Ons vermogen is gemengd (Spaar/Belggen/Onroerend Goed) Overal lees ik dat wordt aangeraden je berekeningen voor het jaar 2022 te starten, grootste kans op teruggave omdat de beurzen het toen slecht deden.
Omdat wij erguurd onroerend goed hebben, verwacht ik dat niet 2022, maar 2023 een betere start zal zijn, omdat de WOZ-waarde toen het minste steeg. In 2023 echter is ook de regeling voor de leegwaarde calculatie veranderd.
Ik kom daarom voor 2023 voor het pand op een negatieve WOZ-stijging, tel ik de huuropbrengsten daarbij op, dan kom ik toch positief uit.
Mijn vragen: mag ik dit bij elkaar optellen? Doe ik de leegwaardeberekening wel goed?
Wat (fictieve) getallen voor 2023:
WOZ 1-1 590.000
WOZ 31-12 615.000
Maar door de veranderde leegwaardetabellen, komt de WOZ op 1-1 in leegwaardetabel op 100% uit, en de 31-12 waarde op 85%. Dan wordt het dus:
1-1 590.000 * 100% = 590.000
31-12 615.000 * 85% = 584.250
Dit is een daling. Neem ik deze daling mee of stel ik dit nu op nul? of tel ik eerst de huur erbij op en kijk dan of het positief of negatief is?
(Voor mensen die meerekenen: er zat inderdaad wat geks in de huurprijs, die van 1-1 was hoger dan die op 31-12 van dat jaar
)[ Bericht 0% gewijzigd door Essebes op 19-08-2025 15:22:50 ]
Volgens mij heb je 12 weken de tijd na dagtekening van de brief.quote:Op dinsdag 19 augustus 2025 11:40 schreef icecreamfarmer_NL het volgende:
Ik haak hier even bij in. Heb die brief ook ontvangen en daar stond in dat ik nog een brief zou ontvangen wanneer ik die aangifte moest doen. Nooit meer iets ontvangen. Krijgt iedereen daar een persoonlijke datum voor?
Aanvulling: je hoeft het niet te doen. Als je niks doet, blijft het forfait gewoon gelden
Na de tweede brief toch? In de eerste brief stond dat er een tweede zou volgen maar die heb ik volgens mij nooit gehad.quote:
[..]
Volgens mij heb je 12 weken de tijd na dagtekening van de brief.
Aanvulling: je hoeft het niet te doen. Als je niks doet, blijft het forfait gewoon gelden
Volgens mij worden die in batches verzonden, en zijn ze daar nog mee bezig.quote:
[..]
Na de tweede brief toch? In de eerste brief stond dat er een tweede zou volgen maar die heb ik volgens mij nooit gehad.
Ik heb die tweede brief wel al gehad, maar dat was zo’n brief met ‘foute’ informatie. Rond 1 augustus zou daar een herstelbrief van komen, die heb ik ook nog niet.
Ben echter wel al gestart om te zien hoe diep ik mijn documenten in moet en of het überhaupt zin heeft. Gezien ons pand in box 3 lijkt het voor mij nutteloos om werkelijk rendement op te gaan geven.
Volgens mij speelt de leegwaarderatio niet mee bij het berekenen van het werkelijke rendement...quote:
Ik stoei met het berekenen van het werkelijk rendement en kan wel wat andere inzichten gebruiken.
Ons vermogen is gemengd (Spaar/Belggen/Onroerend Goed) Overal lees ik dat wordt aangeraden je berekeningen voor het jaar 2022 te starten, grootste kans op teruggave omdat de beurzen het toen slecht deden.
Omdat wij erguurd onroerend goed hebben, verwacht ik dat niet 2022, maar 2023 een betere start zal zijn, omdat de WOZ-waarde toen het minste steeg. In 2023 echter is ook de regeling voor de leegwaarde calculatie veranderd.
Ik kom daarom voor 2023 voor het pand op een negatieve WOZ-stijging, tel ik de huuropbrengsten daarbij op, dan kom ik toch positief uit.
Mijn vragen: mag ik dit bij elkaar optellen? Doe ik de leegwaardeberekening wel goed?
Wat (fictieve) getallen voor 2023:
WOZ 1-1 590.000
WOZ 31-12 615.000
Maar door de veranderde leegwaardetabellen, komt de WOZ op 1-1 in leegwaardetabel op 100% uit, en de 31-12 waarde op 85%. Dan wordt het dus:
1-1 590.000 * 100% = 590.000
31-12 615.000 * 85% = 584.250
Dit is een daling. Neem ik deze daling mee of stel ik dit nu op nul? of tel ik eerst de huur erbij op en kijk dan of het positief of negatief is?
(Voor mensen die meerekenen: er zat inderdaad wat geks in de huurprijs, die van 1-1 was hoger dan die op 31-12 van dat jaar
Je werkelijke rendement zijn je huurinkomsten (kale huur) minus stijging WOZ waarde (1-1 minus 31-12). In jouw geval weet ik de huur niet maar is de woning 25k meer waard geworden dus dat tel je nog eens bij je huuropbrengst op. En evt. rente van een hypotheek mag eraf.
[ Bericht 1% gewijzigd door YoshiBignose op 19-08-2025 17:28:02 ]
De leegwaarde ratio wordt wel specifiek genoemd in de toelichting hier: https://ffd.pleio.nl/page(...)-werkelijk-rendementquote:
[..]
Volgens mij speelt de leegwaarderatio niet mee bij het berekenen van het werkelijke rendement...
Je werkelijke rendement zijn je huurinkomsten (kale huur) minus stijging WOZ waarde (1-1 minus 31-12). In jouw geval weet ik de huur niet maar is de woning 25k meer waard geworden dus dat tel je nog eens bij je huuropbrengst op. En evt. rente van een hypotheek mag eraf.
leegwaarderatio is een correctie op de WOZ vanwege huurders met huurbescherming in het pand.
Onderstaand wat (nieuwe) wetsartikelen uit de Wet inkomstenbelasting 2001.quote:
Ik kom daarom voor 2023 voor het pand op een negatieve WOZ-stijging, tel ik de huuropbrengsten daarbij op, dan kom ik toch positief uit.
Mijn vragen: mag ik dit bij elkaar optellen? Doe ik de leegwaardeberekening wel goed?
Wat (fictieve) getallen voor 2023:
WOZ 1-1 590.000
WOZ 31-12 615.000
Maar door de veranderde leegwaardetabellen, komt de WOZ op 1-1 in leegwaardetabel op 100% uit, en de 31-12 waarde op 85%. Dan wordt het dus:
1-1 590.000 * 100% = 590.000
31-12 615.000 * 85% = 584.250
Dit is een daling. Neem ik deze daling mee of stel ik dit nu op nul? of tel ik eerst de huur erbij op en kijk dan of het positief of negatief is?
(Voor mensen die meerekenen: er zat inderdaad wat geks in de huurprijs, die van 1-1 was hoger dan die op 31-12 van dat jaar
Beide bedragen (reguliere voordelen -> huur en vermogensaanwas -> waardestijging) moeten dus bij elkaar worden opgeteld. Plus de overige bezittingen en schulden. De vermogensaanwas kan ook negatief zijn.quote:Artikel 5.26. Werkelijk rendement
1 Het werkelijke rendement van bezittingen en schulden is het gezamenlijke bedrag van alle voordelen die worden behaald met bezittingen en schulden.
2 De voordelen bestaan uit:
a. de reguliere voordelen die worden getrokken uit bezittingen en schulden; en
b. de vermogensaanwas van bezittingen en schulden.
Voor de waardering van een verhuurde woning moet inderdaad op beide peildata rekening worden gehouden met een eventuele leegwaarderatio.quote:Artikel 5.28. Vermogensaanwas
1 De vermogensaanwas van bezittingen en schulden bestaat uit het verschil tussen de waarde aan het einde van het kalenderjaar van het saldo van bezittingen en schulden en de waarde aan het begin van het kalenderjaar van het saldo van bezittingen en schulden, verminderd met de stortingen en vermeerderd met de onttrekkingen.
2 Voor de toepassing van het eerste lid wordt:
a. een afname van een negatief saldo van bezittingen en schulden als een positieve vermogensaanwas in aanmerking genomen;
b. een toename van een negatief saldo van bezittingen en schulden als een negatieve vermogensaanwas in aanmerking genomen.
In artikel 5.20 wordt de leegwaarderatio benoemd.quote:Artikel 5.31. Waardering bezittingen en schulden
2 De waarde van een woning:
a. aan het begin van het kalenderjaar: wordt gesteld op de op grond van artikel 5.20, eerste of tweede lid, voor die woning voor het kalenderjaar vastgestelde waarde;
b. aan het einde van het kalenderjaar: wordt gesteld op de op grond van artikel 5.20, eerste of tweede lid, voor die woning voor het daaropvolgende kalenderjaar vastgestelde waarde of, indien het derde lid van toepassing is, op de waarde die op grond van het derde lid aan het einde van het kalenderjaar in aanmerking wordt genomen;
c. op een ander tijdstip in het kalenderjaar: wordt gesteld op de waarde, bedoeld in onderdeel a, vermeerderd met een tijdsevenredige waardemutatie die wordt berekend door het verschil tussen de waarde, bedoeld in onderdeel b, en de waarde, bedoeld in onderdeel a, te delen door het totale aantal dagen van het kalenderjaar en te vermenigvuldigen met het aantal dagen dat op dat tijdstip is verstreken sinds het begin van het kalenderjaar.
Resumerend; het werkelijke rendement van het onroerend goed is (1) de huur ad ¤ 24.000 (fictief bedrag) + (2) de vermogensaanwas ad ¤ -5.750 = ¤ 18.250.
Dank voor je verwijzingen! Dan zit ik dus op het juiste spoor!quote:
[..]
Onderstaand wat (nieuwe) wetsartikelen uit de Wet inkomstenbelasting 2001.
[..]
Beide bedragen (reguliere voordelen -> huur en vermogensaanwas -> waardestijging) moeten dus bij elkaar worden opgeteld. Plus de overige bezittingen en schulden. De vermogensaanwas kan ook negatief zijn.
[..]
Voor de waardering van een verhuurde woning moet inderdaad op beide peildata rekening worden gehouden met een eventuele leegwaarderatio.
[..]
In artikel 5.20 wordt de leegwaarderatio benoemd.
Resumerend; het werkelijke rendement van het onroerend goed is (1) de huur ad ¤ 24.000 (fictief bedrag) + (2) de vermogensaanwas ad ¤ -5.750 = ¤ 18.250.
Staat los van het feit, dat je met een pand dus bijna niet met een lagere werkelijk rendement uitkomt, als je dat met het fictieve rendement vergelijkt. Dan kijk ik nog even vluchtig naar de andere posten en hoef ik niet alle jaren tot in detail uit t esplitsen. Tot het moment dat dit wetgeving wordt, dan heb ik geen keus meer.
Tot die conclusie was ik ook gekomen bij de eerste cliënt met 2 verhuurde panden. Werkelijk rendement is dan veel hoger dan het fictief rendement. Dit gaat vooral voordeel opleveren voor belastingplichtige met enkel spaartegoed.quote:
Staat los van het feit, dat je met een pand dus bijna niet met een lagere werkelijk rendement uitkomt, als je dat met het fictieve rendement vergelijkt. Dan kijk ik nog even vluchtig naar de andere posten en hoef ik niet alle jaren tot in detail uit t esplitsen. Tot het moment dat dit wetgeving wordt, dan heb ik geen keus meer.
Ik vind het overigens een kl*teregeling. Aangiftes inkomstenbelasting gaan dadelijk veel meer tijd kosten...