WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
mijn broer heeft zijn huis verbouwd tot drie appartementen, bewoont er eentje zelf en verhuurt de andere twee. Hij betaalt iedere maand keurig zijn hypotheeklasten, maar ik denk dat hij een probleem heeft zodra de bank erachter komt dat hij zonder toestemming én de bestemming van het onderpand gewijzigd heeft én het huurbeding overtreden heeft. Volgens mij kan de bank op grond van geconstateerd verzuim overgaan tot openbare verkoop van pand. Hij meent echter dat de bank hem niks kan/zal maken zolang hij aan zijn financiële verplichtingen blijft voldoen. Wie heeft gelijk ?
Da's zakelijk dus als ze erachter komen issie nat. Het kan wel lukken als je de hypotheek snel afbetaald.
Het kan wel lukken als je de hypotheek snel afbetaald. 
Interesseert de bank helemaal niets, want bij een eventuele executie kunnen ze, mits ze geen procedure fouten maken, de huurders er zonder pardon uit zetten.
Mensen die klagen over de kosten van kennis zouden eens stil moeten staan bij de kosten van domheid.
Misschien moet ie de 'schade' vergoeden? Het huis is in verhuurde toestand minder waard geworden.
Verplicht een hypotheek met andere voorwaarden afsluiten?
Verplicht een hypotheek met andere voorwaarden afsluiten?
Is dat zo Rally? Is er niet zoiets als een huurdersbescherming? In mijn akte staat dat het niet mag, en dat was omdat bij verhuur de verkoper (de hypotheekverstreker dus) met de huurders in de maag zit.quote:Op woensdag 5 oktober 2005 06:29 schreef _-rally-_ het volgende:
Interesseert de bank helemaal niets, want bij een eventuele executie kunnen ze, mits ze geen procedure fouten maken, de huurders er zonder pardon uit zetten.
Everything you want is on the other side of fear.
Ik ben niet onhandelbaar, ik ben gewoon een grote uitdaging.
Ik ben niet onhandelbaar, ik ben gewoon een grote uitdaging.
Er is een specifieke wettelijke regeling waardoor juist bij een huurdersbeding de koper op een veiling toch iets meer mogelijkheden heeft:
quote:Uit boek 3 van het Burgerlijk Wetboek:
Artikel 264
1.
Indien de hypotheekakte een uitdrukkelijk beding bevat waarbij de hypotheekgever in zijn bevoegdheid is beperkt, hetzij om het bezwaarde goed buiten toestemming van de hypotheekhouder te verhuren of te verpachten, hetzij ten aanzien van de wijze waarop of van de tijd gedurende welke het goed zal kunnen worden verhuurd of verpacht, hetzij ten aanzien van de vooruitbetaling van huur- of pachtpenningen, hetzij om het recht op de huur- of pachtpenningen te vervreemden of te verpanden, kan dit beding niet alleen tegen latere verkrijgers van het bezwaarde goed, maar ook tegen de huurder of pachter en tegen degene aan wie het recht op de huur- of pachtpenningen werd vervreemd of verpand, worden ingeroepen, zulks zowel door de hypotheekhouder, als na de uitwinning van het bezwaarde goed door de koper, dit laatste echter alleen voor zover deze bevoegdheid op het tijdstip van de verkoop nog aan de hypotheekhouder toekwam en deze de uitoefening daarvan blijkens de verkoopvoorwaarden aan de koper overlaat.
2.
De inroeping kan niet geschieden, voordat het in artikel 544 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde exploit van aanzegging of overneming is uitgebracht. De bepalingen betreffende vernietigbaarheid zijn van toepassing met dien verstande dat de termijn van artikel 52 lid 1 loopt vanaf de voormelde aanzegging of overneming en dat een in strijd met het beding gekomen rechtshandeling slechts wordt vernietigd ten behoeve van degene die het inroept, en niet verder dan met diens recht in overeenstemming is.
3.
Indien het beding is gemaakt met betrekking tot hoeven of los land, heeft het slechts werking voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent pacht. Zodanig beding heeft geen werking, voor zover de grondkamer bindend aan de pachtovereenkomst een daarmee strijdige inhoud heeft gegeven, dan wel het beding niet kon worden nageleefd, omdat de grondkamer een wijzigingsovereenkomst die aan het beding beantwoordde, heeft vernietigd. Een beding dat de hypotheekgever verplicht is hoeven voor kortere tijd dan twaalf jaren en los land voor kortere tijd dan zes jaren te verpachten, is nietig.
4.
Indien het beding is gemaakt met betrekking tot huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte, heeft het slechts werking, voor zover het niet in strijd is met enig dwingend wettelijk voorschrift omtrent zodanige huur. Het beding dat de verhuur van woonruimte of bedrijfsruimte uitsluit, kan niet tegen de huurder worden ingeroepen, voor zover de woonruimte of bedrijfsruimte ten tijde van de vestiging van de hypotheek reeds was verhuurd en de nieuwe verhuring niet op ongewone, voor de hypotheekhouder meer bezwarende voorwaarden heeft plaatsgevonden.
5.
Voor zover een beroep op een beding tot gevolg zal hebben dat de huurder van woonruimte, waarop de artikelen 271 tot en met 277 van Boek 7 van toepassing zijn, moet ontruimen, kan het beding slechts worden ingeroepen nadat de voorzieningenrechter van de rechtbank daartoe op verzoek van de hypotheekhouder verlof heeft verleend. Het verlof is niet vereist ten aanzien van een huurovereenkomst met vernietiging waarvan de huurder schriftelijk heeft ingestemd of die is tot stand gekomen na de bekendmaking, bedoeld in artikel 516 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.
6.
De voorzieningenrechter verleent het verlof, tenzij ook met instandhouding van de huurovereenkomst kennelijk een voldoende opbrengst zal worden verkregen om alle hypotheekhouders die het beding hebben gemaakt en dit jegens de huurder kunnen inroepen, te voldoen. Zo hij het verlof verleent, veroordeelt hij tevens de opgeroepen of verschenen huurders en onderhuurders tot ontruiming en stelt hij een termijn vast van ten hoogste één jaar na de betekening aan de huurder of onderhuurder van zijn beschikking, waarbinnen geen ontruiming mag plaatsvinden. Tegen een beschikking waarbij het verlof wordt verleend, staan geen hogere voorzieningen open.
7.
Indien het recht van de huurder of pachter door vernietiging krachtens lid 2 verloren gaat, wordt aan hem uit de bij de executie verkregen netto-opbrengst van het goed met voorrang onmiddellijke na hen tegen wie hij zijn recht niet kon inroepen, een vergoeding uitgekeerd ten bedrage van de schade die hij als gevolg van de vernietiging lijdt. Is de koper bevoegd het beding in te roepen, dan wordt van hetgeen aan de schuldeisers met een lagere rang toekomt, een met de te verwachten schade overeenkomend bedrag gereserveerd, totdat vaststaat dat de koper van zijn bevoegdheid geen gebruik maakt.
8.
Onder de huurder in de zin van dit artikel wordt begrepen degene die ingevolge artikel 266 lid 1 of artikel 267 lid 1 van Boek 7 medehuurder is.
Mensen die klagen over de kosten van kennis zouden eens stil moeten staan bij de kosten van domheid.
Ander probleem is de verzekering. Een pand dat voor verhuur bedoeld is kent een ander risico. Een verzekeraar zou daar wel eens heel moeilijk over kunnen gaan doen als er uitgekeerd moet worden.
People should stop blaspheming and comparing Lemmy to God. He might be a decent chap but he certainly isn't Lemmy.
Yep. Is een bekend arrest over Overigens levert het verhuren van een enkele kamer geen problemen op, maar wanneer verhuur de bestemming wordt van het pand, is er sprake van een bestemmingswijziging die doorgegeven moet worden aan de (opstal/brand)verzekeraar.quote:Op woensdag 5 oktober 2005 09:35 schreef D-FENS het volgende:
Ander probleem is de verzekering. Een pand dat voor verhuur bedoeld is kent een ander risico. Een verzekeraar zou daar wel eens heel moeilijk over kunnen gaan doen als er uitgekeerd moet worden.
Overigens levert het verhuren van een enkele kamer geen problemen op, maar wanneer verhuur de bestemming wordt van het pand, is er sprake van een bestemmingswijziging die doorgegeven moet worden aan de (opstal/brand)verzekeraar.
Mensen die klagen over de kosten van kennis zouden eens stil moeten staan bij de kosten van domheid.
Eris hier mi helemaal geen sprake van splitsing. bij splitsing word 1 adres opgedeeld in 2. Denk dan bijv aan nummer 12 en 12aquote:Op woensdag 5 oktober 2005 17:45 schreef k_man het volgende:
En de gemeente. Splitsing van een woning moet aangevraagd worden.
ik heb ze wel op een rijtje, maar ze werken partime...
Hij heeft één woning verbouwd tot drie woningen. Dat is splitsing.quote:Op woensdag 5 oktober 2005 18:02 schreef Gompy58 het volgende:
[..]
Eris hier mi helemaal geen sprake van splitsing. bij splitsing word 1 adres opgedeeld in 2. Denk dan bijv aan nummer 12 en 12a
En mogelijk verhuurt ie woningen onder de huurtoeslag grens zonder zich aan de regels daarvoor te houden.
K-man: 'En de gemeente. Splitsing van een woning moet aangevraagd worden.'
Klopt, heeft ie ook gedaan, d.w.z. de aanvraag van de bouwvergunning, die was goedgekeurd, dus hij zal het wel volgens de regels gedaan hebben. Er is overigens een verschil met appartementensplitsing wat je alleen nodig hebt wanneer je de nieuwe wooneenheden los wilt verkopen.
_-Rally-_: 'Interesseert de bank helemaal niets, want bij een eventuele executie kunnen ze, mits ze
geen procedure fouten maken, de huurders er zonder pardon uit zetten.'
Dus toch alleen beslaglegging en/of overneming en/of executie bij wanbetaling? Waarom zetten banken dan überhaupt een huurbeding/beding van niet-verandering bestemming in de hypotheekovereenkomst? By the way er staat een zgn ontruimingsclausule in de huiurcontracten,
misschien dat dat nog een verschil maakt.
Klopt, heeft ie ook gedaan, d.w.z. de aanvraag van de bouwvergunning, die was goedgekeurd, dus hij zal het wel volgens de regels gedaan hebben. Er is overigens een verschil met appartementensplitsing wat je alleen nodig hebt wanneer je de nieuwe wooneenheden los wilt verkopen.
_-Rally-_: 'Interesseert de bank helemaal niets, want bij een eventuele executie kunnen ze, mits ze
geen procedure fouten maken, de huurders er zonder pardon uit zetten.'
Dus toch alleen beslaglegging en/of overneming en/of executie bij wanbetaling? Waarom zetten banken dan überhaupt een huurbeding/beding van niet-verandering bestemming in de hypotheekovereenkomst? By the way er staat een zgn ontruimingsclausule in de huiurcontracten,
misschien dat dat nog een verschil maakt.
Is het niet zo dat als een bank van de verhuur weet, en zij toch gewoon afwacht totdat de hypotheekgever in gebreken blijft, zij dan innstemt met de verhuur? Dat een bank beschermt is tegen illegale huur lijkt me logisch maar het lijkt me ook logisch dat de bank actie onderneemt (of dient te ondernemen) zodra ze van de overtreding in kennis is gesteld. Anders zouden er toch per definitie geen zakelijke hypotheken meer worden verstrekt?quote:Op woensdag 5 oktober 2005 08:31 schreef _-rally-_ het volgende:
Er is een specifieke wettelijke regeling waardoor juist bij een huurdersbeding de koper op een veiling toch iets meer mogelijkheden heeft:
[..]
Overigens heb ik me dat wel eens vaker afgevraagd en het geciteerde artikel bevestigt min of meer mijn vermoeden dat het huurcontract tussen verhuurder en huurder wel gewoon blijft bestaan. Je kunt dus om een schadevergoeding aan de huurder vragen indien je er dus op deze manier wordt uitgezet.
Omdat wanneer het beding niet in het contract staat, ze er bij executie geen beroep op kunnen doen.quote:Op woensdag 5 oktober 2005 21:55 schreef Kangaxxx het volgende:
_-Rally-_: 'Interesseert de bank helemaal niets, want bij een eventuele executie kunnen ze, mits ze
geen procedure fouten maken, de huurders er zonder pardon uit zetten.'
Dus toch alleen beslaglegging en/of overneming en/of executie bij wanbetaling? Waarom zetten banken dan überhaupt een huurbeding/beding van niet-verandering bestemming in de hypotheekovereenkomst? By the way er staat een zgn ontruimingsclausule in de huiurcontracten,
misschien dat dat nog een verschil maakt.
Nee. Zie boven: als er een huurbeding is, hoeft de bank niet op te treden, want de wet biedt de ruimte dat optreden uit te stellen tot aan een daadwerkelijke executie.quote:Op woensdag 5 oktober 2005 22:12 schreef DRA het volgende:
[..]
Is het niet zo dat als een bank van de verhuur weet, en zij toch gewoon afwacht totdat de hypotheekgever in gebreken blijft, zij dan innstemt met de verhuur? Dat een bank beschermt is tegen illegale huur lijkt me logisch maar het lijkt me ook logisch dat de bank actie onderneemt (of dient te ondernemen) zodra ze van de overtreding in kennis is gesteld. Anders zouden er toch per definitie geen zakelijke hypotheken meer worden verstrekt?
Correct, maar van een kale kip is het slecht plukken.quote:Overigens heb ik me dat wel eens vaker afgevraagd en het geciteerde artikel bevestigt min of meer mijn vermoeden dat het huurcontract tussen verhuurder en huurder wel gewoon blijft bestaan. Je kunt dus om een schadevergoeding aan de huurder vragen indien je er dus op deze manier wordt uitgezet.
Mensen die klagen over de kosten van kennis zouden eens stil moeten staan bij de kosten van domheid.
Het begint mij te dagen. De praktische werking van een huurbeding in een hypotheekakte is dus gericht op de huurder en niet op de verhuurder (bedoeld om eventuele huurders eruit te krijgen, want het maakt hun huurcontract vernietigbaar). Een waardedaling van het object speelt ook geen rol meer, want de huurders moeten er toch uit als puntje bij paaltje komt.
De bank heeft zich dus ingedekt en heeft er pas belang erbij om in actie te komen wanneer de centjes niet meer binnenkomen.
Anderzijds lijkt het mij logisch dat een bank in actie komt bij verandering van bestemming van de woning, daar hier waardevermindering niet uitgesloten is.
Blijft de vraag waarom verhuurders zakelijke hypotheken nemen, die immers duurder zijn. De enigen die daar wel bij varen zijn de banken (meer rendement) en de huurders
(beschermd wanneer de verhuurder financieel over de kop gaat). Voor de verhuurder maakt het blijkbaar niks uit of hij nu een zakelijke of een particuliere hypotheek neemt, want als ie financieel over de kop gaat is het in beide gevallen over en uit.
De bank heeft zich dus ingedekt en heeft er pas belang erbij om in actie te komen wanneer de centjes niet meer binnenkomen.
Anderzijds lijkt het mij logisch dat een bank in actie komt bij verandering van bestemming van de woning, daar hier waardevermindering niet uitgesloten is.
Blijft de vraag waarom verhuurders zakelijke hypotheken nemen, die immers duurder zijn. De enigen die daar wel bij varen zijn de banken (meer rendement) en de huurders
(beschermd wanneer de verhuurder financieel over de kop gaat). Voor de verhuurder maakt het blijkbaar niks uit of hij nu een zakelijke of een particuliere hypotheek neemt, want als ie financieel over de kop gaat is het in beide gevallen over en uit.
Kangaxxx misschien is het huis een investering? De investeerder wacht tot de huisprijzen nog verder stijgen en zal dan zijn huis verkopen.
Free people own guns! Slaves do not!
(niet hele topic gelezen)
Gaan we weer. Het mag niet onder een normale hypothecaire lening. Alleen weten we allemaal dat geldverstrekkers geen controlediensten hebben. Je kunt het er dus op gokken, elke maand netjes je lasten betalen en hopen dat de verstrekker er niet achter komt (eerlijk is eerlijk: de kans is klein als je voorzichtig bent). Je broer loopt overigens niet alleen de geldverstrekker te flessen, waarschijnlijk ook de fiscus.
Gaan we weer. Het mag niet onder een normale hypothecaire lening. Alleen weten we allemaal dat geldverstrekkers geen controlediensten hebben. Je kunt het er dus op gokken, elke maand netjes je lasten betalen en hopen dat de verstrekker er niet achter komt (eerlijk is eerlijk: de kans is klein als je voorzichtig bent). Je broer loopt overigens niet alleen de geldverstrekker te flessen, waarschijnlijk ook de fiscus.
Ik heb al een boek.
Klopt. Er moet opnieuw worden getaxeerd en de voorwaarden moeten worden aangepast. Werkt hij daar niet aan mee, dan wordt de hypotheek opgeeist en kan executie worden voorkomen door de boel over te sluiten naar een andere geldverstrekker.quote:Op woensdag 5 oktober 2005 06:49 schreef DennisMoore het volgende:
Misschien moet ie de 'schade' vergoeden? Het huis is in verhuurde toestand minder waard geworden.
Verplicht een hypotheek met andere voorwaarden afsluiten?
Of hij aan zijn verplichtingen voldoet of niet is niet zo heel relevant in deze.
FC Den Bosch | Standard Liege | Atletico Madrid | Lazio Roma | Alianza Lima | Chelsea | Dinamo Kiev
Corazón Alianza Lima Corazón para ganar a La Victoria volveremos para verte campeonar.
Corazón Alianza Lima Corazón para ganar a La Victoria volveremos para verte campeonar.
|
|
