Met hypotheek huis kopen en schuld aflossen?

Ja, dat kan. Sterker nog, dat is standaard...

quote:

Op zondag 4 december 2005 21:15 schreef Lord_Vetinari het volgende:
Ja, dat kan. Sterker nog, dat is standaard...

Toch is het nogal moeilijk om deze constructie als starter te verwezenlijken; je hebt dan nl een tophypotheek nodig.

quote:

Op zondag 4 december 2005 21:18 schreef Diederik_Duck het volgende:

[..]

Toch is het nogal moeilijk om deze constructie als starter te verwezenlijken; je hebt dan nl een tophypotheek nodig.

Nee hoor. Ik heb het als starter ook gedaan met een hypotheekje van 190.000 gulden (toen nog)

quote:

Op zondag 4 december 2005 21:18 schreef Diederik_Duck het volgende:

[..]

Toch is het nogal moeilijk om deze constructie als starter te verwezenlijken; je hebt dan nl een tophypotheek nodig.

Dat valt best mee gemiddeld hebben mensen toch echt niet zulke hoge schulden, in het ergste geval rond de ¤5.000. Da's 210.000 ipv 205.000 lenen voor een modaal huis, ofwel nog lang geen tophypotheek.

quote:

Op zondag 4 december 2005 21:26 schreef LordOfTheBoard het volgende:

[..]

Dat valt best mee gemiddeld hebben mensen toch echt niet zulke hoge schulden, in het ergste geval rond de ¤5.000. Da's 210.000 ipv 205.000 lenen voor een modaal huis, ofwel nog lang geen tophypotheek.

Zal toch waarschijnlijk wel een tophypotheek moeten worden. Tophypotheek is namelijk boven 100% executiewaarde. Als je nu al een schuld hebt zal je dus ook de zgn "kosten koper" willen meefinancieren waardoor je dan al boven de 100% executiewaarde zit.
Maar het is inderdaad vaak wel mogelijk om nog wat bij te lenen, moet je huis alleen niet te duur zijn tov je inkomen.

quote:

Op zondag 4 december 2005 21:35 schreef L_Jinx het volgende:

[..]

Zal toch waarschijnlijk wel een tophypotheek moeten worden. Tophypotheek is namelijk boven 100% executiewaarde. Als je nu al een schuld hebt zal je dus ook de zgn "kosten koper" willen meefinancieren waardoor je dan al boven de 100% executiewaarde zit.
Maar het is inderdaad vaak wel mogelijk om nog wat bij te lenen, moet je huis alleen niet te duur zijn tov je inkomen.

Over het algemeen (zeg 90% van de gevallen) is de executiewaarde 90% van de verkoopwaarde.
Dan zit je sowieso al boven de 100% executiewaarde.(zonder eigen geld)

quote:

Op zondag 4 december 2005 21:45 schreef snoekiesnoek het volgende:
wat is er zo slecht aan een top hypotheek? Niet zoveel toch behalve dat je meer geld leent dan dat het huis waard is?

Op zich niets, eigenlijk.

Ik heb mij een jaar geleden door een hypothekeer duidelijk laten maken dat dit tegenwoordig niet meer mogelijk is.

tvp

120 procent executiewaarde is vrij normaal om te lenen. Kosten koper zou ik idd inschatten op zo' n 8 tot 10 procent. Dus een doorlopend krediet (mits niet te gek) kun je natuurlijk best meenemen. Vergeet alleen niet dat je de rente die je over dit gedeelte betaalt niet af kunt trekken. Per jaar is de teruggave over dit gedeelte niet zo hoog; alleen als je in een keer voor een jaar of zes terug moet betalen valt het toch wel tegen...

quote:

Op zondag 4 december 2005 21:50 schreef ikwilookwatzeggen het volgende:
Ik heb mij een jaar geleden door een hypothekeer duidelijk laten maken dat dit tegenwoordig niet meer mogelijk is.

tvp

Dan ben je (zoals zo vaak door die jongens) verkeerd geïnformeerd.

Het enige is (en dat is al een hele tijd) dat je over het deel dat je gebruikt ter financiering van je lening geen hypotheekrenteaftrek hebt.

quote:

Op zondag 4 december 2005 21:52 schreef snoekiesnoek het volgende:


weet je de reden nog? Ik kan er niks over in google vinden namelijk.

Nee sorry, ik zit ook al te zoeken hoe dat nu precies zit.

quote:

Op zondag 4 december 2005 21:53 schreef ikwilookwatzeggen het volgende:

[..]

Nee sorry, ik zit ook al te zoeken hoe dat nu precies zit.

Het klopt ook niet. Er zijn verstrekkers die zelfs tot 130 % ex.waarde en 7 maal het bruto jaarinkomen verstrekken (of dit verstandig is is een andere vraag)

quote:

Op zondag 4 december 2005 21:38 schreef snoekiesnoek het volgende:
klinkt goed dus

ik moet me maar eens gaan inlezen, ik begrijp niet wat een top hypotheek is. Dat had toch met de executiewaarde te maken?

De schuld is zoals Lordoftheoboard zegt inderdaad niet gigantisch (al betaal je je wel blauw aan de rente momenteel).

Hoe hoog waren die kosten koper ook alweer? 10% ?

De huizen hier in het noorden in het centrum (we willen een grachtenpand) kosten rond de 180.000 kosten koper en ik kan volgens sites wel 300.000 lenen? Maarja, eerst maar met de bank praten, ik geloof niet dat ik 300.000 moet gaan lenen.

Wat je op basis van inkomen kan lenen is niet zo heel relevant. Voor een hypotheek wordt namelijk getoetst op twee pijlers: inkomen én onderpand. De meeste verstrekkers zitten met hun maximale verstrekking rond de 125 % van de executiewaarde. De executiewaarde van een huis is zo'n 90 % van de vrije verkoopwaarde, grof gezegd. Alles wat boven de 100 % executiewaarde verstrekt wordt heet tophypotheek (de bank leent hier meer dan door het onderpand gedekt wordt!). Een snelle rekensom: huis 100.000 euro k.k.; executiewaarde daarvan 90.000 euro; kosten koper zijn 10% van de vrije verkoopwaarde, voor het huis alleen al heb je dus 110.000 euro nodig, waar de bank maar maximaal 1,25 x 90.000 = 112.500 euro verstrekt. Je ziet, daar is niet zo heel veel speelruimte.

nog ontwikkelingen?

quote:

Op zondag 4 december 2005 21:38 schreef snoekiesnoek het volgende:
klinkt goed dus

ik moet me maar eens gaan inlezen, ik begrijp niet wat een top hypotheek is. Dat had toch met de executiewaarde te maken?

De schuld is zoals Lordoftheoboard zegt inderdaad niet gigantisch (al betaal je je wel blauw aan de rente momenteel).

Hoe hoog waren die kosten koper ook alweer? 10% ?

De huizen hier in het noorden in het centrum (we willen een grachtenpand) kosten rond de 180.000 kosten koper en ik kan volgens sites wel 300.000 lenen? Maarja, eerst maar met de bank praten, ik geloof niet dat ik 300.000 moet gaan lenen.

Om het even wat concreter te maken:

Twee peilers zijn van belang: inkomen (icm financiele verplichtingen) en onderpand. Onderpand zal ik hieronder toelichten. En let op, ik ga hier uit van een aanvraag ZONDER Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met NHG wordt weer anders gerekend.

We kennen meerdere waarden van een woning, waarvan twee veel voorkomende:

De Vrije Onderhandse Verkoopwaarde (VOV) - waarde die de woning op zou brengen op de vrije markt.
De Executiewaarde (EW) - waarde bij gedwongen verkoop (meestal rond 90% vov).

Stel, jij hebt een hypotheek en kan de lasten niet dragen? In het uiterste geval moet men dan overgaan tot verkoop van het onderpand... Op de vrije markt kan het soms wel 3 jaar duren voor de woning het geld gelijk aan de Vrije Onderhandse Verkoopwaarde opbrengt. Vandaar dat de taxateur ook nog een andere waarde inschat, namelijk, de waarde bij gedwongen verkoop, oftewel de executiewaarde (EW)

De EW is dus de waarde waarvan de geldverstrekker enigszins zeker is dat hij dit terugkrijgt en om die reden zal een geldverstrekker bij het uitrekenen van het maximaal te lenen bedrag rekenen met de EW.

In een taxatierapport zal een taxateur zowel de VOV als de EW inschatten.

Echter, wanneer jij een woning koopt zal je (afhankelijk v/d specifieke situatie en van jouw onderhandelingskills ) vaak een bedrag betalen dat rond de VOV zit en niet rond de EW.
Daarnaast heb je vaak nog bijkomende kosten zoals:

- overdrachtsbelasting (6%) (tenminste bij kosten koper)
- makelaarscourtage
- notariskosten
- afsluitprovisie
Bij elkaar opgeteld vaak toch wel rond de 9% v/d koopprijs.

Oftewel, hoe krijg je dan genoeg geld bij elkaar?

Gelukkig is het ook mogelijk om boven de EW te lenen. Echter dit betekent wel meer risico voor de geldverstrekker. Om die reden zal het rentepercentage in zo'n geval wat hoger zijn.

Er zijn verschillende risicocategorieen, en deze zullen enigszins varieren per verstrekker. Maar om je een voorbeeld te geven (ga ik uit van mijn eigen situatie), we kennen o.a.:

- 75% beneden executiewaarde. (Basis verstrekking). Weinig risico voor de geldverstrekker, dus geen opslagen op het rentepercentage.

- Tussen de 75 - 100% executiewaarde (Top hypotheek). Wat meer risico, dus een opslag op het rente percentage, waardoor dit bijv 0,2% hoger wordt.

- Tussen de 100 - 125% executiewaarde (Top extra hypotheek). Bij deze hypotheek loopt de geldverstrekker dus een grote kans dat deze, zeker in de beginperiode, bij gedwongen verkoop het geld niet terugkrijgt. Oftewel, een nog hoger rente percentage. Denk bijv. aan 0,3% renteopslag in totaal.

Oftewel, wanneer je geen eigen geld inbrengt zul je om de verkoopprijs van de woning te kunnen betalen vaak boven de executiewaarde moeten lenen. Wat dus meer risico voor de geldverstrekker (en voor jou) betekent, waardoor deze een hoger percentage zal rekenen.

Nationale Hypotheek Garantie dekt dit risico in voor de verstrekker. En om die reden zal het percentage daardoor vaak een stuk lager zijn. Onder NHG kun je overigens niet consumptief lenen. Daarnaast betaal je ook 0,28% borgtocht provisie aan de stichting. Verder gelden er sowieso andere criteria, maar daar ga ik nu even niet op in.

[ Bericht 0% gewijzigd door KreKkeR op 21-12-2005 00:04:51 ]

gaat ik eens even hier een tvp zetten...

quote:

Op dinsdag 20 december 2005 23:59 schreef KreKkeR het volgende:

[..]

Om het even wat concreter te maken:

(uitleg)

Helder verhaal, dit mag wel sticky Dank!

quote:

Op woensdag 28 december 2005 10:59 schreef Adagio het volgende:

[..]

Helder verhaal, dit mag wel sticky Dank!

Niet sticky, maar eens in de zoveel tijd gaan we de "veel gestelde vragen" weer eens langs en proberen we e.e.a. in de FAQ te zetten.(en dat zijn er weer een hoop geweest de afgelopen maanden)

Overigens, Five_Horizons, over een paar dagen wordt het een hele hoop extra werk voor ons, ivm de WFD.

Wij moeten vanaf 1/1/2006 nagenoeg alles wat consumptief is (meegefinancierde boete zijn we nog niet over uit) als aflossingsvorm met maximale looptijd van 10 jaar adviseren ter bescherming v/d consument. Wil de klant dit toch anders zal deze er apart voor moeten tekenen. Weet jij of dit ook tot de gestelde verplichtingen v/d overheid uit behoort?