generatiehypotheek: voor-en nadelen?

Op Independer staan wat mogelijke risico's beschreven:

quote:

---

Belangrijke aandachtspunten
Een hypotheekconstructie, waarbij de (groot)ouders borg staan of eventueel een bepaald bedrag aan het kind lenen of schenken, brengt een aantal extra risico's met zich mee ten opzichte van een reguliere hypotheekverstrekking.

Betaalbaarheid maandlasten
U kunt te maken krijgen met hypotheeklasten die boven uw budget liggen. Een jaarlijkse schenking kan dan een oplossing zijn, maar daarin schuilt het gevaar dat het geen vast inkomensbestanddeel is. Immers uw (groot)ouders kunnen elk moment besluiten om de schenking stop te zetten. Mocht het inkomen op dat moment ontoereikend zijn, komt u in betalingsproblemen. Indien er alleen sprake is van een lening van uw ouders, dus geen schenking van de rente, is er geen sprake van het 'verzachten'; van de extra rentelasten.

Mededebiteurschap
Er moet goed worden gekeken naar de financiële positie van uw (groot)ouders. Indien er geen sprake is van direct opeisbaar vermogen of er is sprake van een (relatief) laag inkomen is mededebiteurschap bijvoorbeeld d.m.v. het vestigen van hypotheekrecht op de woning van uw (groot)ouders of meetekenen in de hypotheekakte geen goede oplossing. Het mag immers niet zo zijn dat ook uw (groot)ouders in financiële problemen komen in geval de woning gedwongen verkocht (executie) dient te worden.

Schenking of lening van (groot)ouders aan (klein)kinderen
Om problemen tussen u en uw (groot)ouders (en mogelijk broers en zussen) te voorkomen, dient een schenking of lening juridisch in de juiste vorm gegoten te worden. Kinderen kunnen, mede door hypotheekconstructies, in onmin raken met hun ouders, broers of zussen en mogen daardoor erfrechtelijk niet tekort worden gedaan.

---

quote:

---

Op woensdag 10 september 2003 22:57 schreef geen-eigen-mening het volgende:
Maar wat zijn de voor-en nadelen voor jou en voor de ouders?

---

Er zitten nogal wat nadelen aan (zie hierboven). Wat je ouders dan misschien beter kunnen doen is je een éénmalige schenking geven. Van de belasting dienst mogen je ouders je (tot je 35e geloof ik)* een éénmalige schenking doen van een bepaald bedrag, zonder dat je er successierecht over hoeft te betalen. Je kunt dat bedrag dat gebruiken om je hypotheek lasten te verzachten of een om een huis te kopen dat je anders niet zou kunnen betalen.

quote:

---

Heeft er iemand ervaring met de 'kleine lettertjes'?

---

De kleine lettertjes staan in het geval van de Rabobank in hun algemene voorwaarden, daar kun je gewoon naar vragen. Misschien doen de adviseur van de Rabo dan wat moeilijk ("maar dat zijn een hoop kleine lettertjes hoor!!") maar je gaat een hypotheek niet zo maar aan, dus lees die voorwaarden goed en kritisch door.

*_{edit: Er is eenmalige vrijstelling van ¤ 20.711 voor kinderen tussen 18 en 35 jaar.}

[Dit bericht is gewijzigd door Great_Expectations op 10-09-2003 23:17]

quote:

---

Op woensdag 10 september 2003 23:15 schreef geen-eigen-mening het volgende:
Hartelijk dank voor jouw reactie Great_X :-)
Je hebt idd gelijk wat betreft de kleine lettertjes. Ik wil namelijk niet dat mijn ouders straks de dupe worden van iets wat in eerste instantie een mooie contructie lijkt.
Het is op deze manier wel heel erg makkelijk om een huis te kopen als je starter bent in de huidige dure woningmarkt.

---

Het valt me trouwens op dat als de quote in je openingspost van de Rabo site komt, dat ze dan wel een foutje hebben gemaakt in het bedrag dat is vrijgesteld voor schenking, namelijk ¤ 20.177 ipv ¤ 20.711. Toch vrij slordig voor een bank. . Maar ja, het is dan ook de Rabo .

quote:

---

Op woensdag 10 september 2003 23:27 schreef geen-eigen-mening het volgende:
Dat is idd een grove fout van de Rabo. Maar als het gaat om generatiehypotheek, dan is de Rabo naar mijn mening de enige?

---

Nee, het is gewoon een bepaalde constructie, die in principe iedere bank kan maken. Alleen de Rabobank biedt die constructie aan onder een bepaalde naam, en maakt er reclame voor. (De Postbank heeft bv de Startershypotheek, maar dat is ook gewoon een constructie).

quote:

---

Maar een schenking zou dus de beste oplossing kunnen zijn zonder dat er nadelen voor de ouders aan vast zitten?

---

Nou ja, je ouders moeten dan natuurlijk wel die schenking doen. En het is ook zo dat als je een (te) hoge hypotheek afsluit, je zelf straks misschien met hoge maandlasten zit die je niet kunt betalen.

quote:

---

Is het niet zo dat ook de verzekeringen (bijv. Overlijdenrisico) ook voor de vader/moeder gaan stijgen?

---

Dat weet ik niet.

Voordeel
- Jij mag meer lenen omdat een derde partij borgstaat voor jou

Nadeel
- Je moet meer terug betalen (er was een reden dat je de hypotheek niet kreeg zonder borgpartij)
als je niet terugbetaalt dan wordt de derde partij aangesproken
- Als de derde partij haar zaken niet goed heeft geregeld, gaat ook zij voor de bijl

Deze constructie bestaat al eeuwig bij alle banken. Nu is er een mooie naam aangegeven en wordt het actief op de markt gezet als een oplossing voor starters die nog te weinig verdienen maar uit een goed nest komen.

Er is niets nieuws onder de zon...

Bijtekenen is risicovoller dan lenen aangezien de derde partij ook kan worden aangesproken als jij je hypotheek niet kunt opbrengen. In plaats van een schenking zou je ook kunnen overwegen een bedrag te lenen van je ouders tegen een bepaald (liefst hoog) rente percentage. Bedrag aan rente is fiscaal aftrekbaar voor jou, je ouders betalen jou de betaalde rente terug als gift (belastingvrij tot iets van 4000 per jaar geloof ik). Geleende som valt voor je ouders wel in box 3 (vermogen) dus daar moeten ze nog 1.2% belasting over betalen.

Ouders mogen jaarlijks ongeveer 4000 Euro schenken, of eens in de 5 jaar een bedrag van ongeveer 20.000 Euro. Er is bij mijn weten geen leeftijdsgrens waarop dit recht verloopt.

quote:

---

Op donderdag 11 september 2003 10:01 schreef Frenkyboy het volgende:
Bijtekenen is risicovoller dan lenen aangezien de derde partij ook kan worden aangesproken als jij je hypotheek niet kunt opbrengen. In plaats van een schenking zou je ook kunnen overwegen een bedrag te lenen van je ouders tegen een bepaald (liefst hoog) rente percentage. Bedrag aan rente is fiscaal aftrekbaar voor jou, je ouders betalen jou de betaalde rente terug als gift (belastingvrij tot iets van 4000 per jaar geloof ik). Geleende som valt voor je ouders wel in box 3 (vermogen) dus daar moeten ze nog 1.2% belasting over betalen.

---

je zegt dat de lening aan je ouders in Box III valt, dit klopt. Echter Box III kent géén kostenaftrek, dus de betaalde rente mag je niet fiscaal aftrekken. Je ouders mogen het dus wel "schenken".

quote:

---

Op donderdag 11 september 2003 11:41 schreef bankrupcy het volgende:
Ouders mogen jaarlijks ongeveer 4000 Euro schenken, of eens in de 5 jaar een bedrag van ongeveer 20.000 Euro. Er is bij mijn weten geen leeftijdsgrens waarop dit recht verloopt.

---

Dit is te vinden op de belasting site.

Hoogte eenmalig verhoogde vrijstelling aan kinderen
Uw kind hoeft pas schenkingsrecht te betalen als hij of zij een schenking krijgt waarvan de waarde boven een bepaalde vrijstelling uitkomt. Per kalenderjaar is de vrijstelling € 4.143. Als u aan uw kinderen schenkt, geldt een eenmalig verhoogde vrijstelling voor schenkingen. Als uw kind 18 jaar of ouder is, kan deze jaarlijkse vrijstelling tot zijn of haar 35ste verjaardag eenmaal worden verhoogd tot € 20.711.

Tarief bij schenking aan kinderen
Een schenking boven de vrijstelling wordt belast met schenkingsrecht over het hogere bedrag. Het belastingtarief is oplopend. Over de eerste € 20.714 is het tarief 5%. De andere tarieven kunt u lezen in de brochure Belasting en Schenking. Ook op de internetsite van de Belastingdienst vindt u meer informatie over de tarieven. Met de Wegwijzer Schenken op de internetsite kunt u nagaan of u schenkingsrecht moet betalen, en hoeveel. Ook kunt u vaststellen tot welk bedrag u belastingvrij een schenking mag ontvangen

quote:

---

Op donderdag 11 september 2003 11:45 schreef Adelante het volgende:

[..]

je zegt dat de lening aan je ouders in Box III valt, dit klopt. Echter Box III kent géén kostenaftrek, dus de betaalde rente mag je niet fiscaal aftrekken. Je ouders mogen het dus wel "schenken".

---

Stel jij leent van je ouders en besteedt dit geld aan een eigen huis. De rente die je aan je ouders betaald over die lening is voor jou aftrekbaar. Het bedrag dat je ouders aan jou hebben geleend valt voor hen in box 3 en daarvan is 4% belastbaar. Verder mogen je ouders tot 4000 per jaar belastingvrij aan jou terugschenken zodat je je betaalde rente weer teruggestort zou kunnen krijgen. Zo zeg ik het toch goed of niet Anders heb ik een minor problem aan het einde van het jaar....

quote:

Op woensdag 10 september 2003 23:56 schreef Great_Expectations het volgende:
Nee, het is gewoon een bepaalde constructie, die in principe iedere bank kan maken. Alleen de Rabobank biedt die constructie aan onder een bepaalde naam, en maakt er reclame voor. (De Postbank heeft bv de Startershypotheek, maar dat is ook gewoon een constructie).

ik ben ook hard op zoek naar een hypotheek, en donderdag zit ik bij de ABN om over een soortgelijk constructie te praten. Ik vraag me alleen af waarom ik nergens wat vind over deze constructie, en waarom de hypotheekverstrekkers het ook niet zelf aanbieden?

Zit er een addertje onder het gras wat ik over het hoofd zie?

Al dat gezever over schenken door en lenen van je ouders gaat er vanuit dat je ouders ook geld hebben.

Ik denk dat een hypotheek waarbij de ouders maar voor een deel garant staan, en niet voor de hele hypotheek, zoals gebruikelijk is bij een borg, een heel mooie regeling is.

nadeel is natuurlijk dat je meer rente & aflossing moet betalen dan het nibud gezond acht, maar voordeel is dat het je ouders ook niets kost, behalve wanneer je de hypotheek niet op kunt brengen *en* de executie niet genoeg opbrengt.

Bijkomend voordeel is dat bij een dreigende executie de ouders meestal ook nog eens eerste recht van koop hebben.

Mijn ouders zijn mededebiteur geweest toen ik mijn eerste huis kocht. Het bedrag van de hele aankoop was idioot laag (ƒ 48.000, incl KK), maar ik had zelf alleen studiefinanciering. Het grootste nadeel was de hoge kosten voor de overlijdensrisicodekking van mijn vader. Die premie alleen was al hoger dan de hypotheekrente en de premie voor mijn overlijdensrisicodekking bij mekaar.

Uiteindelijk heb ik door die constructie gewoon lekker in mijn koophuisje kunnen wonen. Na flink knutselen en beunen was het vier jaar later het driedubbele waard. Maar de kosten waren dus relatief hoog.

quote:

Op dinsdag 20 juli 2004 10:21 schreef _-rally-_ het volgende:
Ik denk dat een hypotheek waarbij de ouders maar voor een deel garant staan, en niet voor de hele hypotheek, zoals gebruikelijk is bij een borg, een heel mooie regeling is.

lijkt me ook ja... maar waarom hoor je er dan zo weinig over, behalve van de Rabobank?

quote:

Op dinsdag 20 juli 2004 09:06 schreef Xcalibur het volgende:
ik ben ook hard op zoek naar een hypotheek, en donderdag zit ik bij de ABN om over een soortgelijk constructie te praten. Ik vraag me alleen af waarom ik nergens wat vind over deze constructie, en waarom de hypotheekverstrekkers het ook niet zelf aanbieden?

Zit er een addertje onder het gras wat ik over het hoofd zie?

ok, ik ben dus vanochtend bij de ABN geweest.
De constructie is daar ook mogelijk, maar zit blijkbaar anders inelkaar dan bij de Rabobank.

Even een rekenvoorbeeldje, met fictieve bedragen

Volgens die kerel worden je ouders (ofzo) medeschuldenaar, voor het volledige bedrag.
Dus als je een hypotheek wilt voor 150.000 euro en je kunt zelf 100.000 euro krijgen, kunnen je ouders niet voor 50.000 euro bijspringen, maar moeten ze dus voor 150.000 euro bijspringen.
En natuurlijk hebben ouders ook nog wat vaste lasten (huur, hypotheek, etc), die eerst van het inkomen afgetrokken worden. Dus je ouders zouden een inkomen moeten hebben waarmee ze twee huizen volledig kunnen financieren. Nogal bizar vind ik

De redenering is dat als ik de hypotheek (150.000) niet kan aflossen, ze dit volledige bedrag op m'n ouders moeten kunnen verhalen (dus 150.000). Van mijn argument dat ik die 100.000 iig sowieso kan betalen (en ze dus maar 50.000 op mijn ouders hoeven te verhalen), omdat ik anders de hypotheek nooit had kunnen krijgen was hij niet onder de indruk.

Volgens de Rabobank site kunnen je ouders daar wel voor een deel van het bedrag garant staan, daar ga ik morgen eens over bellen. Die kerel van de ABN wist vrij zeker dat dat niet zo was.

Zelf vind ik het verhaal van de ABN nogal raar, omdat deze situatie zich zelden voor zal doen. Het nut ervan ontgaat me dan ook. Als het verhaal van de Rabobank klopt, ga ik toch de ABN nog eens bellen of ze dat niet eens na kunnen kijken ofzo.

Any thoughts?

quote:

Op donderdag 22 juli 2004 23:19 schreef Xcalibur het volgende:

[..]

ok, ik ben dus vanochtend bij de ABN geweest.
De constructie is daar ook mogelijk, maar zit blijkbaar anders inelkaar dan bij de Rabobank.

Even een rekenvoorbeeldje, met fictieve bedragen

Volgens die kerel worden je ouders (ofzo) medeschuldenaar, voor het volledige bedrag.
Dus als je een hypotheek wilt voor 150.000 euro en je kunt zelf 100.000 euro krijgen, kunnen je ouders niet voor 50.000 euro bijspringen, maar moeten ze dus voor 150.000 euro bijspringen.
En natuurlijk hebben ouders ook nog wat vaste lasten (huur, hypotheek, etc), die eerst van het inkomen afgetrokken worden. Dus je ouders zouden een inkomen moeten hebben waarmee ze twee huizen volledig kunnen financieren. Nogal bizar vind ik

De redenering is dat als ik de hypotheek (150.000) niet kan aflossen, ze dit volledige bedrag op m'n ouders moeten kunnen verhalen (dus 150.000). Van mijn argument dat ik die 100.000 iig sowieso kan betalen (en ze dus maar 50.000 op mijn ouders hoeven te verhalen), omdat ik anders de hypotheek nooit had kunnen krijgen was hij niet onder de indruk.

Volgens de Rabobank site kunnen je ouders daar wel voor een deel van het bedrag garant staan, daar ga ik morgen eens over bellen. Die kerel van de ABN wist vrij zeker dat dat niet zo was.

Zelf vind ik het verhaal van de ABN nogal raar, omdat deze situatie zich zelden voor zal doen. Het nut ervan ontgaat me dan ook. Als het verhaal van de Rabobank klopt, ga ik toch de ABN nog eens bellen of ze dat niet eens na kunnen kijken ofzo.

Any thoughts?

Het verhaal van de ABN is niet raar, omdat het uitgaat van de normale wettelijke regeling van hoofdelijke aansprakelijkheid.

Het is natuurlijk te zot voor woorden dat de bank dus zowel jouw inkomen, het vermogen en inkomen van je ouders en het huis als onderpand wil hebben.

Toen ik 8 jaar geleden een hypotheek nam, had ik geen vast inkomen, en kreeg ik een hypotheek, puur omdat ik een huis als onderpand had.

Ik ben nu een paar maanden bezig geweest met eventueel oversluiten ivm. verbouwing, maar alle hypo verstrekkers willen tegenwoordig naast het huis als onderpand hebben dat niet alleen ik, maar ook mijn vrouw volledig aansprakelijk is voor de hele hypotheek en uiteindelijk heb ik mijn hypo maar niet overgesloten, omdat ik het idee heb dat ik bij een nieuwe hypotheek veel meer gebonden ben dan nu.

quote:

Op donderdag 22 juli 2004 23:19 schreef Xcalibur het volgende:
Any thoughts?

Bekijk het vanuit hun belangen: het is allemaal een kwestie van zekerheid. Hoe meer hoe beter voor de bank. Zo raar vind ik het niet. Beetje overdone, maar in deze tijd niet heel onverwachts of zo.

ik heb net de Rabobank gebeld, en daar hoeven mijn ouders dus alleen voor de 'rest' in te kunnen staan, dus de 50.000 euro uit mijn voorbeeld. Ik ga nu die kerel van de ABN nog eens mailen, of ie het echt heel zeker weet... want om aan de eisen van de ABN te voldoen moeten mijn ouders hun eigen huis kunnen betalen + dat van mij. Hebben ze toch een inkomen van zo'n ¤ 100.000 per jaar voor nodig

to be continued....

Dit is weer een nieuw dieptepunt in deze opgeblazen huizenmarkt.

Er zijn genoeg domme families, die zo'n hypotheek afsluiten. Zo las ik vandaag dat er een groep van zo'n 500 huizenbezitters DEXIA aan gaat klagen omdat ze de overwaarde van hun huis in aandelen hebben gestopt ......... (de poen is uiteraard verdwenen) Inmiddels kunnen ze hun huis niet meer betalen en vreten elke dag brood met suiker

quote:

Op vrijdag 23 juli 2004 13:12 schreef Xcalibur het volgende:
ik heb net de Rabobank gebeld, en daar hoeven mijn ouders dus alleen voor de 'rest' in te kunnen staan, dus de 50.000 euro uit mijn voorbeeld. Ik ga nu die kerel van de ABN nog eens mailen, of ie het echt heel zeker weet... want om aan de eisen van de ABN te voldoen moeten mijn ouders hun eigen huis kunnen betalen + dat van mij. Hebben ze toch een inkomen van zo'n ¤ 100.000 per jaar voor nodig

to be continued....

er bleek een misverstand te bestaan bij de ABN... de regeling is gelijk aan die van de Rabobank... volgens bovenstaand voorbeeld hoeven m'n ouders dus voor maar 50.000 euro een hypotheek te kunnen krijgen

ik vond het al raar