WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Wet waardering onroerende zaken.quote:Artikel 17
1.
Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend.
2.
De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Betekent het laatste gedeelte van het tweede lid dat huurcontracten op de onroerende zaak niet aangedragen kunnen worden als grond voor een lagere waardering?
Huurcontracten kunnen niet worden aangedragen voor een lagere waardering, maar dit regeltje heeft vooral betrekking op erfpacht dat niet aangedragen kan worden. Vanaf 2006 wordt de OZB voor het gebruik van woningen afgeschaft en hebben dus alle huurder niets meer te maken met de WOZ-waarde.
Life lies a slow suicide
Orthodox dreams and symbolic myths
From feudal serf to spender
This wonderful world of purchase
Orthodox dreams and symbolic myths
From feudal serf to spender
This wonderful world of purchase
Misschien moet ik het verduidelijken. Een kennis bezit meerdere panden. Hij verhuurt deze panden. Moet voor de waardebepaling van de panden rekening worden gehouden dat er huurders in de panden zitten en dus de waarde van het object lager is?
Hij dacht aan 10x de jaarhuur voor waardebepaling van het object. Dit is volgens mij een maatstaf die de belastingdienst ook elders toepast?
Hij dacht aan 10x de jaarhuur voor waardebepaling van het object. Dit is volgens mij een maatstaf die de belastingdienst ook elders toepast?
Alleen als het om bedrijfspanden gaat wordt er naar de jaarhuur gekeken, bij een woning wordt er gekeken naar wat de woning in de vrije verkoop zou opleveren. Wel is het zo dat de onderhoudstoestand en gedateerde of eenvoudige voorzieningen vaak een waardedrukkend effect hebben op huurwoningen tov koopwoningen.
Life lies a slow suicide
Orthodox dreams and symbolic myths
From feudal serf to spender
This wonderful world of purchase
Orthodox dreams and symbolic myths
From feudal serf to spender
This wonderful world of purchase
Maar artikel twee stelt toch eigenlijk dat de waarde bepaald wordt door wat het in het economisch verkeer waard is? Een woning waar huurders in zitten is minder waard. Misschien is de 10x huurprijs niet de goede maatstaf, maar een lagere waardering dan zonder huurders lijkt mij aannemelijk.
Nee, daar wordt dus niet naar gekeken.quote:Op vrijdag 7 oktober 2005 19:22 schreef JanMichiel het volgende:
Maar artikel twee stelt toch eigenlijk dat de waarde bepaald wordt door wat het in het economisch verkeer waard is? Een woning waar huurders in zitten is minder waard. Misschien is de 10x huurprijs niet de goede maatstaf, maar een lagere waardering dan zonder huurders lijkt mij aannemelijk.
waarom zou een huurwoning minder waard zijn dan een gelijkwaardige koopwoning?quote:Op vrijdag 7 oktober 2005 19:22 schreef JanMichiel het volgende:
Maar artikel twee stelt toch eigenlijk dat de waarde bepaald wordt door wat het in het economisch verkeer waard is? Een woning waar huurders in zitten is minder waard. Misschien is de 10x huurprijs niet de goede maatstaf, maar een lagere waardering dan zonder huurders lijkt mij aannemelijk.
Wellicht als het aan de Tokkies verhuurd word, maar in het algemeen hebben verhuurde woningen een normale marktwaarde. Verkoopprijzen van huurwoningen zijn vaak lager vanwege uitponding of een korting aan de zittende huurder, dit zijn dan geen marktconforme prijzen waar een WOZ-waarde wel aan moet voldoen.quote:Op vrijdag 7 oktober 2005 19:22 schreef JanMichiel het volgende:
Een woning waar huurders in zitten is minder waard.
Life lies a slow suicide
Orthodox dreams and symbolic myths
From feudal serf to spender
This wonderful world of purchase
Orthodox dreams and symbolic myths
From feudal serf to spender
This wonderful world of purchase
Bedoeld wordt dat woningen minder waard zijn als ze in verhuurde staat verkocht worden. Dat is op zich waar, maar wordt in de waardebepaling voor de WOZ niet meegerekend.quote:Op zaterdag 8 oktober 2005 02:30 schreef Bayswater het volgende:
[..]
Wellicht als het aan de Tokkies verhuurd word, maar in het algemeen hebben verhuurde woningen een normale marktwaarde. Verkoopprijzen van huurwoningen zijn vaak lager vanwege uitponding of een korting aan de zittende huurder, dit zijn dan geen marktconforme prijzen waar een WOZ-waarde wel aan moet voldoen.
Waar in de wet staat dat? Lid twee van bovenstaand artikel stelt deze beperking immers niet.quote:Op zaterdag 8 oktober 2005 07:00 schreef k_man het volgende:
[..]
Bedoeld wordt dat woningen minder waard zijn als ze in verhuurde staat verkocht worden. Dat is op zich waar, maar wordt in de waardebepaling voor de WOZ niet meegerekend.
Geen idee, dat zou een jurist moeten beantwoorden. De praktijk is echter dat als referenties voor huurwoningen de prijzen van vergelijkbare koopwoningen worden gehanteerd. Zonder correctie naar beneden omdat het een huurwoning betreft.quote:
Ik heb zelf enige tijd bij een bedrijf gewerkt dat zich onder meer bezig hield met het maken van bezwaar tegen de door de gemeente vastgestelde WOZ-waardes. Namens de eigenaar dienden mijn collega's (ik deed meestal andere klussen) dan bezwaar in tegen de taxaties en als het bezwaar gehonoreerd werd ging een deel van de besparing naar ons. Overigens niet voor een individuele woning, maar voor de complete portefeuilles van woningcorporaties of voor bijzondere objecten zoals winkelcentra, musea en voetbalstadions.
Hoe dan ook, als de waarde van een huurwoning voor de WOZ lager zou zijn dan die van een vergelijkbare koopwoning, had ik dat wel geweten. Dan hadden we daar bij de bezwaren namelijk zeker gebruik van gemaakt.
Maar ik redeneer op grond van het artikel:quote:Op zondag 9 oktober 2005 10:53 schreef k_man het volgende:
[..]
Geen idee, dat zou een jurist moeten beantwoorden. De praktijk is echter dat als referenties voor huurwoningen de prijzen van vergelijkbare koopwoningen worden gehanteerd. Zonder correctie naar beneden omdat het een huurwoning betreft.
Ik heb zelf enige tijd bij een bedrijf gewerkt dat zich onder meer bezig hield met het maken van bezwaar tegen de door de gemeente vastgestelde WOZ-waardes. Namens de eigenaar dienden mijn collega's (ik deed meestal andere klussen) dan bezwaar in tegen de taxaties en als het bezwaar gehonoreerd werd ging een deel van de besparing naar ons. Overigens niet voor een individuele woning, maar voor de complete portefeuilles van woningcorporaties of voor bijzondere objecten zoals winkelcentra, musea en voetbalstadions.
Hoe dan ook, als de waarde van een huurwoning voor de WOZ lager zou zijn dan die van een vergelijkbare koopwoning, had ik dat wel geweten. Dan hadden we daar bij de bezwaren namelijk zeker gebruik van gemaakt.
Hier staat toch dat de waarde afhankelijk is van wat er in het economisch verkeer voor het huis zou worden betaald? Daarom stellen ze de waarde ook vast aan de hand van de 'vergelijkingsmethode' i.e. de verkoopprijs van andere vergelijkbare objecten. Een woning waar een huurcontract op rust levert minder op bij verkoop, het gevolg is dan ook dat het object een lagere WOZ waarde heeft. Lijkt mij ..quote:De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Daarom wordt er dus uitgegaan van de woning zonder huurder. Het is de waarde van de woning als die in het economisch verkeer leeg verkocht zou worden.quote:Op zondag 9 oktober 2005 10:59 schreef JanMichiel het volgende:
[..]
Maar ik redeneer op grond van het artikel:
[..]
Hier staat toch dat de waarde afhankelijk is van wat er in het economisch verkeer voor het huis zou worden betaald? Daarom stellen ze de waarde ook vast aan de hand van de 'vergelijkingsmethode' i.e. de verkoopprijs van andere vergelijkbare objecten. Als een woning waar een huurcontract op rust dan een lagere waarde heeft bij verkoop, dan moet het object volgens bovenstaande definitie toch ook een lagere WOZ waarde hebben?
Waar in het artikel staat dan dat het gaat om de verkoop van een woning zonder huurdcontracten? Een woning kan in het economisch verkeer immers ook verkocht worden met in stand houding van de huurcontracten. Ik snap dat jij deze mening bent aangedaan, ik wil graag de juridische onderbouwing zien. Welk woord in het tweede lid geeft aan dat de waardering uitgaat van een woning zonder huurcontract, of anders de jurisprudentie waarin staat dat er een huurcontract geen waardeverlagende factor is?quote:Op zondag 9 oktober 2005 11:02 schreef k_man het volgende:
[..]
Daarom wordt er dus uitgegaan van de woning zonder huurder. Het is de waarde van de woning als die in het economisch verkeer leeg verkocht zou worden.
Volgens mij is huren ook geen bezwaring van de eigendom, dat is enkel vruchtgebruik, etc.
Er staat heel duidelijk dat de verkrijger de zaak onmiddelijk en in volle omvang in gebruik zou moeten kunnen nemen. Bij een woning in verhuurde staat is dat uiteraard niet het geval. Daar moet de nieuwe eigenaar minstens drie jaar wachten voor hij zelf de woning in gebruik kan nemen.
Dat was juist de originele vraag van de OP. Wat betekent 'in volle omvang' in het artikel. Mijn intepretatie is dat het 'in volle omvang in gebruik kunnen nemen' betekent dat de koper het voordeel dat voortvloeit uit elk stuk van het huis moet ontvangen, en dat de verkoper niet een deel mag achterhouden. Een huurcontract valt binnen deze definitie aangezien de koper de huuropbrengsten ontvangt.quote:Op zondag 9 oktober 2005 11:18 schreef k_man het volgende:
Er staat heel duidelijk dat de verkrijger de zaak onmiddelijk en in volle omvang in gebruik zou moeten kunnen nemen. Bij een woning in verhuurde staat is dat uiteraard niet het geval. Daar moet de nieuwe eigenaar minstens drie jaar wachten voor hij zelf de woning in gebruik kan nemen.
artikel 17.2 Wet WOZ laatste stukje achter de komma. ... onmiddelijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.quote:Op zondag 9 oktober 2005 11:13 schreef JanMichiel het volgende:
[..]
Waar in het artikel staat dan dat het gaat om de verkoop van een woning zonder huurdcontracten? Een woning kan in het economisch verkeer immers ook verkocht worden met in stand houding van de huurcontracten. Ik snap dat jij deze mening bent aangedaan, ik wil graag de juridische onderbouwing zien. Welk woord in het tweede lid geeft aan dat de waardering uitgaat van een woning zonder huurcontract, of anders de jurisprudentie waarin staat dat er een huurcontract geen waardeverlagende factor is?
Volgens mij is huren ook geen bezwaring van de eigendom, dat is enkel vruchtgebruik, etc.
Dude, heb je me reply wel gelezen?? Ik heb niks aan herhalingen, geef inhoudelijk commentaar op wat ik zeg.quote:Op zondag 9 oktober 2005 11:48 schreef Gumtree het volgende:
[..]
artikel 17.2 Wet WOZ laatste stukje achter de komma. ... onmiddelijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Juridische onderbouwing, aapje. Ik wil graag een juridische onderbouwing. Ik snap dat je denkt dat het zo geintepreteerd moet worden, maar geef dan ook een juridische onderbouwing..quote:Op zondag 9 oktober 2005 15:48 schreef k_man het volgende:
Iedereen hier geeft aan hoe het zit, maar je wil het niet horen. Stel dan geen vraag.
Weet je wat, zoek jij lekker een advocaat, die wil je vast wel uitleggen wat het is voor ¤ 100,- p/uquote:Op zondag 9 oktober 2005 18:50 schreef JanMichiel het volgende:
[..]
Juridische onderbouwing, aapje. Ik wil graag een juridische onderbouwing. Ik snap dat je denkt dat het zo geintepreteerd moet worden, maar geef dan ook een juridische onderbouwing..
Bedankt voor de moeite.
|
|
