Dit zijn opties en futures op de S&P/Case-Shiller (CS) Home Price Indexes. Dat is natuurlijk heel wat gemakkelijker dan elke keer fysiek huizen kopen of verkopen
Het aardige is dat daardoor ook short selling mogelijk is, dus je kunt geld verdienen aan dalende huizenprijzen
Een ander leuk iets is dat je -door te compenseren voor 'carrying costs'- uit de futures prijs kunt uitrekenen wat de verwachting is van de toekomstige huizenprijzen. Zo zie je in de tabel hieronder dat de verwachting is dat de huizenprijs index voor San Diego in mei volgend jaar ca 6% lager is en dat de huizen in New York ca 2% zullen dalen.
Overigens komen de daadwerkelijke huizen verkopen altijd pas met een vertraging van enkele maanden in de index terecht, dus de prijs van het futures contract "Aug-06" is gebaseerd op percepties uit het verleden. "Nov-06" is de inschatting van speculanten over de prijzen die nu worden gedaan in de echte huizenmarkt en "May 07" betreft de prijzen die naar verwachting rond december 2006 in de echte huizenmarkt worden gemaakt.
| 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 | futures contracts vs. fair values Aug-06 Nov-06 Feb-07 May-07 Boston -- -1.08 -2.85 -4.49 Chicago -0.60 -0.05 -0.82 -2.51 Denver -1.03 0.45 -1.64 -4.11 Las Vegas 0.06 0.58 0.17 -2.55 Los Angeles -0.39 -1.99 -1.05 -4.40 Miami 0.62 0.74 -3.05 -3.42 New York 1.55 1.30 -0.41 -2.09 San Diego -0.21 -2.24 -3.76 -6.02 San Francisco 0.13 0.25 -1.89 0.86 Washington -0.01 0.71 0.24 -2.53 Composite -0.48 -0.84 -3.79 -2.17 |
Dit soort futures zouden zo ook op de NL huizenmarkt moeten introduceren.
Vet short gaan en dan de HRA afschaffen
quote:Dit gaat niet goed zijn voor de Amerikaanse economie, niet ?Zal dit samen met nog wat andere problemen tot een eventuele recessie leiden ?Op zaterdag 3 juni 2006 07:08 schreef Atahualpa het volgende:
Een ander leuk iets is dat je -door te compenseren voor 'carrying costs'- uit de futures prijs kunt uitrekenen wat de verwachting is van de toekomstige huizenprijzen. Zo zie je in de tabel hieronder dat de verwachting is dat de huizenprijs index voor San Diego in mei volgend jaar ca 6% lager is en dat de huizen in New York ca 2% zullen dalen.
Wat je wél uitstekend met deze derivaten zou kunnen doen is ze gebruiken om de eventuele waardevermindering van je eigen huis te hedgen. Nu is dat erg lastig, en kan enkel door wellicht putjes van het een of andere vastgoedfonds te kopen, maar dat is natuurlijk indirekt.
Op die manier kun je zelfs nu nog met een gerust hart kopen, want een eventuele prijsval kan 100% ingedekt worden.
quote:Maar eh... enkele maanden geleden voorspelde je nog een beurscrash wat zijn je gedachten er nu over? Ook heb ik je verschillende keren over een huizencrash zien schrijven. Waarom denk je dat?Op zaterdag 3 juni 2006 07:08 schreef Atahualpa het volgende:
Twee weken geleden zijn er op de Amerikaanse derivaten beurs CME futures contracten en opties geintroduceerd waarmee je kunt speculeren op de Amerikaanse huizenmarkt.
Dit zijn opties en futures op de S&P/Case-Shiller (CS) Home Price Indexes. Dat is natuurlijk heel wat gemakkelijker dan elke keer fysiek huizen kopen of verkopen
Het aardige is dat daardoor ook short selling mogelijk is, dus je kunt geld verdienen aan dalende huizenprijzen
Een ander leuk iets is dat je -door te compenseren voor 'carrying costs'- uit de futures prijs kunt uitrekenen wat de verwachting is van de toekomstige huizenprijzen. Zo zie je in de tabel hieronder dat de verwachting is dat de huizenprijs index voor San Diego in mei volgend jaar ca 6% lager is en dat de huizen in New York ca 2% zullen dalen.
Overigens komen de daadwerkelijke huizen verkopen altijd pas met een vertraging van enkele maanden in de index terecht, dus de prijs van het futures contract "Aug-06" is gebaseerd op percepties uit het verleden. "Nov-06" is de inschatting van speculanten over de prijzen die nu worden gedaan in de echte huizenmarkt en "May 07" betreft de prijzen die naar verwachting rond december 2006 in de echte huizenmarkt worden gemaakt.
[ code verwijderd ]
Dit soort futures zouden zo ook op de NL huizenmarkt moeten introduceren.
Vet short gaan en dan de HRA afschaffen
quote:Dan heeft-ie gelijk, ongeveer 2 weken geleden was een mini-beurscrash waar alle koersen in 4 dagen met 14% omlaag gingen.Op maandag 5 juni 2006 19:00 schreef PietPrak het volgende:
[..]
Maar eh... enkele maanden geleden voorspelde je nog een beurscrash
quote:Precies!! Maar ik zou zijn argumentatie wel willen horen!Op maandag 5 juni 2006 19:40 schreef K33T het volgende:
[..]
Dan heeft-ie gelijk, ongeveer 2 weken geleden was een mini-beurscrash waar alle koersen in 4 dagen met 14% omlaag gingen.
quote:Net zoals huizen over langere tijd boven het inflatie-niveau in prijs kunnen stijgen, kunnen ze natuurlijk ook langere tijd in prijs dalen. Gezien vanaf het prijsniveau van 1992, en de koopkrachtstijging in ogenschouw nemend, zou je kunnen zeggen dat de huidige huizenmarkt 30 tot 40% overgewaardeerd is. De belangrijkste oorzaak hiervan is de lage rentestand, die het mogelijk gemaakt heeft dat de huizenprijzen zover kónden stijgen.Op maandag 5 juni 2006 19:45 schreef PietPrak het volgende:
[..]
Precies!! Maar ik zou zijn argumentatie wel willen horen!
Wanneer de rente behoorlijk gaat stijgen, worden de maandlasten ook evenredig hoger, en zullen de huizenprijzen als gevolg hiervan gaan dalen.
Let wel, dit hoeft niet te gebeuren, de rente kan net zo goed weer gaan dalen, wat weer ruimte schept voor een verdere verhoging van de huizenprijzen.
Wél opgemerkt kan worden dat de rentestand historisch laag is. Een reden om aan te nemen dat hij dus gaat stijgen.
quote:Als je een bal omhoog gooit dat is er een reden om aan te nemen dat hij ook weer omlaag komt. Namelijk, de zwaartekracht.Op maandag 5 juni 2006 21:14 schreef LXIV het volgende:
Wél opgemerkt kan worden dat de rentestand historisch laag is. Een reden om aan te nemen dat hij dus gaat stijgen.
Wat is de reden dat aangenomen kan worden dat de rente stijgt nadat hij gedaald is? Waarom zou de rente niet altijd op een laag niveau blijven?
quote:Ik geef aan dat de rente mogelijk ook verder kan dalen. Letterlijk zeg ik dat een reden om aan te nemen dat de rente stijgt is, dat zij historisch laag is.Op dinsdag 6 juni 2006 10:49 schreef SjonLok het volgende:
[..]
Als je een bal omhoog gooit dat is er een reden om aan te nemen dat hij ook weer omlaag komt. Namelijk, de zwaartekracht.
Wat is de reden dat aangenomen kan worden dat de rente stijgt nadat hij gedaald is? Waarom zou de rente niet altijd op een laag niveau blijven?
quote:Ik weet dat je zei dat de rente kan stijgen, kan dalen en gelijk kan blijven. Op die manier zit je er nooit naast terwijl je later bij iedere beweging kan zeggen dat je die voorspeld had.Op dinsdag 6 juni 2006 11:26 schreef LXIV het volgende:
Ik geef aan dat de rente mogelijk ook verder kan dalen.
quote:Dat is dus niet waar volgens mij, tenzij jij aangeeft dat er een reden is om aan te nemen dat rente altijd stijgt als deze historisch laag staat. Of omdat er een economische wetmatigheid is die bepaalt dat rente altijd stijgt als deze historisch laag staat. Of welke reden dan ook.Letterlijk zeg ik dat een reden om aan te nemen dat de rente stijgt is, dat zij historisch laag is.
Dat de rente gaat stijgen OMDAT deze historisch laag staat is m.i. geen reden. Het is namelijk geen natuurwet dat na een daling een stijging volgt i.t.t. een bal die omhoog gegooid wordt altijd omlaag komt.
Het kan namelijk net zo goed dat de rente verder daalt of dat de rente gelijk blijft.
Of de rente stijgt, daalt of gelijk blijft hangt veel meer af van andere economische factoren dan van de hoogte van rente zelf volgens mij.
quote:Klopt, er zijn zelf landen die jarenlang rentes van 0% hebben (gehad)Op dinsdag 6 juni 2006 12:52 schreef SjonLok het volgende:
Dat de rente gaat stijgen OMDAT deze historisch laag staat is m.i. geen reden. Het is namelijk geen natuurwet dat na een daling een stijging volgt i.t.t. een bal die omhoog gegooid wordt altijd omlaag komt.
OT:
Hoe werkt dit technisch? Oftewel, waarvan is dit product afgeleid (is immers een derivaat). Aangezien het voornamelijk particulieren zijn die kopen en verkopen.
quote:In NL is de effectieve rente eigenlijk nog lager vanwege die achterlijke HRAOp maandag 10 juli 2006 01:57 schreef duivelinnetje het volgende:
Neem de adviezen van LXIV ter harte zou ik zeggen, prima adviezen!!
quote:Het zijn gewoon cash-settled index opties/futures, alleen nu niet op een aandelen index maar op de S&P/Case-Shiller (CS) Home Price Indexes.Op zondag 9 juli 2006 20:41 schreef Richie_Rich het volgende:
[..]
Klopt, er zijn zelf landen die jarenlang rentes van 0% hebben (gehad)
OT:
Hoe werkt dit technisch? Oftewel, waarvan is dit product afgeleid (is immers een derivaat). Aangezien het voornamelijk particulieren zijn die kopen en verkopen.
De crash komt er, ik denk nog voor 2007 of in 2007 maar jammer genoeg is geen hond die weet wanneer
quote:Ja dat is best jammer, als iedereen het zou weten namelijk zou er geen crash komen/zijn.Op zaterdag 22 juli 2006 06:58 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Hoe lang zijn die futures?
De crash komt er, ik denk nog voor 2007 of in 2007 maar jammer genoeg is geen hond die weet wanneer
En zijn er nog redenen waarom het crasht? Of stond dat in de koffiedik / glazen bol?
Rente stijgt, nederlanders geven weer meer geld uit aan duurzame goederen, weer minder werklozen en economisch gaat het beter in nederland. Ik zie weinig redenen voor een 'crash'.
quote:Dat laatste gebeurt ook in Nederland met bv 2e hypotheken en al wat niet meer. Verder is overwaardering niet een 'iets' dat alleen op een woning van toepassing is, maar gewoon op elk product. Zelfs het brood in de supermarkt dat het stempel "luxe" heeft gekregen is vele malen duurder dan enige jaren geleden. Idem zo met woningen.Op zaterdag 22 juli 2006 09:14 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Omdat de huizenmarkt de laatste jaren in de meeste staten gruwelijk is overgewaardeerd en omdat Amerikanen hypotheken nemen om te consumeren
Op deze manier is het 'overwaarderen' van een woning niets uitzonderlijks en wordt het als gewoon gezien.
In Nederland verwacht ik geenszins ook maar een crash aangezien het vraag/aanbod verhaal niet in evenwicht is. En verder zullen de banken liever een hypotheek afsluiten van 2ton tegen 2% rente dan 1ton tegen 4%. En dus het rente-middel zullen gebruiken om een crash af te wenden (als die er uberhaupt al komt).
quote:De prijsstijging op de woningmarkt gaat ver boven het normale inflatieniveau uit.Op zaterdag 22 juli 2006 09:20 schreef _Arthur het volgende:
[..]
Dat laatste gebeurt ook in Nederland met bv 2e hypotheken en al wat niet meer. Verder is overwaardering niet een 'iets' dat alleen op een woning van toepassing is, maar gewoon op elk product. Zelfs het brood in de supermarkt dat het stempel "luxe" heeft gekregen is vele malen duurder dan enige jaren geleden. Idem zo met woningen.
quote:Het zijn niet de banken die bepalen wat het rentepeil is, zij zijn net zo afhankelijk van de markt als de particulier.Op deze manier is het 'overwaarderen' van een woning niets uitzonderlijks en wordt het als gewoon gezien.
In Nederland verwacht ik geenszins ook maar een crash aangezien het vraag/aanbod verhaal niet in evenwicht is. En verder zullen de banken liever een hypotheek afsluiten van 2ton tegen 2% rente dan 1ton tegen 4%. En dus het rente-middel zullen gebruiken om een crash af te wenden (als die er uberhaupt al komt).
quote:wrom niet ?Op zaterdag 22 juli 2006 09:22 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
In Nederland kan je een 2e hypotheek niet consumeren
quote:Dus, prima te consumeren. En ik gok dat dat echt wel gedaan wordt.Op zaterdag 22 juli 2006 09:53 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Kan wel maar is fiscaal niet aantrekkelijk
quote:Bij welke producten is dat niet het geval en toch slikt men dat.Op zaterdag 22 juli 2006 09:25 schreef LXIV het volgende:
De prijsstijging op de woningmarkt gaat ver boven het normale inflatieniveau uit.
quote:Juist, dus als zij zien dat de markt stagneert van verkochte hypotheken zal men het echt niet laten om de rente te laten dalen om zo weer meer hypotheken te verkopen.Het zijn niet de banken die bepalen wat het rentepeil is, zij zijn net zo afhankelijk van de markt als de particulier.
quote:Heb je wel eens naar het renteverschil gekeken tussen een hypothecaire en een gewone lening ?Op zaterdag 22 juli 2006 09:53 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Kan wel maar is fiscaal niet aantrekkelijk
quote:Het inflatieniveau is het (gewogen) gemiddelde van alle producten. Dus dat "alle" producten boven het inflatieniveau zouden stijgen, is klinkklare onzin.Op zaterdag 22 juli 2006 10:06 schreef _Arthur het volgende:
[..]
Bij welke producten is dat niet het geval en toch slikt men dat.
quote:De banken kunnen de rente niet laten stijgen of dalen. Dit doet "de markt". De banken oefenen daar nauwelijks invloed over uit.Juist, dus als zij zien dat de markt stagneert van verkochte hypotheken zal men het echt niet laten om de rente te laten dalen om zo weer meer hypotheken te verkopen.
quote:Ik zal mijn uitspraak aanpassen; de helft van de producten stijgt harder dan het gemiddelde. De huizenprijs is er hier 1 van bv. Dus weinig aan de hand. Zelfs aangezien de inflatie erg laag is op dit moment.Op zaterdag 22 juli 2006 10:56 schreef LXIV het volgende:
Het inflatieniveau is het (gewogen) gemiddelde van alle producten. Dus dat "alle" producten boven het inflatieniveau zouden stijgen, is klinkklare onzin.
quote:Het zijn nog altijd de banken en de hypotheekverstrekkers die de hypotheekrente aanpassen aan de hand van de ontwikkelingen op de geldmarkt.De banken kunnen de rente niet laten stijgen of dalen. Dit doet "de markt". De banken oefenen daar nauwelijks invloed over uit.
(Lees ook voor 'de banken' in mijn andere replies als 'de banken en de hypotheekverstrekkers').
quote:Ja, maar het rentepercentage van een 2e hypotheek is sws zo hoger.Op zaterdag 22 juli 2006 10:23 schreef _-rally-_ het volgende:
[..]
Heb je wel eens naar het renteverschil gekeken tussen een hypothecaire en een gewone lening ?
quote:Die gaat gewoon voor het dan geldende rente tarief hoor. Zolang jij genoeg overwaarde op je huis hebt heeft de verstrekker prima zekerheid.Op zaterdag 22 juli 2006 19:33 schreef DiegoArmandoMaradona het volgende:
Ja, maar het rentepercentage van een 2e hypotheek is sws zo hoger.