De woningmarkt #51 - Waar iedereen kan kopen

quote:

Op maandag 9 mei 2022 12:52 schreef blomke het volgende:

[..]
Hun rioolwater kwijt, om maar wat te noemen.

Ook dat nog. Er komt wel wat meer bij kijken dan zomaar ergens even een hoop appartementencomplexen neer plempen.

quote:

Op maandag 9 mei 2022 18:33 schreef Leandra het volgende:

[..]
En dit.
Het mag wel duur zijn, maar je zit niet met een energierekening van ¤ 200-450 per maand.

Ik las vorige week dat de gemiddelde energierekening 4150 per jaar is dit jaar.
Wij krijgen maandelijks ¤ 25 terug.
Wij betalen dus ¤ 4450 minder dan het gemiddelde huishouden op jaarbasis.
En dan hebben we ook nog een bovengemiddeld groot (en vrijstaand) huis.

Dat is ¤ 370 per maand die wij minder uitgeven dan een gemiddeld huishouden.
Helaas houdt de hypotheekbank daar nog geen rekening mee bij de aanvraag, maar ik ga er vanuit dat je binnen 10 jaar meer hypotheek voor een woning met een A++ label kunt krijgen dan voor een woning met een C-label.

Als energieprijzen hoog blijven, gaan huizenprijzen daarop aanpassen, en zullen energieslurpers gewoon minder waard worden.

Je ziet nu al de run op allerlei energie-besparende maatregelen.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 10:19 schreef skrn het volgende:

[..]
Als energieprijzen hoog blijven, gaan huizenprijzen daarop aanpassen, en zullen energieslurpers gewoon minder waard worden.

Je ziet nu al de run op allerlei energie-besparende maatregelen.

Ik ga er vanuit dat je al snel een hogere daling van huizen met een ongunstig energielabel gaat zien, waar ik verwacht dat de huizen met een gunstig energielabel nog wel even zullen stagneren.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 09:44 schreef Halcon het volgende:

[..]
Ook dat nog. Er komt wel wat meer bij kijken dan zomaar ergens even een hoop appartementencomplexen neer plempen.

Vroeger werkte ik in Zaandam. Tussen de middag wandelde ik met collega's, door een wijk waar een paar hele hoge flats stonden (nog steeds). Vroeg me wel eens af hoeveel water er omhoog wordt gepompt tussen 7:00 en 9:00 a.m. en hoeveel rioolwater er weer naar beneden komt.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 11:20 schreef blomke het volgende:

[..]
Vroeger werkte ik in Zaandam. Tussen de middag wandelde ik met collega's, door een wijk waar een paar hele hoge flats stonden (nog steeds). Vroeg me wel eens af hoeveel water er omhoog wordt gepompt tussen 7:00 en 9:00 a.m. en hoeveel rioolwater er weer naar beneden komt.

Aantal huishoudens, gemiddeld waterverbruik per huishouden, dan kom je een heel eind. Voor flats waar je 7.500 of meer mensen in kwijt wil, zal dat gaan om behoorlijk wat waterverbruik, water wat weer in het riool gaat, etc.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 11:21 schreef Halcon het volgende:

[..]
Aantal huishoudens, gemiddeld waterverbruik per huishouden, dan kom je een heel eind. Voor flats waar je 7.500 of meer mensen in kwijt wil, zal dat gaan om behoorlijk wat waterverbruik, water wat weer in het riool gaat, etc.

Heb even op Google Maps gekeken (Zaandam, IJdoorn): 14 hokken per galerij en 15 hoog, maakt 210 hokken. Stel een toiletspoeling verbruikt 9 l en je hebt 2 personen per hok. Kom je 's morgens op 3690 l aan rioolwater. Bijna 4 kuub met de drollen erbij gerekend. Valt me eigenlijk nog mee.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 11:29 schreef blomke het volgende:

[..]
Heb even op Google Maps gekeken: 14 hokken per galerij en 15 hoog, maakt 210 hokken. Stel een toiletspoeling verbruikt 9 l en je hebt 2 personen per hok. Kom je 's morgens op 3690 l aan rioolwater. Bijna 4 kuub met de drollen erbij gerekend. Valt me eigenlijk nog mee.

Da's dan nog redelijk klein in vergelijking met de plannen die iemand hier opperde voor 7.500 mensen. Dan heb je een veelvoud van 210 hokken nodig.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 11:33 schreef Halcon het volgende:
Da's dan nog redelijk klein in vergelijking met de plannen die iemand hier opperde voor 7.500 mensen. Dan heb je een veelvoud van 210 hokken nodig.

Voor de grap even door die wijk wandelen. In Krommenie is ook zo'n flatgebouwencomplex dat het je duizelt......

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 11:34 schreef blomke het volgende:

[..]
Voor de grap even door die wijk wandelen. In Krommenie is ook zo'n flatgebouwencomplex dat het je duizelt......

Moet je je voorstellen hoe wanstaltig dan hokkencomplexen zijn waar duizenden mensen extra moeten gaan wonen.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 11:51 schreef Halcon het volgende:

[..]
Moet je je voorstellen hoe wanstaltig dan hokkencomplexen zijn waar duizenden mensen extra moeten gaan wonen.

En dan nog koop ook, laten we dat niet vergeten

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 11:51 schreef Halcon het volgende:

[..]
Moet je je voorstellen hoe wanstaltig dan hokkencomplexen zijn waar duizenden mensen extra moeten gaan wonen.

The Horror, the horror.....

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 11:29 schreef blomke het volgende:

[..]
Heb even op Google Maps gekeken (Zaandam, IJdoorn): 14 hokken per galerij en 15 hoog, maakt 210 hokken. Stel een toiletspoeling verbruikt 9 l en je hebt 2 personen per hok. Kom je 's morgens op 3690 l aan rioolwater. Bijna 4 kuub met de drollen erbij gerekend. Valt me eigenlijk nog mee.

Jij wast je handen niet? En een beetje plas is ook zo een paar honderd ml.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 17:41 schreef kanovinnie het volgende:

[..]
Jij wast je handen niet? En een beetje plas is ook zo een paar honderd ml.

Ook nog ja. Wordt het 6 kuub rioolwater in een paar uur.....

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 11:34 schreef blomke het volgende:

[..]
Voor de grap even door die wijk wandelen. In Krommenie is ook zo'n flatgebouwencomplex dat het je duizelt......

Grote beer? Die valt wel mee toch? Vind Poelenburg dan toch een stuk troostelozer.

Of de bijlmer.

Zou er écht iemand zo gek zijn om de tijdelijke VvE-bijdrage van 1.156 euro per maand te accepteren, hoe mooi het appartement op een geweldige locatie ook is?

Ben benieuwd.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 21:48 schreef Slumlord. het volgende:
Zou er écht iemand zo gek zijn om de tijdelijke VvE-bijdrage van 1.156 euro per maand te accepteren, hoe mooi het appartement op een geweldige locatie ook is?

Ben benieuwd.

Als je uitgaat van 2% van de woningwaarde als reservering voor onderhoud dan is het net iets meer dan de helft.. lijkt me voor zo'n oud pand redelijk standaard.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 21:48 schreef Slumlord. het volgende:
Zou er écht iemand zo gek zijn om de tijdelijke VvE-bijdrage van 1.156 euro per maand te accepteren, hoe mooi het appartement op een geweldige locatie ook is?

Ben benieuwd.

Het is dat, of met de pet rond gaan en bij gedwongen onderhoud een executie verkoop op je appartement.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 21:53 schreef Leandra het volgende:

[..]
Als je uitgaat van 2% van de woningwaarde als reservering voor onderhoud dan is het net iets meer dan de helft.. lijkt me voor zo'n oud pand redelijk standaard.

Blijft een smak geld.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 21:53 schreef Leandra het volgende:

[..]
Als je uitgaat van 2% van de woningwaarde als reservering voor onderhoud dan is het net iets meer dan de helft.. lijkt me voor zo'n oud pand redelijk standaard.

Het is idd maar een 7.5k.

Onderhoud kost geld.

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 21:58 schreef Slumlord. het volgende:

[..]
Blijft een smak geld.

Zo'n pand onderhouden kost ook wel een smak geld. En je hebt waarschijnlijk weinig eigenaren om alles over uit te smeren.

Ik pas in elk geval.

[ Bericht 5% gewijzigd door Halcon op 11-05-2022 09:44:50 ]

quote:

Op dinsdag 10 mei 2022 21:48 schreef Slumlord. het volgende:
Zou er écht iemand zo gek zijn om de tijdelijke VvE-bijdrage van 1.156 euro per maand te accepteren, hoe mooi het appartement op een geweldige locatie ook is?

Ben benieuwd.

Andere is tijdelijk van 160eur naar 660eur gezet (was binnen 2 weken verkocht). Mooi pand, kom er elke dag langs . Zitten volgens mij 7 eigenaren in het pand. 5 grotere en 2 kleinere appartementen.

Deze link werd in het vorige topic gepost: https://decorrespondent.nl/9771/waarom-zijn-huizen-zo-verrekte-duur-en-nog-9-vragen-en-antwoorden-over-wonen-in-nederland/4902582228918-2476bb15

En dit stukje intrigreerde me:

quote:

Misschien wel de beste manier om te bepalen of in een bepaalde markt sprake is van een zeepbel, is door te kijken naar langjarige gemiddelden, zoals de prijs ten opzichte van het inkomen. Op de lange duur zie je namelijk in vrijwel alle markten dat de prijzen terugkeren naar dat gemiddelde.

Maar er werd dus niet genoemd in dat stukje wat dat 'gemiddelde' was, of dat we er nu boven of onder zaten.

Dus ik heb er zelf eens naar gekeken. Inkomen vs huisprijs. Is nog lastiger uit te zoeken dan ik dacht. Bruto inkomen, netto inkomen, besteedbaar inkomen, per hoofd huishouden, per huishouden, gemiddelde, modaal, met studenten, zonder studenten, etc. En CBS maakt het ook niet makkelijker om op te zoeken. Veel data is van 200-2014, soms 2011-2020, soms 2018-2020, soms 1969-2020, maar dan geindiceerd, waarbij 1969 op 100 is gesteld, maar niet aangegeven wordt wat dan het inkomen van 1969 was. Soms check je dezelfde metric (bijv inkomen per hoofd in huishouden) van 2000-2014, en dan van 2011-2020, maar als je naar 2012 en 2013 kijkt, dan zijn er toch verschillen en worden dus waarschijnlijk verschillende definities gebruikt. Zelfde met huizen: nieuwbouw, bestaand, apartmenten etc.
Maar goed, uiteindelijk (een) inkomen metric vergeleken met een huisprijs-metric, vanaf 1995. De verhoudingen zullen niet veel verschillen. De verhouding tussen netto/bruto/besteedbaar inkomen per hoofd of per huishouden en huisprijs zal wel anders zijn, maar het verschil in verhouding tussen 1995 en 2020 niet veel.

Hetzelfde met VK gedaan, met data van de ONS. Zoekt makkelijker daar, en ook de CSV's zijn een stuk makkelijker te importeren (in R).

Maar een langjarig gemiddelde uitrekenen voor beiden is onzin, zowel in Nederland als in het VK is de ratio tussen inkomen en huizenprijs ongeveer 3x zo groot geworden, en over de hele periode 1995-2020 bijna voortdurend gestegen, waardoor een gemiddelde altijd lager is dan de huidige verhouding. In NL liep het iets terug in 2009-2010 en 2012-2014, en in het VK in 2009 en 2013. Het niveau van 2008 was in het VK in 2014 weer bereikt en in NL in 2018.

Waar in 1995 de gemiddelde prijs van een huis 5.3 keer het gemiddelde 'netto beschikbaar inkomen huishoudens per hoofd', was dat in 2020 14.9 in NL. In 2008 was dat 12.4 en dat daalde (met kleine opleving in 2011) naar 10.6 in 2014.

En waar in het VK in 1995 de gemiddelde prijs van een huis 2.6 het modale inkomen was, was dat in 2020 7.9 keer het modale inkomen. Dat daalde van 6.5 in 2008 naar 5.7 in 2009.

Misschien moet je verder terugkijken om te bepalen of er sprake is van een zeepbel, maar ik kan geen goede data van voor 1995 via CBS of ONS.

quote:

Op woensdag 11 mei 2022 16:39 schreef George_of_the_Jungle het volgende:
Deze link werd in het vorige topic gepost: https://decorrespondent.nl/9771/waarom-zijn-huizen-zo-verrekte-duur-en-nog-9-vragen-en-antwoorden-over-wonen-in-nederland/4902582228918-2476bb15

En dit stukje intrigreerde me:
[..]
Maar er werd dus niet genoemd in dat stukje wat dat 'gemiddelde' was, of dat we er nu boven of onder zaten.

Dus ik heb er zelf eens naar gekeken. Inkomen vs huisprijs. Is nog lastiger uit te zoeken dan ik dacht. Bruto inkomen, netto inkomen, besteedbaar inkomen, per hoofd huishouden, per huishouden, gemiddelde, modaal, met studenten, zonder studenten, etc. En CBS maakt het ook niet makkelijker om op te zoeken. Veel data is van 200-2014, soms 2011-2020, soms 2018-2020, soms 1969-2020, maar dan geindiceerd, waarbij 1969 op 100 is gesteld, maar niet aangegeven wordt wat dan het inkomen van 1969 was. Soms check je dezelfde metric (bijv inkomen per hoofd in huishouden) van 2000-2014, en dan van 2011-2020, maar als je naar 2012 en 2013 kijkt, dan zijn er toch verschillen en worden dus waarschijnlijk verschillende definities gebruikt. Zelfde met huizen: nieuwbouw, bestaand, apartmenten etc.
Maar goed, uiteindelijk (een) inkomen metric vergeleken met een huisprijs-metric, vanaf 1995. De verhoudingen zullen niet veel verschillen. De verhouding tussen netto/bruto/besteedbaar inkomen per hoofd of per huishouden en huisprijs zal wel anders zijn, maar het verschil in verhouding tussen 1995 en 2020 niet veel.

Hetzelfde met VK gedaan, met data van de ONS. Zoekt makkelijker daar, en ook de CSV's zijn een stuk makkelijker te importeren (in R).

Maar een langjarig gemiddelde uitrekenen voor beiden is onzin, zowel in Nederland als in het VK is de ratio tussen inkomen en huizenprijs ongeveer 3x zo groot geworden, en over de hele periode 1995-2020 bijna voortdurend gestegen, waardoor een gemiddelde altijd lager is dan de huidige verhouding. In NL liep het iets terug in 2009-2010 en 2012-2014, en in het VK in 2009 en 2013. Het niveau van 2008 was in het VK in 2014 weer bereikt en in NL in 2018.

Waar in 1995 de gemiddelde prijs van een huis 5.3 keer het gemiddelde 'netto beschikbaar inkomen huishoudens per hoofd', was dat in 2020 14.9 in NL. In 2008 was dat 12.4 en dat daalde (met kleine opleving in 2011) naar 10.6 in 2014.

En waar in het VK in 1995 de gemiddelde prijs van een huis 2.6 het modale inkomen was, was dat in 2020 7.9 keer het modale inkomen. Dat daalde van 6.5 in 2008 naar 5.7 in 2009.

Misschien moet je verder terugkijken om te bepalen of er sprake is van een zeepbel, maar ik kan geen goede data van voor 1995 via CBS of ONS.

1: respect.

2: de huizenprijsindex van CBS kijkt volgens mij naar gemiddelde kooptransacriws. Dat vertekend lichtelijk denk ik omdat de handel bovenin doorloopt bij stijgende prijzen maar onderin waar starters zitten wat zal stokken.

3: de tijdswaarde van geld is flink gezakt.

Het meest logische lijkt mij dan nog om een regressiemodel op te stellen met allerhande variabelen die de woningmarkt beïnvloeden.

Ik verwacht alleen ook andere resultaten per tijdsperiode. Denk dat er veel zaken slecht te voorspellen zullen zijn.

[ Bericht 2% gewijzigd door ludovico op 11-05-2022 16:53:18 ]

quote:

Op woensdag 11 mei 2022 16:46 schreef ludovico het volgende:

[..]
1: respect.

2: de huizenprijsindex van CBS kijkt volgens mij naar gemiddelde kooptransacriws. Dat vertekend lichtelijk denk ik omdat de handel bovenin doorloopt bij stijgende prijzen maar onderin waar starters zitten wat zal stokken.

3: de tijdswaarde van geld is flink gezakt.

Het meest logische lijkt mij dan nog om een regressiemodel op te stellen met allerhande variabelen die de woningmarkt beïnvloeden.

Ik verwacht alleen ook andere resultaten per tijdsperiode. Denk dat er veel zaken slecht te voorspellen zullen zijn.

Regressiemodel is wel handig omdat je dan inderdaad met veel andere zaken rekening kunt houden (rente, HRA, subsidies, beschikbare woningen tov aantal huishoudens etc), maar de 'expert' in dat artikel zei dus dat 'langjarige gemiddelden, zoals de prijs ten opzichte van het inkomen'. Dat kan misschien ook wel, maar niet over de periode 1995-2020. Ik geloof niet dat de trend veel anders zou worden. Er wordt nu relatief meer betaald voor huizen tov inkomen, en die oplopende trend is alleen na 2008 even onderbroken geweest.
Wat ook lastig is, als je nog verder terug kijkt, is dat huizenbezit veel meer gestimuleerd werd, met behulp van subsidies oa.