Koop jij nog een huis? #16 Lenen, lenen, lenen

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 11:20 schreef Monolith het volgende:

[..]

Groter is niet per se duurder natuurlijk.
Maar ik denk dat het vooral te maken heeft met het feit dat de rente nu zo enorm laag staat. Als je nog een hypotheek had met een relatief hoge rente en je kunt zonder hele serieuze boeteclausules de hypotheek geheel aflossen met een verkoop, de overwaarde gebruiken om een nieuwe woning deels te financieren en de rest met een nieuwe hypotheek tegen veel lagere rente, dan zullen je lasten waarschijnlijk lager zijn.

Je zou toch stom zijn als je het niet zou doen?
Tenzij je een emotionele binding hebt met je woning of zo.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 11:22 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

En als straks de rentevaste jaren voorbij zijn en we op een heel ander rente niveau zitten en de hypotheek kan niet meer betaald worden?

Want is denk (maar dat is maar een aanname) dat met de huidige rare bedragen voor mensen op het maximum gaan zitten dat ze kunnen krijgen/betalen. Dat houdt natuurlijk niet over als je straks wel flinke rentes moet gaan betalen.

Dat ik tevens weer één van de redenen dat ik zelf moeite heb met huizen kopen omdat je hem voor 10 of 20 jaar vastzet maar niemand je verteld hoe de situatie daarna is. Ik weet meestal pas achteraf wat ik over zulke lange periodes heb kunnen betalen daarin vind ik het hele huizen gebeuren zo ontzettend onduidelijk er wordt van je gevraagd te beslissen over een periode die in de toekomst ligt waar je dus met goed fatsoen niet iets over kunt zeggen.

De rentevaste jaren zijn bij mij even lang als de looptijd van de hypotheek, dus dat probleem heb ik niet.
Een hypotheek moet je tegenwoordig binnen 30 jaar aflossen. Zet je de rente voor 10 of 20 jaar vast, dan is na die periode al wat afgelost. Doe je dat lineair, dan is er wat meer afgelost. Doe je dat annuitair, dan is er wat minder afgelost. Tevens kun je tussentijds aflossen. Je mag vaak sowieso al 10% per jaar of meer boetevrij aflossen en in mijn geval mag ik zelfs onbeperkt boetevrij aflossen als ik dat zou willen.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 11:15 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

Ik ken jouw situatie niet maar je zei net zelf dat een groter huis hebt gekocht die je met minder lasten financiert, dat verschil in lasten moet toch ergens vandaan komen, dat is in mijn ogen de bubbel.

Maar zoals ik hier al heel vaak gezegd heb ik heb er helemaal geen verstand van en ik begrijp het ook niet. Dus waarschijnlijk zit ik gewoon fout.

Nee, minder lasten dan wanneer we het oude huis verbouwd hadden en daar een extra hypotheek voor hadden afgesloten. Dat is iets anders.

En je bent redelijk intelligent, je snapt toch wel wat het effect van een lagere rente op een maandlast heeft?

300K tegen 5,1% volledig annuïtair is ¤ 1.629 bruto per maand (¤ 1.218 netto)
500K tegen 1.5% volledig annuïtair is ¤ 1.726 bruto per maand (¤ 1.594 netto)

Dus als je een hypotheek van 300K tegen 5,1% hebt en je wilt voor een ton verbouwen dan kost die 100K extra tegen 1,5% je ¤ 345 bruto per maand extra. Dus dan zit je op ¤ 1.629 + ¤ 345 = ¤ 1.974 bruto per maand...

Ik vergeleek met de lasten na verbouwing van het oude huis hè, dus incl de extra hypotheek voor de verbouwing.

Ik heb overigens fictieve bedrageb gebruikt voor mijn voorbeeld.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 11:46 schreef Leandra het volgende:
En je bent redelijk intelligent, je snapt toch wel wat het effect van een lagere rente op een maandlast heeft?

Ja maar ik snap niet waarom die rente nu zo laag is. Of uberhaupt hoe rente's worden bepaald en wat feitelijk rente inhoud en welke krachten er meespelen in het bepalen van de rente etc... En wat de rente is over 20 jaar en wat de banken gaan doen als er een kloof gaat bestaan tussen de rentes die ze krijgen voor hypotheken vanwege vastgezette rentes en de huidige rentes.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 11:20 schreef Monolith het volgende:

[..]

Groter is niet per se duurder natuurlijk.

In ons geval wel trouwens, ondanks een goedkopere regio
Maar het is dan ook flink groter, de kavel is meer dan het dubbele en het is vrijstaand.
De hogere hypotheekschuld dus meer dan waard, zeker icm een maandlast die lager is dan die van het oude huis na een verbouwing zou zijn, en het feit dat ik mezelf ken en toch weer extra ga aflossen zodra de boel in het nieuwe huis op orde is.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 11:48 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

Ja maar ik snap niet waarom die rente nu zo laag is. Of uberhaupt hoe rente's worden bepaald en wat feitelijk rente inhoud en welke krachten er meespelen in het bepalen van de rente etc... En wat de rente is over 20 jaar en wat de banken gaan doen als er een kloof gaat bestaan tussen de rentes die ze krijgen voor hypotheken vanwege vastgezette rentes en de huidige rentes.

Nou, dat is iig niet de schuld van mensen die hun huis verkopen

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 11:51 schreef Leandra het volgende:

[..]

Nou, dat is iig niet de schuld van mensen die hun huis verkopen

Nee dat is de schuld van matig middelbaar onderwijs en mijn beperkte gevoel voor financiële zaken

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 11:48 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

Ja maar ik snap niet waarom die rente nu zo laag is. Of uberhaupt hoe rente's worden bepaald en wat feitelijk rente inhoud en welke krachten er meespelen in het bepalen van de rente etc... En wat de rente is over 20 jaar en wat de banken gaan doen als er een kloof gaat bestaan tussen de rentes die ze krijgen voor hypotheken vanwege vastgezette rentes en de huidige rentes.

De onderliggende factor m.b.t. rente is de rente die de centrale banken hanteren. Dat is de rente waartegen banken geld kunnen lenen bij de centrale banken (ECB, FED, enz). Zaken als de hypotheekrente en spaarrente bewegen mee met die rente. Die rentes zijn op het moment enorm laag of zelfs negatief. De bepaling van die rente is een monetair instrument. De centrale banken gebruiken het om de economie te stimuleren (lage rentes) of juist af te remmen (hoge rentes). Als je weet hoe die rente er over 20 jaar uit gaat zien kun je natuurlijk bakken met geld verdienen, maar helaas weet helemaal niemand dat.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 11:22 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

En als straks de rentevaste jaren voorbij zijn en we op een heel ander rente niveau zitten en de hypotheek kan niet meer betaald worden?

Want is denk (maar dat is maar een aanname) dat met de huidige rare bedragen voor mensen op het maximum gaan zitten dat ze kunnen krijgen/betalen. Dat houdt natuurlijk niet over als je straks wel flinke rentes moet gaan betalen.

Dat ik tevens weer één van de redenen dat ik zelf moeite heb met huizen kopen omdat je hem voor 10 of 20 jaar vastzet maar niemand je verteld hoe de situatie daarna is. Ik weet meestal pas achteraf wat ik over zulke lange periodes heb kunnen betalen daarin vind ik het hele huizen gebeuren zo ontzettend onduidelijk er wordt van je gevraagd te beslissen over een periode die in de toekomst ligt waar je dus met goed fatsoen niet iets over kunt zeggen.

Onze RVP is 20 jaar, dan is een groot deel van de schuld al afgelost, maar zijn wij ook 74, als we de hypotheek dan niet meer kunnen betalen verkopen we de hut gewoon.
Even los van het feit dat de waarde van het huis nu al veel hoger ligt dan de hypotheek.
Dus over 20 jaar zeker.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 11:54 schreef Monolith het volgende:
Als je weet hoe die rente er over 20 jaar uit gaat zien kun je natuurlijk bakken met geld verdienen, maar helaas weet helemaal niemand dat.

Daarom vind ik producten met zo'n lange looptijd ook zo ondoorzichtig... Je bent altijd aan het gokken.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 11:57 schreef Leandra het volgende:
Dus over 20 jaar zeker.

Hoe weet je dat zo zeker? Er kan altijd een boeing in de tuin vallen of een oorlog uitbreken of dat je een soort ruinerwold buren blijkt te hebben waardoor de waarde van je woning daalt of dat je een batch dakpannen hebt die na 20 jaar blijken niet de beste pannen geweest te zijn of je fundering kan verzakken omdat ze dichtbij een foutje hebben gemaakt een de bouw van een megalomaan project of of of.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 12:03 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

Daarom vind ik producten met zo'n lange looptijd ook zo ondoorzichtig... Je bent altijd aan het gokken.

Nou ja, feitelijk ben je altijd aan het gokken natuurlijk. Als je huurt bouw je feitelijk geen vermogen op naar de toekomst toe. Huren blijven gestaag doorstijgen doorgaans. Je kunt natuurlijk kleiner gaan wonen als je huurt, maar ook dat is in Nederland nou niet direct even simpel geregeld.

Als er in de toekomst iets gebeurt met je financiële situatie zoals ontslag, evt minder werken ivm kinderen en dat soort dingen, dan is dat met een huurcontract misschien nog wel problematischer dan met een hypotheek, waarbij voor jouzelf in ieder geval de lasten redelijk voorspelbaar zijn.
Het voornaamste risico bij een hypotheek is een combinatie van de hypotheek niet meer kunnen betalen en een waardedaling van je woning. Dan blijf je waarschijnlijk zitten met een restschuld.

Bij een volstrekte implosie van de economie waarbij je je baan kwijtraakt heb je hoe dan ook een probleem. En dan zou ik persoonlijk eerlijk gezegd liever in de situatie ziten dat ik een koophuis heb dat al (groten)deels is afgelost, dan in een huurhuis dat vrolijk jaarlijks maximaal stijgt in huurkosten.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 11:28 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

Met de nadruk op "als je het goed doet". Dan moet je wel veel vertrouwen hebben dat je dingen goed doet. En dat heb ik dus niet, ik doe zelden iets goed.

In dit geval is 'het goed doen' gewoon werkzaam blijven en je hypotheek betalen. Net zoals je nu huur betaalt.

En sowieso dat jij wel minimaal 10 jaar in een eventueel koophuis blijft wonen. Zelfs al wil je na 5 jaar misschien toch weer huren, dan zullen er nog minimaal 5 besluiteloze jaren vol twijfel volgen voordat je die knoop doorhakt.

Gebaseerd op wanneer je op FOK! voor het eerst over een koophuis begon te peinzen:

quote:

Op woensdag 7 september 2016 09:28 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

Waardoor de huizenprijzen nu zo raar geworden zijn dat niemand meer een huis kan kopen zonder zichzelf in de schulden te storten... Vind het zo'n vreemd systeem.

Ik zit er ook wel in mijn maag, ik heb mijn hele leven geprobeerd schuldenvrij te leven maar nu ik op het moment kom dat een huis kopen een serieuze optie begint te worden, word ik min of meer gedwongen om een schuld op me te nemen. Ik wil dat eigenlijk helemaal niet. Alleen mijn hele leven in een huurhuis wonen lijkt me ook niet mooi. Ik zit echt in een spagaat wat dat betreft...

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 12:14 schreef Monolith het volgende:

[..]

Nou ja, feitelijk ben je altijd aan het gokken natuurlijk. Als je huurt bouw je feitelijk geen vermogen op naar de toekomst toe. Huren blijven gestaag doorstijgen doorgaans. Je kunt natuurlijk kleiner gaan wonen als je huurt, maar ook dat is in Nederland nou niet direct even simpel geregeld.

Als er in de toekomst iets gebeurt met je financiële situatie zoals ontslag, evt minder werken ivm kinderen en dat soort dingen, dan is dat met een huurcontract misschien nog wel problematischer dan met een hypotheek, waarbij voor jouzelf in ieder geval de lasten redelijk voorspelbaar zijn.
Het voornaamste risico bij een hypotheek is een combinatie van de hypotheek niet meer kunnen betalen en een waardedaling van je woning. Dan blijf je waarschijnlijk zitten met een restschuld.

Bij een volstrekte implosie van de economie waarbij je je baan kwijtraakt heb je hoe dan ook een probleem. En dan zou ik persoonlijk eerlijk gezegd liever in de situatie ziten dat ik een koophuis heb dat al (groten)deels is afgelost, dan in een huurhuis dat vrolijk jaarlijks maximaal stijgt in huurkosten.

Klopt waarschijnlijk ook helemaal. Helaas is een huis kopen echt enorm moeilijk gemaakt door de huidige situatie maar sowieso. Het liefst zou ik gewoon op funda een huis aanklikken er een keer kijken ja zeggen en dan verder. Het gehannes erom heen met allerhande mannetjes hier en dingetjes daar banken zo rapporten zus , maakt het allemaal zo complex.

ik ben iemand die niet makkelijk kiest en gerust een jaar of drie kan dubben over een gitaar versterker van 200 euro, en bij het kopen van het huis begint het kiezen al voor dat je uberhaupt over huizen begint, je moet kiezen waar je wilt wonen, hoe, wat voor hypotheek, bij welk bank dan moet je nog met makelelaars in zee en ik maak al verkeerde keuzes bij het kopen van een versterker hoe moet ik dan ooit een goede keuze maken in zo'n warboel van zaken.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 12:30 schreef Stepperoller het volgende:

[..]

In dit geval is 'het goed doen' gewoon werkzaam blijven en je hypotheek betalen. Net zoals je nu huur betaalt.

En sowieso dat jij wel minimaal 10 jaar in een eventueel koophuis blijft wonen. Zelfs al wil je na 5 jaar misschien toch weer huren, dan zullen er nog minimaal 5 besluiteloze jaren vol twijfel volgen voordat je die knoop doorhakt.

Gebaseerd op wanneer je op FOK! voor het eerst over een koophuis begon te peinzen:
[..]

Ja er is in vijf jaar niets veranderd. Ik blijf het hele systeem van jezelf in de schulden werken om een dak boven het hoofd te hebben vreemd.

Trouwens er zijn zat oudere posts te vinden met die mening hoor, al staan die vooral in ABO en offtopic door andere topics heen.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 12:04 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

Hoe weet je dat zo zeker? Er kan altijd een boeing in de tuin vallen of een oorlog uitbreken of dat je een soort ruinerwold buren blijkt te hebben waardoor de waarde van je woning daalt of dat je een batch dakpannen hebt die na 20 jaar blijken niet de beste pannen geweest te zijn of je fundering kan verzakken omdat ze dichtbij een foutje hebben gemaakt een de bouw van een megalomaan project of of of.

Of... je kan blijven huren en 100% garantie hebben op hogere maandlasten voor de rest van je leven

Het is maar welk risico je denkt te nemen.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 12:35 schreef Blik het volgende:

[..]

Of... je kan blijven huren en 100% garantie hebben op hogere maandlasten voor de rest van je leven

Het is maar welk risico je denkt te nemen.

Tja het is kiezen tussen twee kwaden. Een kwestie van jezelf linksom of rechtsom in de vingers snijden... Soms zou ik willen dat ik een iets fatsoenlijker financieel intellect zou hebben want de dingen die door mensen hier en overal "gewoon" doorzien worden blijven voor mij mistig.

Ik voel me vaak als Josef K in een land van ambtenaren.



[ Bericht 14% gewijzigd door Bosbeetle op 25-05-2021 12:42:39 ]

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 12:36 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

Tja het is kiezen tussen twee kwaden.

Vind ik dus niet. Je kan een huis kopen met een hypotheek als onderpand en 100% aflossen indien je dat nodig vind. Je kunt zelfs de rentevaste periode vastklikken op 30 jaar en dan ben je 30 jaar lang zeker van wat je lasten gaan zijn. De enige factor die daarin nog een wijziging kan geven op je netto maandlasten is de hypotheek rente aftrek. Wat er ook gebeurt met de huizenmarkt of met de omgeving, over 30 jaar ben je lastenvrij en ben je 100% eigenaar van een woning waar je in ieder kunt wonen zonder daar veel kosten aan te hebben. Toch wel een soort van basisbeginsel om te kunnen leven en uiteindelijk ook om met pensioen te kunnen gaan

Vervolgens gaan denken in allemaal wat als dit scenario's heeft helemaal geen zin, en de kans dat die scenario's uitkomen zijn altijd enorm veel kleiner als het scenario dat over 30 jaar je huurlasten zijn verdubbeld en je pensioen uiteindelijk nauwelijke die huurlasten zal kunnen dekken.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 12:36 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

Tja het is kiezen tussen twee kwaden. Een kwestie van jezelf linksom of rechtsom in de vingers snijden... Soms zou ik willen dat ik een iets fatsoenlijker financieel intellect zou hebben want de dingen die door mensen hier en overal "gewoon" doorzien worden blijven voor mij mistig.

Ik voel me vaak als Josef K in een land van ambtenaren.

[ afbeelding ]

Als je geld blijft behandelen alsof het kwantummechanica is, dan zal dat altijd zo blijven

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 12:49 schreef Blik het volgende:

[..]

Vind ik dus niet. Je kan een huis kopen met een hypotheek als onderpand en 100% aflossen indien je dat nodig vind. Je kunt zelfs de rentevaste periode vastklikken op 30 jaar en dan ben je 30 jaar lang zeker van wat je lasten gaan zijn. De enige factor die daarin nog een wijziging kan geven op je netto maandlasten is de hypotheek rente aftrek. Wat er ook gebeurt met de huizenmarkt of met de omgeving, over 30 jaar ben je lastenvrij en ben je 100% eigenaar van een woning waar je in ieder kunt wonen zonder daar veel kosten aan te hebben. Toch wel een soort van basisbeginsel om te kunnen leven en uiteindelijk ook om met pensioen te kunnen gaan

Vervolgens gaan denken in allemaal wat als dit scenario's heeft helemaal geen zin, en de kans dat die scenario's uitkomen zijn altijd enorm veel kleiner als het scenario dat over 30 jaar je huurlasten zijn verdubbeld en je pensioen uiteindelijk nauwelijke die huurlasten zal kunnen dekken.

Dit vertelden ze 20 jaar geleden ook tegen mensen met wazige beleggingshypotheken. Het zal heus wel beter zijn inmiddels alleen om daar over te oordelen moet je het geheel wel begrijpen om het te kunnen doorzien, en dat lukt mij dus niet.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 12:50 schreef Blik het volgende:

[..]

Als je geld blijft behandelen alsof het kwantummechanica is, dan zal dat altijd zo blijven

Quantummechanica is een stuk eenduidiger en hangt veel minder samen met de waan van de dag.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 12:52 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

Dit vertelden ze 20 jaar geleden ook tegen mensen met wazige beleggingshypotheken. Het zal heus wel beter zijn inmiddels alleen om daar over te oordelen moet je het geheel wel begrijpen om het te kunnen doorzien, en dat lukt mij dus niet.

Je kunt toch de voors en tegen naast elkaar zetten en een paar (niet al te idiote) scenario’s globaal doorrekenen. Dat zal dan toch een uitkomst geven met een risico dat je wel of niet wilt nemen.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 12:52 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

Dit vertelden ze 20 jaar geleden ook tegen mensen met wazige beleggingshypotheken. Het zal heus wel beter zijn inmiddels alleen om daar over te oordelen moet je het geheel wel begrijpen om het te kunnen doorzien, en dat lukt mij dus niet.

je hebt nu 3 smaken:
1. aflossingsvrij: Dan los je dus niks af in 30 jaar,
2. Annuitair: aflossen op annuitaire basis (naar mate de looptijd vordert meer aflossen),
3. lineair: aflossen op lineaire basis (iedere maand hetzelfde bedrag aflossen)

Zo ingewikkeld is het niet.

quote:

Op dinsdag 25 mei 2021 12:53 schreef Bosbeetle het volgende:

[..]

Quantummechanica is een stuk eenduidiger en hangt veel minder samen met de waan van de dag.

Huizenprijzen hebben nou eenmaal ook een cycli die lastig te voorspellen is. Maar zolang jij een huis hebt en niet gaat verhuizen hoef jij je maar om 1 ding zorgen te maken en dat is of jij de maandelijkse lasten van je huis kan betalen. En die maandelijkse lasten zijn niet heel veel spannender dan je hypotheeklasten, gemeentelijke lasten en onderhoudskosten (ongeveer 1% woningwaarde over de langere termijn gezien).

Aangezien de hypotheeklasten en gemeentelijke lasten zo goed als vaststaan, heb je enkel de 1% onderhoudskosten waar je nog extra rekening mee dient te houden. Maar als je daarvoor gewoon een potje creëert is er niks aan de hand