Eigen winkel / salon

dat is bijzonder lastig te beantworoden zonder inzicht in je business..
heb je een boekhouder die momenteel je administratie doet of doe je alles zelf?
dit omdat je vaak met een boekhouder die nu al je zaken regelt ook afspraken kan maken om samen prognoses op te stellen

heb je dat niet dan zou ik dat voor jezelf doen..
mijn eerste stap zou namelijk zijn om een drietal scenarios op te stellen;

scenario 1) wat als de nieuwe locatie mensen afschrikt en de business terugloopt. hoeveel kun je financieel hebben? wat is daar het backup plan voor? zowel om het te bekostigen als om de business terug te krijgen?
scenario 2) wat als de nieuwe locatie niet voor extra business zorgt? dus de status quo qua inkomsten blijven gehandhaafd. wat betekend dat financieel?
scenario 3) wat als de beoogde groei niet alleen behaald wordt maar binnen 2 jaar is er alweer krapte? wat is het plan dan?

de veelgemaakte fouten die ik voorbij zie komen zijn
1)omdat er ruimte voor groei is wordt aangenomen dat groei bewerkstelligd wordt
2)zogauw je als ondernemer groeit worden vaak de kosten die bij groei horen vergeten en de inkomsten ruim geteld. zo moet er vaak extra apparatuur aangeschaft worden ivm. hogere slijtage, personeel (niet alleen de dood van elke onderneming maar die gaan vele malen slechter met je spullen om en delen niet je werk instelling), huisvestingkosten e.d.
3)als de groei harder gaat dan verwacht zitten sommige ondernemers nog vast aan afspraken die al gemaakt zijn, evenals als groei niet bewerkstelligd wordt. hoe lang is je huurovereenkomst bijv? werken vauit een locatie is anders als vanuit huis, al was het alleen maar vanwege de afstand. ook kan er een concurrent vlakbij komen en dan hebben je klanten ineens meer keus. die kans is veel kleiner vanuit huis

gewoon een paar gedachtes...

Zoals ik het lees, is het onderdeel van een groter complex? Hou dan rekening met de VvE en dat je voor sommige zaken die je misschien wil toestemming zult moeten vragen aan de VvE.
Dat kan iets zijn als lichtreclame, een afvoerbuis van airo of mechanische ventilatie, etc.

Als er iets verkeerd gaat met de verbouwing of je hebt anderszins pech wat niet direct op te lossen is, kun je inkomstenderving hebben. Denk aan een groot probleem met een riool wat niet direct op te lossen is en waardoor er een aantal dagen tot weken niet te werken valt. Bereken hoeveel pech je zelf kunt opvangen of dat het wellicht interessant is om je hiertegen te verzekeren.

Je hebt naast huurkosten inderdaad kosten voor onderhoud (service) en VvE-zaken. Ik zou vooral goed opletten welke huurtermijn en eventule verlenging jullie afspreken. Gangbaar is 5 vijf jaar en 5 jaar verlengen, maar in de regel is zoiets wel onderhandelbaar.
Voor de rest is het allemaal niet zo spannend, lijkt me.

VvE heb je alleen kosten aan als je het pand koopt, niet als je het huurt.

Kijk ook goed in de huurovereenkomst hoe je huurt, welke kosten voor jullie zijn, hoe het zit met reeds aanwezige zaken, eventuele cv-ketel, verplichtingen voor huurder etc.

Tegenover die extra kosten moeten ook extra inkomsten staan. Je hebt straks 3 a 4 massagekamers. Die wil (en moet) je ook (deels) vol hebben. Daarvoor heb je meer klanten nodig, maar ook (meer) personeel. Is dat laatste er?

Wat voor massagesalon wordt het en in welke regio?

quote:

Op donderdag 27 maart 2025 13:43 schreef DjVero het volgende:

[..]
Vind ik wel, ik ben een man van vastigheid. Vannacht deels wakker gelegen. Maar tegelijkertijd wil ik ook niet in de weg staan van de droom van mijn vrouw.

We zouden inderdaad iets aangaan voor 5 jaar. Verhuurder had zelfs aangegeven bij hen het geld te lenen dat nodig is voor de verbouwing. Is dit laatste gangbaar?
[..]
Hmm, goeie, maar salon staat nog altijd in de tuin. Die hebben we als back-up

Je hebt je tuinhuis als backup en dat is fijn. Maar al het materiaal, stoelen, etc. staat dadelijk in het nieuwe pand.

Overigens is niet heel gangbaar om geld te leven van de pandeigenaar. Ik zou daar mee uitkijken, want je zit dan ook aan hem vast.

quote:

Op donderdag 27 maart 2025 17:21 schreef miss_sly het volgende:

[..]
Je hebt je tuinhuis als backup en dat is fijn. Maar al het materiaal, stoelen, etc. staat dadelijk in het nieuwe pand.

Overigens is niet heel gangbaar om geld te leven van de pandeigenaar. Ik zou daar mee uitkijken, want je zit dan ook aan hem vast.

eens met punt 1, maar met punt 2 niet helemaal;

het is niet ongebruikelijk als er verbeteringen in het pand gebeuren waar ook de pand eigenaar profijt van heeft dat dat dan in samenspraak gebeurd met de pandeigenaar en indien er een kans bestaat dat de huurder dan ergens op gaat beknibbelen, dat dan de verhuurder zegt, joh, doe het nou goed, zorg dat het goed smoelt en goed gedaan wordt en dat tekort vul ik aan en verrekenen we met een lening of een huurprijs.

quote:

Op donderdag 27 maart 2025 13:43 schreef DjVero het volgende:

We zouden inderdaad iets aangaan voor 5 jaar. Verhuurder had zelfs aangegeven bij hen het geld te lenen dat nodig is voor de verbouwing. Is dit laatste gangbaar?

Dat is gewoon een slimme manier om jullie in de tang te nemen. persoonlijk zou ik niet gaan lenen bij degenen waar ik ook nog van huur, veel te afhankelijk.

quote:

Op vrijdag 28 maart 2025 11:40 schreef goed_volk het volgende:

[..]
Dat is gewoon een slimme manier om jullie in de tang te nemen. persoonlijk zou ik niet gaan lenen bij degenen waar ik ook nog van huur, veel te afhankelijk.

Ik volg niet hoe dit een slim plan van de verhuurder zou zijn? Als de salon niet gaat lopen en de huurder failliet wordt verklaard dan riskeert de verhuurder het mislopen van 1. de huur en 2. de aflossing van de lening. Met alleen een huur contract loopt hij slechts 1. mis. In welke zin heeft hij hen in de tang door beide kontrakten aan te gaan ?

quote:

Op vrijdag 28 maart 2025 13:45 schreef jaco het volgende:

[..]
Ik volg niet hoe dit een slim plan van de verhuurder zou zijn? Als de salon niet gaat lopen en de huurder failliet wordt verklaard dan riskeert de verhuurder het mislopen van 1. de huur en 2. de aflossing van de lening. Met alleen een huur contract loopt hij slechts 1. mis. In welke zin heeft hij hen in de tang door beide kontrakten aan te gaan ?

Wellicht kan hij makkelijker de huur verhogen, maar je zit toch al wel vast aan het pand als je het gaat verbouwen met geleend geld, bij wie je het ook leent.

Kan dat uit? De hogere kosten tov de eventuele extra opbrengsten? Er zit ook wat gemak aan werken vanuit huis.
Ondanks dat deze kans te snel is gegaan is het wel handig om een en ander door te rekenen. Mijn gevoel is dat het financieel nauwelijks interessant is, tenzij het echt goed loopt.