Potentiële nieuwe woning is te financieren binnen maximale hypotheek, op basis van inkomen en op basis van de overwaarde op de huidige woning. Bij voorkeur in 2 leningdelen, deels annuïtair en aflossingsvrij.
Hoe werkt dat? Ik lees wel veel over hypotheek ophogen (en huidige woning dus als onderpand), maar hoe werk dit?
Makes sense. Mijn Google skills bracht me op 'woning kopen uit overwaarde', maar zonder wat ik zocht, ergo: ik zocht verkeerd. Kan ik de overwaarde op die manier inzetten om de nieuwe (eigen) woning te financieren, zonder die uit de cashen?quote:Op zondag 24 januari 2021 16:28 schreef KrekelJapie het volgende:
Hypotheek huidige woning oversluiten naar een verhuurhypotheek + nieuwe woonhypotheek op nieuwe huis.
Kun je je vraag ook even iets beter formuleren? en van wie ben je een kloonquote:Op zondag 24 januari 2021 16:21 schreef nosuchthing het volgende:
Stel, huidige woning heeft een overwaarde wegens waardestijging én forse aflossing. Het bruto hypotheekbedrag is grofweg 50% van de eventuele huur die ik hiervoor kan vragen.
Potentiële nieuwe woning is te financieren binnen maximale hypotheek, op basis van inkomen en op basis van de overwaarde op de huidige woning. Bij voorkeur in 2 leningdelen, deels annuïtair en aflossingsvrij.
Hoe werkt dat? Ik lees wel veel over hypotheek ophogen (en huidige woning dus als onderpand), maar hoe werk dit?
Maar dan mag je van de huidige hypotheeknemer vast je oude huis ( met hypotheek er op) niet zomaar verhuren.
[ Bericht 0% gewijzigd door Peter op 24-01-2021 18:18:28 ]
Nou je het zegt…..quote:
[..]
Kun je je vraag ook even iets beter formuleren? en van wie ben je een kloon
Je kunt je hypotheek ophogen of een tweede hypotheek afsluiten afhankelijk van je inkomen en overwaarde. Dat krijg je op je rekening gestort en daar kun je mee doen wat je wilt, het is 'eigen' geld. Als dit bedrag voldoende is om een tweede woning voor de verhuur voor te kopen ben je 'klaar'. Is dit niet voldoende dan kun je met het geld van de opgehoogde of nieuwe hypotheek nóg een hypotheek afsluiten in de verhouding 20:80. Dit is een verhuurhypotheek met hogere rente.quote:
Hoe werkt dat? Ik lees wel veel over hypotheek ophogen (en huidige woning dus als onderpand), maar hoe werk dit?
Edit: in een constructie als deze blijf je in je oude huis wonen, de nieuwe is voor de verhuur. Andersom gaat hem niet worden.
Nee, en is alleen super interessant als je rente vaste periode niet te lang meer loopt en je woning goed verhuurbaar is. Anders betaal je een flinke boete rente en zou ik kijken of een andere woning om te verhuren niet intresanter is. Voor ons was het vorig jaar b.v niet intresant, (naast dat mijn vrouw het niet wilde), dit komt enerzijds door de boete anderzijds door een woning die niet super intresant is voor de verhuur.quote:
[..]
Je kunt je hypotheek ophogen of een tweede hypotheek afsluiten afhankelijk van je inkomen en overwaarde. Dat krijg je op je rekening gestort en daar kun je mee doen wat je wilt, het is 'eigen' geld. Als dit bedrag voldoende is om een tweede woning voor de verhuur voor te kopen ben je 'klaar'. Is dit niet voldoende dan kun je met het geld van de opgehoogde of nieuwe hypotheek nóg een hypotheek afsluiten in de verhouding 20:80. Dit is een verhuurhypotheek met hogere rente.
Edit: in een constructie als deze blijf je in je oude huis wonen, de nieuwe is voor de verhuur. Andersom gaat hem niet worden.
En daarom dus de optie tweede hypotheek op het eerste huisquote:
[..]
Nee, en is alleen super interessant als je rente vaste periode niet te lang meer loopt en je woning goed verhuurbaar is. Anders betaal je een flinke boete rente []
Even met fictieve en versimpelde cijfers...quote:
[..]
Kun je je vraag ook even iets beter formuleren? en van wie ben je een kloon
Huidige woning
Aanschaf: 250k (en oorspronkelijk 250k hypotheek)
Restant hypotheek: 125k
Verwachte verkoopwaarde: 350k
Overwaarde: 225k
Toekomstige woning
Aanschaf: 500k (en vermoedelijk ook 500k taxatie)
Eigen vermogen: 225k (inbreng overwaarde)
Hypotheek: 275k (55% markwaarde)
(verkoopkosten en k.k. even geheel buiten beschouwing gelaten)
Ik speelde met het idee om de huidige woning aan te houden en te verhuren en zocht naar manieren om dat te financieren. Bijvoorbeeld door die 125k aan extra hypotheek op de toekomstige woning te nemen en daar de huidige woning mee af te lossen.
• Dan heb ik geen verhuurhypotheek nodig, toch?
• De te verhuren woning is dan hypotheekvrij, toch? Hypotheek rust dan op de nieuwe woning.
• Ik heb dan geen toestemming nodig van de bank, toch?
Ik verwacht dat ik 100% van de woningwaarde (o.b.v. taxatie) van de toekomstige woning mag financieren. Op basis van bovenstaande zou ik dan op 80% uitkomen.
Kan deze constructie?
Dit is dus wat ik wel beoogde; zelf in het toekomstige huis gaan wonen.quote:
[..]
Je kunt je hypotheek ophogen of een tweede hypotheek afsluiten afhankelijk van je inkomen en overwaarde. Dat krijg je op je rekening gestort en daar kun je mee doen wat je wilt, het is 'eigen' geld. Als dit bedrag voldoende is om een tweede woning voor de verhuur voor te kopen ben je 'klaar'. Is dit niet voldoende dan kun je met het geld van de opgehoogde of nieuwe hypotheek nóg een hypotheek afsluiten in de verhouding 20:80. Dit is een verhuurhypotheek met hogere rente.
Edit: in een constructie als deze blijf je in je oude huis wonen, de nieuwe is voor de verhuur. Andersom gaat hem niet worden.
Op basis van inkomen kan ik (op basis van oriënterend gesprek) meer lenen dan de genoemde (fictieve) 500k.quote:
Je kan kijken of je 400k kan lenen voor je nieuwe woning, waarvan je 125k gebruikt om je oude woning af te lossen. Mogelijk moet je wel een boete betalen voor vervroegd aflossen.
De resterende 125k aflossen kost een paar duizend euro. Dat is te overzien. De rente op huidige woning is een stuk hoger dan de actuele rente die voor de toekomstige zou kunnen gaan gelden.
Dan is dit 3 x check, toch? En dan ben ik er? Is het zo simpel?quote:• Dan heb ik geen verhuurhypotheek nodig, toch?
• De te verhuren woning is dan hypotheekvrij, toch? Hypotheek rust dan op de nieuwe woning.
• Ik heb dan geen toestemming nodig van de bank, toch?
Dan hou ik 1 hypotheek over (mogelijk meerdere leningdelen waarvan een deel aflossingsvrij), rustend op de toekomstige woning, met een LTV van 80% en is de huidige woning vrij van hypotheek.
De volledige hypotheekrente (voor zover niet-aflossingsvrij) is dan aftrekbaar (niet dat het echt de moeite is, maar toch), omdat de hypotheek niet op het verhuurde object rust, right?
C'est ca?
Welke tweede hypotheek?quote:
Ik geloof niet dat je 100% van de overwaarde in een 2e hypotheek gaat krijgen.
Dat kan officieel niet, want je moet dan eerst de volledige hypotheek afgelost hebben op huis 1, dat kun -mag- je niet financieren met huis 2*. Andere route die er is, is een zogenoemde ABC constructie. Het toepassen daarvan is zoals jij het -vermoedelijk- beoogd een vorm van fraude en dus nogal verboden.quote:
Dit is dus wat ik wel beoogde; zelf in het toekomstige huis gaan wonen.
*ik althans een jaar geleden niet.
[ Bericht 2% gewijzigd door Itam op 24-01-2021 19:31:08 ]
Met andere woorden: dit ga je niet binnen de hypotheek van je tweede huis kunnen regelen. Als het je via -al dan niet tijdelijk om later alsnog je hypotheek van je nieuwe huis op te hogen- via andere kanalen wel lukt, dan is het een ander verhaal.quote:
De resterende 125k aflossen kost een paar duizend euro
Nee, alleen het deel dat is gebruikt voor het aanschaffen van het huis waarin je woont en niet aflossingsvrij etc is.quote:
De volledige hypotheekrente (voor zover niet-aflossingsvrij) is dan aftrekbaar (niet dat het echt de moeite is, maar toch), omdat de hypotheek niet op het verhuurde object rust, right?
Ik zoek nadrukkelijk alleen naar legale manieren!quote:
[..]
Dat kan officieel niet, want je moet dan eerst de volledige hypotheek afgelost hebben op huis 1, dat kun -mag- je niet financieren met huis 2. Andere route die er is, is een zogenoemde ABC constructie. Het toepassen daarvan is zoals jij het -vermoedelijk- beoogd een vorm van fraude en dus nogal verboden.
Die paar k boeterente kan (uiteraard) gewoon betaald worden zonder financiering.quote:
[..]
Met andere woorden: dit ga je niet binnen de hypotheek van je tweede huis kunnen regelen. Als het je via -al dan niet tijdelijk om later alsnog je hypotheek van je nieuwe huis op te hogen- via andere kanalen wel lukt, dan is het een ander verhaal.
Ok, fair enough, ja!quote:
[..]
Nee, alleen het deel dat is gebruikt voor het aanschaffen van het huis waarin je woont en niet aflossingsvrij etc is.
Een overbruggingshypotheek wordt meestal als tweede hypotheek op de oude woning genomen...quote:
Ik denk dat het hele verhaal rondom financiering een en ander nogal onduidelijk maakt.quote:
[..]
Dat kan officieel niet, want je moet dan eerst de volledige hypotheek afgelost hebben op huis 1, dat kun -mag- je niet financieren met huis 2*. Andere route die er is, is een zogenoemde ABC constructie. Het toepassen daarvan is zoals jij het -vermoedelijk- beoogd een vorm van fraude en dus nogal verboden.
*ik althans een jaar geleden niet.
Als hij zijn eigen vermogen gebruikt om z'n oude hypotheek af te lossen en vervolgens een hypotheek neemt voor de nieuwe woning met het restant van z'n eigen vermogen. Dan is er geen rare kruisbesmetting van hypotheekdelen.
Oftewel ene huis hypotheekvrij uit eigen vermogen. Andere huis aanschaffen met hypotheek.
Als ik TS goed begrijp, zit het eigen vermogen (als aflossing op de hypotheek) vast in de huidige woning. Hoe ziet jouw opzet er dan uit?quote:
[..]
Ik denk dat het hele verhaal rondom financiering een en ander nogal onduidelijk maakt.
Als hij zijn eigen vermogen gebruikt om z'n oude hypotheek af te lossen en vervolgens een hypotheek neemt voor de nieuwe woning met het restant van z'n eigen vermogen. Dan is er geen rare kruisbesmetting van hypotheekdelen.
Oftewel ene huis hypotheekvrij uit eigen vermogen. Andere huis aanschaffen met hypotheek.
Je hebt gelijk.quote:
[..]
Als ik TS goed begrijp, zit het eigen vermogen (als aflossing op de hypotheek) vast in de huidige woning. Hoe ziet jouw opzet er dan uit?
Mijn opzet ziet er dan als volgt uit:
<Leegte>
Care to explain?quote:
[..]
Je hebt gelijk.
Mijn opzet ziet er dan als volgt uit:
<Leegte>
Oh sorry, was een flauwe "dan heb ik niets gezegd".quote:
Ik houd dan alleen het herfinancieren met een verhuurhypotheek over als optie en de bijbehorende boete betalen, om vervolgens de tweede woning geheel te financieren onder een eigen hypotheek.
Financiering nieuwe woning: 500k (/taxatiewaarde)
Blijft over financiering op je huidige woning 125k + eventuele kosten die je ook nog gefinancierd wil hebben als ovedrachtsbelasting, advieskosten etc.
Je hypotheek op je eigen woning wordt dan wel, uitgaande van de 350k waarde, deels box 3 vanwege het niet inbrengen van de overwaarde:
150k (500-350) nieuwe annuitaire lening
125k (bestaande leningen op oude woning verhuizen naar de nieuwe woning)
225k box 3 lening (vanwege niet inbrengen overwaarde huidige woning)
huidige woning 125k verplaatst ook naar box 3, dus totaal heb je dan voor 350k een box 3 lening. Dat maakt de leencapaciteit wel anders (anderzijds kan je ook de huurinkomsten mogelijk meenemen als inkomen..).
Advies: laat je voorlichten door een financieel adviseur of het plaatje passend te maken is, want dit is niet standaardwerk.
Hoe had je bedacht dat TS meer dan 100% van zijn nieuwe woning gefinancierd krijgt joh, dat doet men sinds 2018 al niet meer.quote:
Op basis van je fictieve voorbeeld zou volgens mij meest logische uitwerking zijn:
Klopt dat gebeurd in mijn uitwerking toch ook niet? Op de nieuwe woning zet ik 500/taxatiewaarde, de rest zal (blijven) rusten op de huidige woning.quote:
[..]
Hoe had je bedacht dat TS meer dan 100% van zijn nieuwe woning gefinancierd krijgt joh, dat doet men sinds 2018 al niet meer.
Stel dat over 10 jaar de rente stijgt en daardoor de waarde van je verhuurappartement daalt zit je met gebakken peren..
Als je dan zo graag wil beleggen met vreemd vermogen, neem dan een stukje overwaarde op en koop daar ETFs van. Veel minder risico, rendement nagenoeg gelijk en geen gezeur van huurders.
Je overwaarde en eigen vermogen staan beide precies op 225k, volgens mij gaat het hier fout. ( want dit zit in steen en niet in je bankrekening )quote:
[..]
Even met fictieve en versimpelde cijfers...
Huidige woning
Aanschaf: 250k (en oorspronkelijk 250k hypotheek)
Restant hypotheek: 125k
Verwachte verkoopwaarde: 350k
Overwaarde: 225k
Toekomstige woning
Aanschaf: 500k (en vermoedelijk ook 500k taxatie)
Eigen vermogen: 225k (inbreng overwaarde)
Hypotheek: 275k (55% markwaarde)
(verkoopkosten en k.k. even geheel buiten beschouwing gelaten)
Ik speelde met het idee om de huidige woning aan te houden en te verhuren en zocht naar manieren om dat te financieren. Bijvoorbeeld door die 125k aan extra hypotheek op de toekomstige woning te nemen en daar de huidige woning mee af te lossen.
• Dan heb ik geen verhuurhypotheek nodig, toch?
• De te verhuren woning is dan hypotheekvrij, toch? Hypotheek rust dan op de nieuwe woning.
• Ik heb dan geen toestemming nodig van de bank, toch?
Ik verwacht dat ik 100% van de woningwaarde (o.b.v. taxatie) van de toekomstige woning mag financieren. Op basis van bovenstaande zou ik dan op 80% uitkomen.
Kan deze constructie?
[..]
Dit is dus wat ik wel beoogde; zelf in het toekomstige huis gaan wonen.
Je kunt een nieuwe verhuur hypotheek nemen, en deze maximaal opnemen dit kan meer zijn als de hypotheek die je nu hebt. ( vaak ligt de waarde lager, en word er 75 tot 90 % gefinancierd rente verschild nogal )
Dit kun je weer in je nieuwe woning stoppen, maar is niet aftrekbaar en hoge rente. ( dus altijd zoveel mogelijk op je nieuwe huidige woning lenen tegen lage rente die aftrekbaar is )
Zie niet hoe je de andere woning hypotheek vrij krijgt mits ik het fout heb kwa eigen vermogen.
Die overwaarde is toch gewoon eigen vermogen? Fictief, weliswaar, en inderdaad in steen, maar wel vermogen. Alleen lastig in te brengen zonder te verzilverenquote:
Je overwaarde en eigen vermogen staan beide precies op 225k, volgens mij gaat het hier fout. ( want dit zit in steen en niet in je bankrekening )
Deels ja en nee..quote:
[..]
Die overwaarde is toch gewoon eigen vermogen? Fictief, weliswaar, en inderdaad in steen, maar wel vermogen. Alleen lastig in te brengen zonder te verzilveren
De overwaarde is lager ivm verhuurde woning.
Ook mag hij niet de complete overwaarde berekenen voor een hypotheek, max 90 % tegen hoge rente.
Je bent jezelf rijk aan het rekenen. Wat je beter kan doen is gewoon je huis verkopen en het nieuwe huis maar voor een gedeelte financieren. Want met 500K zit je boven de NHG grens, en dus is de rente die je betaald afhankelijk van de loan-to-value. En dan ga je nu een stuk minder rente betelen. Met het geld dat je dan elke maand overhoudt of de hypotheek nog meer verlagen of belegen en dan later een huis als belegging kopen. Niet nu je rijk rekenen met veel risico.
Het is niet ondenkbaar dat oversluiten van de bestaande hypotheek naar een verhuurhypotheek tot een lager (bruto)hypotheekbedrag leidt. Ja, de rente op een verhuurhypotheek is hoger dan de actuele 'reguliere' hypotheekrente, maar misschien zit TS nu nog wel op meer dan 3% of zelfs meer dan 4%, afhankelijk van wanneer de rente eventueel vastgezet is. En met een LTV van < 50% zit je doorgaans in de laagste categorie bij verhuurhypotheken en is 2,5% (voor 10-15 jaar vast) opeen reëel.quote:
Als je vermogen voor meerendeel "vast" zit in je huidige woning zal je dus een eventuele nieuwe woning in zijn geheel moeten financieren. Als je voldoende inkomen hebt zal dat mogelijk lukken, maar dan ga je wel veel rente en aflossing betalen. Echter, je oude woning heeft dan nog steeds een hypotheek die verhuur niet toestaat. Die zou je om kunnen zetten naar een verhuur-hypotheek, maar dan ga je wel meer rente betalen. En die rente is niet aftrekbaar.
Of de maandlasten voor de nieuwe woning hoger worden, hangt ook af van de huidige rente en de rentevaste periode is het niet?quote:Tevens gaat de belastingdienst dan ook de rente-aftrek van 225K niet meer accepteren, dus ga je netto meer betalen voor je hypotheek op dat nieuwe huis.
klopt, we hebben niet alle informatie wat het gaat kosten. Zoals met elke hypotheek zijn er veel keuzes te maken. Ging hier over welke invloed de keuzes hebben, de cijfertjes zal de TO zelf een keer moeten invullen.quote:
[..]
Of de maandlasten voor de nieuwe woning hoger worden, hangt ook af van de huidige rente en de rentevaste periode is het niet?
Op dit gebied zijn er gewoon velen op FoK die denken zo meer te profiteren van de stijgende huizenmarkt, maar die weg is echt niet "simpel" en niet altijd zonder risico's
Ook voor later. Je zal niet de eerste zijn die na x jaar ineens anders in het leven staat en dan pakken dingen toch anders uit. Dan heb je een huis verhuurd, met huurders erin, wil je zelf groter gaan wonen omdat je dat gezin toch gaat beginnen en krijg je je droom niet financierd omdat je al een hypotheek heb en dat huis wil je niet verkopen omdat dat verhuurd minder oplevert.
"Doe maar normaal" kan soms een goed advies zijn. En soms is het "fortune favors the bold". Ieder zijn keuze.