Er wordt vaak beweerd dat kopen "altijd" beter is dan huren. Dit is natuurlijk onzin. Bij een bepaalde rentestand, huurprijs en huizenprijs kan huren wel degelijk, ook op de lange termijn, lucratiever zijn.
Voorbeeld: Stel twee soortgelijke huizen, koopprijs van het ene is 240.000, huurpriijs van het andere is 450 p.m.
Aan netto-hypotheek betaal ik 950 euro. (aflossen in 30 jaar)
De 500 euro die ik overhoud bij huren zet ik op een spaarrekening, gedurende 30 jaren.
Afhankelijk van het rentepercentage ligt ergens een break-even. Deze is ook nog van veel andere zaken afhankelijk, zoals ozb, onderhoudslast e.d.
Is er iemand die econometrie gestudeerd heeft, of bij een bank werkt, en die dit al een keer berekend heeft?
Je moet echter wel heel erg veel aannames doen voor de variabelen om hier iets zinnigs over te zeggen. Dan is de vraag hoe geloofwaardig het nog is.Eigenlijk zou je dan een soort rekenmodel moeten hebben waarin je met de variabelen kunt schuiven.
quote:Dat rekenmodel zal er vast al zijn! Er moet toch iemand ooit op afgestudeerd zijn?Op dinsdag 20 juni 2006 21:03 schreef k_man het volgende:
Interessant.
Eigenlijk zou je dan een soort rekenmodel moeten hebben waarin je met de variabelen kunt schuiven.
[ Bericht 5% gewijzigd door dfr0st op 20-06-2006 21:24:33 ]
quote:Dat ligt eraan waar die woning staat.Op dinsdag 20 juni 2006 21:14 schreef oor het volgende:
voor 450 euro per maand heb je net een groot flatje. voor 240.000 heb je een rijtjeswoning
quote:Met jaaaaren wachttijd voor die flat. Als je geen tijd hebt om jaren op de wachtlijst te staan heb je gewoon geen keuze. Simpel. Het gaat niet alleen om geld.Op dinsdag 20 juni 2006 21:14 schreef oor het volgende:
voor 450 euro per maand heb je net een groot flatje. voor 240.000 heb je een rijtjeswoning
Ik zit zelf nl in zo'n situatie. Nieuwbouw huurhuis (hoek), huur 360 euro pm.
Dezelfde woning wordt (hier om de hoek) te koop aangeboden voor 270.000 kk. (en dat is dan een middenwoning, de hoekwoning staat ook te koop maar voor 285.000)
Naast het feit dat je, als je uit een huurhuiskomt en dus starter bent, een godsvermogen in je eentje moet verdienen om 270.000 hypotheek te krijgen rijst hier dus regelmatig de vraag waar we goed aan doen.. Hier blijven zitten (en dus elke maand zo'n 600 euro meer te besteden hebben) of toch misschien kopen?
Moeilijk, moeilijk..
[ Bericht 7% gewijzigd door E.T. op 20-06-2006 21:54:25 ]
quote:beide in dezelfde buurt.
quote:Dan nog kun je voor 240.000 wel meer krijgen dan een rijtjeshuisje. Het is niet moeilijk om voor dat bedrag een vrijstaande woning met een behoorlijke lap grond te krijgen. Ok, niet in de randstad.
quote:@dfr0st en alle anderen: Dat je uiteindelijk altijd meer betaald is dus niet waar. Wellicht met de huidige rentestand en koopprijs huurprijsverhouding wel?, maar er is altijd een break-even point. De ligging van dit punt wordt hoofdzakelijk bepaald door de verhouding huur- koopprijs en de stand van de rente.Op dinsdag 20 juni 2006 21:14 schreef dfr0st het volgende:
Na 30 jaar heb je 180.000 gespaard zonder rente. (--edit-- en 261.000 idd met een rente van 2.3 %) Maar daar moet je weer vermogensbelating over betalen en mis je de belasting voordelen van een hyphotheek. Daardoor gooi je volgens mij altijd meer geld weg.
Want jij gaat hier uit van een lage rente van 2,3 %. De som komt natuurlijk heel anders uit wanneer de spaarrente 4,6% is, en de hypotheekrente 6,6%
Natuurlijk zijn er veel andere factoren in het spel, zoals genoemd huurstijging, OZB, onderhoudslasten, HRA et cetera et cetera. Wanneer er niet zoveel factoren waren rekende ik het zelf wel even uit.
quote:Je moet die 600 euro dan eigenlijk niet besteden, maar sparen. Dan ben je net zoveel per maand kwijt. De vraag is dan of je na 30 jaar méér vermogen hebt opgebouwd dan wanneer je een huis gekocht zou hebben (en afgelost).Op dinsdag 20 juni 2006 21:40 schreef E.T. het volgende:
Interressante vraag
Nieuwbouw huurhuis (hoek), huur 360 euro pm.
Dezelfde woning wordt (hier om de hoek) te koop aangeboden voor 270.000 kk. (en dat is dan een middenwoning, de hoekwoning staat ook te koop maar voor 285.000)
Naast het feit dat je, als je uit een huurhuiskomt en dus starter bent, een godsvermogen in je eentje moet verdienen om 270.000 hypotheek te krijgen rijst hier dus regelmatig de vraag waar we goed aan doen.. Hier blijven zitten (en dus elke maand zo'n 600 euro meer te besteden hebben) of toch misschien kopen?
Moeilijk, moeilijk..
Bovendien brengt kopen naast de hypotheek ook nog andere kosten met zich mee. Die mag je natuurlijk ook niet vergeten.
quote:Op een gegeven moment ga je toch dood!Op dinsdag 20 juni 2006 22:00 schreef gronk het volgende:
Het wordt een stuk interessanter als je de periode na die 30 jaar ook meeneemt. En 't eigenwoningforfait. En. En.
quote:De huizenmarkt lijkt me een erg bepalende facor, evenals de evt liberalisatie van huurprijzen. Dat maakt het erg onvoorspelbaar.Op dinsdag 20 juni 2006 21:59 schreef LXIV het volgende:
[..]
@dfr0st en alle anderen: Dat je uiteindelijk altijd meer betaald is dus niet waar. Wellicht met de huidige rentestand en koopprijs huurprijsverhouding wel?, maar er is altijd een break-even point. De ligging van dit punt wordt hoofdzakelijk bepaald door de verhouding huur- koopprijs en de stand van de rente.
Natuurlijk zijn er veel andere factoren in het spel, zoals genoemd huurstijging, OZB, onderhoudslasten, HRA et cetera et cetera. Wanneer er niet zoveel factoren waren rekende ik het zelf wel even uit.
quote:Als je op je 35e een huis koopt, zit je op je 65e lastenvrij. Da's ook wat waard, zeker in tijden dat er heel veel gedoe is over de betaalbaarheid van de AOW. Plus dat je d'r wel vanuit mag gaan dat de levensverwachting voor 65-jarigen over dertig jaar rond de 85 ligt.
quote:Bij een bepaald rentepercentage kun je als huurder op je 65-ste een villa cash kopen! Terwijl je als koper 30 jaar lang op een houtje hebt moeten bijten.Op dinsdag 20 juni 2006 22:07 schreef gronk het volgende:
[..]
Als je op je 35e een huis koopt, zit je op je 65e lastenvrij. Da's ook wat waard, zeker in tijden dat er heel veel gedoe is over de betaalbaarheid van de AOW. Plus dat je d'r wel vanuit mag gaan dat de levensverwachting voor 65-jarigen over dertig jaar rond de 85 ligt.
Ik probeer hier geen discussie aan te zwengelen of het beter is te huren of te kopen, dat moeten jullie allemaal zelf weten, ik wil uitvinden waar het break-evenpoint ligt.
quote:Alleen als je er van uitgaat dat de huurmarkt en de koopmarkt niet met elkaar communiceren. Dat doen ze wel; bij hoge rentestanden wordt dalen de huizenprijzen (iets), wordt huren aantrekkelijker, en zullen de huren omhoog gaan.Vraag en aanbod enzo.Op dinsdag 20 juni 2006 22:11 schreef LXIV het volgende:
Bij een bepaald rentepercentage kun je als huurder op je 65-ste een villa cash kopen! Terwijl je als koper 30 jaar lang op een houtje hebt moeten bijten.
Misschien toch een wat te moeilijke vraag voor een afstudeerscriptie?
quote:Natuurlijk ga ik er juist wél vanuit dat de woningmarkt met elkaar communiceert. Daarom wil ik juist zo graag weten waar het break-even point ligt. Is de markt nu in evenwicht?Op dinsdag 20 juni 2006 22:17 schreef gronk het volgende:
[..]
Alleen als je er van uitgaat dat de huurmarkt en de koopmarkt niet met elkaar communiceren. Dat doen ze wel; bij hoge rentestanden wordt dalen de huizenprijzen (iets), wordt huren aantrekkelijker, en zullen de huren omhoog gaan.Vraag en aanbod enzo.
Logischerwijs zou je zeggen dat je altijd ongeveer op het break-even point moet zitten. Dat is marktefficientie. Maar de markt is toch niet altijd even logisch en wordt verstoord door sentimenten, subsidies e.d.
Er loopt hier toch wel één econoom (in spé) rond in WGR?!
(ff snel, zonder samengestelde interest gerekend kom ik al op 225.000 bij 3% per jaar)
quote:Volgens mijn berekening op E550.000 bij 4.5%, rente over rente.Op dinsdag 20 juni 2006 22:30 schreef E.T. het volgende:
Als ik het verschil tussen huur en hypotheek zou sparen heb ik over 30 jaar meer dan dat het huis nu kost.
(ff snel, zonder samengestelde interest gerekend kom ik al op 225.000 bij 3% per jaar)
Je kunt het geld ook gaan beleggen.
Overigens is het nog de vraag of je het daarvoor kunt kopen dan.
quote:Dat huis is in 30 jaar ook meer waard geworden.Op dinsdag 20 juni 2006 22:30 schreef E.T. het volgende:
Als ik het verschil tussen huur en hypotheek zou sparen heb ik over 30 jaar meer dan dat het huis nu kost.
(ff snel, zonder samengestelde interest gerekend kom ik al op 225.000 bij 3% per jaar)
quote:en of het verschil tussen huur en hypotheek dan nog steeds hetzelfde is...Op dinsdag 20 juni 2006 22:34 schreef LXIV het volgende:
Overigens is het nog de vraag of je het daarvoor kunt kopen dan.
Alle belangrijke factoren worden meegenomen, ook de stijging van de huurprijs en de waardeontwikkeling van de woning.
Let wel, je moet op het laatst het cumulatieve gespaarde bedrag van de huur weer aftrekken van de vermogensontwikkeling om te kijken of het gunstig is voor je.
Een mooi programma, het enige nadeel is dat er maximaal zeven jaar vooruit gekeken wordt!
quote:Wil je 't goed doen:Op dinsdag 20 juni 2006 22:48 schreef Light het volgende:
Dan zou je een vergelijking kunnen maken voor de periode 1975-2005.
-database'je met alle verkochte woningen vanaf '75.
-database'je met kale huren vanaf '75.
-database'je met woningkenmerken (koop en huur).
-historische rentepercentages, ozb, andere fiscale dingen.
-database'je met info van alle afgesloten hypotheken (duur+rentestand) (ook vanaf '75).
-gemiddelde lasten van koopwoning bepalen (uit hypotheekdb, gecorrigeerd tegen woningkenmerken). Gemiddelde huur van huurwoning bepalen (gecorrigeerd tegen woningkenmerken). Aftrekken. Klaar.
't gaat nog een redelijke kluif worden om dat op te zetten. Best veel werk, volgens mij. methodologie is ook niet helemaal triviaal, gok ik.
Verwacht dit over een dag of drie te kunnen posten hier. Moet nog wat mensen bellen e.d.
Onderhoudt. Bij een huurwoning is het onderhoud aan de buitenkant voor de verhuurder, bij een koopwoning is het voor jezelf.
Dit is echt wel van woning tot woning anders
- Rentepercentage dat je krijgt op een beleggings -of spaarhypotheek is een stuk hoger dan als je het geld zelf spaart
- Huurprijzen gaan omhoog, waardoor je je spaargedeelte moet compenseren om op dezelfde maandlast uit te komen (hypotheeklast kun je gelijk houden door 30 jaar vast te zetten bijv.)
- Na 30 jaar heb je overwaarde op je huis (welke je nu niet kunt berekenen), dit heb je niet bij huren
Wat ik heb gedaan voor ik overging op kopen, was de netto hypotheeklast van een aflossingsvrije hypotheek tegenover de huurprijs per maand zetten. Je huurt dan zeg maar het huis wat je gekocht hebt (in een verkapte manier). Bekijk dan in wat voor huis je kan wonen voor hetzelfde geld (voor bijv. 500 netto per maand kan je een huis van 200.000 betrekken (80 - 120 m2) of (in Den Haag en omgeving) 75 m2 huren)
Succes!
Je rentelasten per maand zijn niet aan inflatie onderhevig (als je vastzet voor langere tijd). Dus in feite wordt dat steeds minder.
Je huurlasten worden steeds hoger, hierin wordt de inflatie gecompenseerd.
Er vanuit gaande dat de huizenprijs stijgt en je niet na 1 a 2 jaar alweer gaat verhuizen.
En dat daarom dus wordt gezegd dat je beter kan kopen dan dat je gaat huren?
quote:Bij kopen heb je ook een hoop kosten die je niet 123 terug verdient.Op woensdag 21 juni 2006 09:54 schreef Zweefvliegje het volgende:
Ik ben een leek hoor, wat dit betreft.. Maar het is toch zo dat als je huurt je geld aan huur per maand gewoon weg is, en als je koopt je eigenlijk al dat geld weer terugkrijgt als je verkoopt?
Er vanuit gaande dat de huizenprijs stijgt en je niet na 1 a 2 jaar alweer gaat verhuizen.
En dat daarom dus wordt gezegd dat je beter kan kopen dan dat je gaat huren?
Je betaald bijvoorbeeld 6 procent overdrachtsbelasting, geld dat je dus kwijt bent.
Alleen voor die overdrachtsbelasting kun je al een flinke periode huren.
quote:Een huurder kun je er ook niet zomaar uitzetten.Op woensdag 21 juni 2006 09:45 schreef Bass-Miss het volgende:
Bij mij woog de zekerheid dat ze je niet zomaar uit je huis kunnen zetten op om het te kopen.
Maar kopen of huren en break even point was ook bij mij een punt.
Ik heb het grofweg uitgerekend door de overdrachtsbelasting en overige KK te pakken +/- 17.000 en deze te delen door een huur van 400 euro per maand.
Dit zou betekenen dat ik na 42 (3.5 jaar) maanden in dezelfde woning met koop voordeliger uit ben.
Uiteraard moet je hierbij wel de kosten van onderhoud van een koopwoning nog meenemen en kwam ik erop uit dat ik minimaal 4-5 jaar in dezelfde woning met blijven wonen om met kopen voordeliger uit te zijn. Dit is ook wat diverse makelaars mij verteld hebben.
Ik heb echter totaal geen rekening gehouden met rente en huurverhogingen.
quote:Wanneer je huur bijvoorbeeld E600 minder is dan je aan hypotheekrente kwijt bent per maand, kun je dat bedrag ook sparen en op die manier vermogen opbouwen.Op woensdag 21 juni 2006 09:54 schreef Zweefvliegje het volgende:
Ik ben een leek hoor, wat dit betreft.. Maar het is toch zo dat als je huurt je geld aan huur per maand gewoon weg is, en als je koopt je eigenlijk al dat geld weer terugkrijgt als je verkoopt?
Er vanuit gaande dat de huizenprijs stijgt en je niet na 1 a 2 jaar alweer gaat verhuizen.
En dat daarom dus wordt gezegd dat je beter kan kopen dan dat je gaat huren?
Het geld dat je aan hypotheekrente besteed is natuurlijk in feite ook weggegooid.
quote:Niet zomaar nee. Maar als je huisbaas het wil verkopen,renoveren , of zijn kinderen willen erin gaan wonen heb je gescheten...Op woensdag 21 juni 2006 10:04 schreef kareltje_de_grote het volgende:
Een huurder kun je er ook niet zomaar uitzetten.
quote:Nee hoor. Als huurder heb je bijna net zoveel rechten dan als koper.Op woensdag 21 juni 2006 10:14 schreef Bass-Miss het volgende:
[..]
Niet zomaar nee. Maar als je huisbaas het wil verkopen,renoveren , of zijn kinderen willen erin gaan wonen heb je gescheten...
quote:dan nog kost het hem heel veel moeite, zelfs bij verkoop of renovatie.Op woensdag 21 juni 2006 10:14 schreef Bass-Miss het volgende:
[..]
Niet zomaar nee. Maar als je huisbaas het wil verkopen,renoveren , of zijn kinderen willen erin gaan wonen heb je gescheten...
Enige dat hij kan doen is jou wegpesten, maar ik snap je punt.
Eigen baas is altijd beter
quote:hahhh, want volgens mij is dat in Nederland anders geregeld tenzij je dit expliciet in je huurcontract hebt staan n.a.v. bijvoorbeeld tijdelijk in het buitenland wonen van de huiseigenaar.Op woensdag 21 juni 2006 10:19 schreef Bass-Miss het volgende:
Als hij zelf of zijn kinderen erin gaan wonen moet je eruit. En bij verkoop heb je idd drie jaar , maar dan vlieg je ook buiten. In Belgie iig wel.
quote:In Nederland mag een huurcontract ook eenziijdig opgezegd worden door de verhuurder als hij van plan is zelf de woning weer te bewonen. Als de huurder daar niet op in gaat heb je wel de rechtbank nodig voor een uitspraak, maar in principe is het in NL dus ook zo geregeld. Voor wat betreft verkoop: die regel vann 3 jaar geldt niet in Nederland.Op woensdag 21 juni 2006 10:21 schreef kareltje_de_grote het volgende:
[..]
hahhh, want volgens mij is dat in Nederland anders geregeld tenzij je dit expliciet in je huurcontract hebt staan n.a.v. bijvoorbeeld tijdelijk in het buitenland wonen van de huiseigenaar.