De woningmarkt #33 - Appartementencomplex in je achtertuin

quote:

Op donderdag 16 december 2021 22:10 schreef Slumlord. het volgende:

[..]
Begrijp ik nou hieruit dat de groei die we de afgelopen jaren hebben gehad, absoluut niet de hoogste groei was die we ooit hebben gekend en dat het eigenlijk nog erger kan/kon?

Kijk eens naar een grafiekje van 1970 - 1985

Waarom zouden we volgend jaar niet 20%+ bovenop kunnen krijgen dan?

Het kan wel, maar volgens onze makelaar ook, het is opgedroogd. Eigen geld raakt op ... overbieden zit ook gewoon een max. aan natuurlijk en die jubelton is straks ook weg.

Denk dat we naar een plateau gaan, waarna het gewoon langzaam blijft stijgen.

Tot die 100.000 woningen per jaar bestaan, over 5 a 10+ jaar , verandert er niks.

Sowieso kan je mooi roepen als overheid, 100.000 woningen erbij per jaar; maar in schubbekutteveen waar nog ruimte is wil niemand wonen.

Ik denk dat de prijzen heel erg locatieafhanklijk zijn/gaan worden. Amsterdam zal stervensduur blijven, kan me moeilijk voorstellen dat daar de prijzen gaan halveren. In Schubbekutteveen wel.

quote:

Op donderdag 16 december 2021 22:10 schreef Slumlord. het volgende:

[..]
Begrijp ik nou hieruit dat de groei die we de afgelopen jaren hebben gehad, absoluut niet de hoogste groei was die we ooit hebben gekend en dat het eigenlijk nog erger kan/kon?

Stukje huizenmarkt geschiedenis:

https://bieb.knab.nl/hypo(...)storisch-perspectief

Als er nu een goede recessie komt kunnen er gekke dingen gebeuren. In het verleden werd vaak als tegenmaatregel de rente naar beneden bij gedraaid bij een recessie. Laat die rente dus nu praktisch op nul staan.

Wil je ergens voor langere tijd gaan wonen maakt het niet uit wanneer je koopt. Op de lange termijn kan het wel uit zolang je de hypotheek kan betalen

quote:

Op donderdag 16 december 2021 23:03 schreef Fe2O3 het volgende:
Het kan wel, maar volgens onze makelaar ook, het is opgedroogd. Eigen geld raakt op ... overbieden zit ook gewoon een max. aan natuurlijk en die jubelton is straks ook weg.

Denk dat we naar een plateau gaan, waarna het gewoon langzaam blijft stijgen.

Tot die 100.000 woningen per jaar bestaan, over 5 a 10+ jaar , verandert er niks.

Sowieso kan je mooi roepen als overheid, 100.000 woningen erbij per jaar; maar in schubbekutteveen waar nog ruimte is wil niemand wonen.

Ben benieuwd wat ze met de rente gaan doen de komende tijd. Alleen dat merk je vaak pas later in de huizenmarkt.

quote:

Op donderdag 16 december 2021 22:10 schreef Slumlord. het volgende:

[..]
Begrijp ik nou hieruit dat de groei die we de afgelopen jaren hebben gehad, absoluut niet de hoogste groei was die we ooit hebben gekend en dat het eigenlijk nog erger kan/kon?

Dit is huizenprijs index groei. De jaar op jaar groei in euro's was vorig jaar het hoogst.

Zie hier de bron en meer uitleg

https://economie.rabobank(...)-nederlandse-regios/

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 08:37 schreef Landgeld het volgende:

[..]
Dit is huizenprijs index groei. De jaar op jaar groei in euro's was vorig jaar het hoogst.

Zie hier de bron en meer uitleg

https://economie.rabobank(...)-nederlandse-regios/

De groei in euro's is niet zo interessant, de procentuele groei des te meer

[ Bericht 0% gewijzigd door NightDancert op 17-12-2021 10:02:35 ]

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 08:42 schreef NightDancert het volgende:

[..]
De groei in euro's is niet zo interessant, de procentuele groei des te meer

Idd. En daar zie je dus ook jarenlange stijging op de recessie na. Jaar op jaar. Kunnen de onderhoudskosten wel vanaf Zeker omdat lasten lager zijn dan huurprijzen.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 00:03 schreef descon het volgende:

[..]
Stukje huizenmarkt geschiedenis:

https://bieb.knab.nl/hypo(...)storisch-perspectief

Als er nu een goede recessie komt kunnen er gekke dingen gebeuren. In het verleden werd vaak als tegenmaatregel de rente naar beneden bij gedraaid bij een recessie. Laat die rente dus nu praktisch op nul staan.

Wil je ergens voor langere tijd gaan wonen maakt het niet uit wanneer je koopt. Op de lange termijn kan het wel uit zolang je de hypotheek kan betalen

Tja. Je kan ook je baan verliezen waardoor je geen huis meer kan lopen en moet huren. Je moet toch ergens wonen..

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 12:02 schreef Landgeld het volgende:

[..]
Idd. En daar zie je dus ook jarenlange stijging op de recessie na. Jaar op jaar. Kunnen de onderhoudskosten wel vanaf Zeker omdat lasten lager zijn dan huurprijzen.

Waarom was mijn vorige woning precies in de recessie... huilen.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 12:02 schreef Landgeld het volgende:

[..]
Idd. En daar zie je dus ook jarenlange stijging op de recessie na. Jaar op jaar. Kunnen de onderhoudskosten wel vanaf Zeker omdat lasten lager zijn dan huurprijzen.

Een huurder zou eigenlijk moeten investeren wat je anders voor onderhoud had moeten reserveren als het een koopwoning was. Als dit in een simpele S&P500 / all world ETF was gegaan dan kan je als huurder best snel vermogen op bouwen om de gemiste vermogensopbouw met een koop woning te compenseren. Dit kan met compounding best hard gaan (je mist alleen de leverage die je zou hebben met een hypotheek)

Alleen de meeste huurders kunnen of doen dit niet.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 12:03 schreef Landgeld het volgende:

[..]
Tja. Je kan ook je baan verliezen waardoor je geen huis meer kan lopen en moet huren. Je moet toch ergens wonen..

Zolang je huis niet afbetaald is huur je in principe van de bank en word je uit je huis gegooid als je op een bepaald moment de hypotheek niet meer kan betalen. Hangt er dan alleen net vanaf of je met een zak geld (overwaarde) of restschuld blijft zitten.

Door de leverage die je hebt met een hypotheek kan die rest schuld best hard gaan als je pech hebt.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 16:45 schreef descon het volgende:

[..]
Een huurder zou eigenlijk moeten investeren wat je anders voor onderhoud had moeten reserveren als het een koopwoning was. Als dit in een simpele S&P500 / all world ETF was gegaan dan kan je als huurder best snel vermogen op bouwen om de gemiste vermogensopbouw met een koop woning te compenseren. Dit kan met compounding best hard gaan (je mist alleen de leverage die je zou hebben met een hypotheek)

Alleen de meeste huurders kunnen of doen dit niet.

Jij staat ook ver van de realiteit he?

Mijn huis is in 7 jaar tijd ruim 100K omhoog gegaan. Omdat met ETF's te compenseren heb je een grote bult startkapitaal nodig.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 16:50 schreef kanovinnie het volgende:

[..]
Jij staat ook ver van de realiteit he?

Mijn huis is in 7 jaar tijd ruim 100K omhoog gegaan. Omdat met ETF's te compenseren heb je een grote bult startkapitaal nodig.

Het gaat Descon om het principe: vermogensopbouw voor geval je financiële tegenslagen krijgt. Op zich niet zo gek dat een huurder dat ook doet (hoeft geen ton in 7 jaar), want veel huurders melden zich idd makkelijk bij het sociale dienst loket zodra er iets tegen zit.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 16:50 schreef kanovinnie het volgende:

[..]
Jij staat ook ver van de realiteit he?

Mijn huis is in 7 jaar tijd ruim 100K omhoog gegaan. Omdat met ETF's te compenseren heb je een grote bult startkapitaal nodig.

Je kan in verhouding ook veel meer lenen als 7 jaar terug door de lage rente stand. Die lage rente is 1 van de grote oorzaken dat de huizenprijzen zo sky high zijn gegaan.

De meeste mensen kijken niet wat een huis kost, maar wat ze kunnen lenen.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 17:36 schreef blomke het volgende:

[..]
Het gaat Descon om het principe: vermogensopbouw voor geval je financiële tegenslagen krijgt.

Dan moet je dat wel kunnen. De meeste huurders die ik ken kunnen dat niet. En de ene uitzondering woont een paar maanden ergens in een grachtenpand van A'dam en daarna weer maandenlang in allerlei hotels over de wereld.

quote:

Op zich niet zo gek dat een huurder dat ook doet (hoeft geen ton in 7 jaar), want veel huurders melden zich idd makkelijk bij het sociale dienst loket zodra er iets tegen zit.

Deze zin klopt niet helemaal me dunkt.

En mocht je willen zeggen dat alle huurders makelijk bij de sociale dienst aankloppen sla je een beetje een modderfiguur. Wellicht dat het voor een gedeelte van de sociale huurders te zeggen valt, maar bij particuliere huur is dat veel minder het geval.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 17:37 schreef descon het volgende:

[..]
Je kan in verhouding ook veel meer lenen als 7 jaar terug door de lage rente stand.

Dat valt volgens mij alles mee. Hoeveel meer zou je dan kunnen lenen nu?

quote:

Die lage rente is 1 van de grote oorzaken dat de huizenprijzen zo sky high zijn gegaan.

1 ja. Maar niet de enige. En waarschijnlijk ook niet de grootste.

quote:

De meeste mensen kijken niet wat een huis kost, maar wat ze kunnen lenen.

En je gaat zo niet echt in op het punt wat je probeerde te maken dat huurders met ETF het verschil in vermogensopbouw kunnen compenseren.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 17:43 schreef kanovinnie het volgende:

[..]
Dat valt volgens mij alles mee. Hoeveel meer zou je dan kunnen lenen nu?

Klopt door de aangepaste leenregels (onder andere het maximum bedrag) is dit verschil aardig afgezwakt.

https://www.nu.nl/wonen/6(...)huizen-per-jaar.html

Was te verwachten toch

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 17:43 schreef kanovinnie het volgende:

[..]
Dat valt volgens mij alles mee. Hoeveel meer zou je dan kunnen lenen nu?

Vriend van me is momenteel op zoek naar een koopwoning (maar heeft geen haast). Het viel hem op dat ie met zijn salaris de afgelopen jaren eigenlijk het zelfde huis kon kopen terwijl dat huis stukken duurder is geworden.

Het is alleen zo dat het overbieden het laatste jaar extreem is geworden. Hij merkte dat dit vaak kwam door

• Overwaarde van de oude woning wat werd mee genomen
• Erfenis ouders (vaak hypotheek vrij huis)
• Door de lage rente wil iedereen ineens pandjes verhuren omdat ze anders geld verliezen.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 17:43 schreef kanovinnie het volgende:

[..]
1 ja. Maar niet de enige. En waarschijnlijk ook niet de grootste.

Zie vorige oorzaken + lage rente waardoor je meer kan lenen. Dat geeft een mooi prijsopdrijvend effect over het totaal plaatje.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 17:43 schreef kanovinnie het volgende:
[..]
En je gaat zo niet echt in op het punt wat je probeerde te maken dat huurders met ETF het verschil in vermogensopbouw kunnen compenseren.

Je komt een heel eind (onderschat compound interest + dividend niet) en je hebt geen risico dat je in de schulden komt. Iets wat je met een hypotheek wel hebt.

Lastige is ook dat het er ook vanaf hangt welke periode je deze berekening pakt om de vermogens opbouw te bepalen. Start je in 2008 en pak je 7 jaar later ? of ga je van 2015 naar nu.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 17:58 schreef investeerdertje het volgende:

[..]
Klopt door de aangepaste leenregels (onder andere het maximum bedrag) is dit verschil aardig afgezwakt.

Das van de laatste tijd toch ? Private Lease etc word straks heel zwaar meegerekend begreep ik, jubelton dr af.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 18:26 schreef descon het volgende:

[..]
Vriend van me is momenteel op zoek naar een koopwoning (maar heeft geen haast). Het viel hem op dat ie met zijn salaris de afgelopen jaren eigenlijk het zelfde huis kon kopen terwijl dat huis stukken duurder is geworden.

Het is alleen zo dat het overbieden het laatste jaar extreem is geworden. Hij merkte dat dit vaak kwam door

• Overwaarde van de oude woning wat werd mee genomen
• Erfenis ouders (vaak hypotheek vrij huis)
• Door de lage rente wil iedereen ineens pandjes verhuren omdat ze anders geld verliezen.
[..]
Zie vorige oorzaken + lage rente waardoor je meer kan lenen. Dat geeft een mooi prijsopdrijvend effect over het totaal plaatje.

Zijn ervaring is heel anders dan de mijne. Ik zou nu echt niet meer het huis kunnen kopen wat ik 7 jaar terug kocht. Is hij niet veel meer gaan verdienen? Of overwaarde die hij meeneemt?

quote:

[..]
Je komt een heel eind (onderschat compound interest + dividend niet) en je hebt geen risico dat je in de schulden komt. Iets wat je met een hypotheek wel hebt

Een hypotheek is per definitie een schuld ja.

En je komt niet een heel eind. Hoeveel geld denk je dat de gemiddelde sociale huurder heft om mee te beleggen?

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 18:31 schreef kanovinnie het volgende:

[..]
Zijn ervaring is heel anders dan de mijne. Ik zou nu echt niet meer het huis kunnen kopen wat ik 7 jaar terug kocht. Is hij niet veel meer gaan verdienen? Of overwaarde die hij meeneemt?

Volgens mij zaten we 7 jaar terug ook aardig in de dip kwa huizenprijzen.

Geloof dat hij nu 3/4 jaar rustig rondkijkt, hij keek puur naar het maand bedrag voor een bepaald type woning. Dat maand bedrag bleef redelijk gelijk terwijl de woning zelf veel duurder werd. Zijn salaris is niet veel gestegen (wat inflatie correcties volgens mij). Het overbieden is wel veel gekker geworden.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 18:31 schreef kanovinnie het volgende:

[..]
En je komt niet een heel eind. Hoeveel geld denk je dat de gemiddelde sociale huurder heft om mee te beleggen?

Gemiddelde sociale huurder zal niet kopen.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 18:44 schreef descon het volgende:

[..]
Volgens mij zaten we 7 jaar terug ook aardig in de dip kwa huizenprijzen.

Geloof dat hij nu 3/4 jaar rustig rondkijkt, hij keek puur naar het maand bedrag voor een bepaald type woning. Dat maand bedrag bleef redelijk gelijk terwijl de woning zelf veel duurder werd. Zijn salaris is niet veel gestegen (wat inflatie correcties volgens mij). Het overbieden is wel veel gekker geworden.

Maandbedrag kan gelijk blijven, maar dat betekend volgens mij niet dat je het daarom kan krijgen... Dat ligt volgens mij nog steeds rond de 4.5x jaarsalaris of niet?

quote:

[..]
Gemiddelde sociale huurder zal niet kopen.

Huizen of etf? Ik heb het nog steeds over je bewering dat je als huurder met het kopen van wat etf's de vermogensgroei van een huizenbezitter kan evenaren.

quote:

Op vrijdag 17 december 2021 18:27 schreef descon het volgende:

[..]
Das van de laatste tijd toch ? Private Lease etc word straks heel zwaar meegerekend begreep ik, jubelton dr af.

Nee, dat is sinds de crisis.