuur. Huizen die al 100 jaar oud zijn zijn schijnbaar aantrekkelijk anders waren ze al gesloopt (zie herenhuizen). Tegenwoordig wordt er vanalles aan geexperimenteerd door architecten, en misschien is dit nu mooi, maar hoe is dit over 15 jaar? (zie vinex wijken, kubus woningen, bol woningen, zinken gevelplaten). Jij koopt een experiment van een architect, maar als het straks uit de gratie is is het jouw probleem en niet het zijne. Huizen van steen met pannen zadeldak doet het nog steeds het gewildst en is dat al honderden jaren dus dat blijft nog wel even. Koop dus niet de trend want die gaan over.
* Hou er rekening mee dat iets wat er mooi uit ziet niet van goede kwaliteit hoeft te zijn. Je kunt een krot echt als paleisje verkopen als je het mooi schildert en afwerkt.

Succes, Jos

Een makelaar is toch ook aansprakelijk voor gebreken die hij niet heeft gezien? Hij doet toch een keuring van de woning etc?

Overigens kun je ook Vereniging Eigen Huis inschakelen om een keuring te laten uitvoeren op de woning. Is goedkoper.

quote:

Op dinsdag 27 februari 2007 10:46 schreef zoalshetis het volgende:
je vergeet dat de aankopend makelaar ook beter kan onderhandelen omdat hij de markt helemaal kent. zeker als je een nieuwe stad instapt of niks van ondehandelingstechnieken af weet zou ik een makelaar aannemen.

Sorry maar dit is onzin. Die lokale makelaars hebben verborgen agenda's. Doe jij want voor mij dan doe ik later iets voor jou. Je kunt zelf ook wel inschatten wat een huis waard is, er is informatie genoeg, b.v. koopsommen op Funda, Kadaster, woonwaardemeters, etc. etc.

En dan het onderhandelen. Dit stelt niks voor: jij legt een openingsbod uit, en doorgaans kom je ergens in het midden uit. Als je redenen hebt om maximaal veel minder te betalen en je kunt het voor die prijs niet krijgen, nou dan krijg je het toch niet. Wil je het per se wel hebben bied dan bijna/geheel/over de vraagprijs.

De vergoeding voor een aankoopmakelaar is vaak gerelateerd aan de koopprijs. Hoe hoger de koopprijs hoe hoger zijn beloning, dus er is niet echt een prikkel om er een zo'n laag mogelijke prijs uit te slepen.

Als je weet wat je aan de woning uit wilt en kunt geven en er ligt een bouwtechnisch rapport, dan kun je prima zonder makelaar een mooi huisje op de kop tikken. Een foldertje van VEH is geen overbodige luxe, maar veel meer heb je niet nodig. Denk ik.

quote:

Op dinsdag 27 februari 2007 10:50 schreef EdPowers het volgende:
Een makelaar is toch ook aansprakelijk voor gebreken die hij niet heeft gezien? Hij doet toch een keuring van de woning etc?

Nou een makelaar doet geen bouwkundige keuring. Zo iemand rent mee door het huis en geeft zijn mening over bepaalde zaken.

En dan die aansprakelijkheid. Ten eerste moet jij maar bewijzen dat hij jou daar niet op gewezen hebt (of de eigenaar). Jij moet ook bewijzen dat hij dat had kunnen zien of weten. Veel plezier hiermee.

quote:

Op dinsdag 27 februari 2007 10:57 schreef Argento het volgende:
Als je weet wat je aan de woning uit wilt en kunt geven en er ligt een bouwtechnisch rapport, dan kun je prima zonder makelaar een mooi huisje op de kop tikken. Een foldertje van VEH is geen overbodige luxe, maar veel meer heb je niet nodig. Denk ik.

Ja koop voor 10-15 euro de publiciatie Kopen van een (bestaand) huis van de VEH. Groetjes, Jos

quote:

Op dinsdag 27 februari 2007 10:50 schreef EdPowers het volgende:
Een makelaar is toch ook aansprakelijk voor gebreken die hij niet heeft gezien? Hij doet toch een keuring van de woning etc?

Overigens kun je ook Vereniging Eigen Huis inschakelen om een keuring te laten uitvoeren op de woning. Is goedkoper.

En de keuring door Vereniging Eigen Huis kun je ook nog als ontbindende voorwaarde opnemen.

quote:

Op dinsdag 27 februari 2007 10:46 schreef zoalshetis het volgende:

[..]

je vergeet dat de aankopend makelaar ook beter kan onderhandelen omdat hij de markt helemaal kent. zeker als je een nieuwe stad instapt of niks van ondehandelingstechnieken af weet zou ik een makelaar aannemen.

dit zegt trouwens een ex-makelaar.

Als ex-makelaar weet jij dan ook dat het een makelaar geen reet uitmaakt of een koper 5000 euro meer of minder betaalt, als de makelaar zijn provisie maar vangt. Daarbij komt nog het feit dat een koper die ook een huis te verkopen heeft voor een makelaar dubbel zo interessant is, wat jou als niet-verkoper dus half zo interessant maakt.
Makelaars hebben ALTIJD te maken met belangenverstrengeling. En bij makelaars die langer in het vak zitten is dat meestal nog het ergst.
Wij hadden een verkopend makelaar die bij de 2e bezichtiging probeerde ons een hypotheek aan te smeren (althans een afspraak te maken met een van hun adviseurs). Op dat moment neemt een makelaar (die in dienst is van de verkopers!) een belang in de kopers. Een zeer kwalijke zaak, en dit is iets wat absoluut niet uitzonderlijk is.

quote:

Op dinsdag 27 februari 2007 11:03 schreef Pompsnol het volgende:

[..]

Als ex-makelaar weet jij dan ook dat het een makelaar geen reet uitmaakt of een koper 5000 euro meer of minder betaalt, als de makelaar zijn provisie maar vangt. Daarbij komt nog het feit dat een koper die ook een huis te verkopen heeft voor een makelaar dubbel zo interessant is, wat jou als niet-verkoper dus half zo interessant maakt.
Makelaars hebben ALTIJD te maken met belangenverstrengeling. En bij makelaars die langer in het vak zitten is dat meestal nog het ergst.
Wij hadden een verkopend makelaar die bij de 2e bezichtiging probeerde ons een hypotheek aan te smeren (althans een afspraak te maken met een van hun adviseurs). Op dat moment neemt een makelaar (die in dienst is van de verkopers!) een belang in de kopers. Een zeer kwalijke zaak, en dit is iets wat absoluut niet uitzonderlijk is.

ik kom van een wat integeder kantoor. maar je hebt er idd boeven tussen zitten.

Overigens hebben wij een kennis (uiteraard met veel bouwkundige ervaring) de 'bouwkundige keuring' laten doen. Geen officieel rapport, maar wel de zekerheid dat er geen ernstige gebreken zijn. Kosten: 35 euro en een flesje wijn.

quote:

Op dinsdag 27 februari 2007 11:09 schreef IkWilbert het volgende:

[..]

zwager van mijn broer is makelaar, misschien dat we daar nog iets mee kunnen regelen.

Kijk dat zijn de contacten waar je iets aan hebt. Misschien wil hij zelfs wel voor je onderhandelen, als je dat zelf niet kunt of liever niet doet. Als hij dit dan buiten zijn kantoor om doet, voor een leuke vergoeding die je met hem afspreekt (dus geen 2000 euro) dan weet je ook zeker dat hij er geen dubbele agenda op nahoudt. Je kunt natuurlijk ook de onderhandelingen zelf doen, en hem de bouwkundige keuring laten doen. Ook dit kan zonder officieel rapport, zolang er geen ernstige gebreken naar boven komen. Het gaat uiteindelijk om de zekerheid dat alles in orde is, niet dat je een papiertje van 300 euro hebt waar dit op staat geschreven. (Is er wel vanalles mis, en je wilt onder het koopcontract uit dan kan zo'n papiertje wel handig zijn, maar je kan die 'keuring' natuurlijk ook tijdens de 2e bezichtiging doen).

quote:

Op dinsdag 27 februari 2007 11:09 schreef IkWilbert het volgende:

[..]

zwager van mijn broer is makelaar, misschien dat we daar nog iets mee kunnen regelen.

Nooit verkeerd, maar voor bouwkundige keuring kan je beter een bevriende aannemer meenemen.

Voor aankoop (of verkoop) van een huis heb je niet per se een makelaar nodig. Neem er een als je dat beter doet voelen, maar met wat informatie en gezond verstand kom je minstens zo ver.
Mogelijk bespaart de onderhandelingskunst van een makelaar je een paar centen, maar dat kost 'ie ook.

Een makelaar is vooral handig als je een huis zoekt, als je je huis al hebt gevonden kan je goed zonder.

Overigens ga je sowieso voor een hypotheek een door een erkende taxateur (= makelaar) opgemaakt taxatierapport nodig hebben. Van een niet bij de koop betrokken makelaar. Ideaal! Laat dat nu maken, door die zwager van je broer, vóóraf. Dan heb je je zekerheid, een handvat voor onderhandeling én alvast het rapport voor je bank!