De woningmarkt #41 - stijgende rente

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 03:33 schreef kanovinnie het volgende:

[..]
Je woonde toch in Alkmaar?

Nee. Ging daar kijken ivm werk.

Onlangs heb ik weer mijn belastingaangifte gedaan, en, mede omdat ik vorig jaar een nieuwe baan heb en in de hoogste belastingschaal terecht ben gekomen, kreeg ik nog meer terug vanwege de HRA dan voorgaand jaar.

Dat is voor mij heel leuk, maar zette me wel aan het denken. Ik heb mijn huis gekocht in 2015; achteraf gezien een goed moment, maar wel met relatief hoge rentes. Tot " overmaat van ramp" hebben we besloten om die rente ook gelijk voor 20 jaar vast te laten leggen, voor 3,5%. Wat de rente de komende tijd gaat doen weet ik niet, maar de afgelopen jaren, baalde ik een beetje van dat hoge percentage.

Ik heb nu echter het idee dat het een en ander scheef is hierin; ik krijg namelijk meer HRA dan iemand die de helft aan rente betaalt, maar twee keer zoveel aan zijn huis. Stel dat het bruto maandbedrag exact gelijk zou zijn hiervan, ben ik dan in het voordeel vanwege de HRA? Of mis ik hierin een gedachtensprong?

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 09:59 schreef zatoichi het volgende:
Onlangs heb ik weer mijn belastingaangifte gedaan, en, mede omdat ik vorig jaar een nieuwe baan heb en in de hoogste belastingschaal terecht ben gekomen, kreeg ik nog meer terug vanwege de HRA dan voorgaand jaar.

Dat is voor mij heel leuk, maar zette me wel aan het denken. Ik heb mijn huis gekocht in 2015; achteraf gezien een goed moment, maar wel met relatief hoge rentes. Tot " overmaat van ramp" hebben we besloten om die rente ook gelijk voor 20 jaar vast te laten leggen, voor 3,5%. Wat de rente de komende tijd gaat doen weet ik niet, maar de afgelopen jaren, baalde ik een beetje van dat hoge percentage.

Ik heb nu echter het idee dat het een en ander scheef is hierin; ik krijg namelijk meer HRA dan iemand die de helft aan rente betaalt, maar twee keer zoveel aan zijn huis. Stel dat het bruto maandbedrag exact gelijk zou zijn hiervan, ben ik dan in het voordeel vanwege de HRA? Of mis ik hierin een gedachtensprong?

Omdat rente de “kosten” zijn. Rente gaat ten koste van je vermogen.
Aflossing wordt niet zozeer gezien als kosten, je vermogen blijft namelijk gelijk als je aflost.

Dus als iemand minder rente betaalt is het logisch dat hij minder hypotheekrenteaftrek krijgt. Anders had het wel hypotheekmaandlastaftrek geheten ofzo

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 10:30 schreef Drekkoning het volgende:

[..]
Omdat rente de “kosten” zijn. Rente gaat ten koste van je vermogen.
Aflossing wordt niet zozeer gezien als kosten, je vermogen blijft namelijk gelijk als je aflost.

Dus als iemand minder rente betaalt is het logisch dat hij minder hypotheekrenteaftrek krijgt. Anders had het wel hypotheekmaandlastaftrek geheten ofzo

Dit dus.
Bij ons is de rente op dit moment ongeveer 37% van de maandelijkse hypotheeklast, de overige 63% is aflossing, en die 37% wordt alleen maar lager en die 63% wordt alleen maar hoger.

Het zou een beetje raar zijn als ik de aflossing ook zou mogen aftrekken, dat is immers iedere maand ruim ¤ 1.000 die het huis meer van mij wordt.

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 10:36 schreef Leandra het volgende:

[..]
Dit dus.
Bij ons is de rente op dit moment ongeveer 37% van de maandelijkse hypotheeklast, de overige 63% is aflossing, en die 37% wordt alleen maar lager en die 63% wordt alleen maar hoger.

Het zou een beetje raar zijn als ik de aflossing ook zou mogen aftrekken, dat is immers iedere maand ruim ¤ 1.000 die het huis meer van mij wordt.

Internationaal is de HRA sowieso al raar.

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 10:55 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
Internationaal is de HRA sowieso al raar.

In de meeste Europese landen is het idd afgeschaft of enorm beperkt de afgelopen 20 jaar, aan de andere kant heeft Duitsland ook weer andere regelingen, zoals Baukindergeld.

We kunnen wel makkelijk roepen dat er in andere landen geen HRA is, maar dan moet je ook melden wat er in die landen wel aan regelingen is.

In Florida mag je niet alleen de betaalde rente aftrekken maar soms ook de verzekeringen die bij je hypotheek horen en zelfs de onroerendgoed belasting

https://www.highlandhomes(...)orida-homeowners-315

Ah, dank, ik zie de denkfout in mijn gedachten al; HRA is inderdaad hetzelfde voor beide gevallen, het scheven zit hem met name in de kosten voor aflossing denk ik:

Stel je hebt een huis op nummer 5 en op nummer 7; exact hetzelfde huis, exact dezelfde waarde in 2015 (laten we zeggen 2 ton) en 2022 (4 ton voor het gemakt)

In 2015 betaal je voor 200.000 en 3 procent rente
In 20222 betal je voor 400.000 en 1,5 procent rente

Huisnummer 5 kost je aan rente bruto 6000 per jaar (in ieder geval het eerste jaar)
Huisnummer 7 kost je aan rente bruto 6000 per jaar

Dus HRA is gelijk in beide gevallen. Aflossing daarentengen, heel plat gemeten is wel anders:

2 ton over 30 jaar is 6.666,- euro per jaar, 4 ton = 13.333,- per jaar.

Absoluut is de hypotheekrente dus gelijk, maar relatief is een groter deel van het huis wat gekocht werd in 2015 rente (aftrekbaar) ipv aflossing (niet aftrekbaar). Namelijk in 2015 bijna 50% en in 2022 maar ~30%.

Maar goed in feite is de HRA dus blijkbaar geen factor, de totale kosten voor wonen zijn gewoon heel duur geworden door rente+aflossing; met bovenstaande voorbeeld betalen jij en je buurman die in 2015 een huis kocht een bruto (en netto zou dus ook gelijk zijn bij gelijke inkomsten in dit geval) een ruim verschil voor de zeflde woning:

2015: 12.666 p jaar
2022: 19.333 p jaar

Dan gaat het argument dat de prijzen stijgen maar de rente daalt en dus een gelijk bedrag aan kosten oplevert eigenlijk ook niet op?

De kosten voor wonen waren altijd al heel hoog, we hebben onszelf alleen van 1990 tot 2013 in de zeik lopen nemen met aflossingsvrije hypotheken, waardoor mensen denken dat het normaal is dat je voor ¤ 1.000 rente per maand, waarvan je bijna de helft terugkrijgt, plus een stukje spaar- of beleggingsdeel van ¤ 250 - 500 per maand kunt wonen.
Ja dat kan op die manier, maar dan ben je na 30 jaar niet klaar met betalen.

Nu een huis weer een maandlast heeft die bij een annuïtaire hypotheek hoort zijn we ineens in paniek, en dat bij deze rente al...
Wonen is duur.
Vergelijken met de kosten van een sociale huurwoning is simpelweg niet correct, want een sociale huurwoning is zwaar gesubsidieerd.

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 11:25 schreef zatoichi het volgende:
Ah, dank, ik zie de denkfout in mijn gedachten al; HRA is inderdaad hetzelfde voor beide gevallen, het scheven zit hem met name in de kosten voor aflossing denk ik:

Stel je hebt een huis op nummer 5 en op nummer 7; exact hetzelfde huis, exact dezelfde waarde in 2015 (laten we zeggen 2 ton) en 2022 (4 ton voor het gemakt)

In 2015 betaal je voor 200.000 en 3 procent rente
In 20222 betal je voor 400.000 en 1,5 procent rente

Huisnummer 5 kost je aan rente bruto 6000 per jaar (in ieder geval het eerste jaar)
Huisnummer 7 kost je aan rente bruto 6000 per jaar

Dus HRA is gelijk in beide gevallen. Aflossing daarentengen, heel plat gemeten is wel anders:

2 ton over 30 jaar is 6.666,- euro per jaar, 4 ton = 13.333,- per jaar.

Absoluut is de hypotheekrente dus gelijk, maar relatief is een groter deel van het huis wat gekocht werd in 2015 rente (aftrekbaar) ipv aflossing (niet aftrekbaar). Namelijk in 2015 bijna 50% en in 2022 maar ~30%.

Maar goed in feite is de HRA dus blijkbaar geen factor, de totale kosten voor wonen zijn gewoon heel duur geworden door rente+aflossing; met bovenstaande voorbeeld betalen jij en je buurman die in 2015 een huis kocht een bruto (en netto zou dus ook gelijk zijn bij gelijke inkomsten in dit geval) een ruim verschil voor de zeflde woning:

2015: 12.666 p jaar
2022: 19.333 p jaar

Dan gaat het argument dat de prijzen stijgen maar de rente daalt en dus een gelijk bedrag aan kosten oplevert eigenlijk ook niet op?

100% stijging is ook wel erg veel. Gemiddeld is het toch 60-70 over die periode. Waarbij een gedeelte nog zit in afschaffing overdrachtsbelasting.
En 3% lange termijn in 2015 was volgens mij wel erg laag.
Dus het verschil is kleiner.

Maar ja, huizen zijn duurder geworden, dat klopt
En het zure is dat spaargeld of extra aflossing minder besparing oplevert.

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 11:25 schreef zatoichi het volgende:

Dan gaat het argument dat de prijzen stijgen maar de rente daalt en dus een gelijk bedrag aan kosten oplevert eigenlijk ook niet op?

De bruto rente blijft dan plm. gelijk, maar je vergeet de (afnemende) HRA en het (toenemende) EWF. Verder stijgt i.d.d. het aflossingsdeel bij ann./lin. hypotheken, omdat de overheid op basis van haar eigen financieringsproblemen, heeft bedacht dat een ander moet gaan aflossen op z'n schuld.

Over financiering gesproken: je kan natuurlijk allerlei constructies bedenken om de hypotheeklasten zo laag mogelijk te houden t/m aflossingsvrij aan toe. In principe bouwt een huurder ook geen kapitaal op door geld in z'n pand te steken, dus waarom een hypotheekgever dat wel zou moeten....

[ Bericht 2% gewijzigd door blomke op 08-03-2022 12:13:53 ]

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 11:43 schreef Adames het volgende:

[..]
100% stijging is ook wel erg veel. Gemiddeld is het toch 60-70 over die periode. Waarbij een gedeelte nog zit in afschaffing overdrachtsbelasting.
En 3% lange termijn in 2015 was volgens mij wel erg laag.
Dus het verschil is kleiner.

Maar ja, huizen zijn duurder geworden, dat klopt
En het zure is dat spaargeld of extra aflossing minder besparing oplevert.

Ja klopt, was ook theoretisch, om het rekenen wat makkelijker te maken. Ik ben zelf dacht ik met 3,6 procent begonnen in 2015 en zit nu op 3,2; en snel op 3,1 (door de waardestijgingen) Dicht bij die 3 procent die ik nu dus betaal voor een huis wat, als ik naar een recent koopsommenoverzicht kijk, ongeveer 70% duurder is dan wat het was.

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 11:14 schreef Leandra het volgende:

[..]
In de meeste Europese landen is het idd afgeschaft of enorm beperkt de afgelopen 20 jaar, aan de andere kant heeft Duitsland ook weer andere regelingen, zoals Baukindergeld.

We kunnen wel makkelijk roepen dat er in andere landen geen HRA is, maar dan moet je ook melden wat er in die landen wel aan regelingen is.

In het VK niks van HRA. Er zijn wel regelingen om mensen te helpen een huis te kopen (help-to-buy, shared ownership), maar een hypotheek is in principe gewoon om je huis af te betalen. Aflossingvrij wordt alleen gedaan als je 50% of meer cash op tafel kunt leggen. Verder max 5 jaar vaste rente, daarna wordt het variabel, en kun je vrijwel altijd dus beter een nieuwe hypotheek afsluiten (met lagere loan to value ratio omdat je 5 jaar hebt afbetaald).

Help-to-buy: Overheid betaald 20% waarde huis (in Londen 30%), alleen voor first-time buyers. Hiervoor betaal je eerste 5 jaar alleen een maintenance fee (£1/maand), daarna alleen rente. LTV wordt er een stuk lager door, waardoor je en een lagere hypotheek hebt, en lagere rente op die hypotheek. Bij verkoop huis gaat 20% weer naar overheid. Je kunt overheid uitkopen in tranches van 50% van hun aandeel, tegen de dan geldende waarde van het huis.
Shared ownership/affordable housing: Alleen als gezamenlijk inkomen huishouden onder de 80k is (90k in Londen), en je de downpayment of hypotheek voor een huis welke voldoet aan je needs kunt betalen. Hierbij koop je een aandeel van 10-75% van het huis en over de rest betaal je huur. Tricky schema, want de huurprijzen rijzen soms de pan uit. In onze wijk kwamen mensen in november in hun shared ownership huis wonen, en per 1 januari ging hun huurdeel 6% omhoog.
Rent-to-buy: Hierbij huur je een huis voor 5 jaar 20% onder de marktwaarde. Daarna moet je het huis kopen of een shared ownership agreement aangaan (of het huis verlaten). Dit is vooral om te kunnen sparen voor de downpayment (op dit moment 5% waarde huis, maar normaliter is dat 10%). Vaak kunnen mensen wel de hypotheek betalen, maar niet de £20-40k neerleggen voor de downpayment bijvoorbeeld.

Er zijn ook wat pilots geloof ik waarbij je eigenaar van een huis kan worden als je er 20-25 jaar woont en in die 20 jaar je huur altijd op tijd hebt betaald.

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 13:40 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
In het VK niks van HRA.

Niet meer nee, dat is begin deze eeuw in het VK afgeschaft, maar tot dat moment was er ook gewoon een vorm van HRA.

Maar goed, met die leaseholds en freeholds in de VK die wel veel meer voor lijken te komen dan hier is de markt sowieso een andere.
Als een lease binnen 40 jaar afloopt heeft dat al een negatief effect op de prijs van het huis, terwijl men hier een erfpacht die nog 40 jaar vaststaat wel helemaal geweldig vindt, want zekerheid de komende 30 jaar

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 10:55 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
Internationaal is de HRA sowieso al raar.

Op zich is HRA niet zo raar als je bedenkt dat je inkomstenbelasting betaalt over de fictieve huurwaarde van de woning: Je betaalt belasting over de inkomsten en je mag de kosten die je maakt om de inkomsten te genereren aftrekken.

Het enige wat raar is, is dat de aftrek met de huizenprijzen is meegegroeid maar het inkomstendeel nooit is rechtgezet voor de gestegen huurprijzen.

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 15:20 schreef Leandra het volgende:

[..]
Niet meer nee, dat is begin deze eeuw in het VK afgeschaft, maar tot dat moment was er ook gewoon een vorm van HRA.

Maar goed, met die leaseholds en freeholds in de VK die wel veel meer voor lijken te komen dan hier is de markt sowieso een andere.
Als een lease binnen 40 jaar afloopt heeft dat al een negatief effect op de prijs van het huis, terwijl men hier een erfpacht die nog 40 jaar vaststaat wel helemaal geweldig vindt, want zekerheid de komende 30 jaar

Leaseholds is niet populair inderdaad en men probeert er vanaf te komen, vooral omdat je bijv in een apartement kunt komen te wonen met zeg een hypotheek van £1000/maand en een leasehold last van £250/maand, maar na 10 jaar zijn de leasehold kosten gestegen naar 1000/maand en is je apartement praktisch onverkoopbaar. Niemand gaat iets kopen voor 5 ton waarbij naast hypotheeklasten er ook nog eens zoveel leasehold lasten bijkomen.

[ Bericht 0% gewijzigd door George_of_the_Jungle op 08-03-2022 18:00:04 ]

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 16:40 schreef Halcon het volgende:

[..]
Die belasting zou je ook af kunnen schaffen. Belastingstelsel zo simpel mogelijk maken.

Het belastingstelsel van de grond af aan opnieuw opzetten met 2 hoofddoelen zou mooi zijn. Maak het zo simpel mogelijk met zo min mogelijk subsidies, teruggaves, vergoedingen, extra heffingen, etc, maar wel de huidige belastinginkomsten instand houden.

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 17:59 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]
Het belastingstelsel van de grond af aan opnieuw opzetten met 2 hoofddoelen zou mooi zijn. Maak het zo simpel mogelijk met zo min mogelijk subsidies, teruggaves, vergoedingen, extra heffingen, etc, maar wel de huidige belastinginkomsten instand houden.

Ja maar dan zit 80% van de belasting ambtenaren zonder werk

dus geen bijtellingen , toeslagen en kortingen meer , maar gewoon belasting heffen over het bruto loon

Dan ook stoppen met de bruto pensioenspaar optie , dat gaat in de toekomst dan bakken met geld opleveren

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 18:01 schreef michaelmoore het volgende:
Dan ook stoppen met de bruto pensioenspaar optie , dat gaat in de toekomst dan bakken met geld opleveren

Tis toch uitgesteld inkomen. Let it be.

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 16:18 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]
Op zich is HRA niet zo raar als je bedenkt dat je inkomstenbelasting betaalt over de fictieve huurwaarde van de woning: Je betaalt belasting over de inkomsten en je mag de kosten die je maakt om de inkomsten te genereren aftrekken.

Het enige wat raar is, is dat de aftrek met de huizenprijzen is meegegroeid maar het inkomstendeel nooit is rechtgezet voor de gestegen huurprijzen.

Dat eigen woning forfait is een percentage van de WOZ waarde, dus die is wel "meegegroeid" right.

Grootste argument dat ik vind bestaan voor aftrekbare rente is omdat bedrijven het ook mogen.
Het zorgt er alleen voor dat er ontwijkbare belastingen ontstaan / er fiscale argumenten bestaan om financiën anders in te delen / ingewikkeld.

Rente zou over de gehele wereld in gelijke mate aftrekbaar moeten zijn en eigenlijk op ten duur gewoon helemaal naar 0 moeten.

quote:

Op dinsdag 8 maart 2022 18:05 schreef ludovico het volgende:

[..]
Tis toch uitgesteld inkomen. Let it be.

nee ik vind het onzin , welke naam je er ook aan geeft

maakt het belastingstelsel onnodig gecompliceerd met Pensioen BV s en Emigratie en derg

Is enorm veel misbruik mee, niet meer zoveel als vroeger maar toch


Sparen , ?? OK, Netto Sparen