[Crowdfunding] #296 platformen niet altijd even tactvol.....

quote:

Op dinsdag 8 juni 2021 18:01 schreef dyna18 het volgende:

[..]

Of de taxatie slaat dus nergens op.
jammer dat we niet weten voor hoeveel de woning daadwerkelijk gekocht is.

koopsom ¤ 195.555,-

Zag net dat SIG bij de laatste projecten weer een verslechtering heeft aangebracht bij vervroegde aflossing (voor investeerders):
"Wanneer de aflossing binnen 3 maanden voor de rentevast- of renteherzienings- datum valt, is dit boetevrij mogelijk. SamenInGeld brengt Geldlener wel administratie kosten in rekening."

Dat maakt korte projecten nog onaantrekkelijker.

quote:

Op dinsdag 8 juni 2021 23:38 schreef zeeland6 het volgende:
Zag net dat SIG bij de laatste projecten weer een verslechtering heeft aangebracht bij vervroegde aflossing (voor investeerders):
"Wanneer de aflossing binnen 3 maanden voor de rentevast- of renteherzienings- datum valt, is dit boetevrij mogelijk. SamenInGeld brengt Geldlener wel administratie kosten in rekening."

Dat maakt korte projecten nog onaantrekkelijker.

Goed gezien. Dit soort aanpassingen in voorwaarden mogen wel wat prominenter worden gecommuniceerd door het platform.

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 05:35 schreef KrekelJapie het volgende:

[..]

Goed gezien. Dit soort aanpassingen in voorwaarden mogen wel wat prominenter worden gecommuniceerd door het platform.

Dergelijke wijzigingen horen minimaal in de nieuwsbrief (of hoe SiG deze ook noemt).

quote:

Op dinsdag 8 juni 2021 23:38 schreef zeeland6 het volgende:
Zag net dat SIG bij de laatste projecten weer een verslechtering heeft aangebracht bij vervroegde aflossing (voor investeerders):
"Wanneer de aflossing binnen 3 maanden voor de rentevast- of renteherzienings- datum valt, is dit boetevrij mogelijk. SamenInGeld brengt Geldlener wel administratie kosten in rekening."

Dat maakt korte projecten nog onaantrekkelijker.

Als ik het goed zie is dit dus bij alle projecten vanaf 1 mei het geval, op z'n zachts gezegd jammer dat dit soort generieke wijzigingen niet duidelijker gecommuniceerd worden, gemiste kans. Bij langlopende projecten (5 jaar) heb ik er nog niet zoveel moeite mee, met dit laatste project van 12 maanden wel, te meer omdat er een huurcontract voor 12 maanden is aangegaan met een nu al vastgelegde optie voor verlenging voor onbepaalde duur en er dus geen intentie lijkt te zijn op korte termijn weer te gaan verkopen. Ander feit lijkt dat er een andere financier is die de aanvraag voor het taxatierapport heeft gedaan, maar blijkbaar was die partij nu niet in staat een aanbod (of beter passend aanbod dan sig) te doen en is sig nodig om even de waardestijging af te wachten zodat deze overwaarde ingezet kan worden bij herfinanciering zonder dat er extra boetekosten gemaakt hoeven te worden. Zoals al aangegeven mogen ze dat vooral zonder mij doen, er zijn teveel redflags voor mij in de afweging.

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 09:09 schreef tnhb het volgende:

[..]

Als ik het goed zie is dit dus bij alle projecten vanaf 1 mei het geval, op z'n zachts gezegd jammer dat dit soort generieke wijzigingen niet duidelijker gecommuniceerd worden, gemiste kans. Bij langlopende projecten (5 jaar) heb ik er nog niet zoveel moeite mee, met dit laatste project van 12 maanden wel, te meer omdat er een huurcontract voor 12 maanden is aangegaan met een nu al vastgelegde optie voor verlenging voor onbepaalde duur en er dus geen intentie lijkt te zijn op korte termijn weer te gaan verkopen. Ander feit lijkt dat er een andere financier is die de aanvraag voor het taxatierapport heeft gedaan, maar blijkbaar was die partij nu niet in staat een aanbod (of beter passend aanbod dan sig) te doen en is sig nodig om even de waardestijging af te wachten zodat deze overwaarde ingezet kan worden bij herfinanciering zonder dat er extra boetekosten gemaakt hoeven te worden. Zoals al aangegeven mogen ze dat vooral zonder mij doen, er zijn teveel redflags voor mij in de afweging.

Ook in combinatie met een herfinanciering bij sameningeld zou ik er ook niet zo veel problemen mee hebben. Dus net zoals collin dit doet:

quote:

Aanvullend hebben de ondernemers de mogelijkheid om in de laatste zes maanden van de looptijd, in afwijking van de Algemene Voorwaarden, de lening volledig vervroegd af te lossen zonder vergoedingsrente, als de ondernemer zijn lening via Collin Crowdfund gaat herfinancieren. De investeerders in deze lening krijgen een eerste investeringskans in de nieuwe lening.

Verhuizing Brownies & Downies:
https://www.collincrowdfu(...)21e301c2d0f6f98e491e
2e hypotheek woonhuis

Met een karige incentive:
• Bij een investering van ¤ 1.000,- tot en met ¤ 2.000,- ontvangt u een waardebon voor een koffie en een brownie voor twee personen.
• Bij een investering vanaf ¤ 2.500,- ontvangt u een waardebon voor een lunch van twee personen (een drankje en een broodje naar keuze p.p.).

Betreft zanger Band zonder Banaan:
https://www.omroepbrabant(...)n-en-zijn-restaurant

Heeft sinds 2 maanden ook een bar/eetcafe in Lithoijen:
https://dtvnieuws.nl/nieu(...)ijen-we-gaan-knallen

[ Bericht 26% gewijzigd door KrekelJapie op 09-06-2021 12:44:52 ]

quote:

Op dinsdag 8 juni 2021 20:53 schreef lykkefund het volgende:

[..]

Minimale bedrag toegezegd, krijg ik de vraag over wet witwassen (bedragen boven 10k). Wat is dat voor onzin??

Ik kreeg dit ook. Was even bang dat ik een nulletje teveel had getypt. Verwarrend.

quote:

Op dinsdag 8 juni 2021 17:23 schreef obligataire het volgende:
Dan liever CRE/Breda: kan nu afgerond worden. Zuinige rente maar wel solide lijkt me.

Ik had me vooringeschreven in CRE/Breda lijkt mij opzich een goed project. Heb het net nog even doorgelezen voor ik definitief inschrijf. Heb nog wel een vraag/opmerking die me tegenstaat.
De villa is in gebruik bij de eigenaar/aandeelhouder van de B.V.. Hij of zijn partner zal deze in prive huren voor een schappelijk bedrag van de B.V. De huurder heeft huurrecht en kan niet zomaar uit zijn woning gezet worden.
Wat gebeurd er als de lening nemer dus de B.V. op zijn gat gaat en de hypotheekhouder gaat executeren? Vermoedelijk wordt er dan een verhuurde villa verkocht met een huurder die je er niet uit krijgt en een lage huurwaarde en dus een lage verkoopopbrengst.

Zie ik dit goed?

quote:

Op dinsdag 8 juni 2021 23:38 schreef zeeland6 het volgende:
Zag net dat SIG bij de laatste projecten weer een verslechtering heeft aangebracht bij vervroegde aflossing (voor investeerders):
"Wanneer de aflossing binnen 3 maanden voor de rentevast- of renteherzienings- datum valt, is dit boetevrij mogelijk. SamenInGeld brengt Geldlener wel administratie kosten in rekening."

Dat maakt korte projecten nog onaantrekkelijker.

ik heb er niet zo'n problemen mee, vind het wel fijn om ook te spreiden qua looptijden en soms wil ik geld gewoon geen 5 jaar vast hebben zitten in een project. rendement blijft altijd beter dan op de bank en dan is een gedeelte met korte looptijden wel fijn (voor mij) zeker als er nu geen goede alternatieven zijn, maar misschien over een jaar wel =)

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 10:28 schreef NaRegenDeZon het volgende:

[..]

Ik had me vooringeschreven in CRE/Breda lijkt mij opzich een goed project. Heb het net nog even doorgelezen voor ik definitief inschrijf. Heb nog wel een vraag/opmerking die me tegenstaat.
De villa is in gebruik bij de eigenaar/aandeelhouder van de B.V.. Hij of zijn partner zal deze in prive huren voor een schappelijk bedrag van de B.V. De huurder heeft huurrecht en kan niet zomaar uit zijn woning gezet worden.
Wat gebeurd er als de lening nemer dus de B.V. op zijn gat gaat en de hypotheekhouder gaat executeren? Vermoedelijk wordt er dan een verhuurde villa verkocht met een huurder die je er niet uit krijgt en een lage huurwaarde en dus een lage verkoopopbrengst.

Zie ik dit goed?

Begrijp ik het goed dat deze info niet in de pitch staat (ik kan het in elk geval niet vinden, maar heb ook niet ingeschreven) maar in de documenten die je moet accepteren bij het definitief maken? Zo ja dan is dat wel een erg achterbakse methode, want ik vrees dat je inderdaad met huurbescherming te maken hebt en dus bij executie een hoger risico loopt omdat je de huurder er niet zomaar uit kunt zetten en huur niet echt marktconform verwacht als ik "een schappelijk bedrag" lees.

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 11:02 schreef tnhb het volgende:

[..]

Begrijp ik het goed dat deze info niet in de pitch staat (ik kan het in elk geval niet vinden, maar heb ook niet ingeschreven) maar in de documenten die je moet accepteren bij het definitief maken? Zo ja dan is dat wel een erg achterbakse methode, want ik vrees dat je inderdaad met huurbescherming te maken hebt en dus bij executie een hoger risico loopt omdat je de huurder er niet zomaar uit kunt zetten en huur niet echt marktconform verwacht als ik "een schappelijk bedrag" lees.

Zo las ik het tussen de regels door. Maar het kan natuurlijk ook zo zijn dat ik het verkeerd lees en dat de woning in privé eigendom is en in hypotheek gegeven wordt bij de lening aan de beheer B.V.
Wat ik me dan wel afvraag of er dan niet een privé borgstelling of HA nodig is van de eigenaar van de woning voor de totale lening. En ik lees nergens dat hij in privé mee tekent

Dit staat in het contract:
Zekerheid Leningnemer zal de Stichting een recht van hypotheek verlenen op de Objecten.
Daarnaast worden de (toekomstige) huuropbrengsten van de recent
aangekochte twee Objecten aan de Stichting verpand. De Zekerheid wordt bij
afzonderlijke notariële aktes gevestigd en ingeschreven in de openbareregisters.
De Stichting zal de Zekerheid houden, beheren en waar mogelijk en
nodig uitwinnen op de wijze als bepaald in de Parallelle Schuld Overeenkomst.

Dit zijn de ondertekenaars van het contract waarbij ik niet lees dat de prive persoon mee tekent:

ALDUS overeengekomen en ondertekend op ________________________________
CROWD REAL ESTATE B.V.
(Crowdfundingplatform)
________________________________________________________
STICHTING ZEKERHEDENAGENT CROWDREALESTATE
(Zekerhedenagent)
________________________________________________________
J.A.C.B. VAN DEN BROEK BEHEER B.V.
(Leningnemer)
________________________________________________________
VIA 3B INVESTMENT

[ Bericht 15% gewijzigd door NaRegenDeZon op 09-06-2021 11:36:55 ]

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 11:17 schreef NaRegenDeZon het volgende:

[..]

Zo las ik het tussen de regels door. Maar het kan natuurlijk ook zo zijn dat ik het verkeerd lees en dat de woning in privé eigendom is en in hypotheek gegeven wordt bij de lening aan de beheer B.V.
Wat ik me dan wel afvraag of er dan niet een privé borgstelling of HA nodig is van de eigenaar van de woning voor de totale lening. En ik lees nergens dat hij in privé mee tekent

Dit staat in het contract:
Zekerheid Leningnemer zal de Stichting een recht van hypotheek verlenen op de Objecten.
Daarnaast worden de (toekomstige) huuropbrengsten van de recent
aangekochte twee Objecten aan de Stichting verpand. De Zekerheid wordt bij
afzonderlijke notariële aktes gevestigd en ingeschreven in de openbareregisters.
De Stichting zal de Zekerheid houden, beheren en waar mogelijk en
nodig uitwinnen op de wijze als bepaald in de Parallelle Schuld Overeenkomst.

Ik lees dat er bij twee objecten de huuropbrengsten worden verpand, dus waarschijnlijk (maar dat is niet 100% duidelijk aangegeven) wordt de villa niet verhuurd. Men kan een (prive)object als onderpand geven zonder verder h.a. o.i.d. nodig is, het is gewoon een zogenoemde materiele zekerheid die in in de basis door iedere eigenaar die dat wil kan worden afgegeven.

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 10:28 schreef NaRegenDeZon het volgende:

[..]......Hij of zijn partner zal deze in prive huren voor een schappelijk bedrag van de B.V. De huurder heeft huurrecht en kan niet zomaar uit zijn woning gezet worden.

Dat hij voor een schappelijk bedrag huurt, is dat ergens vermeld of is dat een aanname? Vanuit fiscaal oogpunt lijkt mij dit een beetje onwaarschijnlijk omdat een dergelijk voordeel al gauw als een winstuitdeling zou worden gezien door de belastinginspecteur.

Op zich lijkt het me onwaarschijnlijk dat deze vastgoedmij in de problemen zou komen maar leegstandsrisico is altijd een item. Als hij aan zichzelf verhuurt (voor een normale huur) is dat dan toch eerder een zorg minder dan een zorg meer?

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 12:00 schreef obligataire het volgende:
Dat hij voor een schappelijk bedrag huurt, is dat ergens vermeld of is dat een aanname?

Aanname, die gevoed werd door de zin Zekerheid Leningnemer zal de Stichting een recht van hypotheek verlenen op de Objecten. De enige leningnemer is de B.V. en de objecten zijn de 3 OG objecten waaronder de villa.

Naar mijn idee kan alleen een eigenaar een recht op hypotheek verlenen. Of zie ik dat verkeerd?

[ Bericht 1% gewijzigd door NaRegenDeZon op 09-06-2021 12:12:53 ]

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 09:24 schreef KrekelJapie het volgende:
Verhuizing Brownies & Downies:
https://www.collincrowdfund.nl/brownies-en-downies-tiel/
2e hypotheek woonhuis

Met een karige incentive:
• Bij een investering van ¤ 1.000,- tot en met ¤ 2.000,- ontvangt u een waardebon voor een koffie en een brownie voor twee personen.
• Bij een investering vanaf ¤ 2.500,- ontvangt u een waardebon voor een lunch van twee personen (een drankje en een broodje naar keuze p.p.).

Betreft zanger Band zonder Banaan:
https://www.omroepbrabant(...)n-en-zijn-restaurant

Band zonder banaan- Koning pinterman

Heeft sinds 2 maanden ook een bar/eetcafe in Lithoijen:
https://dtvnieuws.nl/nieu(...)ijen-we-gaan-knallen

Wat wordt er bedoeld met derdenhypotheek?
Het is volgens mij de eerste keer dat ik zo'n omschrijving in een pitch tegenkom.

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 12:07 schreef NaRegenDeZon het volgende:

[..]

Aanname, die gevoed werd door de zin Zekerheid Leningnemer zal de Stichting een recht van hypotheek verlenen op de Objecten. De enige leningnemer is de B.V. en de objecten zijn de 3 OG objecten waaronder de villa.

Naar mijn idee kan alleen een eigenaar een recht op hypotheek verlenen. Of zie ik dat verkeerd?

Misschien begrijpen we elkaar verkeerd, maar alle drie de objecten zijn eigendom van die Beheer BV, dus dan is de BV toch volledig gerechtigd om hypotheek te verlenen?
Dat de huur die de DGA moet betalen (te) laag/schappelijk zou zijn lees ik niet uit de zin die je quote.

Ik vind wel de LTV als geheel wat aan de hoge kant, maar heb over het geheel genomen wel een goed gevoel over de casus .

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 12:28 schreef ETphonehome het volgende:

[..]

Wat wordt er bedoeld met derdenhypotheek?
Het is volgens mij de eerste keer dat ik zo'n omschrijving in een pitch tegenkom.

Normaal gesproken is dan iemand anders de eigenaar van het pand. Kan ook gewoon weer een kromme formulering zijn van collin omdat het bedrijf achter brownies en downies ook gewoon op dit adres staat ingeschreven en de ondernemers wel zelf een negatieve hypotheekverklaring afgeven op het woonhuis

quote:

Wanneer spreek je van een derdenhypotheek? De schuldenaar geeft dan niet zelf zekerheid op bijvoorbeeld zijn huis, maar een derde (vaak ouders) geven zekerheid op hun huis tot zekerheid voor de terugbetaling van een geldlening aan hun kind. Voldoet het kind niet aan zijn betalingsverplichtingen tegenover de bank? Dan kan de bank de woning van de ouders waarop de hypotheek is gevestigd in het openbaar verkopen.

[ Bericht 0% gewijzigd door KrekelJapie op 09-06-2021 12:35:57 ]

De link van brownies en downies:

https://www.collincrowdfu(...)21e301c2d0f6f98e491e

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 12:30 schreef KrekelJapie het volgende:

[..]

Normaal gesproken is dan iemand anders de eigenaar van het pand. Kan ook gewoon weer een kromme formulering zijn van collin omdat het bedrijf achter brownies en downies ook gewoon op dit adres staat ingeschreven en de ondernemers wel zelf een negatieve hypotheekverklaring afgeven op het woonhuis
[..]

Aha, zo'n potentieel moeilijke constructie zou natuurlijk een prima verklaring zijn voor de relatief hoge rente voor de dekkende (?) 2e hypotheek. Ik denk er nog even over, maar neig naar meenemen.

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 12:41 schreef crowder07 het volgende:
De link van brownies en downies:

https://www.collincrowdfu(...)21e301c2d0f6f98e491e

Dank! meegenomen. mooie rente, ervaren ondernemer en een mooi maatschappelijk doel. Zo zie ik ze graag

25k voor een muziekschool met belastingachterstanden uit 2018 en 2019
https://www.collincrowdfund.nl/mec-muziek/
geen zekerheden, wel eigen woning met overwaarde

Mensen uit Rouveen had ik wel eerder bij waardevoorjegeld verwacht,

https://www.destentor.nl/(...)-vakkennis~a6171cae/

[ Bericht 7% gewijzigd door KrekelJapie op 09-06-2021 13:40:41 ]

Ontwikkelingsproject waardevoorjegeld al voor 70% vol
https://waardevoorjegeld.nl/project/ontwikkeling_brink_baarn

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 12:45 schreef ETphonehome het volgende:

[..]

Aha, zo'n potentieel moeilijke constructie zou natuurlijk een prima verklaring zijn voor de relatief hoge rente voor de dekkende (?) 2e hypotheek. Ik denk er nog even over, maar neig naar meenemen.

WOZ is wel een heel stuk lager dan de waarde uit de pitch (400k):

quote:

Adres: Prelaat van de Bergplein 11
Postcode: 5396 PH
Plaatsnaam: Lithoijen
WOZ-waarde
i
Identificatie: 082800074501
Peildatum WOZ-waarde
01-01-2020 245.000 euro
01-01-2019 239.000 euro
01-01-2018 220.000 euro
01-01-2017 208.000 euro
01-01-2016 204.000 euro
01-01-2015 200.000 euro
01-01-2014 216.000 euro

[ Bericht 5% gewijzigd door KrekelJapie op 09-06-2021 13:43:59 ]

quote:

Op woensdag 9 juni 2021 13:28 schreef KrekelJapie het volgende:

[..]

WOZ is wel een heel stuk lager dan de waarde uit de pitch:
[..]

Echt aanzienlijk lager, doet mij twijfelen terwijl ik normaliter wel mee was gegaan.