Ik koop nog een huis #24 - HANS! de prijzen stijgen

- niet doen -

[ Bericht 96% gewijzigd door CoolGuy op 27-08-2021 23:19:50 ]

quote:

Op vrijdag 27 augustus 2021 23:00 schreef ludovico het volgende:

[..]
Neehoor maar de hoge huizenprijzen is puur schaarste gedreven. Meer financiële middelen de wereld in gooien gaat de huizen niet betaalbaarder maken, alleen maar nog duurder.

En je besteedbaar inkomen ex hypotheek is echt wel voldoende hoor om die 300 af te tikken. Zo strak zitten banken niet in het spelletje...

Mwah, die 200 tot 300 verschil in maandlasten maakt veel uit. Ik zit / zat (weer gestopt met zoeken) in dezelfde situatie. Vooraf uitgezocht wat ik kon lenen en hoeveel ik kon uitgeven aan een huis. Huis gevonden wat er nog een stukje onder zat. Over het hoofd gezien dat de huidige looptijd gewoon doorloopt, dus dat je maandlasten daardoor hoger uitvallen. Dat scheelde dat weer bijna een halve ton op het bedrag dat ik kon lenen. Precies het verschil tussen wel / niet mogelijk.

En zo blijf ik nog maar wat langer in een segment met de grootste schaarste.

https://www.eigenhuis.nl/(...)nuiteitenhypotheek#/

quote:

Op vrijdag 27 augustus 2021 23:12 schreef Antropoceen het volgende:

[..]
Je bent werkelijk een aardappel.

"Bij verkoop van een woning moet u meteen uw hypotheek helemaal aflossen."
https://www.zelfverkopen.(...)tijen%20geen%20boete.

Je kan die hypotheek dan wel aflossen, maar om je recht op HRA te houden, moet je bij je nieuwe hypotheek dan wel een leningdeel nemen ter hoogte van je vorige hypotheek, die je minimaal annuitair moet aflossen binnen de resterende looptijd van je vorige hypotheek. Effectief dus hetzelfde als die hypotheek door laten lopen.

quote:

Op vrijdag 27 augustus 2021 23:16 schreef Schuifpui het volgende:

[..]
Je kan die hypotheek dan wel aflossen, maar om je recht op HRA te houden, moet je bij je nieuwe hypotheek dan wel een leningdeel nemen ter hoogte van je vorige hypotheek, die je minimaal annuitair moet aflossen binnen de resterende looptijd van je vorige hypotheek. Effectief dus hetzelfde als die hypotheek door laten lopen.

Eens, met de uitzondering dat de stelling dat de hypotheek door zou blijven lopen onjuist is. Een hypotheek rust op een huis. Als je dat huis overdraagt, moet je de hypotheek die erop rust aflossen. Doe je dat niet, dan verkoop je een huis met daarop een rustende hypotheek. Ik begrijp dat het voor leken misschien eenvoudiger is om te denken dat je een hypothecaire lening 'meeneemt', maar dat is gewoon niet aan de orde. Voor een nieuw huis sluit je een nieuwe hypothecaire geldlening af.

quote:

Op vrijdag 27 augustus 2021 23:16 schreef Schuifpui het volgende:

[..]
Je kan die hypotheek dan wel aflossen, maar om je recht op HRA te houden, moet je bij je nieuwe hypotheek dan wel een leningdeel nemen ter hoogte van je vorige hypotheek, die je minimaal annuitair moet aflossen binnen de resterende looptijd van je vorige hypotheek. Effectief dus hetzelfde als die hypotheek door laten lopen.

Tsja, het is lastige materie en in dit geval ook nog eens vrij oneerlijk vergeleken andere kopers op diezelfde markt en mensen snapt dat niet.
Alleen jammer dat ze dan niet de moeite nemen naar de feiten gaan kijken maar beginnen te schelden.

quote:

Op vrijdag 27 augustus 2021 23:20 schreef Leandra het volgende:

[..]
Tsja, het is lastige materie en in dit geval ook nog eens vrij oneerlijk vergeleken andere kopers op diezelfde markt en mensen snapt dat niet.
Alleen jammer dat ze dan niet de moeite nemen naar de feiten gaan kijken maar beginnen te schelden.

I rest my case.

quote:

Op vrijdag 27 augustus 2021 23:19 schreef Antropoceen het volgende:

[..]
Eens, met de uitzondering dat de stelling dat de hypotheek door zou blijven lopen onjuist is. Een hypotheek rust op een huis. Als je dat huis overdraagt, moet je de hypotheek die erop rust aflossen. Doe je dat niet, dan verkoop je een huis met daarop een rustende hypotheek. Ik begrijp dat het voor leken misschien eenvoudiger is om te denken dat je een hypothecaire lening 'meeneemt', maar dat is gewoon niet aan de orde. Voor een nieuwe huis sluit een nieuwe hypothecaire geldlening af.

Oh echt, tyf toch op, het was vanaf het begin duidelijk dat het ging om de periode waarin die hypotheek moet worden afgelost, het "meenemen" van een hypotheek kan op zoveel manieren, maar in dit geval gaat het er vooral om dat duidelijk is dat je de hypotheek die je morgen afsluit op 1 september 2051 afgelost moet hebben om recht op HRA te houden, en niet omdat je bij verkoop van je huis de hele hypotheek in één keer afgelost hebt, het restant moet in de resterende looptijd volledig afgelost worden. Ongeacht bij welke hypotheekbank en tegen welk rentepercentage dat dan is.

Maar met de huidige lage rente is de kans ook nog eens groot dat mensen daardoor aan de hypotheekbank vastzitten, want als je nog 20 jaar RVP en looptijd op je Rabo hypotheek van 2021 hebt dan gaat NN die rente vast niet overnemen voor dat deel als de rente in 2031 5,6% is.

quote:

Op vrijdag 27 augustus 2021 23:26 schreef Leandra het volgende:

[..]
Oh echt, tyf toch op, het was vanaf het begin duidelijk dat het ging om de periode waarin die hypotheek moet worden afgelost, het "meenemen" van een hypotheek kan op zoveel manieren, maar in dit geval gaat het er vooral om dat duidelijk is dat je de hypotheek doe je morgen afsluit op 1 september 2051 afgelost moet hebben om recht op HRA te houden, en niet omdat je bij verkoop van je huis de hele hypotheek in één keer afgelost hebt, het restant moet in de resterende looptijd volledig afgelost worden. Ongeacht bij welke hypotheekbank en tegen welk rentepercentage dat dan is.

Maar met de huidige lage rente is de kans ook nog eens groot dat mensen daardoor aan de hypotheekbank vastzitten, want als je nog 20 jaar RVP en looptijd op je Rabo hypotheek van 2021 hebt dan gaat NN die rente vast niet overnemen voor dat deel als de rente in 2031 5,6% is.

Hajoh, die rente wordt niks tenzij dikke vette inflatie x jaar vooraf.

Daarnaast gaat die HRA er gewoon vanaf.

Daarnaast stelt HRA weinig voor met deze lage rentes.

quote:

Op vrijdag 27 augustus 2021 23:00 schreef ludovico het volgende:

[..]
Neehoor maar de hoge huizenprijzen is puur schaarste gedreven. Meer financiële middelen de wereld in gooien gaat de huizen niet betaalbaarder maken, alleen maar nog duurder.

Dat is wel de gangbare opinie maar ik vraag me serieus af of het klopt cq. of er niet iets anders aan de hand is. Een paar jaar terug was er kennelijk nog geen schaarste, huizen kon je aan de straatstenen niet kwijt. Sterker nog, rond 2015 werd er nog steeds van uitgegaan dat er een forse sloopopgave wacht aan de randen van Nederland vanwege bevolkingskrimp. Daarnaast is de afgelopen jaren weliswaar de bevolking gegroeid maar is er ook bijgebouwd (zei het in iets mindere mate dan de bevolkingsgroei). Ik kan gewoon niet uitleggen hoe we binnen een paar jaar van een voorspelde sloopopgave naar een enorme schaarste zijn gegaan.

Ik denk eerder dat het een combinatie is van effecten. De extreem lage rente die slechts beperkt vertaald is in een hogere maximale hypotheek. Bijna niemand maakt momenteel de afweging om minder hypotheek te nemen om de maandlasten te beperken. De maandlasten zijn zelfs bij een maximale hypotheek prima te dragen. Met als resultaat dat de huizenprijzen bepaald worden door de maximale hypotheek is ipv wat mensen bereid zijn maandelijks bereid zijn te betalen. Met als gevolg dat de hele prijselasticiteit die normaliter de markt in evenwicht houdt, verdwenen is.

Het effect dat je nu heel sterk merkt is precies het omgekeerde van wat er rond 2013 gebeurde: Een negatieve spiraal van mensen die (vanwege de krapte aan de aanbodkant) eerst verkopen voordat ze hun eigen huis te koop zetten. Met als gevolg nog minder aanbod en nóg minder mensen die hun eigen huis eerst te koop zetten. De hele markt stokt daardoor. Niet omdat er te weinig huizen zijn maar omdat iedereen op elkaar wacht.

quote:

Op zaterdag 28 augustus 2021 07:38 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]
Dat is wel de gangbare opinie maar ik vraag me serieus af of het klopt cq. of er niet iets anders aan de hand is. Een paar jaar terug was er kennelijk nog geen schaarste, huizen kon je aan de straatstenen niet kwijt. Sterker nog, rond 2015 werd er nog steeds van uitgegaan dat er een forse sloopopgave wacht aan de randen van Nederland vanwege bevolkingskrimp. Daarnaast is de afgelopen jaren weliswaar de bevolking gegroeid maar is er ook bijgebouwd (zei het in iets mindere mate dan de bevolkingsgroei). Ik kan gewoon niet uitleggen hoe we binnen een paar jaar van een voorspelde sloopopgave naar een enorme schaarste zijn gegaan.

Ik denk eerder dat het een combinatie is van effecten. De extreem lage rente die slechts beperkt vertaald is in een hogere maximale hypotheek. Bijna niemand maakt momenteel de afweging om minder hypotheek te nemen om de maandlasten te beperken. De maandlasten zijn zelfs bij een maximale hypotheek prima te dragen. Met als resultaat dat de huizenprijzen bepaald worden door de maximale hypotheek is ipv wat mensen bereid zijn maandelijks bereid zijn te betalen. Met als gevolg dat de hele prijselasticiteit die normaliter de markt in evenwicht houdt, verdwenen is.

Het effect dat je nu heel sterk merkt is precies het omgekeerde van wat er rond 2013 gebeurde: Een negatieve spiraal van mensen die (vanwege de krapte aan de aanbodkant) eerst verkopen voordat ze hun eigen huis te koop zetten. Met als gevolg nog minder aanbod en nóg minder mensen die hun eigen huis eerst te koop zetten. De hele markt stokt daardoor. Niet omdat er te weinig huizen zijn maar omdat iedereen op elkaar wacht.

De prijs van geld is idd lager en dat maakt wat de gek ervoor geeft gewoon hoger.

Maar zonder schaarste bestond dat effect niet maar zou je kopen tegen kostprijs van een nieuw huis.

quote:

Op zaterdag 28 augustus 2021 07:10 schreef ludovico het volgende:
Hajoh, die rente wordt niks tenzij dikke vette inflatie x jaar vooraf.

Daarnaast gaat die HRA er gewoon vanaf.

Daarnaast stelt HRA weinig voor met deze lage rentes.

Ja, want jij hebt een glazen bol en weet dat de rente over 5, 10 en 15 jaar ook nog niets voorstelt...

quote:

Op zaterdag 28 augustus 2021 08:10 schreef Leandra het volgende:

[..]
Ja, want jij hebt een glazen bol en weet dat de rente over 5, 10 en 15 jaar ook nog niets voorstelt...

Tenzij dikke inflatie gaat die rente niks voorstellen, niet boven de 2-3% is idd mijn verwachting. Dat inflatiepunt staat al wat wankel overigens dus je ziet mij het niet uitsluiten.

De HRA eraf is een hoogstaand politiek item wat op meerdere fronten al wordt aangepakt op dit moment.

Maar allemaal leuk en aardig. Je kan ook je ogen helemaal dichtdoen en geen rekening houden met de toekomst maar dat is alleen maar een groter risico.

Jij maakt ook aannames over de toekomst als je de rente langer vastzet en dat je dat doet vind ik alleen maar verstandig.

Maar jij vind het opeens bij een ander onderwerp niet slim om te doen.

Wat gebeurt er met hogere rentes? Dikke klappen op financiële markten en huizenmarkt en dat zorgt weer voor ene economische crisis die gebattled wordt met lagere rentes.

De rentes kunnen niet hard stijgen.

quote:

Op vrijdag 27 augustus 2021 22:03 schreef Leandra het volgende:

Ja, maar de annuïtaire hypotheek van een starter die in 2015 een huis kocht, nu verkoopt en de volledige nieuwe hypotheek weer in 30 jaar wil aflossen krijgt over het hypotheekdeel waar al 6 jaar op is afgelost helemaal geen HRA meer als dat niet in de resterende 24 jaar wordt afgelost.

Wat is dan het punt? Het eerste leningdeel heeft HRA gedurende 30 jaar waarbij tot op de ¤ bekend is hoeveel ie iedere maand kost, een tweede leningdeel dat 6 jaar later wordt afgesloten, heeft opnieuw 30 jaar HRA, dat staat los van het eerste leningdeel.

Je kan die twee in één hypotheek onderbrengen, de fiscus houdt de looptijden wel bij.

Staat los van het feit dat bij de huidige rente, EWF en huizenoprijzen, de HRA geen reden meer is (voor mij althans) om een annuitaire hypotheek af te sluiten .

quote:

Op zaterdag 28 augustus 2021 09:09 schreef blomke het volgende:

[..]
Wat is dan het punt? Het eerste leningdeel heeft HRA gedurende 30 jaar waarbij tot op de ¤ bekend is hoeveel ie iedere maand kost, een tweede leningdeel dat 6 jaar later wordt afgesloten, heeft opnieuw 30 jaar HRA, dat staat los van het eerste leningdeel.

Je kan die twee in één hypotheek onderbrengen, de fiscus houdt de looptijden wel bij.

Staat los van het feit dat bij de huidige rente, EWF en huizenoprijzen, de HRA geen reden meer is (voor mij althans) om een annuitaire hypotheek af te sluiten .

Het eerste leningdeel heeft alleen maar die 30 jaar als het ook in de resterende 24 jaar wordt afgelost.
Anders vervalt het recht op HRA direct.
Je kunt na 6 jaar dus niet de hele nieuwe hypotheek voor 30 jaar afsluiten en dan het eerste deel nog 24 jaar aftrekken, ook niet als je weer netjes annuïtair of lineair aflost.
Alleen als je dat eerste deel in de resterende 24 jaar volledig aflost.

quote:

Op vrijdag 27 augustus 2021 23:05 schreef Leandra het volgende:

Het gaat me puur om het absurde aan de situatie dat een starter zwaar genaaid wordt met de huidige regels terwijl er tegelijkertijd een groep is die al een godsvermogen verdiend heeft aan de woningmarkt maar ondertussen hun aflossingsvrije hypotheek vrolijk mee mag nemen en de rente over volledige hypotheekschuld 30 jaar lang mag aftrekken.

Dat was decennia lang het adagio van de deskundige hypotheekadviseur: "leen zoveel mogelijk aflossingsvrij voor max. HRA".

Dan zou in de eerste plaats de hypotheekadviseur aangesproken moeten worden als hypotheekgevers dat advies opvolgden.

quote:

Op zaterdag 28 augustus 2021 09:14 schreef blomke het volgende:

[..]
Dat was decennia lang het adagio van de deskundige hypotheekadviseur: "leen zoveel mogelijk aflossingsvrij voor max. HRA".

Dan zou in de eerste plaats de hypotheekadviseur aangesproken moeten worden als hypotheekgevers dat advies opvolgden.

Nou nee, het is de overheid die nu aan de ene kant de starters flink naait met de regels rond de aftrek en tegelijkertijd de mensen met een aflossingsvrije hypotheek alle ruimte geeft.

Dat kun je de hypotheekadviseur wel verwijten maar die maakt de regels niet, die voert ze alleen maar uit.

quote:

Op zaterdag 28 augustus 2021 09:16 schreef Leandra het volgende:
Dat kun je de hypotheekadviseur wel verwijten maar die maakt de regels niet, die voert ze alleen maar uit.

Aflossingsvrij was geen regel, maar een keuze. Een keuze geadviseerd door de hypotheekadviseur; die had ook annuitair kunnen adviseren. Maar ja, provisie he?

quote:

Op zaterdag 28 augustus 2021 09:13 schreef Leandra het volgende:
Alleen als je dat eerste deel in de resterende 24 jaar volledig aflost.

Waarmee je dus mijn punt (weer) bevestigt: je kan twee leningdelen hebben met verschillende looptijden waarbij voor beide HRA geldt.

quote:

Op zaterdag 28 augustus 2021 09:18 schreef blomke het volgende:

[..]
Aflossingsvrij was geen regel, maar een keuze. Een keuze geadviseerd door de hypotheekadviseur; die had ook annuitair kunnen adviseren. Maar ja, provisie he?

Je had ook zelf kunnen kiezen voor annuïtair hè, het was idd een keuze.
Net zo min als de keukenverkoper bepaalt wat voor apparatuur hij je voor jouw keuken mag verkopen.

quote:

Op vrijdag 27 augustus 2021 22:51 schreef ludovico het volgende:

[..]
Kan je dat kiezen dan? HRA niet aftrekken en zodoende uitstellen?

Je kunt je hypotheek toch gewoon in box 3 zetten? In elk geval voor 50% van het hypotheekbedrag. Want je kunt nog altijd voor 50% van de aankoopwaarde een aflossingsvrije hypotheek afsluiten en die valt automatisch in box 3.

Het lijkt me dan dat bij verkoop van de woning het deel wat je van de box 3 hypotheek eventueel vrijwillig hebt afgelost niet valt onder de fiscale eigenwoningreserve. Wanneer je dan voor je nieuwe woning weer een hypotheek afsluit ter hoogte van het oorspronkelijke aflossingsvrije deel en je voldoet voor die nieuwe hypotheek wel aan de box1 vereisten, dan gaat (lijkt mij) vanaf dat moment pas de 30 jaar HRA tellen. Simpelweg omdat je over dat deel eerder geen HRA ontving.

quote:

Op zaterdag 28 augustus 2021 09:19 schreef blomke het volgende:

[..]
Waarmee je dus mijn punt (weer) bevestigt: je kan twee leningdelen hebben met verschillende looptijden waarbij voor beide HRA geldt.

Dat ontken ik ook nergens, het gaat me om het direct wegvallen van het recht op HRA als dat ene leningdeel niet volledig wordt afgelost in de resterende 24 jaar.

Dat is echt een heel naar onderdeel van de regelgeving voor starters en dat lijken een hoop mensen nog niet door te hebben, want daardoor wordt je maandlast wel honderden euro's hoger dan wanneer je de hele nieuwe hypotheek weer voor 30 jaar zou afsluiten als je duurder wilt gaan wonen.

Over 5 jaar allemaal huidige starters die hierdoor vastzitten in hun starters-appartement maar ondertussen wel een gezin hebben en groter moeten gaan wonen.

quote:

Op zaterdag 28 augustus 2021 09:14 schreef blomke het volgende:

[..]
Dat was decennia lang het adagio van de deskundige hypotheekadviseur: "leen zoveel mogelijk aflossingsvrij voor max. HRA".

Dan zou in de eerste plaats de hypotheekadviseur aangesproken moeten worden als hypotheekgevers dat advies opvolgden.

Tenzij je met aflossingsvrij ook de spaarhypotheek bedoeld, lijkt me dit sterk. Bij de spaarhypotheek was er immers geen enkele fiscale prikkel om niet af te lossen, aangezien de hypotheekrenteaftrek ook bij aflossing maximaal was.