[Crowdfunding] #332 Verhuurders zijn het bokje

quote:

Op zondag 22 mei 2022 12:46 schreef Crowdmeister het volgende:

[..]
Onder statistieken bij Max staat een momentopname van 6464 geregistreerde beleggers (per 1/1/2022?), echter actieve investeerders vermeldt 1098. Als je te maken hebt met groeistuipen zou ik met zo'n relatief klein actief klantenbestand geen projecten aannemen waar met tracht 5 ton of meer voor een enkel huis op te halen.
Veel nieuwe klanten zullen sowieso klein instappen met bedragen van 100 euro per keer om die discount op termijn te bemachtigen.
Dat van de IT problemen geloof ik (nog) wel, er gaan niet ineens meerdere woningen in default die tegelijkertijd moeten aflossen. Ik ben twee maanden geleden klein begonnen met Max, maar ik ga zeker eerst de kat uit de boom kijken hoe het gaat met de administratie van de rente bijschrijvingen e.d. voordat ik er met meer projecten mee doe.
P.s. zou het er ook nog mee te maken hebben dat er nu administratie issues zijn met projecten van voor de IT migratie? Mijn eerste coupon op mijn eerste project werd keurig op tijd bijgeschreven. Maar dat is een hele recente.

Ben al een tijdje bezig bij Max.
1e stap op de ladder al gezet, ben nu beginner.
Rente wordt altijd correct bijgeschreven.

Was wat mis gegaan met een boeking.
Had daar vragen over gesteld. Ben terug gebeld en heb goede uitleg gehad hoe dat ontstaan was.

Dat is correct hersteld.

Heb nog geen ervaring met aflossing van een project.

quote:

Op zondag 22 mei 2022 12:46 schreef Crowdmeister het volgende:
P.s. zou het er ook nog mee te maken hebben dat er nu administratie issues zijn met projecten van voor de IT migratie?

Wat ik begrijp van het hele verhaal dat het vooral projecten betreft die nog niet afgelost kunnen worden door externe oorzaken (achterstanden notarissen in bijvoorbeeld UK) waarmee de IT systemen een probleem mee hebben, dus uitgestelde/verlengde aflostermijnen. Tsja, daar lijkt mij dan dus iets essentieels in het design mis te zitten. Want projecten die door welke omstandigheden dan ook later aflost worden dan geplanned hebben we denk ik bij elk platform al wel en keer gezien. Daar hoort je IT systeem gewoon mee overweg te kunnen, het mag niet alleen uitgaan van de ideale situiatie maar juist ook die afwijkende situaties kunnen afhandelen.

quote:

Op zaterdag 21 mei 2022 18:52 schreef KrekelJapie het volgende:
Nieuwste CRE is wel wat hoger dan eerdere projecten
quote:
U investeert middels deze propositie in een bedrijvencomplex in Assen. De beoogde looptijd is 36 maanden en de vaste rente bedraagt 6,25% per jaar. Als investeerder krijgt u een eerste recht van hypotheek met aanvullende zekerheden. De loan-to-value bedraagt 68,4%.

Maandag om 16:00 uur wordt de nieuwe propositie gepubliceerd. U kunt dan geheel vrijblijvend een deelnamebedrag reserveren. Begin juni wordt het mogelijk om uw investering af te ronden.

Waar komt deze vandaan? Is er een mail rondgestuurd die ik niet heb ontvangen? Op de website zie ik ook geen vooraankondiging.

quote:

Op zondag 22 mei 2022 17:49 schreef InVestEerder het volgende:

[..]
Waar komt deze vandaan? Is er een mail rondgestuurd die ik niet heb ontvangen? Op de website zie ik ook geen vooraankondiging.

Hier is inderdaad een mail over gestuurd.

quote:

Op zaterdag 21 mei 2022 20:24 schreef ron6 het volgende:
Volgens mij is deze NLI nog niet langsgekomen.
Aankoop woningen 6,25%. live Maandag 23 mei 10:00

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

Bij NLI zie ik vaker dat als zekerheid een notariële verkoopvolmacht wordt gegeven. Als ik het goed heb kan zo'n volmacht worden ingetrokken. Als dit zo is is de zekerheid in vergelijking met een hypotheekrecht en stuk minder. Weet iemand hoe dit precies zit en hoe waarderen jullie deze zekerheid?

quote:

Op maandag 23 mei 2022 08:43 schreef W1241302 het volgende:

[..]
Bij NLI zie ik vaker dat als zekerheid een notariële verkoopvolmacht wordt gegeven. Als ik het goed heb kan zo'n volmacht worden ingetrokken. Als dit zo is is de zekerheid in vergelijking met een hypotheekrecht en stuk minder. Weet iemand hoe dit precies zit en hoe waarderen jullie deze zekerheid?

M.i. heeft een dergelijke volmacht weinig waarde. Iedere derde partij kan eventueel ook gewoon beslag leggen op het “onderpand”.

quote:

Op maandag 23 mei 2022 08:43 schreef W1241302 het volgende:

[..]
Bij NLI zie ik vaker dat als zekerheid een notariële verkoopvolmacht wordt gegeven. Als ik het goed heb kan zo'n volmacht worden ingetrokken. Als dit zo is is de zekerheid in vergelijking met een hypotheekrecht en stuk minder. Weet iemand hoe dit precies zit en hoe waarderen jullie deze zekerheid?

Volgens mij kun je een volmacht ook onherroepelijk maken.

Maar goed, als iemand dan niet meewerkt, heb je er alsnog weinig aan.

In een ver verleden gewerkt op de afdeling gedwongen verkopen van 'n grote hypotheekverstrekker. Daar werkten we ook met volmachten.

Vaak was dat ellende. Mensen tekenden dat, omdat het "moest". Maar als puntje bij paaltje kwam, dan kon de makelaar ze niet bereiken, waren ze niet thuis als er kopers waren, was het een teringbende binnen als kijkers wel binnen konden of lieten ze advocaten brieven schrijven als ze het niet eens waren met de prijs, etc.

Soms had je dan ook nog beslagleggers die niet mee wilden werken.

quote:

Op maandag 23 mei 2022 09:56 schreef Halcon het volgende:

[..]
Volgens mij kun je een volmacht ook onherroepelijk maken.

Maar goed, als iemand dan niet meewerkt, heb je er alsnog weinig aan.

In een ver verleden gewerkt op de afdeling gedwongen verkopen van 'n grote hypotheekverstrekker. Daar werkten we ook met volmachten.

Vaak was dat ellende. Mensen tekenden dat, omdat het "moest". Maar als puntje bij paaltje kwam, dan kon de makelaar ze niet bereiken, waren ze niet thuis als er kopers waren, was het een teringbende binnen als kijkers wel binnen konden of lieten ze advocaten brieven schrijven als ze het niet eens waren met de prijs, etc.

Soms had je dan ook nog beslagleggers die niet mee wilden werken.

Ik heb hem zojuist meegenomen.

Ik baseer dat meer op de totaalindruk van het project/initiatiefnemer en mijn goede ervaringen met het platform NLI.

quote:

Op zaterdag 21 mei 2022 22:25 schreef obligataire het volgende:
Het is ook nooit goed hé, bij CRE .....

Tja,je mag het overdreven vinden, die twijfel en terughoudendheid die er bij sommigen (waaronder ikzelf) ondertussen is ontstaan over de werkwijze van CRE.

De kern van die twijfel is bij mij dat ik CRE ondertussen vooral zie als een vehikel van een specifieke partij met als voornaamste doel om hun eigen projecten (en die van een aantal relaties) te financieren. Dat maakt het platform in mijn ogen iets essentieel anders dan "normale" crowdfundplatformen die vooral een intermediair functie hebben.

Maar goed, ieder zijn overwegingen

quote:

Op maandag 23 mei 2022 09:56 schreef Halcon het volgende:
Soms had je dan ook nog beslagleggers die niet mee wilden werken.

Dat lijkt me juist het issue, een eigenaar die een nptariele verkoopvolmacht getekend heeft en niet meewerkt is neem ik aan uiteindelijk via de rechter nog wel te dwingen. Daar zijn uiteraard wel kosten aan verbonden en geeft een berg ellende, maar dat recht is uiteindelijk af te dwingen. Maar als bijvoorbeeld de belastingdienst beslag hefet gelegd en over gaat tot verkoop, dan stelt zo'n volmacht weinig meer voor, toch?

Wat niet wil zeggen dat een project dan ineens niet meer interessant is, alleen als je uitgangspunt is dat je alleen harde zekerheden wilt hebben dan lijkt mee een notariele verkoopvolmacht een minder harde dan het hypotheekrecht, maar ik zou me er weer wel comfortabeler mee voelen dan een positief/negatief hypotheekverklaring.

Wel vraag ik me af wat de reden is van zo'n verkoopvolmacht, ik neem aan dat dat te maken heeft met lagere kosten dan het vestigen van hypotheek?

Aankoop midlife crisis
https://www.collincrowdfu(...)f-messemaker-deel-2/
1e hypotheek + 1e hypotheek, 2e in rang

quote:

Op maandag 23 mei 2022 10:21 schreef tnhb het volgende:

[..]
Dat lijkt me juist het issue, een eigenaar die een nptariele verkoopvolmacht getekend heeft en niet meewerkt is neem ik aan uiteindelijk via de rechter nog wel te dwingen. Daar zijn uiteraard wel kosten aan verbonden en geeft een berg ellende, maar dat recht is uiteindelijk af te dwingen. Maar als bijvoorbeeld de belastingdienst beslag hefet gelegd en over gaat tot verkoop, dan stelt zo'n volmacht weinig meer voor, toch?

Wat niet wil zeggen dat een project dan ineens niet meer interessant is, alleen als je uitgangspunt is dat je alleen harde zekerheden wilt hebben dan lijkt mee een notariele verkoopvolmacht een minder harde dan het hypotheekrecht, maar ik zou me er weer wel comfortabeler mee voelen dan een positief/negatief hypotheekverklaring.

Wel vraag ik me af wat de reden is van zo'n verkoopvolmacht, ik neem aan dat dat te maken heeft met lagere kosten dan het vestigen van hypotheek?

Ja, in theorie kun je iemand dwingen. In de praktijk is het lastiger. Want wat wil je doen als de makelaar met kijkers voor de deur staat en er wordt niet open gedaan? Of als er kijkers komen zit de stront nog aan de muren bij wijze van. Je kunt iemand niet uit z'n huis laten zetten als 'ie nog eigenaar is.

Een rechter zal op een gegeven moment ook wel zeggen dat als je als bank een executoriale titel hebt (dat hadden we toen), je daar dan maar gebruik van moet maken. In de praktijk kun je veel dingen met een volmacht niet afdwingen.

Je kunt de makelaar opdracht geven en bij de notaris tekenen namens de eigenaar, maar veel andere dingen (huis opruimen, kijkers binnen laten, etc) zijn meer een morele verplichting dan wat anders.

Als er beslag wordt gelegd, dan ben je wel afhankelijk van de medewerking van de beslaglegger. Een preferente beslaglegger maakt het niet uit of er executoriaal, onderhands voor een goede prijs of voor een flutprijs wordt verkocht, want hij wordt toch wel betaald.

Als 'n beslaglegger niet preferent is, dan is het een ander verhaal. Kun je dan onderhands verkopen, maar wil hij per se gaan executeren, dan is het beslag vexatoir.

Hypotheekrecht heb je veel meer aan dan 'n volmacht. Volmacht zou sowieso in combinatie moeten met een negatieve hypotheekverklaring. Want als iemand dat huis gaat overfinancieren, heb je alsnog geen ruk aan die volmacht.

Zonder hypotheekrecht zie ik die volmacht vooral als 'n morele zekerheid. Als puntje bij paaltje komt en de wanbetaler doet vervelend, heb je er weinig aan.

quote:

Op maandag 23 mei 2022 10:29 schreef Halcon het volgende:

[..]

Volmacht zou sowieso in combinatie moeten met een negatieve hypotheekverklaring. Want als iemand dat huis gaat overfinancieren, heb je alsnog geen ruk aan die volmacht.

Dat is een interessante kwestie om na te vragen bij NLI. Je zou vermoeden dat ze met dit scenario rekening houden. Het zou fijn zijn om dat bevestigd te zien.

quote:

Op maandag 23 mei 2022 10:36 schreef obligataire het volgende:

[..]
Dat is een interessante kwestie om na te vragen bij NLI. Je zou vermoeden dat ze met dit scenario rekening houden. Het zou fijn zijn om dat bevestigd te zien.

Ja, lijkt me wel een vereiste. Anders heb je er alsnog niet veel aan.

In het slechtste geval moet je dan als volmachthouder- en inzetter ook de boel regelen met de hypotheekhouder, beslaglegger, etc.

Was als hypotheekhouder vaak al 'n hele hoop geregel. Beslagleggers die niet snappen dat een hypotheekhouder voorrang heeft en er dus niet naar rato wordt verdeeld, preferente beslagleggers die kost wat kost willen veilen, beslagleggers die claimen niet voldoende geïnformeerd zijn, het er niet mee eens zijn dat het makelaarscourtage wordt betaald, dat courtage te hoog vinden, etc, etc.

Je moet ook wel de organisatie hebben of in elk geval 'n uitbestedingsproces om zoiets te organiseren. Het is niet iets wat je zomaar even vrijdag laat op de middag erbij doet.

Nieuwe investeringslink: recreatie op Texel met 1e hypotheek en 'Zeeuwse' rente

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

quote:

Op maandag 23 mei 2022 10:46 schreef obligataire het volgende:
Nieuwe investeringslink: recreatie op Texel met 1e hypotheek en 'Zeeuwse' rente

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

De zekerheden lijken op papier ruim op orde.
Wat mij wel tegen de borst stuit is dat er geen h.a. of enige privé borgstelling is.

Je mag aardig lappen voor de incentive:
• Investering vanaf ¤ 20.000,- tot en met ¤ 34.500,-: digitale waardebon voor een gratis midweek of weekend in het vakantiehuisje "De Bunders) te Texel (max 6 personen) incl. ontbijt.
• Investering vanaf ¤ 35.000,-: digitale waardebon voor een gratis week in het vakantiehuisje "De Bunders) te Texel (max 6 personen) incl. ontbijt.

quote:

Op maandag 23 mei 2022 10:54 schreef KrekelJapie het volgende:
Je mag aardig lappen voor de incentive:
• Investering vanaf ¤ 20.000,- tot en met ¤ 34.500,-: digitale waardebon voor een gratis midweek of weekend in het vakantiehuisje "De Bunders) te Texel (max 6 personen) incl. ontbijt.
• Investering vanaf ¤ 35.000,-: digitale waardebon voor een gratis week in het vakantiehuisje "De Bunders) te Texel (max 6 personen) incl. ontbijt.

Ja, dat viel mij ook al op.

Minimaal 5k investeren om 25% korting te krijgen op de huur in het laagseizoen.

quote:

Op maandag 23 mei 2022 10:54 schreef Horsemen het volgende:

[..]
De zekerheden lijken op papier ruim op orde.
Wat mij wel tegen de borst stuit is dat er geen h.a. of enige privé borgstelling is.

Precies en daarom 'slechts' basis meegenomen.

Maar dat ze zelf uit eigen middelen 1 mio in het project kunnen stoppen, dat zegt natuurlijk heel veel over hun winstgevendheid en ondernemerscapaciteiten. Dus dat komt m.i. wel goed. Linksom of rechtsom

quote:

Op maandag 23 mei 2022 10:36 schreef obligataire het volgende:

[..]
Dat is een interessante kwestie om na te vragen bij NLI. Je zou vermoeden dat ze met dit scenario rekening houden. Het zou fijn zijn om dat bevestigd te zien.

Ik heb h'm niet meegenomen. Persoonlijke afweging. In deze economisch mogelijk roerige tijden kies ik voor iets meer zekerheid. Tot nu toe, op een project na, wel goede ervaringen met dit platform.

quote:

Op maandag 23 mei 2022 10:36 schreef obligataire het volgende:

[..]
Dat is een interessante kwestie om na te vragen bij NLI. Je zou vermoeden dat ze met dit scenario rekening houden. Het zou fijn zijn om dat bevestigd te zien.

De vraag is neergelegd. Ik krijg nog reactie per mail.

Het lijkt wel of de lijsten in 'faillissementsdossier' steeds langer worden.
Gelukkig weer niets van ons, voor zover ik weet.

quote:

Op maandag 23 mei 2022 10:54 schreef KrekelJapie het volgende:
Je mag aardig lappen voor de incentive:
• Investering vanaf ¤ 20.000,- tot en met ¤ 34.500,-: digitale waardebon voor een gratis midweek of weekend in het vakantiehuisje "De Bunders) te Texel (max 6 personen) incl. ontbijt.
• Investering vanaf ¤ 35.000,-: digitale waardebon voor een gratis week in het vakantiehuisje "De Bunders) te Texel (max 6 personen) incl. ontbijt.

Ja, doe dan gewoon geen incentive.

En die rente

Ik pas...

quote:

Op maandag 23 mei 2022 10:21 schreef tnhb het volgende:

[..]
Dat lijkt me juist het issue, een eigenaar die een nptariele verkoopvolmacht getekend heeft en niet meewerkt is neem ik aan uiteindelijk via de rechter nog wel te dwingen. Daar zijn uiteraard wel kosten aan verbonden en geeft een berg ellende, maar dat recht is uiteindelijk af te dwingen. Maar als bijvoorbeeld de belastingdienst beslag hefet gelegd en over gaat tot verkoop, dan stelt zo'n volmacht weinig meer voor, toch?

Wat niet wil zeggen dat een project dan ineens niet meer interessant is, alleen als je uitgangspunt is dat je alleen harde zekerheden wilt hebben dan lijkt mee een notariele verkoopvolmacht een minder harde dan het hypotheekrecht, maar ik zou me er weer wel comfortabeler mee voelen dan een positief/negatief hypotheekverklaring.

Wel vraag ik me af wat de reden is van zo'n verkoopvolmacht, ik neem aan dat dat te maken heeft met lagere kosten dan het vestigen van hypotheek?

Ja, mits die volmacht onherroepelijk is en hij geen goed argument heeft.

Als de belastingdienst beslag heeft gelegd, dan wordt er geveild. Door de belastingdienst of door de eerste hypotheekhouder. Soms gaat men dan voor een onderhandse verkoop om de opbrengst te maximaliseren en de kosten te minimaliseren.

Maar daar heb je dan als derde met 'n volmacht nog altijd geen euro mee terug, omdat de hypotheekhouder en de fiscus sowieso voorgaan. Bij een verkoop zal ook de makelaar betaald willen worden, dus die gaat ook nog voor.

Volmacht is goedkoper dan het vestigen van een hypotheek, maar als het echt daar om te doen is, dan laat zo'n project ook maar zitten.

Schilderbedrijf 8% rente met investeringslink
https://www.collincrowdfu(...)09b000366cdf092564fd
1e hypotheek garage en 2e hypotheek woonhuis