RABO-Topman waarschuwt "Links", over Hypotheekrente

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 18:05 schreef simmu het volgende:

[..]

neej, ze moeten hun huis te koop gaan zetten tegen prijzen die geen mens kan betalen

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 18:05 schreef simmu het volgende:

[..]

neej, ze moeten hun huis te koop gaan zetten tegen prijzen die geen mens kan betalen

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 21:15 schreef CherrymoonTraxx het volgende:

[..]

Dan kunnen ze het net zo goed niet te koop zetten.

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 18:32 schreef simmu het volgende:

[..]

kan jij me uitleggen hoe je boven de 'executiewaarde leent?
sowieso denk ik dat een uitleg over de executiewaarde wel handig is; ik heb altijd begrepen dat de waarde is van het object als je het *dan* verkoopt.

[edit] vooralsnog zeg ik de dingen die ik zeg vanuit mijn gezonde verstand: ik heb nog nooit een huis gekocht

quote:

Op dinsdag 20 december 2005 23:59 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Om het even wat concreter te maken:

Twee peilers zijn van belang: inkomen (icm financiele verplichtingen) en onderpand. Onderpand zal ik hieronder toelichten. En let op, ik ga hier uit van een aanvraag ZONDER Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met NHG wordt weer anders gerekend.

We kennen meerdere waarden van een woning, waarvan twee veel voorkomende:

De Vrije Onderhandse Verkoopwaarde (VOV) - waarde die de woning op zou brengen op de vrije markt.
De Executiewaarde (EW) - waarde bij gedwongen verkoop (meestal rond 90% vov).

Stel, jij hebt een hypotheek en kan de lasten niet dragen? In het uiterste geval moet men dan overgaan tot verkoop van het onderpand... Op de vrije markt kan het soms wel 3 jaar duren voor de woning het geld gelijk aan de Vrije Onderhandse Verkoopwaarde opbrengt. Vandaar dat de taxateur ook nog een andere waarde inschat, namelijk, de waarde bij gedwongen verkoop, oftewel de executiewaarde (EW)

De EW is dus de waarde waarvan de geldverstrekker enigszins zeker is dat hij dit terugkrijgt en om die reden zal een geldverstrekker bij het uitrekenen van het maximaal te lenen bedrag rekenen met de EW.

In een taxatierapport zal een taxateur zowel de VOV als de EW inschatten.

Echter, wanneer jij een woning koopt zal je (afhankelijk v/d specifieke situatie en van jouw onderhandelingskills ) vaak een bedrag betalen dat rond de VOV zit en niet rond de EW.
Daarnaast heb je vaak nog bijkomende kosten zoals:

- overdrachtsbelasting (6%) (tenminste bij kosten koper)
- makelaarscourtage
- notariskosten
- afsluitprovisie
Bij elkaar opgeteld vaak toch wel rond de 9% v/d koopprijs.

Oftewel, hoe krijg je dan genoeg geld bij elkaar?

Gelukkig is het ook mogelijk om boven de EW te lenen. Echter dit betekent wel meer risico voor de geldverstrekker. Om die reden zal het rentepercentage in zo'n geval wat hoger zijn.

Er zijn verschillende risicocategorieen, en deze zullen enigszins varieren per verstrekker. Maar om je een voorbeeld te geven (ga ik uit van mijn eigen situatie), we kennen o.a.:

- 75% beneden executiewaarde. (Basis verstrekking). Weinig risico voor de geldverstrekker, dus geen opslagen op het rentepercentage.

- Tussen de 75 - 100% executiewaarde (Top hypotheek). Wat meer risico, dus een opslag op het rente percentage, waardoor dit bijv 0,2% hoger wordt.

- Tussen de 100 - 125% executiewaarde (Top extra hypotheek). Bij deze hypotheek loopt de geldverstrekker dus een grote kans dat deze, zeker in de beginperiode, bij gedwongen verkoop het geld niet terugkrijgt. Oftewel, een nog hoger rente percentage. Denk bijv. aan 0,3% renteopslag in totaal.

Oftewel, wanneer je geen eigen geld inbrengt zul je om de verkoopprijs van de woning te kunnen betalen vaak boven de executiewaarde moeten lenen. Wat dus meer risico voor de geldverstrekker (en voor jou) betekent, waardoor deze een hoger percentage zal rekenen.

Nationale Hypotheek Garantie dekt dit risico in voor de verstrekker. En om die reden zal het percentage daardoor vaak een stuk lager zijn. Onder NHG kun je overigens niet consumptief lenen. Daarnaast betaal je ook 0,28% borgtocht provisie aan de stichting. Verder gelden er sowieso andere criteria, maar daar ga ik nu even niet op in.

Met hypotheek huis kopen en schuld aflossen?

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 21:49 schreef Richie_Rich het volgende:

[..]

Maar dan kunnen ze het niet betalen (ervan uitgaande dat ze de rente opnieuw moeten afsluiten danwel variabele rente hebben)

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 22:17 schreef CherrymoonTraxx het volgende:

[..]

Dan moeten ze het dus goedkoop verkopen, wat kan betekenen dat ze met een restantschuld blijven zitten.

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 22:59 schreef CherrymoonTraxx het volgende:
Het heeft er wel mee te maken natuurlijk.

quote:

Op donderdag 16 maart 2006 23:02 schreef Richie_Rich het volgende:

[..]

Zeker,

Ik was in de veronderstelling dat het ging om het eventueel vastraken van de markt

Dat hoeft imho dus niet zo te zijn

quote:

Op zaterdag 18 maart 2006 07:54 schreef CherrymoonTraxx het volgende:

[..]

Nee, op het moment dat mensen niet aan hun verplichtingen kunnen voldoen blijft de markt niet vastzitten, maar komen er goedkope huizen beschikbaar.

Deze week een interessante discussie gehad met vooraanstaande lui in "hypothekenland" en die HRA gaat er echt wel af binnen nu en 15 jaar.