Nou ja, de lijst is vrij lang. We zijn redelijk handig, maar dit gaat ver boven onze pet. Zeker omdat je ergens moet wonen en we kinderen hebben.
Qua budget moeten we het ook nog uitzoeken. Er is wel ruimte, overwaarde en inkomens, maar hoeveel precies?
Hoe heb je zelf een grote verbouwing aangepakt? Wat voor soort aannemer zou je zoeken? Of een architect? Of ben je begonnen met het budget? Heb je alles in stapjes gedaan?
En ondertussen eens kijken of je via je netwerk een aannemer kent en die vragen wat globaal de kosten hier van zullen zijn.
Dan naar de bank kijken welke ruimte er is.
Overigens de meeste pannen gaan 100 jaar mee.
Iedere keer begin ik met een grote, ongedifferentieerde lijst, een soort programma van eisen, verdeeld per 'gebied' (dus zoiets als: buitenzijde, begane grond, eerste verdieping, dak). In die eerste lijst zet ik echt alles, van kleine klusjes tot enorme dingen die veel bij-klusjes hebben en ik probeer het een beetje te differentiëren. Meestal begin ik grof (dus: begane grond > woonkamer > muurdoorbraak naar gang, muren stucen, elektra vervangen.
Ik doe het in excel met per kolom telkens hoger detailniveau. Dus bijvoorbeeld: begane grond > woonkamer > elektra vervangen > schakelmateriaal > leveren en aanbrengen 2x dubbele wcd rechts, 2x dubbele wcd links, etc.
Voor onze grootste klus hebben we gewerkt met een architect. Dat was heel fijn, omdat hij goed op tekening kon aangeven wat er precies waar moest gebeuren, en hij ook kon bedenken dat je van tevoren de detaillering moet aangeven van hoe precies de mdf-platen op elkaar aan moesten sluiten, of waar er een afwerkstripje moest komen. Ook was hij een fijne middle man tussen ons en de aannemer. Hij kon de 'slecht nieuws' gesprekken voeren als wij ergens ontevreden over waren waardoor de werkrelatie tussen ons en de aannemer wat meer op afstand bleef. Zeker als je klus heel groot is of onoverzichtelijk zou ik in de beginfase een architect inschakelen. Dat is wat mij betreft de kosten meer dan waard geweest.
Het maken van een gedetailleerd plan is het allermeeste werk van de hele verbouwing, in mijn ervaring, maar als je het goed aanpakt kun je de aannemer en evt. andere bouwers goed aansturen en krijg je heldere offertes, en wordt tijdens het werk het meer/minderwerk ook snel duidelijk. Ik heb er altijd een hekel aan, omdat ik gedwongen word al heel vroeg na te denken over bijvoorbeeld hoe veel stopcontacten er waar moeten komen, en ik van nature geneigd ben om veel dingen op de lange baan te schuiven en op het laatst impulsief keuzes te maken. Dat doe ik wel voor afwerkingsdingen (welke vloer, welke kleur op de muur, welke tegels). Afwerking hebben we grotendeels zelf gedaan in de meeste gevallen, dus daar kun je dan ook nog in schuiven.
Ik heb gewerkt met verschillende aannemers maar ik wil alleen werken met mensen die gedetailleerd kunnen offreren, en ik heb ook wel partijen over de vloer gehad die alleen een soort bulkprijs wilden geven voor de hele klus. Ik ben daar zelf nooit op ingegaan maar heb wel veel verhalen gehoord van mensen die dat wel gedaan hebben en daardoor met veel onuitgesproken verwachtingen wederzijds begonnen en later veel last hadden van onverwachte meerwerkposten. Dan stonden er dingen op de offerte als: dakkapel ¤3000. En dat dan blijkt dat dat alleen de dakkapel is. Maar geen elektra of afwerking. Want dat is dan ook nog eens ¤3000 *fictieve bedragen!*
Ik ben in al de bovenstaande verbouwingen nooit over het budget gegaan, ondanks dat we heus wel wat tegenvallers hadden (en dan dus andere keuzes moesten maken gaande het project). Maar door goed plannen, ruim/realistisch budgetteren, en goede afspraken te maken vooraf kun je een heleboel voorkomen. En je hebt natuurlijk ook een beetje mazzel nodig! Zo hadden we ook wel eens een meevaller die een eerdere tegenvaller weer compenseerde. Bijvoorbeeld hadden we bij de eerste verbouwing een dragende balk die bij het slopen van de schouw, niet op de muur, maar op de schouw bleek te rusten (ook een huisje uit 1890). Dat moest dus met veel ingewikkelde ingrepen opgelost worden, en werd een aardige kostenpost. Maar, toen er in dat huisje elders een voormalige buitenmuur doorgebroken moest worden waarvoor een behoorlijke kostenpost gereserveerd was qua stutten en plaatsen van een latei, bleek dat die latei er al zat omdat de muur in een eerder leven van het huis al eens doorgebroken was geweest, en later weer dichtgemetseld. Ook hadden we in een ander bouwproject gebudgetteerd voor een gedeeltelijke bodemsanering, maar op het laatste moment kwam de gemeente met een uitspraak dat dat niet hoefde, dus toen konden we de bouwplannen nog wat opleuken. Maar door zo breed mogelijk te kijken en veel uit te zoeken, en dus ook de mogelijke bodemsanering mee te budgetteren, kwamen we in ieder geval niet in de problemen.
Je kunt eens kijken na het plaatsen van een tijdelijke woon unit op je erf om in te gaan wonen zolang je het huis nog niet zover op orde hebt dat je er redelijkerwijs in kunt wonen
Kans is wel dat je dan sowieso de vloer moet vervangen, wat weer tot gevolg heeft dat je misschien de keuken moet vervangen etc.