Recht van overpad en achterom creëren

quote:

De tuinen grenzen daar aan groenstrook. De grond is verkocht aan het projectontwikkelaar waar over een paar jaar wordt gebouwd. Volgens dat plan komt er geen gebouw pal tegen onze tuinen aan, maar een stukje groen en een pad.

- Wie wordt de eigenaar van dat stukje groen?

- Is dat pad straks officieel openbaar toegankelijk?

- Kan het pad worden bereikt zonder dat je door gepland aangeplant groen hoeft, of zijn er bijvoorbeeld bosjes tegen jullie erven ontworpen?

- Wat zegt het bestemmingsplan over deze grond?

Als het openbare ruimte wordt die in beheer en eigendom van de gemeente komt zou het geen probleem moeten zijn dat jullie een achterom creëren. Voor de zekerheid zou ik contact zoeken met de projectontwikkelaar en/of gemeente.

Kun je een paint maken van de situatie?

De huidige eigenaar van die grond blijft de eigenaar, en je kan prima een steeg maken in je eigen tuin, op de grens waar het recht van overpad begint en eindigt, zolang het maar jouw grond is.
Net zoals je met poorten ook je eigen tuin mag indelen in hokjes als je dat leuk vindt.

quote:

Op maandag 31 mei 2021 11:09 schreef SillyWalks het volgende:
Kun je een paint maken van de situatie?

Dit

Begrijp er geen zak van

Of ik begrijp het wel, maar vindt het bijzonder onlogisch

De buren mogen te pas en te onpas door de achtertuin oid?

quote:

Op maandag 31 mei 2021 11:09 schreef SillyWalks het volgende:
Kun je een paint maken van de situatie?

Dit. Geen touw aan vast te knopen zo.

Wil je een achterom creëren (en heb je al recht van overpad) of wil je een achterom creëren én recht van overpad realiseren?

quote:

Op maandag 31 mei 2021 11:27 schreef Fe2O3 het volgende:

[..]

Dit

Begrijp er geen zak van

Of ik begrijp het wel, maar vindt het bijzonder onlogisch

De buren mogen te pas en te onpas door de achtertuin oid?

Binnen het recht van overpad was dat vroeger gebruikelijk.
Ik heb ook een recht van overpad op mijn grond. Ik mag er doen wat ik wil en poorten maken wat ik wil, mits mijn buurman er maar langs kan.
Dat weet je als je het huis koopt omdat het zo in het kadaster staat.

I.p.v. dat er een achterom is waarbij je over een algemeen stukje grond loopt, heeft dus een ieder de tuin tot helemaal achteraan? Lever allemaal 1 meter in en creëer zo je achterom, lijkt me handiger?

quote:

Op maandag 31 mei 2021 11:29 schreef Debsterr het volgende:
I.p.v. dat er een achterom is waarbij je over een algemeen stukje grond loopt, heeft dus een ieder de tuin tot helemaal achteraan? Lever allemaal 1 meter in en creëer zo je achterom, lijkt me handiger?

Niet zo handig als er bijvoorbeeld schuurtjes staan die tegen de grenzen van de kavels staan

quote:

Op maandag 31 mei 2021 11:31 schreef baskick het volgende:

[..]

Niet zo handig als er bijvoorbeeld schuurtjes staan die tegen de grenzen van de kavels staan

Je mag de strook van recht van overpad niet hinderen voor de gerechtigden. Die schuur moet dan gesloopt worden.

quote:

Op maandag 31 mei 2021 11:31 schreef baskick het volgende:

[..]

Niet zo handig als er bijvoorbeeld schuurtjes staan die tegen de grenzen van de kavels staan

Oh ja, das waar.

quote:

Op maandag 31 mei 2021 11:33 schreef sjorsie1982 het volgende:

[..]

Je mag de strook van recht van overpad niet hinderen voor de gerechtigden. Die schuur moet dan gesloopt worden.

Dat was precies waar mijn "niet zo handig" op sloeg, ja.

quote:

Op maandag 31 mei 2021 11:34 schreef baskick het volgende:

[..]

Dat was precies waar mijn "niet zo handig" op sloeg, ja.

Mwoah als de schuur in het midden staat niks wat een goeie trap of 2 niet kan oplossen

Maar het klinkt idd alsof iedereen zijn tuin tot aan de perceel grens heeft, en er dus geen brandpad is.

Lig je lekker met je naakte anus te zonnen, of je bijna meerderjarige dochter, komt de buurman 4x langs met z'n kliko ... je moet er maar op zitten te wachten.

quote:

Op maandag 31 mei 2021 11:40 schreef Fe2O3 het volgende:

[..]

Mwoah als de schuur in het midden staat niks wat een goeie trap of 2 niet kan oplossen

Maar het klinkt idd alsof iedereen zijn tuin tot aan de perceel grens heeft, en er dus geen brandpad is.

Lig je lekker met je naakte anus te zonnen, of je bijna meerderjarige dochter, komt de buurman 4x langs met z'n kliko ... je moet er maar op zitten te wachten.

Als je dat doet dan vind je dat leuk, anders zou je dat niet willens en wetens doen

quote:

Op maandag 31 mei 2021 11:40 schreef Fe2O3 het volgende:

[..]

Mwoah als de schuur in het midden staat niks wat een goeie trap of 2 niet kan oplossen

Maar het klinkt idd alsof iedereen zijn tuin tot aan de perceel grens heeft, en er dus geen brandpad is.

Lig je lekker met je naakte anus te zonnen, of je bijna meerderjarige dochter, komt de buurman 4x langs met z'n kliko ... je moet er maar op zitten te wachten.

Als je ze nietsverhullend in je achtertuintje wilt zitten en je niet wilt dat de buurman of buurvrouw langs wandelt, zul je een andere woning moeten kopen dan eentje waarbij het recht van overpad op deze manier is ingericht. Je moet je dan wel ook meteen afvragen of een rijtjeshuis überhaupt wel geschikt voor je is, want bij het doorsnee rijtjeshuis hebben de buren vanaf hun eigen bovenverdieping sowieso al prima zicht op jouw achtertuintje.

En ja, de manier waarop het overpad is ingericht bij TS, komt in vooroorlogse wijken nog regelmatig voor. Bij mij gaat het gelukkig maar om één tussenwoning waarvan de bewoners door mijn tuin mogen (rijtje van 3). Aan de andere kant van de gang tussen de woningen betreft het echter wel 5 woningen op rij die door elkaars tuin mogen/moeten. Moeten, omdat er voor het huis geen fatsoenlijke plek is voor de kliko's en fietsen.

Terugkomend op de vraag van TS: een recht van overpad kan van rechtswege komen te vervallen wanneer er vanaf het 'heersend perceel' op redelijke wijze een rechtstreekse toegang tot de openbare weg ontstaat voor het deel van het erf wat nu via het overpad ontsloten wordt.

In de situatie die je schetst is echter de grond momenteel in privaat eigendom bij een ontwikkelaar. Het is vooralsnog daarmee maar de vraag of de grond achter jullie tuinen straks als 'openbaar' bestempeld kan worden. Om terug te vallen op de situatie hier in de straat: achter onze huizen was ooit sprake van bedrijvigheid. In de jaren 80 zijn die bedrijfspercelen opgekocht en heeft een woningcorporatie daar een groot complex met 3 en 4-laags blokken met appartementen gezet, geheel onderkelderd met pakeerkelder. Tussen de tuinen van onze straat en de terrassen van de appartementen op de begane grond loopt een brandgang. Deze is echter aan begin en eind afgesloten met een poort en alléén toegankelijk voor de bewoners van de appartementen. Daarmee is het pad, hoe geschikt ook, geen openbaar terrein en geen 'achter uitgang' voor de percelen in mijn straat. Dus ondanks de aanwezigheid van een brandgang achter de percelen, blijft het recht van overpad wat door de tuinen heen loopt nog altijd bestaan.

Ook is het nog maar de vraag of die grond straks wel zodanig ingericht wordt, dat er een pad langs jullie tuinen loopt, mocht er sprake van zijn dat de strook openbaar wordt.

quote:

Op maandag 31 mei 2021 11:40 schreef Fe2O3 het volgende:
Maar het klinkt idd alsof iedereen zijn tuin tot aan de perceel grens heeft, en er dus geen brandpad is.

Dan is de oplossing toch dat je je achterschutting 1 meter naar binnen zet?
Dan heeft de buurman zijn overpad en jij je privacy.

Ik wil toch nog steeds graag een paint

quote:

Op maandag 31 mei 2021 12:13 schreef jeroen25 het volgende:

[..]

Dan is de oplossing toch dat je je achterschutting 1 meter naar binnen zet?
Dan heeft de buurman zijn overpad en jij je privacy.

Dat is dan niet alleen verzetten van de achterschutting, maar ook een aanpassing aan de twee lange zijden. En idealiter doet het hele rijtje dat dan, anders moet je slalommend door de tuinen. En dat kan alleen als er geen schuur staat tegen de achtergrens. Die verzet je niet 'even'. Het was in zo'n geval handig geweest als ze dit bij oplevering voorzien hadden

quote:

Op maandag 31 mei 2021 12:33 schreef SillyWalks het volgende:
Ik wil toch nog steeds graag een paint

Als ik het goed begrijp, is het zo:



Waarbij:

• Groen: percelen (voor zover het de tuin betreft) van TS (midden) en de twee buren aan weerszijden.

• Grijs: bestaand recht van overpad (exacte positie niet duidelijk) met doorgangen op de lange zijde van de tuinen. Slechts aan één kant mogelijk om naar de voorkant te gaan.

• Bruin: schuttingen op of tegen grens achterzijde perceel. Alle 4 de buren hebben een doorgang (wit) gemaakt. TS wil dat doen (zwart).

• Rood: andermans grond

TS wil af van de doorgangen (dichtmaken) aan de twee kanten van haar perceel op het deel waarop nu recht van overpad rust én officieel af van het recht van overpad.

Klopt mijn beeld, @carlijnsaskia?

Effectief zijn die van TS al dicht als links en rechts al via de achterkant gaan.

Beste voor alle 5 hier is het hek 1.5m achteruit, en daar een pad creeren (en daar weer een dik hek om te voorkomen dat de aannemer straks hun stuk bebouwt.)

quote:

Op maandag 31 mei 2021 12:07 schreef Ivo1985 het volgende:

In de situatie die je schetst is echter de grond momenteel in privaat eigendom bij een ontwikkelaar. Het is vooralsnog daarmee maar de vraag of de grond achter jullie tuinen straks als 'openbaar' bestempeld kan worden.

Beide is mogelijk.

Het komt veel voor dat een projectontwikkelaar een stuk grond koopt, er huizen op bouwt, grond tussen de kavels inricht als openbare ruimte bestaande uit wegen, paden en/of groen en die openbare ruimte vervolgens overdraagt aan de gemeente.

Het komt ook voor dat een projectontwikkelaar een stuk grond koopt, er één of meerdere appartementengebouwen op zet, en de omliggende grond inricht als privé parkeerplaatsen en wat groen. In dat geval blijft doorgaans de VVE (vereniging van eigenaren) van het complex eigenaar van de ruimte rondom de gebouwen.

In het eerste scenario is het kansrijk dat TS en zijn buren eigen achteruitgangen kunnen creëren. In het tweede scenario is die kans niet geheel uitgesloten maar wel minimaal.

TS, leg je vraag voor aan de ontwikkelaar en/of de gemeente. Wie weet zijn er naast toestemming zelfs nog aanpassingen in het plan mogelijk om jullie wens op een nette manier mogelijk te maken.

Ga je zonder overleg te werk dan kan de gemeente danwel de eigenaar van de grond daar t.z.t. een probleem van maken.

quote:

Op maandag 31 mei 2021 10:54 schreef carlijnsaskia het volgende:
- Is het wel toegestaan om zelf een achterom poort te maken zoals de buren dit hebben gedaan?

Grijs gebied. Zolang de grondeigenaar geen bezwaar maakt is er nog niets aan de hand. (Of deze situatie is al 20 jaar zo, dan kan er recht van overpad zijn ontstaan.)

quote:

- Vervalt het recht van overpad als iedereen een achter uitgang heeft?

Niet als dit in het koopcontract/kadaster staat.

quote:

- Of moeten we dit met 5en vastleggen als iedereen akkoord is?

Dan zal dit inderdaad bij het kadaster (door een notaris) aangepast moeten worden.

quote:

- Wat als de projectonwikkelaar zijn plannen wijzigt en er bijv. een obstakel wordt geplaatst recht voor de poort? Of zou dat nooit gebeuren gezien de poorten er nu al zitten?

De projectontwikkelaar staat in zijn recht als hij zijn hele erf gebruikt, als er geen recht van overpad over zijn terrein is natuurlijk.

Kans is groot dat de projectontwikkelaar denkt dat jullie nu recht van overpad hebben (en daarom een stukje groen en een pad in het ontwerp heeft.) Het kan zijn dat de projectontwikkelaar dit aanpast als hij er achter komt dat er geen recht van overpad is (dat er al een andere oplossing is dan een padje achterlangs.)

Wat ik in et hele verhaal nog mis is dat een achteruitgang geen recht of plicht is. De term brandgang is al helemaal niet van toepassing voor deze situatie. Kennelijk staat in het originele koopcontract het recht van overpad, in die zin is het wel een recht. Echter stat nergens in het bouwbesluit dat een woning of erf meerder uitgangen moet hebben. Een achtertuin die alleen via het huis bereikbaar is mag juridisch dus gewoon.

quote:

Op dinsdag 1 juni 2021 08:38 schreef qajariaq het volgende:
Wat ik in et hele verhaal nog mis is dat een achteruitgang geen recht of plicht is. De term brandgang is al helemaal niet van toepassing voor deze situatie. Kennelijk staat in het originele koopcontract het recht van overpad, in die zin is het wel een recht. Echter stat nergens in het bouwbesluit dat een woning of erf meerder uitgangen moet hebben. Een achtertuin die alleen via het huis bereikbaar is mag juridisch dus gewoon.

Er zijn genoeg van dit soort woningen waarbij die achteringang de enige ingang is van de woning

quote:

Op maandag 31 mei 2021 15:05 schreef Fe2O3 het volgende:
Effectief zijn die van TS al dicht als links en rechts al via de achterkant gaan.

Beste voor alle 5 hier is het hek 1.5m achteruit, en daar een pad creeren (en daar weer een dik hek om te voorkomen dat de aannemer straks hun stuk bebouwt.)

Klein detail: de grond achter de bestaande schutting is niet van TS (en/of haar buren).

quote:

Op dinsdag 1 juni 2021 08:27 schreef hhornee het volgende:
Kans is groot dat de projectontwikkelaar denkt dat jullie nu recht van overpad hebben (en daarom een stukje groen en een pad in het ontwerp heeft.) Het kan zijn dat de projectontwikkelaar dit aanpast als hij er achter komt dat er geen recht van overpad is (dat er al een andere oplossing is dan een padje achterlangs.)

Zou een recht van overpad (of het ontbreken ervan) zo'n professionele ontwikkelaar niet opvallen in de akte, denk je?

quote:

Op dinsdag 1 juni 2021 08:38 schreef qajariaq het volgende:
Wat ik in et hele verhaal nog mis is dat een achteruitgang geen recht of plicht is. De term brandgang is al helemaal niet van toepassing voor deze situatie. Kennelijk staat in het originele koopcontract het recht van overpad, in die zin is het wel een recht. Echter stat nergens in het bouwbesluit dat een woning of erf meerder uitgangen moet hebben. Een achtertuin die alleen via het huis bereikbaar is mag juridisch dus gewoon.

Er is toch ook niemand die dat claimt of suggereert?

Waar is TS in dit hele verhaal eigenlijk ?

quote:

Op dinsdag 1 juni 2021 09:04 schreef baskick het volgende:

[..]

Klein detail: de grond achter de bestaande schutting is niet van TS (en/of haar buren).
[..]

Zou een recht van overpad (of het ontbreken ervan) zo'n professionele ontwikkelaar niet opvallen in de akte, denk je?
[..]

Er is toch ook niemand die dat claimt of suggereert?

Waar is TS in dit hele verhaal eigenlijk ?

Daarom wordt dan de bestaande schutting dus ook naar voren gehaald . Ze gebruiken dan geen grond van anderen maar houden het in de eigen percelen.

quote:

Op dinsdag 1 juni 2021 09:13 schreef Debsterr het volgende:

[..]

Daarom wordt dan de bestaande schutting dus ook naar voren gehaald . Ze gebruiken dan geen grond van anderen maar houden het in de eigen percelen.

Dat staat niet in de post waar ik op reageerde. Daar staat "hek 1.5m achteruit". Als je de schutting aan de achterkant naar voren haalt, dán kun je op eigen grond een pad creëren. Maar nogmaals: alleen eenvoudig als er geen schuurtjes staan.

quote:

Op dinsdag 1 juni 2021 09:26 schreef baskick het volgende:

[..]

Dat staat niet in de post waar ik op reageerde. Daar staat "hek 1.5m achteruit". Als je de schutting aan de achterkant naar voren haalt, dán kun je op eigen grond een pad creëren. Maar nogmaals: alleen eenvoudig als er geen schuurtjes staan.

Hmm, ja, ik interpreteerde hem als richting het huis. En inderdaad, alleen zonder schuurtjes een optie.

Tja, je gaat dan dus elk een tuinuitgang maken naar een fictief paadje wat er eigenlijk niet is. Het is er nu in de praktijk wel (ws gewoon nu gestampt door jullie), maar je hebt er geen recht op. En vroeg of laat gaat er wat gebeuren en dan kan je die deur niet meer uit. Geen fatsoenlijke projectontwikkelaar die een toekomstig eigenaar gaat opzadelen met een erfdienstbaarheid (recht van overpad voor jullie 5) als ie daar niet aan hoeft mee te werken.

Dus. je kan het doen zolang als het werkt, maar wees alle 5 bereid om de situatie terug te bouwen naar zoals het bedoeld is. Want die erfdienstbaarheid ligt al vast. Daarnaast zou je best kunnen overwegen om allemaal 1,20 van het einde van de tuin op te geven om daar een pad te maken. Dan kan je je tuin voortaan afschermen van elkaar als je dat wil. Maar ja, dat kan natuurlijk ook op het moment dat je dat paadje-wat-er-officieel-niet-is er werkelijk niet meer is. Zolang niemand een schuur heeft geplaatst, gaat dat prima en dan kan je over een paar jaar alsnog dat plan van een pad aan het einde regelen. Grond blijft dan gewoon van ieder, alleen je hebt een stuk minder last van elkaar en je bent af van dat pad midden in je tuin.

Dus, overleggen met de 5 zou ik zeggen. Niet verwachten dat een andere partij dit zo even voor jullie makkelijk zal maken, want dat gaat niet gebeuren. Ook al zou het een groenstrook worden, dan nog verwacht ik niet dat ze zomaar een paar paadjes voor julie gaan gedogen. Dat ze het nu doen terwijl het niet gebruikt wordt, fijn voor je.

Zo lang je niet zwart op wit hebt dat er een pad achterlangs komt moet je je voorbereiden op teleurstelling.....

Kan je ermee leven als het er niet komt en zo nee hoe ga je je buren zover krijgen als het er straks niet is?

quote:

Op donderdag 10 juni 2021 22:21 schreef Its-Jojo-4you het volgende:
Zo lang je niet zwart op wit hebt dat er een pad achterlangs komt moet je je voorbereiden op teleurstelling.....

Kan je ermee leven als het er niet komt en zo nee hoe ga je je buren zover krijgen als het er straks niet is?

TS hoeft de buren toch helemaal niet 'zover te krijgen' - dat recht van overpad ligt gewoon vast.

quote:

Op vrijdag 11 juni 2021 11:12 schreef baskick het volgende:

[..]

TS hoeft de buren toch helemaal niet 'zover te krijgen' - dat recht van overpad ligt gewoon vast.

Maar recht hebben en krijgen werkt in de praktijk toch net ff anders.

Als iemand een schuurtje achter in de tuin heeft zodat het overpad echt midden door de tuin moet dan voorzie ik een moeizaam gedoe om voor elkaar te krijgen dat je elke dag een paar keer met je fiets er door heen mag. Als het dan ook nog eens poorten met sloten worden krijg je dus dat even boodschappen doen een hele opgave wordt en dat je krom loopt van die dikke sleutelbos die je dan ook nog nodig hebt. Als die buren dan ook nog elke keer minder blij kijken dan wordt je recht al zoveel gefrustreerd dat je er zelfs geen gebruik meer van wilt maken.

quote:

Op vrijdag 11 juni 2021 12:25 schreef qajariaq het volgende:

[..]

Maar recht hebben en krijgen werkt in de praktijk toch net ff anders.

Als iemand een schuurtje achter in de tuin heeft zodat het overpad echt midden door de tuin moet dan voorzie ik een moeizaam gedoe om voor elkaar te krijgen dat je elke dag een paar keer met je fiets er door heen mag. Als het dan ook nog eens poorten met sloten worden krijg je dus dat even boodschappen doen een hele opgave wordt en dat je krom loopt van die dikke sleutelbos die je dan ook nog nodig hebt. Als die buren dan ook nog elke keer minder blij kijken dan wordt je recht al zoveel gefrustreerd dat je er zelfs geen gebruik meer van wilt maken.

Voor zover ik uit de info haal, hebben de buren niet de wens om het recht van overpad op de huidige manier te blokkeren, maar (alleen) TS, vanwege herinrichting van de tuin.

Verder eens hoor. Ideaal is het niet. Zowel nu niet (dwars door je tuin) als in de hypothetische situatie (afsluitbare poorten - in zo'n geval zou een gelijksluitend slot op alle poorten wel handig zijn).

quote:

Op zondag 13 juni 2021 14:06 schreef carlijnsaskia het volgende:
De buren hebben idd (nog) geen wens om de poorten naar de buren weg te halen, maar in de toekomst is het voor iedereen wenselijk. Alleen gaat het meer om wat dus kan zodat we er in de toekomst zo goed mogelijk vanaf komen natuurlijk. Niemand hoeft meer door de tuinen maar de poorten zijn er nu eenmaal nog aangezien het overpad er wel is. En wij er dus ook nog gebruik maken als enige. En af en toe een buurman die denkt oh handiger om nu met m’n troep in de straat uit te komen aan de voorkant.

Er hoeft er maar 1 "dwars" te liggen.

quote:

Op zondag 13 juni 2021 14:18 schreef klipper het volgende:

[..]

Er hoeft er maar 1 "dwars" te liggen.

In hoeverre is het eerlijk om dat dwarsliggen te noemen. De huizen zijn gekocht met recht van overpad. Dat het tot nog toe op andere wijze kon worden opgelost doet daar niets aan af.

Ik weet niet hoe de schuttingen van de buren zijn, maar misschien kan er overlegd worden dat het overpad bij iedereen verplaatst wordt naar de achterkant van de tuin.
En dan met z'n allen realiseren en ook de schutting aan de achterkant vervangen.

Een van de regels bij het verleggen van het overpad is dat de rechthebbende er geen nadeel van moeten ondervinden. Dus stel dat ze jouw tuin inkomen, vervolgens met een U om jouw tuin heen moeten lopen (je plaatst je schutting daar dus 1,5 meter naar binnen aan de zijkanten en achterkant). Dan is dat een nadeel en dat niet toegestaan.

Ik ken inderdaad ook situaties waar men vroeger tussen de schuren en tuinen doorliep. Hier is dus geen tuin van gemaakt, maar heeft men de tuin gescheiden van de schuur. De vijf buren hebben toen gezamenlijk hun pad omgelegd zodat de buren na hen zonder problemen konden doorlopen.

quote:

Op maandag 31 mei 2021 11:40 schreef Fe2O3 het volgende:

[..]

Mwoah als de schuur in het midden staat niks wat een goeie trap of 2 niet kan oplossen

Maar het klinkt idd alsof iedereen zijn tuin tot aan de perceel grens heeft, en er dus geen brandpad is.

Lig je lekker met je naakte anus te zonnen, of je bijna meerderjarige dochter, komt de buurman 4x langs met z'n kliko ... je moet er maar op zitten te wachten.

Dit is wel iets wat je je zou moeten bedenken voordat je zo'n woning koopt, een kettingbeding / recht van overpad staan in de koopovereenkomst.