Ik koop nog een huis #22 - gekkenhuis

quote:

Op vrijdag 16 juli 2021 10:49 schreef Cathmar het volgende:
Ja wij vonden de vraagprijs hoog. Maar gingen af op advies lokale makelaar. We wonen a 5 jaar niet in NL dus we hadden geen idee… denk dat de prijs lager veel meer kijkers getrokken had. Maar goed ben al lang blij dat het verkocht is. En onze nieuwbouw is rond. Dus allemaal positief.

Nou ja, een makelaar die een realistische vraagprijs hanteert is ook wel weer fijn, en als er niet overboden is dan zal dat zo zijn, maar het blijft raar in een markt waar er vrijwel altijd overboden wordt.

quote:

Op vrijdag 16 juli 2021 08:56 schreef YoshiBignose het volgende:

[..]

Waarde is relatief, dus niet relevant. Het gaat erom wat je maandlasten zijn.

Huis met hypotheek van 325k tegen 1% is zo'n ¤1150 maandlasten. Huis van 175k met hypotheek tegen 5% is dat ook. Mensen hebben in het verleden tegen 10% of meer geleend... de rente is nu dus bijna 10x zo laag, maar de huizenprijzen zijn bij lange na niet vertienvoudigd.

Hij is te makkelijk alleen deze veronderstellingen hierin:

10% wordt geleend, maar als de inflatie ook 10% is, is dat in reele rente nog steeds 0%.
Als je 100% aflossingsvrij hebt geleend, en je betaald de 10% rente ieder jaar, spaar je 10% op jaarbasis in de vorm van inflatie / duurder huis.

De grote grap is dan ook dat die aflossingsvrije hypotheek eigenlijk helemaal niet dicteert of je (reeel gezien) aflost of niet, daar zit ook een inflatiecomponent in die - gezien de huidige omstandigheden logisch - vergeten wordt.

Dit gebrek aan aflossingsvrije hypotheek maakt de betaalbaarheid van woningen een stuk grilliger aan hogere nominale rente. Terwijl de filosofie eigenlijk altijd heerst dat de werkelijke kosten reele rente is (wat ook klopt) maar aangezien betaalbaarheid op dit moment = prijs woningen, gaat hogere nominale rente (bij gelijke reele rente) gewoon zorgen voor prijsdalingen.

Die inflatie gaat wel komen, naar mijn idee gaat het allemaal wel wat zakken, hoeveel is alleen de vraag, en ook hoe snel is ook de vraag. En misschien is het wel achterblijven op de overige punten die gemeten worden m.b.t. inflatie... Enige wat ik weet is dat de huizen nu toch wel relatief duur lijken en een minder goede investering zijn dan 5 jaar terug.

quote:

Op vrijdag 16 juli 2021 09:58 schreef Cinemaniak het volgende:
Ben wel benieuwd welke compromissen huizenkopende Fok'ers hebben gedaan of gaan doen.. Andere locatie? Minder ruimte? Kluswoning ipv afgewerkte?

Hier hebben we uiteindelijk maar gekozen voor een iets oudere woning, maar wel veel potentie. Lag uiteindelijk iets onder het budget, maar daardoor hebben we wel geld over voor een verbouwing. Een gok, want we zijn niet echte klussers en werken beiden fulltime. Eisen waaraan dit voldeed:
Ruime gezinswoning, check
Ruime tuin (op het zuiden), Half... Wel een grote tuin, niet op het zuiden.
In Den Haag, Leiden of Haarlem, check.
Veel kamers en handige ruimtes, check

Helaas geen grote badkamer, maar die komt er wel.

Iets andere situatie, UK.
Nieuwbouw ipv bestaande woning ivm help-to-buy wat alleen voor first time buyers en nieuwbouwhuizen geldt. Daardoor konden we een huis kopen van ongeveer een ton meer, met maandlasten die een paar honderd pond per maand lager zijn.
Weinig nieuwbouwhuizen hier hebben een redelijke tuin, maar uiteindelijk wel een paar met flinke tuinen gevonden. Het is niet het grootste huis geworden (te groot, teveel badkamers om schoon te maken, 3! tuin van bijna 250m2 nu iets van 150m2). De commute was bij beide huizen voor mij gelijk, voor mijn vriendin bij het grotere huis flink langer (30-40 ipv 5-10 min). Kleinere nieuwbouwijk woog ook mee in de overweging, en afwerking van de huizen ook (nettere afwerking, nettere details, meer isolatie etc - handig dat mijn vriendin architect is). Tuin ligt op het noorden, maar heeft een op het zuiden gerichte helling en is vrij diep, genoeg ruimte voor een terras achter in de tuin. Ook een losse garage in plaats van een inpandige vonden we een voordeel.

quote:

Op vrijdag 16 juli 2021 11:49 schreef YoshiBignose het volgende:

[..]

Als je nu voor 1.8% kan lenen 30 jaar vast dan maakt dat wel wat uit. Kan alsnog een goede investering zijn over 30 jaar vooral bij hoge inflatie. Met dit soort rente percentages wil je eigenlijk zoveel lenen als maar kan... zo lang je wel ergens meer rendement mee kan pakken. Lijkt me niet onmogelijk, we zitten niet echt in een economische crisis (vreemd genoeg).

Ik denk dat alles met weinig risico en rendement slim is om in te investeren...

Assets zit veel risico in.

Beter je huis verduurzamen / zonnepanelen / verbouwen..... Dan aandelen + nieuw huis zogezegd.

quote:

Op vrijdag 16 juli 2021 10:57 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]

Makelaars zijn zelf deels schuld, het is voor hun lucratief om een huis boven de vraagprijs te verkopen, dus zij hebben een incentive om hun klanten een lagere vraagprijs te adviseren. Maar daardoor wordt er meer overboden, wat de kans dat een bod op een huis geaccepteerd wordt verkleind, en dus ook huizenbezitters huiveriger worden om te verkassen.

ze kunnen het niet voor een lagere prijs verkopen
ze zijn ingehuurd om zo goed mogelijk te verkopen

mijn dochter die kreeg na twee weken een bod 60.000 boven de vraagprijs via de makelaar

en ze had al een ander en veel groter huis zelf gekocht voor veel minder buiten de stad Utrecht in een Vinexwijk

quote:

Op vrijdag 16 juli 2021 09:58 schreef Cinemaniak het volgende:
Ben wel benieuwd welke compromissen huizenkopende Fok'ers hebben gedaan of gaan doen.. Andere locatie? Minder ruimte? Kluswoning ipv afgewerkte?

Belangrijkste eis was: op de fiets naar het werk kunnen. Nu moet ik 80 km rijden……..

Maar pas later ben ik gaan inzien dat ook de omgeving van het huis, net zo belangrijk is als het huis zelf. We hebben ons tweede huis gekocht aan de rand van en AZC, dat was geen compromis, maar voor veel mensen onbegrijpelijk. Ik zou nu (naast de omgeving), ook kijken naar duurzaamheid, isolatie en mate waarin onderhoud aan de buitenkant plaats moet vinden.

Allemaal een beetje levensfase gebonden.

https://www.nu.nl/economie/6146406/provincie-gelderland-wil-huizen-betaalbaar-maken-door-de-grond-te-kopen.html

quote:

Normaal gesproken kosten de huizen volgens de krant zo'n 250.000 euro. De provincie wil (een deel van) de grond kopen voor 50.000 euro, waardoor de huizen door de ontwikkelaars voor 200.000 euro verkocht kunnen worden.

De kopers moeten wel erfpacht aan de provincie betalen, maar als ze later het huis weer willen verkopen, is dat inclusief de grond. De eigenaar en de provincie delen dan in de winst of het verlies.

De regeling kent één nadeel. Hoewel de huizen goedkoper zijn, zal het voor de kopers lastig blijven om ze te financieren. Hypotheekverstrekkers zullen het namelijk als een risico zien dat de kopers erfpacht moeten betalen, waardoor ze minder gunstige hypotheken zullen verstrekken, aldus de krant.

De rente zal ook iets omlaag gaan, omdat je in feite een hypotheek afsluit van 200k over iets wat een waarde heeft van 250k. Maar waarom zou er pacht geind moeten worden als dat een nadeel is? Waarom niet gewoon winst of verlies nemen bij verkoop?

quote:

Op maandag 19 juli 2021 11:38 schreef George_of_the_Jungle het volgende:
https://www.nu.nl/economie/6146406/provincie-gelderland-wil-huizen-betaalbaar-maken-door-de-grond-te-kopen.html
[..]

De rente zal ook iets omlaag gaan, omdat je in feite een hypotheek afsluit van 200k over iets wat een waarde heeft van 250k. Maar waarom zou er pacht geind moeten worden als dat een nadeel is? Waarom niet gewoon winst of verlies nemen bij verkoop?

Ligt er aan hoe de tariefklasse verdeling is bij je hypotheekverstrekker. Als dat 80-100% is en je gooit nog wat meerwerk er bovenop wat ook gefinancierd moet worden want casco nieuwbouw dan haal je er geen lagere rente uit.

Onze gemeente hanteert een minimum van 3,5% rente voor erfpacht ivm administratieve lasten etc. Onderzoek wees in 2016 al uit dat het instrument niet meer in trek is bij de toen al dalende hypotheekrente. Maar soms is het de enige optie om in aanmerking te komen. Maar het verschil tussen 3,5% en de 1,8% van nu is natuurlijk wel zo groot dat het niet aantrekkelijk is.

Ik neem aan dat de gemeente niet 'gratis' jarenlang grond mag verstrekken conform de wet en dat je moet innen. En de gemeente is geen liefdadigheidsinstelling die wel ff 50k op zich neemt en dan jaren later daar ook nog een verlies bij neemt. Die moeten ook gewoon een sluitende begroting hebben.

quote:

Op maandag 19 juli 2021 11:38 schreef George_of_the_Jungle het volgende:
https://www.nu.nl/economie/6146406/provincie-gelderland-wil-huizen-betaalbaar-maken-door-de-grond-te-kopen.html
[..]

De rente zal ook iets omlaag gaan, omdat je in feite een hypotheek afsluit van 200k over iets wat een waarde heeft van 250k. Maar waarom zou er pacht geind moeten worden als dat een nadeel is? Waarom niet gewoon winst of verlies nemen bij verkoop?

Er staat nota bene letterlijk in het artikel dat je quote dat het juist lastiger (en duurder) kan worden om de boel te financieren, want erfpacht.

De rente gaat iig niet naar beneden omdat de LTV lager is, de rente zal eerder hoger worden omdat het risico voor de hypotheekbank groter is want door de erfpacht heb je een gedeeld eigendom met de provincie.

quote:

Op vrijdag 16 juli 2021 10:57 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]

Makelaars zijn zelf deels schuld, het is voor hun lucratief om een huis boven de vraagprijs te verkopen, dus zij hebben een incentive om hun klanten een lagere vraagprijs te adviseren. Maar daardoor wordt er meer overboden, wat de kans dat een bod op een huis geaccepteerd wordt verkleind, en dus ook huizenbezitters huiveriger worden om te verkassen.

Een makelaar wil zo snel mogelijk verkopen met zo weinig mogelijk gezeik. Die paar 10k extra op een woning merken ze amper op de commissie over het algemeen.

quote:

Op maandag 19 juli 2021 12:08 schreef Leandra het volgende:

[..]

Er staat nota bene letterlijk in het artikel dat je quote dat het juist lastiger (en duurder) kan worden om de boel te financieren, want erfpacht.

De rente gaat iig niet naar beneden omdat de LTV lager is, de rente zal eerder hoger worden omdat het risico voor de hypotheekbank groter is want door de erfpacht heb je een gedeeld eigendom met de provincie.

Dus daarom zeg ik ook: Waarom is die erfpacht nodig? Dat scheelt kosten, en scheelt risico = dubbel winst. De erfpacht is een risico, omdat de hoogte van de kosten ervan niet vaststaat. Het is niet zo dat het risico hoger is door gedeeld eigendom. Hier in de UK zijn dergelijke constructies een groot probleem, juist door (het equivalent van) erfpacht. Je koopt een huis met 1000 EUR hypotheeklasten en 100 EUR 'erfpacht', maar na 10 jaar zijn je hypotheeklasten vrijwel hetzelfde, maar is de erfpacht gegroeid naar 500 EUR. Probeer het dan nog maar te verkopen, als de koper dezelfde erfpachtlasten krijgt. Daarom is er dat risico voor de hypotheekverstrekker, niet zozeer omdat het gedeeld eigendom is. Nu is het wel zo dat de 'erfpacht'-houder in de UK vaak een persoon of bedrijf is, en niet de overheid, wat het nog risicovoller maakt. Maar in feite is wat in het artikel voorgesteld wordt niet veel anders dan het help-to-buy-scheme uit de UK, minus het erfpacht deel. De overheid legt 20% van de aankoopwaarde van het huis in (alleen bij first-time buyers en nieuwbouwhuizen, en met een bepaalde cap gebaseerd op gemiddelde huisprijs in de regio afgelopen 5 jaar). Wordt het huis verkocht dan krijgt overheid 20% opbrengst (incl winst of verlies). Eerste 5 jaar betaal je alleen een management fee voor de inleg overheid (£1/maand), daarna betaal je alleen rente over dat deel. Na 5 jaar kun je de overheid uitkopen (in tranches van 50% van het deel van de overheid, tegen dan vastgestelde prijs). Hierdoor is je LTV wel lager (met minimum eigen inleg 5% max 75%) en dus ook je hypotheeklasten lager en de interest op je hypotheeklasten lager. Dus zonder extra risico voor de hypotheekverstrekker, maar dat voordeel wordt dus teniet gedaan als er erfpacht wordt toegevoegd.

quote:

Op maandag 19 juli 2021 11:38 schreef George_of_the_Jungle het volgende:
https://www.nu.nl/economie/6146406/provincie-gelderland-wil-huizen-betaalbaar-maken-door-de-grond-te-kopen.html
[..]

De rente zal ook iets omlaag gaan, omdat je in feite een hypotheek afsluit van 200k over iets wat een waarde heeft van 250k. Maar waarom zou er pacht geind moeten worden als dat een nadeel is? Waarom niet gewoon winst of verlies nemen bij verkoop?

Daar heb je Duokoop al voor en is op basis van een NHG hypotheek. Is prima te financieren via meerdere hypotheekverstrekkers.

Via de provincie lijkt het me in ieder geval minder voordelig dan de vaste canon bij Duokoop.

Bij Duokoop wordt alle grond gekocht door DNGB i.p.v. een deel. Daarmee kunnen ook huizen gekocht van 500.000 bijvoorbeeld zolang de grondquote maar een juiste verhouding blijft houden met de woningwaarde. Normaal gesproken zo'n 40% voor de grondwaarde. Bij een woning van 500.000 blijf je qua woningwaarde dan nog onder de NHG-grens.

quote:

Op maandag 19 juli 2021 14:09 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]

Dus daarom zeg ik ook: Waarom is die erfpacht nodig? Dat scheelt kosten, en scheelt risico = dubbel winst. De erfpacht is een risico, omdat de hoogte van de kosten ervan niet vaststaat. Het is niet zo dat het risico hoger is door gedeeld eigendom. Hier in de UK zijn dergelijke constructies een groot probleem, juist door (het equivalent van) erfpacht. Je koopt een huis met 1000 EUR hypotheeklasten en 100 EUR 'erfpacht', maar na 10 jaar zijn je hypotheeklasten vrijwel hetzelfde, maar is de erfpacht gegroeid naar 500 EUR. Probeer het dan nog maar te verkopen, als de koper dezelfde erfpachtlasten krijgt. Daarom is er dat risico voor de hypotheekverstrekker, niet zozeer omdat het gedeeld eigendom is. Nu is het wel zo dat de 'erfpacht'-houder in de UK vaak een persoon of bedrijf is, en niet de overheid, wat het nog risicovoller maakt. Maar in feite is wat in het artikel voorgesteld wordt niet veel anders dan het help-to-buy-scheme uit de UK, minus het erfpacht deel. De overheid legt 20% van de aankoopwaarde van het huis in (alleen bij first-time buyers en nieuwbouwhuizen, en met een bepaalde cap gebaseerd op gemiddelde huisprijs in de regio afgelopen 5 jaar). Wordt het huis verkocht dan krijgt overheid 20% opbrengst (incl winst of verlies). Eerste 5 jaar betaal je alleen een management fee voor de inleg overheid (£1/maand), daarna betaal je alleen rente over dat deel. Na 5 jaar kun je de overheid uitkopen (in tranches van 50% van het deel van de overheid, tegen dan vastgestelde prijs). Hierdoor is je LTV wel lager (met minimum eigen inleg 5% max 75%) en dus ook je hypotheeklasten lager en de interest op je hypotheeklasten lager. Dus zonder extra risico voor de hypotheekverstrekker, maar dat voordeel wordt dus teniet gedaan als er erfpacht wordt toegevoegd.

In Nederland is de ene erfpacht de andere niet. Je hebt de particuliere erfpacht (inclusief Staatbosbeheer e.d.) waar banken erg huiverig zijn en je meestal vrij weinig zekerheden hebt na afloop van de erfpacht.

Aan de andere kant heb je de gemeentelijke erfpacht in de grote steden. Daar is een hypotheek meestal geen enkel probleem (hooguit een iets lager bedrag vanwege je verplichtingen aan erfpacht). Bij eeuwigdurend afgekochte erfpacht (gebruikelijk in Den Haag en steeds meer in Amsterdam) is er in praktijk zelfs helemaal geen verschil met normale koop.

quote:

Op maandag 19 juli 2021 14:51 schreef stavromulabeta het volgende:
Aan de andere kant heb je de gemeentelijke erfpacht in de grote steden. Daar is een hypotheek meestal geen enkel probleem (hooguit een iets lager bedrag vanwege je verplichtingen aan erfpacht). Bij eeuwigdurend afgekochte erfpacht (gebruikelijk in Den Haag en steeds meer in Amsterdam) is er in praktijk zelfs helemaal geen verschil met normale koop.

Nee.

Er zitten allemaal regels verwerkt in die erfpacht wat je met de grond mag doen.

quote:

Op maandag 19 juli 2021 16:06 schreef ludovico het volgende:

[..]

Nee.

Er zitten allemaal regels verwerkt in die erfpacht wat je met de grond mag doen.

Klopt. Relevant als je je huis sloopt en iets nieuws wilt bouwen. Vervelend voor die 0,01% huizenbezitters in de grote steden die dat wel willen. Voor 99,99% van de mensen maakt het in praktijk totaal niet uit.

quote:

Op maandag 19 juli 2021 17:17 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]

Klopt. Relevant als je je huis sloopt en iets nieuws wilt bouwen. Vervelend voor die 0,01% huizenbezitters in de grote steden die dat wel willen. Voor 99,99% van de mensen maakt het in praktijk totaal niet uit.

Hier in Rotterdam mag je je huis niet verhuren zonder lief op je knietjes te gaan voor de verantwoordelijke bij de woningcorporatie Woonstad.

quote:

Op maandag 19 juli 2021 17:23 schreef ludovico het volgende:

[..]

Hier in Rotterdam mag je je huis niet verhuren zonder lief op je knietjes te gaan voor de verantwoordelijke bij de woningcorporatie Woonstad.

Vanuit de erfpachtakte? Deze kende ik nog niet.

quote:

Op maandag 19 juli 2021 17:30 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]

Vanuit de erfpachtakte? Deze kende ik nog niet.

Jep, staat er expliciet: "op je knietjes."
Maar jep je moet bij Woonstad lief vragen of het wel mag.

quote:

Op maandag 19 juli 2021 17:37 schreef Heph844 het volgende:

[..]

Denk dat je dan doelt op de ondererfpacht?

Nee, bewoning.

quote:

Op maandag 19 juli 2021 17:49 schreef Heph844 het volgende:

[..]

Bedoel dat het voortvloeit uit de ondererfpacht die Woonstad uitoefent.

Althans, dat was zo bij mijn eerste woning. Rotterdam geeft erfpacht aan Woonstad op een appartementencomplex, Woonstad geeft weer ondererfpacht op de appartementen die het verkoopt.

Mja linksom of rechtsom staat het in die aktes van erfpacht.

Mijn vriendin en ik zijn sinds een aantal maanden actief op de markt in Twente om als starters een woning tot 3 ton te kopen. Vijf keer geboden tot nu toe (rond de 20.0000 boven de vraagprijs) en vijf keer fors overboden. Alle vijf de huizen zijn tussen de 40.000 - 50.000 euro boven de vraagprijs en ook fors boven de taxatiewaarde weggegaan. Zonder flink wat spaargeld lijk je op dit moment weinig kans te maken hier.