abonnement bol.com Unibet Coolblue
  dinsdag 8 juni 2021 @ 09:41:03 #1
61472 Its_Muppet
"Shit Happens"
pi_199792174
Inmiddels anderhalf jaar geleden is mijn vader abrupt overleden aan een hartaanval. Vanuit zijn testament ben ik als executeur aangewezen. Mijn vader was eigenaar van een historisch pand in een dorp. In dit pand woonde hij zelf en heeft hij 5 zelfstandige appartementen gebouwd voor de verhuur.

Met het aannemen van de rol van executeur ben ik daarom belast met het regelen van o.a. de afhandeling van dit pand, mede namens mijn 4 broers en zussen. Uitgangspositie is verkopen van het pand.

Omdat wij ieder ons eigen leven hadden, waarmee we geen tijd hebben om dit te beheren en ook geen ervaring en kennis hebben wij vanaf het begin besloten om ons te laten adviseren. Mede hierdoor zijn we inmiddels 19 maanden verder, is er slaande ruzie onderling, wil mijn oudste broer het pand in brand steken, gaat mijn zus tegen een gerechtelijke uitspraak in om sloten vervangen. Kortom, kermis.

In de spoiler een korte (ja echt!) uitleg van belangrijkste informatie. Ik heb alleen de belangrijkste 10% benoemd.

SPOILER
Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.
Wat zouden we kunnen doen om integer advies en ondersteuning te krijgen? Het potje begint aardig leeg te raken, maar betrouwbaar advies is mij heel wat waard.
I'm only responsible for what I say, not for what you understand.
pi_199792576
Heeft die hut al te koop gestaan en was er berhaupt enige interesse?
"Met charme kun je je een kwartiertje redden, daarna moet je iets te zeggen hebben."
  dinsdag 8 juni 2021 @ 10:39:18 #3
61472 Its_Muppet
"Shit Happens"
pi_199792712
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 10:26 schreef baskick het volgende:
Heeft die hut al te koop gestaan en was er berhaupt enige interesse?
Niet actief. Er is aangegeven dat dat niet veel nut heeft, aangezien particuliere kopers geen hypotheek kunnen krijgen als er huurders inzitten. Daarnaast is dus een paar maanden geleden bekend geworden dat er helemaal geen vergunning is om te verhuren. Dat samen met de kosten voor noodzakelijk onderhoud zal er weinig animo zijn.
I'm only responsible for what I say, not for what you understand.
  dinsdag 8 juni 2021 @ 10:39:39 #4
496301 airconditioning
VVD/GL met bovenmodaal inkomen
pi_199792720
Even serieus graag.

[ Bericht 90% gewijzigd door Peejtur op 08-06-2021 13:27:29 ]
Pro: Woke, LGBTQQIP2SAA++, BLM, vaccinatieplicht, K. Harris, Vegan, immigratie, milleumaatregelen, (bio)diversiteit en Antifa
Anti: Wappiementaliteit, mileuvervuiling, racisme, antisemitisme, fvd/trumpisme, boeren en populisme.
pi_199792774
quote:
5s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 10:39 schreef Its_Muppet het volgende:

[..]

Niet actief. Er is aangegeven dat dat niet veel nut heeft, aangezien particuliere kopers geen hypotheek kunnen krijgen als er huurders inzitten. Daarnaast is dus een paar maanden geleden bekend geworden dat er helemaal geen vergunning is om te verhuren. Dat samen met de kosten voor noodzakelijk onderhoud zal er weinig animo zijn.
Een potentiele koper kan, als hij aan kan tonen dat hij er zelf wil gaan wonen, de verhuur beeindigen.
Vervolgens, omdat hij er zelf gaat wonen, kan hij daar een hypothecaire lening voor krijgen, indien gewenst.

Het is inderdaad niet zo eenvoudig als 'leuk huisje gezien, hypotheek, klaar', maar als de wil er is, is het te doen.

Ik zou in dat geval eerder met een makelaar om tafel gaan, om die optie serieus door te nemen.
'Me' is gn bezittelijk voornaamwoord
  dinsdag 8 juni 2021 @ 10:45:59 #6
61472 Its_Muppet
"Shit Happens"
pi_199792797
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 10:43 schreef Innisdemon het volgende:

[..]

Een potentiele koper kan, als hij aan kan tonen dat hij er zelf wil gaan wonen, de verhuur beeindigen.
Vervolgens, omdat hij er zelf gaat wonen, kan hij daar een hypothecaire lening voor krijgen, indien gewenst.

Het is inderdaad niet zo eenvoudig als 'leuk huisje gezien, hypotheek, klaar', maar als de wil er is, is het te doen.

Ik zou in dat geval eerder met een makelaar om tafel gaan, om die optie serieus door te nemen.
Niet juist. Koper dient minimaal 3 jaar de huurovereenkomst te respecteren.
I'm only responsible for what I say, not for what you understand.
  Redactie Frontpage dinsdag 8 juni 2021 @ 10:47:46 #7
21273 JeMoeder
MijnMoeder
pi_199792823
f ik zou persoonlijk afstand doen van de erfenis en je broers en zussen het dan maar lekker zelf uit laten zoeken. De stress die van je verhaal afstraalt zou ik het geld niet waard vinden, maar dat is en blijft natuurlijk een persoonlijke keuze.

f laat die zus die zo graag 125% wil zien dan maar executeur zijn. Geen idee of dat mogelijk is, maar als ze jou zoveel stress op de hals wil laten halen, laat het haar dan maar zelf doen toch?
Ta mre
El Coo
ウイスキー
pi_199792875
quote:
5s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 10:45 schreef Its_Muppet het volgende:

[..]

Niet juist. Koper dient minimaal 3 jaar de huurovereenkomst te respecteren.
3 jaar? wow. Die regel kende ik niet. Heb je daar wat meer info over? Wil me even inlezen

tnx
'Me' is gn bezittelijk voornaamwoord
  dinsdag 8 juni 2021 @ 10:57:46 #9
37150 livelink
keek op de week ( DJ11)
pi_199792946
In deze tijd zijn er vast wel beleggers die geinteresseerd zijn in het object en die ook de kosten voor vergunning en verbouwing kunnen betalen. Waarom niet op de markt zetten en kijken wat er gebeurt?
Als je goed om je heen kijkt zie je dat alles gekleurd is.
  dinsdag 8 juni 2021 @ 10:59:24 #10
61472 Its_Muppet
"Shit Happens"
pi_199792968
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 10:47 schreef JeMoeder het volgende:
f ik zou persoonlijk afstand doen van de erfenis en je broers en zussen het dan maar lekker zelf uit laten zoeken. De stress die van je verhaal afstraalt zou ik het geld niet waard vinden, maar dat is en blijft natuurlijk een persoonlijke keuze.

f laat die zus die zo graag 125% wil zien dan maar executeur zijn. Geen idee of dat mogelijk is, maar als ze jou zoveel stress op de hals wil laten halen, laat het haar dan maar zelf doen toch?
Dat mag niet meer. Ik heb de erfenis anderhalf jaar geleden geaccepteerd. Dan mag ik er geen afstand meer van doen. Stel dat bleek dat er onbekende schulden aan vast hadden gezeten, had ik ook niet alsnog afstand mogen doen.

quote:
0s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 10:51 schreef Innisdemon het volgende:

[..]

3 jaar? wow. Die regel kende ik niet. Heb je daar wat meer info over? Wil me even inlezen

tnx
Ik kan het stuk even niet meer vinden, maar blijf zoeken.
I'm only responsible for what I say, not for what you understand.
  Redactie Frontpage dinsdag 8 juni 2021 @ 11:01:00 #11
21273 JeMoeder
MijnMoeder
pi_199792987
quote:
1s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 10:57 schreef livelink het volgende:
In deze tijd zijn er vast wel beleggers die geinteresseerd zijn in het object en die ook de kosten voor vergunning en verbouwing kunnen betalen. Waarom niet op de markt zetten en kijken wat er gebeurt?
Omdat er dan via het old boys network biedingen komen van 25% van de getaxeerde waarde.

Ik had het bij verkoop van mijn appartement ook. 15x geboden waarvan 7x beleggers en die boden tussen de 50% en 75% van de vraagprijs. Iets minder extreem, maar alsnog gewoon een belediging.
Ta mre
El Coo
ウイスキー
  Redactie Frontpage dinsdag 8 juni 2021 @ 11:01:35 #12
21273 JeMoeder
MijnMoeder
pi_199792991
quote:
5s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 10:59 schreef Its_Muppet het volgende:

[..]

Dat mag niet meer. Ik heb de erfenis anderhalf jaar geleden geaccepteerd. Dan mag ik er geen afstand meer van doen. Stel dat bleek dat er onbekende schulden aan vast hadden gezeten, had ik ook niet alsnog afstand mogen doen.
Helder, dat wist ik niet. Maar iemand anders executeur laten maken? Kan dat?
Ta mre
El Coo
ウイスキー
  Redactie Frontpage dinsdag 8 juni 2021 @ 11:03:25 #13
21273 JeMoeder
MijnMoeder
pi_199793021
quote:
5s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 10:59 schreef Its_Muppet het volgende:
Ik kan het stuk even niet meer vinden, maar blijf zoeken.
Hier staat het bijvoorbeeld:
https://www.makelaarkoste(...)huurd-wordt-kan-dat/

Maar de Woonbond zegt dat het pertinent niet kan:
https://www.woonbond.nl/v(...)b-ik-huurbescherming
Ta mre
El Coo
ウイスキー
  dinsdag 8 juni 2021 @ 11:07:38 #14
61472 Its_Muppet
"Shit Happens"
pi_199793078
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 11:01 schreef JeMoeder het volgende:

[..]

Helder, dat wist ik niet. Maar iemand anders executeur laten maken? Kan dat?
die slaande ruzie is ontstaan / gescaleerd doordat ik een maand geleden heb aangegeven even 3 weken me niet kon bezig houden met het pand door werk. Mijn zus heeft het overgenomen en toen sloeg de vlam in de pan. Ze dacht het wel even te regelen en met haar benen omhoog orders te geven.
Als ik haar haar gang had laten gaan, had ze huisvredebreuk gepleegd bij alle appartementen en de sloten vervangen. De consequenties daarvan hadden we allemaal moeten dragen, omdat dat gezien zou worden als handelen namens de erven ipv individuele acties. Gezien het feit dat mijn broers en zussen geen eigen geld hebben, zou ik (als enige draagkrachtige) en mijn vrouw daar de financiele consequenties met name van hebben gevoeld.

Ik heb totaal geen vertrouwen in hun handelen en ben erg bang dat als ik dat doe, ik de grootste klappen moet opvangen.
I'm only responsible for what I say, not for what you understand.
  dinsdag 8 juni 2021 @ 11:09:23 #15
61472 Its_Muppet
"Shit Happens"
pi_199793095
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 11:03 schreef JeMoeder het volgende:

[..]

Hier staat het bijvoorbeeld:
https://www.makelaarkoste(...)huurd-wordt-kan-dat/

Maar de Woonbond zegt dat het pertinent niet kan:
https://www.woonbond.nl/v(...)b-ik-huurbescherming
De eerste link is voor mij niet toegankelijk. Moet je daarvoor inloggen?
I'm only responsible for what I say, not for what you understand.
pi_199793193
Zo hey, je vader heeft jullie onbewust met wel heel veel sores opgezadeld :X Wat een ellende. En wat erg dat je dan hulp van experts probeert in te roepen en je het gevoel hebt dat die ook totaal niet in jullie belang handelen. Ik zou gillend gek worden.

Is er ook een bepaalde (mischien heel lange) opzegtermijn voor huurders als je zelf het pand zou willen gaan bewonen? Misschien is dat de moeite waard en op de lange termijn de snelste oplossing? (en er dan niet zelf gaan wonen, maar als ze weg zijn verkopen). Wel een lange adem, maar je moet wat. Hoe beheren jullie de inkomsten nu van de huurders? Gaat dat gebruikt worden voor die renovatie/vergunningen of wordt dat verdeeld onder jou en je broer/zus?
"Dear life, When I said "can my day get any worse?" it was a rhetorical question, not a challenge."
  dinsdag 8 juni 2021 @ 11:23:07 #17
51385 baskick
Juist ja!
pi_199793247
quote:
5s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 10:39 schreef Its_Muppet het volgende:

[..]

Niet actief. Er is aangegeven dat dat niet veel nut heeft, aangezien particuliere kopers geen hypotheek kunnen krijgen als er huurders inzitten. Daarnaast is dus een paar maanden geleden bekend geworden dat er helemaal geen vergunning is om te verhuren. Dat samen met de kosten voor noodzakelijk onderhoud zal er weinig animo zijn.
En levert het pand voldoende op om de huurders uit te kopen om het vrij van huurder te verkopen en (na aftrek van alle kosten) wat over te houden?

Niet rendabel om aan te houden en (door een specialist) te laten verhuren? Of mag dat niet (meer)?
"Met charme kun je je een kwartiertje redden, daarna moet je iets te zeggen hebben."
  Redactie Frontpage dinsdag 8 juni 2021 @ 11:23:30 #18
21273 JeMoeder
MijnMoeder
pi_199793256
quote:
5s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 11:09 schreef Its_Muppet het volgende:

[..]

De eerste link is voor mij niet toegankelijk. Moet je daarvoor inloggen?
Nee, ik heb daar geen abonnement op >> ik krijg nu ook ineens en HTTP 403.
Ta mre
El Coo
ウイスキー
  dinsdag 8 juni 2021 @ 11:27:12 #19
61472 Its_Muppet
"Shit Happens"
pi_199793288
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 11:18 schreef Isabeau het volgende:
Zo hey, je vader heeft jullie onbewust met wel heel veel sores opgezadeld :X Wat een ellende. En wat erg dat je dan hulp van experts probeert in te roepen en je het gevoel hebt dat die ook totaal niet in jullie belang handelen. Ik zou gillend gek worden.
Klopt helemaal, maar ik wil dit gewoon netjes afhandelen. Ik kan nu ook niet anders meer doordat ik de erfenis aanvaard heb, maar het is wel tandvleeswerk.

quote:
Is er ook een bepaalde (mischien heel lange) opzegtermijn voor huurders als je zelf het pand zou willen gaan bewonen? Misschien is dat de moeite waard en op de lange termijn de snelste oplossing? (en er dan niet zelf gaan wonen, maar als ze weg zijn verkopen). Wel een lange adem, maar je moet wat. Hoe beheren jullie de inkomsten nu van de huurders? Gaat dat gebruikt worden voor die renovatie/vergunningen of wordt dat verdeeld onder jou en je broer/zus?
Nee, mijn vrouw heeft gastouderopvang aan huis en dat pand is daar totaal niet geschikt voor. Daarnaast zouden we dan moeten kunnen aantonen dat we de ruimte nodig hebben voor dringend eigen gebruik.
De inkomsten van de huur komt binnen op dezelfde rekening als anders. Ik heb die rekening van mijn vader in de lucht gehouden en laten hernoemen naar Erven [naam vader]. We hebben in anderhalf jaar tijd nog niets te gelden gemaakt, omdat we niet weten welke onkosten we nog gaan krijgen.
Ik heb vorig jaar (ook weer na veel gezeik met de broers en zussen) de "executive decision" gemaakt dat pas bij de volledige afhandeling het geld verdeeld wordt. Tot die tijd wordt niets uitgekeerd. Dat was maar goed ook, want uit dat potje konden we toen de erfbelasting betalen. Inmiddels zijn 2 huurders weg, 1 huurder betaald helemaal niet. De inkomsten van de overige 2 huurders hebben we nodig om de vaste lasten te betalen (ter indicatie, gas en licht kost ons E450,- per maand)
I'm only responsible for what I say, not for what you understand.
pi_199793300
Welkom in de wereld van vastgoed. Een makkelijke keuze zit er niet bij omdat het een pand is met keuze's die zijn gemaakt in het verleden.

Het makkelijkste scenario: Zakelijke informatie bij elkaar, taxeren en in de verkoop zetten. Opbrengst zal lager zijn maar dat komt het een pand is in verhuurde staat en met achterstallig onderhoud. Het is op dat moment de realistische waarde.

De belegger die het koopt, gaat het vermoedelijk uitponden (leegmaken) door het de huurders lastig te maken of een bedrag te bieden en vervolgens op te knappen. Dat kan je natuurlijk ook nog doen.

Het meest renderende scenario: Pand leeg maken, splitsen en opknappen en verkopen als nieuwe appartementen. Nadeel: Veel werk, gezeur met huurders, vergunningen, bouw en extra investeringen.

Houden, verhuren en daarmee niet verkopen: Optimaliseren huurders, strak beheer gaan voren en kijken of je de huren kan verhogen. Er zit geen achterstallig onderhoud op het pand dus maximaal geld eruit trekken elke maand.

Alle bovenstaande scenario's hebben impact op het resultaat en er zit gewoon veel werk in (behalve scenario 1).

Vanuit mijn perspectief: Ik denk dat je de huurders er niet uit krijgt, want dringend eigen gebruik is het niet dus ik zou het lekker houden, verhuren en het geld opzij zetten.

In jouw geval: Verkopen zoals het er nu staat en je verlies pakken. Gezien de emotionele aspecten, zou ik dit hoofdstuk gewoon willen afsluiten voordat er persoonlijke brokken vallen, ongeacht de opbrengst. Zet het desnoods op een openbare veilingsite. Ik werk professioneel in het vastgoed en wordt op dit moment gebeld door heel Nederland op zoek naar beleggingen dus de prijs zou wel eens goed kunnen meevallen. Zorg wel dat het alle zakelijke informatie goed geregeld, je een taxatie met waardes hebt en iedere huurder netjes betaald (ze hebben veel rechten maar dat is wel een plicht van huurders).
  dinsdag 8 juni 2021 @ 11:29:24 #21
61472 Its_Muppet
"Shit Happens"
pi_199793320
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 11:23 schreef baskick het volgende:

[..]

En levert het pand voldoende op om de huurders uit te kopen om het vrij van huurder te verkopen en (na aftrek van alle kosten) wat over te houden?

Niet rendabel om aan te houden en (door een specialist) te laten verhuren? Of mag dat niet (meer)?
Zie voorgaande reactie naar Isabeau. Omdat er is gebleken geen vergunning om te verhuren is afgegeven, kunnen we de vrijstaande appartementen nu ook niet weer gaan verhuren, dan zijn we willens en wetens illegaal bezig. Op het moment dat er nu problemen komen kunnen we ons nog beroepen op de omstandigheden en dat we het niet wisten.
I'm only responsible for what I say, not for what you understand.
pi_199793336
Misschien kan je het scenario onderzoeken, dat je illegaal verhuurd en dat de gemeente eist dat het leeg komt. Dat zou een aardige exit zijn. Dan komt het pand ten minste leeg (en dat wil je).
  dinsdag 8 juni 2021 @ 11:33:19 #23
61472 Its_Muppet
"Shit Happens"
pi_199793383
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 11:30 schreef RealRS het volgende:
Misschien kan je het scenario onderzoeken, dat je illegaal verhuurd en dat de gemeente eist dat het leeg komt. Dat zou een aardige exit zijn.
Dan zouden wij verantwoordelijk gehouden worden om vervangende woonruimte te verzorgen. De huurders betalen huur en mogen daarmee verwachten dat alles netjes geregeld is.

In antwoord op jouw vorige reactie: Ik ben al wel bezig met een nieuwe waardebepaling (met alle kennis tot nog toe), maar verwacht dat het gebrek aan vergunning echt het probleem zal zijn. Ik heb begrepen dat er wat dit betreft niet zoiets is als "verworven recht"; Dat de gemeente het al zo'n 20 jaar gedoogd, wil niet zeggen dat ze niet alsnog moeilijk kunnen doen.

Een van de zaken waar ik mee zit is dat in het testament is opgenomen dat we in principe allemaal achter een bepaalde beslissing moeten staan. Dat is heel erg krom, gezien de persoonlijke belangen van ieder van de 5 broers en zussen. Mijn zus heeft geen inkomen, is ~15 jaar samen met iemand en heeft kinderen, maar geen samenlevingscontract oid. Daarnaast heeft haar partner ook geen leggende gelden.
Maar zij heeft wel het hoogste woord en zou dus een gedragen beslissing tegen kunnen houden.

[ Bericht 18% gewijzigd door Its_Muppet op 08-06-2021 11:39:58 ]
I'm only responsible for what I say, not for what you understand.
  dinsdag 8 juni 2021 @ 11:42:31 #24
61472 Its_Muppet
"Shit Happens"
pi_199793501
quote:
0s.gif Op dinsdag 8 juni 2021 10:51 schreef Innisdemon het volgende:

[..]

3 jaar? wow. Die regel kende ik niet. Heb je daar wat meer info over? Wil me even inlezen

tnx
Dekt niet helemaal de lading, maar bijgaande link zegt wat over hetzelfde precedent:
https://www.dirkzwager.nl(...)egging-na-drie-jaar/

https://huurgeschil.nl/de-wachttijd-van-drie-jaar/
I'm only responsible for what I say, not for what you understand.
  dinsdag 8 juni 2021 @ 12:24:35 #25
37150 livelink
keek op de week ( DJ11)
pi_199793968
Wat je eigenlijk zoekt is een adviseur die alles goed aan je zus kan uitleggen, zodat jullie de boel kunnen verkopen en je verlies nemen. En wellicht valt dat verlies nog best mee.
Als je goed om je heen kijkt zie je dat alles gekleurd is.
abonnement bol.com Unibet Coolblue
Forum Opties
Forumhop:
Hop naar:
(afkorting, bv 'KLB')