In ben bezig met het kopen van een nieuwbouwwoning in de Randstad.
De woning is onderdeel van een ontwikkeling met in totaal zo'n 150 woningen. Een groot deel bestaat uit appartementen; enkele woningen zijn eengezinswoningen. Ik ben van plan 1 van deze eengezinswoningen te knopen.
In de verkoopstukken valt mij op dat de woning wordt uitgegeven als appartementsrecht. Dit terwijl we een eigen ingang op de begane grond hebben en een tuintje. Dit betekent dat de grond niet onze eigendom wordt, maar eigendom van de VVE. Wij hebben dan wel het appartementsrecht en een aandeel in de VVE dat gelijk is aan de oppervlakte van de grond van ons huis.
Volgens de ontwikkelaar is hiervoor gekozen omdat we een eigen berging hebben in een ander gebouw. Daarom hebben ze ons rijtje woningen niet uitgegeven in eigendom maar binnen de splitsingsakte.
Gevoelsmatig is uitgifte als appartementsrecht een nadeel. Al was het maar omdat we de grond niet op papier in eigendom hebben. In praktijk verwacht ik echter geen verschil met het in eigendom hebben van de grond. Voordeel (of mogelijk nadeel) is dat de VVE er voor zorgt dat het gebied netjes, mooi en onderhouden blijft. Nadeel is dat de VVE zich kan bemoeien met bv. ons schilderwerk.
Mijn vraag: is het gangbaar dat eengezinswoningen uitgegeven kunnen worden als appartementsrecht? Waar moet ik rekening mee houden in deze situatie qua bemoeizucht van de VVE? Wat zijn de gevolgen bij een eventuele verkoop, dit lijkt me minder aantrekkelijk dan een woning in eigendom, toch?
Dank voor jullie gedachten.
Nee. Het is een klein blok van een paar rijtjeswoningen. Links en rechts buren dus. Voordeur aan de straat, achterdeur aan de tuin. Ook geen gemeenschappelijke ingang.quote:
We zijn overigens ook zelf verantwoordelijk voor alle beheer en onderhoud aan de woning. Daar betalen we ook niet voor aan de VVE. Wel betalen we de vvee een kleine bijdrage voor gezamenlijke inpandige parkeerplaatsen en onderhoud berging.
Waar is de VvE dan wel van?quote:Op dinsdag 19 januari 2021 14:41 schreef Skv het volgende:
[..]
Nee. Het is een klein blok van een paar rijtjeswoningen. Links en rechts buren dus. Voordeur aan de straat, achterdeur aan de tuin. Ook geen gemeenschappelijke ingang.
We zijn overigens ook zelf verantwoordelijk voor alle beheer en onderhoud. Daar betalen we ook niet voor aan de VVE.
Waar zou je niet op zitten wachten?quote:Op dinsdag 19 januari 2021 14:43 schreef investeerdertje het volgende:
[..]
Ik zou hie zelf niet op zitten te wachten. Groot verschil is dat je bij een gezonde VvE niet zelf hoeft te sparen voor onderhouden, nadeel is... Zoveel mensen zoveel wensen.
De waardeloze vergadering die ik verplicht door moet worstellen met mensen van verschillend allooi. Been there, done that. Nooit weer.quote:
Maar waar is de VvE wel van?
En sorry voor de ninja
Voor iedereen in de appartementen: onderhoud aan zonnepanelen en gemeenschappelijke ruimtes. Daar betalen wij niet aan mee Voor ons zit er de opstalverzekering in, en een kleine bijdrage voor onderhoud aan de berging en parkeerplaatsen.quote:
[..]
Waar is de VvE dan wel van?
Het is wel een chill huis. En erg duur. Er zijn nauwelijks alternatieven op de markt. Dus ik ben geneigd het wel te doen. Vraag me alleen af hoe groot het nadeel van appartemensrecht nu daadwerkelijk is. Daarbij kijk in naar de periode dat ik er woon (voordelen? Nadelen?) en bij verkoop.quote:
[..]
De waardeloze vergadering die ik verplicht door moet worstellen met mensen van verschillend allooi. Been there, done that. Nooit weer.
Maar waar is de VvE wel van?
En sorry voor de ninja
Wat kost t.quote:
[..]
Voor iedereen in de appartementen: onderhoud aan zonnepanelen en gemeenschappelijke ruimtes. Daar betalen wij niet aan mee Voor ons zit er de opstalverzekering in, en een kleine bijdrage voor onderhoud aan de berging en parkeerplaatsen.
Euh? VVE kan toch eisen dat je de kozijnen groen verft? omdat dat dat zo afgesproken is?quote:
Hoezo zou de VvE zich gaan bemoeien met het onderhoud van jullie huis? Daar hebben ze toch niets over te zeggen? Grond is van de VvE. Huis niet.
Hangt van de regels van de VvE af. Maar daar hebben ze statuten voor waar dat in staat. Maar dat is echt niet altijd zo.quote:
[..]
Euh? VVE kan toch eisen dat je de kozijnen groen verft? omdat dat dat zo afgesproken is?
Lijkt mij niet dat de opstal ook voor je woning geldt, dus die zou je apart moeten afsluiten.
Dan zou je mee betalen naar rato van de oppervlakte van je berging. Dat zou iets logischer zijn.quote:
Op je woning rust denk ik geen appartementsrecht , alleen op de berging, die maakt immers onderdeel uit van een gezamenlijk gebouw. En dat gebouw moet onderhouden worden en (opstal) verzekerd zijn voor brand ed. Bedrag zal dan ook minimaal zijn, ik denk een tientje per maand ?
Lijkt mij niet dat de opstal ook voor je woning geldt, dus die zou je apart moeten afsluiten.
Klopt, ik verwacht dat ze de totale begroting van het gebouw van de berging naar rato verdelen (per m2).quote:
[..]
Dan zou je mee betalen naar rato van de oppervlakte van je berging. Dat zou iets logischer zijn.
Je hoeft dus niet mee te betalen aan onderhoud van de appartementen, en hebt daar vermoedelijk ook geen stemrecht.
Wellicht kun je de berging (gebruikersrechten) verkopen en een schuurtje in je tuin zetten, dan ben je ervan af.
Waarom hoef je niet mee te betalen aan het onderhoud van de appartementen? Volgens de (normale?) verdeelsleutel dan wel. En dus ook als extra bijdrages gevraagd worden, voor wat dan ook. Nu zal dat niet zoveel zijn (immers kleine opp) maar je gaat er nooit iets van terugzien.quote:
[..]
Klopt, ik verwacht dat ze de totale begroting van het gebouw van de berging naar rato verdelen (per m2).
Je hoeft dus niet mee te betalen aan onderhoud van de appartementen, en hebt daar vermoedelijk ook geen stemrecht.
SPOILERIn de flat waar wij woonden moesten van de kleinere appartementen de kozijnen vervangen worden. Dat was een flinke som, bovenop de maandelijke lasten een extra bijdrage van 1000en euros. Natuurlijk was het bij sommigen ook écht nodig. Oude alu kozijnen, die mensen woonden gewoon onprettig.
Maar wij hadden ook gewoon tocht in huis. De puien van de grotere appartementen (8m kozijnen) werden niet vervangen, maar door de grotere oppervlakte van ons appartement mochten wij wel méér betalen (soms het dubbele) tov de mensen wiens kozijnen wél vervangen werden.... dat leverde veel ongezelligheid op op de ALV).
Mijn vorige huis was dit ook. Let op bij de splitsingsakte dat je niet betaald voor zaken waar je geen gebruik van maakt zoals de hal en liften.quote:Op dinsdag 19 januari 2021 14:27 schreef Skv het volgende:
Hoi.
In ben bezig met het kopen van een nieuwbouwwoning in de Randstad.
De woning is onderdeel van een ontwikkeling met in totaal zo'n 150 woningen. Een groot deel bestaat uit appartementen; enkele woningen zijn eengezinswoningen. Ik ben van plan 1 van deze eengezinswoningen te knopen.
In de verkoopstukken valt mij op dat de woning wordt uitgegeven als appartementsrecht. Dit terwijl we een eigen ingang op de begane grond hebben en een tuintje. Dit betekent dat de grond niet onze eigendom wordt, maar eigendom van de VVE. Wij hebben dan wel het appartementsrecht en een aandeel in de VVE dat gelijk is aan de oppervlakte van de grond van ons huis.
Volgens de ontwikkelaar is hiervoor gekozen omdat we een eigen berging hebben in een ander gebouw. Daarom hebben ze ons rijtje woningen niet uitgegeven in eigendom maar binnen de splitsingsakte.
Gevoelsmatig is uitgifte als appartementsrecht een nadeel. Al was het maar omdat we de grond niet op papier in eigendom hebben. In praktijk verwacht ik echter geen verschil met het in eigendom hebben van de grond. Voordeel (of mogelijk nadeel) is dat de VVE er voor zorgt dat het gebied netjes, mooi en onderhouden blijft. Nadeel is dat de VVE zich kan bemoeien met bv. ons schilderwerk.
Mijn vraag: is het gangbaar dat eengezinswoningen uitgegeven kunnen worden als appartementsrecht? Waar moet ik rekening mee houden in deze situatie qua bemoeizucht van de VVE? Wat zijn de gevolgen bij een eventuele verkoop, dit lijkt me minder aantrekkelijk dan een woning in eigendom, toch?
Dank voor jullie gedachten.
De constructie klopt wel, bij ons wat het gebouw een U vorm en 1 van de 2 poten waren dus 2 huizen. En die huizen hadden verder niets te maken met de overige appartementen maar wel een onderdeel van de VVE. Wij betaalden ook een stuk minder dan de overige appartementen en mijn huis stond te boek als maisonnette.
Bij de verkoop moet je opletten dat het geld wat in de VVE zit namens jouw huis apart wordt afgetikt. Als jij je huis te koop zet moet je wel aangeven of dat inclusief of exclusief VVE geld is. Verder kan het een nadeel zijn als je VVE een MJOP heeft want dat merk je in de maandelijkse kosten. Voordeel is dat je niet voor grote financiële verrassingen komt te staan m.b.t. onderhoud.
Met je eigen huis mag je dus doen en laten wat je wilt qua onderhoud? Wat ga je dan betalen aan de VvE en wat krijg je ervoor terug??quote:
Voor iedereen in de appartementen: onderhoud aan zonnepanelen en gemeenschappelijke ruimtes. Daar betalen wij niet aan mee Voor ons zit er de opstalverzekering in, en een kleine bijdrage voor onderhoud aan de berging en parkeerplaatsen.
Ja en nee, jij bent onderdeel van de VVE en de VVE bepaald wat er wordt betaald. De meerderheid bepaalt, dat is een beetje een voordeel en nadeel. Ligt er maar net aan hoe je dit bekijkt.quote:
[..]
Met je eigen huis mag je dus doen en laten wat je wilt qua onderhoud? Wat ga je dan betalen aan de VvE en wat krijg je ervoor terug??
Wat je er voor terug krijgt is een spaarpot en planning voor onderhoud of heel weinig, dat ligt aan de VVE en hoe actief ze zijn en waar de leden wel en niet voor hebben gestemd.
Ongewoon ja, komt echter wel vaker voor. En als jij dus een berging krijgt in 1 van de andere gebouwen dan zit er in deze wel een soort van logica achter.
En is al vaker gezegd. VVE ben je zelf ook. Dus wordt actief in de VVE als je kan. En ja, ga naar vergaderingen als je kan, want de notulen zijn vaak maar een samenvatting van de werkelijke discussies. En daar wil je je stem laten horen.
En als je bang bent dat het toch een "slechte" VVE gaat worden - neem die RBV. Dan kan je altijd nog procederen als ze er een potje van maken (zonder teveel kosten)
Verder is het hier zo dat er weliswaar één VvE bestaat voor het hele complex, maar dat er in alles wel een duidelijk onderscheid gemaakt wordt tussen de woningen en de appartementen. De eigenaren van de woningen betalen bijv. wel mee aan de onderhoudsreserveringen voor de parkeergarage, maar niet voor de liften in het appartementendeel.
Wat betreft sommige dingen kunnen de eigenaren van de woningen zelfs kiezen of ze mee willen doen met de appartementen of niet. De VvE laat bijv. het buitenschilderwerk van de appartementen doen. De eigenaren van de woningen kunnen er voor kiezen om zelf het schilderwerk van hun woningen te onderhouden, maar ze kunnen er ook voor kiezen om dat mee te laten nemen als de schilder komt voor de appartementen. Door die schilder laten doen kost dan natuurlijk wel meer dan wanneer je het zelf doet, maar het kost weer een heel stuk minder dan wanneer je zelf een schilder zou laten komen voor jouw ene woninkje.
[ Bericht 0% gewijzigd door #ANONIEM op 19-01-2021 16:59:51 ]
[ Bericht 99% gewijzigd door #ANONIEM op 19-01-2021 16:59:33 ]
Alleen de VvE uit m'n vorige complex heeft de kosten van m'n RbV gedurende die periode gedekt. Het is zeker een aanraderquote:
Ik zeg wel heel goed de splitsingsakte lezen over wat nu van jou is en wat van de VVE en het zelfde voor een HR van de VVE. Wat vinden ze wel en wat vinden ze niet dat de VVE mag eisen. Ja, kleine lettertjes, maar kan best belangrijk zijn voor je woongenot. Aangezien het nu nieuwbouw is zal er een HR worden opgesteld. Zorg dat je met 1 van de woning-eigenaren wel in de groep zit die dat opstelt en dat diegene goed oplet. Want als het HR eenmaal is opgesteld en aangenomen, dan is wijzigen vaak veel lastiger. Zeker met veel echte appartementen en weinig huizen kan dat lastig worden.
Ongewoon ja, komt echter wel vaker voor. En als jij dus een berging krijgt in 1 van de andere gebouwen dan zit er in deze wel een soort van logica achter.
En is al vaker gezegd. VVE ben je zelf ook. Dus wordt actief in de VVE als je kan. En ja, ga naar vergaderingen als je kan, want de notulen zijn vaak maar een samenvatting van de werkelijke discussies. En daar wil je je stem laten horen.
En als je bang bent dat het toch een "slechte" VVE gaat worden - neem die RBV. Dan kan je altijd nog procederen als ze er een potje van maken (zonder teveel kosten)
Verder worden VVEs meestal pas duur als er tegenslagen zijn of groot onderhoud aankomt: de eerste 10 jaar zullen de kosten best meevallen.
Er zijn voor- en nadelen. Het leidt er inderdaad toe dat jij bepaalde dingen waarschijnlijk niet mag, maar het leidt er ook toe dat je buren die dingen evenmin mogen. Dus er verschijnt niet ineens een dakkapel met uitzicht op jouw tuin, of een schotelantenne, of dat je opeens merkt dat de hut naast je wordt verhuurd via AirBnB of zo.quote:
Lees de splitsingsakte goed! Met en appartementsrecht is het dak meestal van de VVE, niet van de bewoner eronder. Zonnepanelen neerleggen of een dakkapel kan dus niet zomaar.
Verder worden VVEs meestal pas duur als er tegenslagen zijn of groot onderhoud aankomt: de eerste 10 jaar zullen de kosten best meevallen.
En als er een goed onderhoudsplan is gemaakt betaal je vanaf het begin een bedrag dat niet veel zal stijgen of dalen, aangezien groot onderhoud goed te plannen is en de planning hopelijk redelijk conservatief is, zodat je ook een incidentele tegenvaller op kunt vangen. Als er de eerste jaren écht een grote tegenvaller is, dan leidt dat waarschijnlijk eerder tot een claim van de VvE bij de aannemer dan tot een hogere bijdrage.
In het appartementendeel van ons complex wonen bijv. een paar bejaarde mannetjes, die van klussen houden en die geregeld een rondje lopen door alle gemeenschappelijke ruimtes. Alle kleine gebreken pakken ze meteen aan. Ik heb in de tien jaar dat ik hier woon zodoende nog nooit een kapot lampje in een gemeenschappelijke ruimte gezien. Ook is de VvE hier streng op het stallen van fietsen, zodat je je niet een weg hoeft te banen tussen her en der neergepleurde fietsen als je naar de parkeerkelder wilt (iets wat ik bij aangrenzende complexen wel zie gebeuren).
Dat werkt hier dus allemaal best aardig, maar als je een woning nieuw koopt kun je niet voorspellen wie je medebewoners gaan zijn.
Duur.quote:
In de splitsingsakte zijn formuleringen opgenomen over het minimale kwaliteitsniveau van onderhoud en behoud van uitstraling.quote:
Hoezo zou de VvE zich gaan bemoeien met het onderhoud van jullie huis? Daar hebben ze toch niets over te zeggen? Grond is van de VvE. Huis niet.
De woning wordt door de complexiteit van de verschillende gebouwen, berging in ander gebouw, gezamenlijk parkeren etc. uitgegeven als appartementsrecht.quote:
Op je woning rust denk ik geen appartementsrecht , alleen op de berging, die maakt immers onderdeel uit van een gezamenlijk gebouw. En dat gebouw moet onderhouden worden en (opstal) verzekerd zijn voor brand ed. Bedrag zal dan ook minimaal zijn, ik denk een tientje per maand ?
Lijkt mij niet dat de opstal ook voor je woning geldt, dus die zou je apart moeten afsluiten.
Dat betekent dat de grond in bezit is van de VVE en wij het gebruiksrecht hebben van het bouwnummer. Je wordt mede-eigenaar van de gronden die in totaal in bezit zijn van de VVE.
Wij betalen flink minder bijdrage aan de VVE dan de eigenaren van de appartementen. De kosten die horen bij de appartementen (gemeenschappelijke ruimtes, onderhoud aan zonnepanelen etc) worden alleen omgeslagen over de woningen die hier gebruik van maken.quote:
[..]
Mijn vorige huis was dit ook. Let op bij de splitsingsakte dat je niet betaald voor zaken waar je geen gebruik van maakt zoals de hal en liften.
De constructie klopt wel, bij ons wat het gebouw een U vorm en 1 van de 2 poten waren dus 2 huizen. En die huizen hadden verder niets te maken met de overige appartementen maar wel een onderdeel van de VVE. Wij betaalden ook een stuk minder dan de overige appartementen en mijn huis stond te boek als maisonnette.
Bij de verkoop moet je opletten dat het geld wat in de VVE zit namens jouw huis apart wordt afgetikt. Als jij je huis te koop zet moet je wel aangeven of dat inclusief of exclusief VVE geld is. Verder kan het een nadeel zijn als je VVE een MJOP heeft want dat merk je in de maandelijkse kosten. Voordeel is dat je niet voor grote financiële verrassingen komt te staan m.b.t. onderhoud.
Onze VVE-bijdrage is 60E per maand oid, en dat is inclusief opstalverzekering, onderhoud van de berging en onderhoud aan de gemeenschappelijke inpandige parkeerplaatsen.
De constructie klinkt inderdaad vergelijkbaar met die van jou. Wat is jouw ervaring met de VVE? Leverde dit gezeik op? En hoe keken kopers hiernaar bij verkoop?
Wij hoeven niet mee te betalen aan onderhoud van andere woningen of aan onderhoud van gemeenschappelijke ruimten waarvan wij geen gebruik maken.quote:
[..]
Waarom hoef je niet mee te betalen aan het onderhoud van de appartementen? Volgens de (normale?) verdeelsleutel dan wel. En dus ook als extra bijdrages gevraagd worden, voor wat dan ook. Nu zal dat niet zoveel zijn (immers kleine opp) maar je gaat er nooit iets van terugzien.SPOILERIn de flat waar wij woonden moesten van de kleinere appartementen de kozijnen vervangen worden. Dat was een flinke som, bovenop de maandelijke lasten een extra bijdrage van 1000en euros. Natuurlijk was het bij sommigen ook écht nodig. Oude alu kozijnen, die mensen woonden gewoon onprettig.
Maar wij hadden ook gewoon tocht in huis. De puien van de grotere appartementen (8m kozijnen) werden niet vervangen, maar door de grotere oppervlakte van ons appartement mochten wij wel méér betalen (soms het dubbele) tov de mensen wiens kozijnen wél vervangen werden.... dat leverde veel ongezelligheid op op de ALV).
Er gaat inderdaad een Huishoudelijk Reglement worden opgesteld. Echter in de splitsingakte staat al een aantal bepalingen opgenomen. Onder andere dat bij het plaatsen van een dakkapel je qua stijl aan moet sluiten bij wat de architect heeft bedacht, je geen bordeel/casino oid mag runnen, je je woning niet mag onderverhuren voor AIrBNB en dat je verantwoordelijk bent voor het behouden van de beeldkwaliteit door onderhoud.quote:
Ik zeg wel heel goed de splitsingsakte lezen over wat nu van jou is en wat van de VVE en het zelfde voor een HR van de VVE. Wat vinden ze wel en wat vinden ze niet dat de VVE mag eisen. Ja, kleine lettertjes, maar kan best belangrijk zijn voor je woongenot. Aangezien het nu nieuwbouw is zal er een HR worden opgesteld. Zorg dat je met 1 van de woning-eigenaren wel in de groep zit die dat opstelt en dat diegene goed oplet. Want als het HR eenmaal is opgesteld en aangenomen, dan is wijzigen vaak veel lastiger. Zeker met veel echte appartementen en weinig huizen kan dat lastig worden.
Ongewoon ja, komt echter wel vaker voor. En als jij dus een berging krijgt in 1 van de andere gebouwen dan zit er in deze wel een soort van logica achter.
En is al vaker gezegd. VVE ben je zelf ook. Dus wordt actief in de VVE als je kan. En ja, ga naar vergaderingen als je kan, want de notulen zijn vaak maar een samenvatting van de werkelijke discussies. En daar wil je je stem laten horen.
En als je bang bent dat het toch een "slechte" VVE gaat worden - neem die RBV. Dan kan je altijd nog procederen als ze er een potje van maken (zonder teveel kosten)
Op zich geen dingen waar ik me druk om maak. Sterker nog, op deze manier is de kwaliteit van het gebied wel geborgd op de lange termijn.
Waar ik niet op zit te wachten is een VVE die bestaat voor 80% uit appartementeigenaren die zich gaan zitten bemoeien met wat ik in mijn tuin doe. Enige optie is dan zelf actief deel te gaan nemen aan de VVE vrees ik. Maar ik denk dat ik dat wel kan.
Rechtsbijstand met woondekking hebben we.quote:
Ik zeg wel heel goed de splitsingsakte lezen over wat nu van jou is en wat van de VVE en het zelfde voor een HR van de VVE. Wat vinden ze wel en wat vinden ze niet dat de VVE mag eisen. Ja, kleine lettertjes, maar kan best belangrijk zijn voor je woongenot. Aangezien het nu nieuwbouw is zal er een HR worden opgesteld. Zorg dat je met 1 van de woning-eigenaren wel in de groep zit die dat opstelt en dat diegene goed oplet. Want als het HR eenmaal is opgesteld en aangenomen, dan is wijzigen vaak veel lastiger. Zeker met veel echte appartementen en weinig huizen kan dat lastig worden.
Ongewoon ja, komt echter wel vaker voor. En als jij dus een berging krijgt in 1 van de andere gebouwen dan zit er in deze wel een soort van logica achter.
En is al vaker gezegd. VVE ben je zelf ook. Dus wordt actief in de VVE als je kan. En ja, ga naar vergaderingen als je kan, want de notulen zijn vaak maar een samenvatting van de werkelijke discussies. En daar wil je je stem laten horen.
En als je bang bent dat het toch een "slechte" VVE gaat worden - neem die RBV. Dan kan je altijd nog procederen als ze er een potje van maken (zonder teveel kosten)
Goed punt. We hóeven inderdaad volgens de splitsingakte niet mee te doen in het onderhoudspotje van de appartementen en zijn formeel verantwoordelijk voor ons eigen onderhoud. Ik had er nog niet aan gedacht dat dit ook een voordeel op kan leveren, dat wij gewoon 'bijpotten' en ons onderhoud mee laten nemen als dit gebeurt bij de appartementen.quote:
Wij hebben dezelfde constructie, maar hier is het zo dat de parkeerkelder zich bevindt onder het gehele complex, dus ook onder de eengezinswoningen (en de achtertuinen daarvan). Op straatniveau merk je er niks van, maar die huizen staan dus niet op (eigen) grond en maken daarom deel uit van de VvE. Het leidt er ook toe dat de tuinen bepaalde beperkingen kennen; je kunt er bijv. geen vijver gaan graven of zo.
Verder is het hier zo dat er weliswaar één VvE bestaat voor het hele complex, maar dat er in alles wel een duidelijk onderscheid gemaakt wordt tussen de woningen en de appartementen. De eigenaren van de woningen betalen bijv. wel mee aan de onderhoudsreserveringen voor de parkeergarage, maar niet voor de liften in het appartementendeel.
Wat betreft sommige dingen kunnen de eigenaren van de woningen zelfs kiezen of ze mee willen doen met de appartementen of niet. De VvE laat bijv. het buitenschilderwerk van de appartementen doen. De eigenaren van de woningen kunnen er voor kiezen om zelf het schilderwerk van hun woningen te onderhouden, maar ze kunnen er ook voor kiezen om dat mee te laten nemen als de schilder komt voor de appartementen. Door die schilder laten doen kost dan natuurlijk wel meer dan wanneer je het zelf doet, maar het kost weer een heel stuk minder dan wanneer je zelf een schilder zou laten komen voor jouw ene woninkje.
In de splitsingakte staat dat wij zonder toestemming van de VVE een dakkapel mogen plaatsen. Mits deze overeenkomt met de dakkapel die is ontworpen door de architect. Ik lees niks over zonnepanelen, maar de ontwikkelaar liet al wel weten dat ik de panelen die standaard worden geleverd ook uit kan breiden. Dus daar maak ik mee geen zorgen over.quote:
Lees de splitsingsakte goed! Met en appartementsrecht is het dak meestal van de VVE, niet van de bewoner eronder. Zonnepanelen neerleggen of een dakkapel kan dus niet zomaar.
Yes. Dat is een belangrijk onderdeel van de vraag. Ik heb inmiddels begrepen dat het niet mogelijk is om de grond toch in eigendom te krijgen. Het is dus VVE en appartementsrecht of geen aankoop. Op basis van o.a. de reacties in dit topic probeer ik een beeld te krijgen van de voor- en nadelen. Zodat ik kan beslissen of het een dealbreaker is of niet.quote:
En je moet het ook een beetje treffen met de VvE. Zeker bij nieuwbouw kun je van tevoren lastig inschatten hoe dat uit gaat pakken.
In het appartementendeel van ons complex wonen bijv. een paar bejaarde mannetjes, die van klussen houden en die geregeld een rondje lopen door alle gemeenschappelijke ruimtes. Alle kleine gebreken pakken ze meteen aan. Ik heb in de tien jaar dat ik hier woon zodoende nog nooit een kapot lampje in een gemeenschappelijke ruimte gezien. Ook is de VvE hier streng op het stallen van fietsen, zodat je je niet een weg hoeft te banen tussen her en der neergepleurde fietsen als je naar de parkeerkelder wilt (iets wat ik bij aangrenzende complexen wel zie gebeuren).
Dat werkt hier dus allemaal best aardig, maar als je een woning nieuw koopt kun je niet voorspellen wie je medebewoners gaan zijn.
Vooralsnog lijkt het nog geen dealbreaker: je levert wat vrijheid in maar krijgt er zekerheid van een goed onderhouden en 'mooi' gebied op de lange termijn voor terug. De kosten zullen het 'm niet doen, want ik betaal niks mee aan de appartementen.
Enige risico's die ik zie zijn dat de VVE pietluttig is en zich gaat bemoeien met wat ik in m'n tuin doe. Hoewel ik ook daar niks geks van plan ben. En dat het kopers af zou kunnen schrikken bij een eventuele verkoop. Net als dat het bij mij nu twijfels oproept.
Wat veel belangrijker is dan de vraag wel/geen vve is dit: betreft het alleen koopappartementen of zit er ook huur tussen. De combinatie huur/koop da's nml. ook zo'n trend en vaak een voorwaarde van de gemeente bij het verlenen van de omgevingsvergunning. Persoonlijk zou ik nooit in of nabij zo'n huur/koop complex willen wonen of je moet dol zijn op al dan niet exotische sociale huurders.
[ Bericht 0% gewijzigd door paardendokter op 19-01-2021 18:05:18 ]
Dus de grond valt ook onder de VvE??? Kan je dan wel bestraten wat je wilt, evt. je schuur vervangen door een klimaatbestendig exemplaar??quote:Op dinsdag 19 januari 2021 17:38 schreef Skv het volgende:
Enige risico's die ik zie zijn dat de VVE pietluttig is en zich gaat bemoeien met wat ik in m'n tuin doe. Hoewel ik ook daar niks geks van plan ben. En dat het kopers af zou kunnen schrikken bij een eventuele verkoop. Net als dat het bij mij nu twijfels oproept.
Totdat je de rekening ziet van de hovenier die langs komt. Dan ben je minder blij gok ik. Was ik wel tenminste, en dat voor die paar plantjes.quote:
[..]
Yes. Dat is een belangrijk onderdeel van de vraag. Ik heb inmiddels begrepen dat het niet mogelijk is om de grond toch in eigendom te krijgen. Het is dus VVE en appartementsrecht of geen aankoop. Op basis van o.a. de reacties in dit topic probeer ik een beeld te krijgen van de voor- en nadelen. Zodat ik kan beslissen of het een dealbreaker is of niet.
Vooralsnog lijkt het nog geen dealbreaker: je levert wat vrijheid in maar krijgt er zekerheid van een goed onderhouden en 'mooi' gebied op de lange termijn voor terug. De kosten zullen het 'm niet doen, want ik betaal niks mee aan de appartementen.
Enige risico's die ik zie zijn dat de VVE pietluttig is en zich gaat bemoeien met wat ik in m'n tuin doe. Hoewel ik ook daar niks geks van plan ben. En dat het kopers af zou kunnen schrikken bij een eventuele verkoop. Net als dat het bij mij nu twijfels oproept.
De ontwikkelaar heb je niets meer mee te maken nadien, dat het technisch kan betekend niet dat het van de akten mag. Als t dak van de VvE is, dan is het gewoon niet vanzelfsprekend dat je mag uitbreiden. Dat zul je echt goed moeten lezen.quote:
[..]
In de splitsingakte staat dat wij zonder toestemming van de VVE een dakkapel mogen plaatsen. Mits deze overeenkomt met de dakkapel die is ontworpen door de architect. Ik lees niks over zonnepanelen, maar de ontwikkelaar liet al wel weten dat ik de panelen die standaard worden geleverd ook uit kan breiden. Dus daar maak ik mee geen zorgen over.
Kijk daar heb je wat aan! Gewoon eigen keuze of je mee wilt doen of niet. Idem de tuin??quote:
Wat betreft sommige dingen kunnen de eigenaren van de woningen zelfs kiezen of ze mee willen doen met de appartementen of niet. De VvE laat bijv. het buitenschilderwerk van de appartementen doen. De eigenaren van de woningen kunnen er voor kiezen om zelf het schilderwerk van hun woningen te onderhouden, maar ze kunnen er ook voor kiezen om dat mee te laten nemen als de schilder komt voor de appartementen. Door die schilder laten doen kost dan natuurlijk wel meer dan wanneer je het zelf doet, maar het kost weer een heel stuk minder dan wanneer je zelf een schilder zou laten komen voor jouw ene woninkje.
Afhankelijk van hoe serieus je bent over kopen kan je denk ik dit het beste langs een specialist (notaris, advocaat) gooien.
Niet de grond onder je huis in bezit hebben, een VVE die zeggenschap heeft over je tuin ... je moet het allemaal maar willen.
Goed punt! Het betreft alleen koopappartementen en -eengezinswoningen. Er komt in het project wel 'iets' aan sociale huur, maar dat komt niet bij ons in de splitsing-VVE.quote:
Nieuwbouw eengezinswoning uitgeven als appartement is een beetje een trend geworden, zodra er "iets" -hoe klein ook- gemeenschappelijk is in het bouwproject. Het scheelt de ontwikkelaar ook duizenden euro's aan notariskosten wanneer hij de eengezinswoningen meeneemt in de vve.
Wat veel belangrijker is dan de vraag wel/geen vve is dit: betreft het alleen koopappartementen of zit er ook huur tussen. De combinatie huur/koop da's nml. ook zo'n trend en vaak een voorwaarde van de gemeente bij het verlenen van de omgevingsvergunning. Persoonlijk zou ik nooit in of nabij zo'n huur/koop complex willen wonen of je moet dol zijn op al dan niet exotische sociale huurders.
De tuin is 15 m2 dus dat is niet echt een issue.quote:
[..]
Dus de grond valt ook onder de VvE??? Kan je dan wel bestraten wat je wilt, evt. je schuur vervangen door een klimaatbestendig exemplaar??
. Ik begrijp dat er niet echt een alternatief is in de omgeving.Enige wat nog niet gezegd is en wellicht vervelend kan zijn is als je over 10-15 jaar een (bodem) warmtepomp wil installeren, de VVE besluit geen toestemming te geven.
Welk project is het?
Er staat niks over het dak in de splitsingsakte:quote:
[..]
Totdat je de rekening ziet van de hovenier die langs komt. Dan ben je minder blij gok ik. Was ik wel tenminste, en dat voor die paar plantjes.
[..]
De ontwikkelaar heb je niets meer mee te maken nadien, dat het technisch kan betekend niet dat het van de akten mag. Als t dak van de VvE is, dan is het gewoon niet vanzelfsprekend dat je mag uitbreiden. Dat zul je echt goed moeten lezen.
het (onder)appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met buitenruimte gelegen op de begane grond, de eerste, tweede en derde verdieping van het gebouw X, met afzonderlijke berging op de begane grond van het gebouw X, uitmakende het X/X(X/X) onverdeeld aandeel in de gemeenschap, omvattende het Hoofdappartementsrecht.
De splitsingstekening is per niveau van de woning en daar staat het dak wel in. Ik vermoed dat het dak dus niet van de VVE is.
[ Bericht 5% gewijzigd door Skv op 19-01-2021 20:34:19 ]
Die zit er al standaard in (warmte en koudepomp), met opstalrecht voor de warmtepompboer in de woning.quote:
Volgens mij heb je je keuze al min of meer gemaakt
Enige wat nog niet gezegd is en wellicht vervelend kan zijn is als je over 10-15 jaar een (bodem) warmtepomp wil installeren, de VVE besluit geen toestemming te geven.
Welk project is het?
Ah dus je huurt dat ding? Of is ie ook in eigendom van de VVE?quote:
[..]
Die zit er al standaard in (warmte en koudepomp), met opstalrecht voor de warmtepompboer in de woning.
Die huur je individueel van de warmte- en koudeleverancier.quote:
[..]
Ah dus je huurt dat ding? Of is ie ook in eigendom van de VVE?
Ik wel. De offerte via de VvE is veel gunstiger.quote:
Of je eigen schilder meer kost zou ik ook niet zo hard roepen overigens
Nee natuurlijk niet. Ieder zorgt voor z'n eigen tuin.quote:
[..]
Kijk daar heb je wat aan! Gewoon eigen keuze of je mee wilt doen of niet. Idem de tuin??
Jawel, en niet alleen het dak. Het hele huis is van de VvE. Jij koopt het exclusieve recht om het te mogen gebruiken.quote:
[..]
Er staat niks over het dak in de splitsingsakte:
het (onder)appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning met buitenruimte gelegen op de begane grond, de eerste, tweede en derde verdieping van het gebouw X, met afzonderlijke berging op de begane grond van het gebouw X, uitmakende het X/X(X/X) onverdeeld aandeel in de gemeenschap, omvattende het Hoofdappartementsrecht.
De splitsingstekening is per niveau van de woning en daar staat het dak wel in. Ik vermoed dat het dak dus niet van de VVE is.
Dat is geheel afhankelijk van de VvE.quote:
[..]
Ik wel. De offerte via de VvE is veel gunstiger.
Ligt er aan. Privé kan je nog wel een schilder vinden die 21% niet op de rekening zet. Bij de VvE kan je dan vergeten en zit je vast aan grotere bedrijven. Als de VvE vervolgens de eerste de beste offerte accepteert en niet onderhandelt met meerdere bedrijven over de prijs kan het een hele dure opdracht zijn.quote:
[..]
Ik wel. De offerte via de VvE is veel gunstiger.
quote:
Ligt er aan. Privé kan je nog wel een schilder vinden die 21% niet op de rekening zet. Bij de VvE kan je dan vergeten en zit je vast aan grotere bedrijven. Als de VvE vervolgens de eerste de beste offerte accepteert en niet onderhandelt met meerdere bedrijven over de prijs kan het een hele dure opdracht zijn.
Vooral als het een contract via een MJOP is afgesloten. Dan weet je dat ze elkaar de bal toespelen.
Ik heb geen ervaring met VvE's, maar wat ik in m'n omgeving hoor en op 't internet lees….
.Zelfs de speeltoestellen voor de jeugd worden vanuit het VvE budget betaald.
Bij onze VvE ging dat niet zo, mensen uit de flat hebben het bestuur in handen genomen en een andere VvE firma ondersteunde met de financieën en administratie. Het bestuur vroeg meerdere offertes op en zette deze tijdens de ALV uiteen.quote:
[..]
Vooral als het een contract via een MJOP is afgesloten. Dan weet je dat ze elkaar de bal toespelen.
Ik heb geen ervaring met VvE's, maar wat ik in m'n omgeving hoor en op 't internet lees….
Zelfs de speeltoestellen voor de jeugd worden vanuit het VvE budget betaald.
Het is inderdaad duidelijk dat je er geen ervaring mee hebt. Het is niet verplicht om hier te reageren hè?quote:
[..]
Vooral als het een contract via een MJOP is afgesloten. Dan weet je dat ze elkaar de bal toespelen.
Ik heb geen ervaring met VvE's, maar wat ik in m'n omgeving hoor en op 't internet lees….
Zelfs de speeltoestellen voor de jeugd worden vanuit het VvE budget betaald.
Je doet net alsof de VvE een of ander monster is waar je aan overgeleverd bent en dat er genoegen in schept om jou veel te veel te laten betalen voor allerlei onzinnige werkzaamheden.
De VvE is echter niet iets dat zich buiten jou afspeelt. Jij bent onderdeel van de VvE, net zoals de andere eigenaren. En die andere eigenaren zitten er ook niet op te wachten om meer te betalen dan nodig is. Als jij denkt dat dingen niet nodig zijn, of slimmer aangepakt kunnen worden, dan meld je dat tijdens de vergadering. En als je een goed verhaal hebt, dan kun je de andere eigenaren daar vast van overtuigen. Desnoods ga je zelf actief deelnemen aan de VvE, in het bestuur of een commissie.
Maar dan nog moet daar wel iets aan te morrelen zijn lijkt mij.
quote:
Dat is geheel afhankelijk van de VvE.
Ja ja, als dit, als dat, bla bla. Ik gaf alleen aan hoe het hier gaat. Als voorbeeld. Natuurlijk werkt niet elke VvE op dezelfde manier. Hier gaat het echter op de manier die @daNpy ook aangeeft.quote:
Ligt er aan. Privé kan je nog wel een schilder vinden die 21% niet op de rekening zet. Bij de VvE kan je dan vergeten en zit je vast aan grotere bedrijven. Als de VvE vervolgens de eerste de beste offerte accepteert en niet onderhandelt met meerdere bedrijven over de prijs kan het een hele dure opdracht zijn.
En ik ga er inderdaad van uit dat je een nette burger bent en geen fraude pleegt.
Tuurlijk niet. Dit is hoe de ontwikkelaar het aanbiedt. Dat kun je accepteren of niet.quote:
Je zou ook kunnen afzien van de berging in een ander gebouw, tenzij die berging echt heel specifiek bij het gekochte hoort.
Maar dan nog moet daar wel iets aan te morrelen zijn lijkt mij.
Aan elk contract kan gemorreld worden is mijn ervaring.quote:
[..]
Tuurlijk niet. Dit is hoe de ontwikkelaar het aanbiedt. Dat kun je accepteren of niet.
Geld is geld.
Dit denk ik idd.quote:
Op je woning rust denk ik geen appartementsrecht , alleen op de berging, die maakt immers onderdeel uit van een gezamenlijk gebouw. En dat gebouw moet onderhouden worden en (opstal) verzekerd zijn voor brand ed. Bedrag zal dan ook minimaal zijn, ik denk een tientje per maand ?
Lijkt mij niet dat de opstal ook voor je woning geldt, dus die zou je apart moeten afsluiten.
En een VVE zou ik echt nooit aan beginnen, alleen maar gezeur.
Dus, zo een HR is ook maar wat ermee gedaan wordt. Ook een leuke is - HR is opgesteld, en een paar van de nieuwe bewoners zijn het ergens niet mee eens en blijven dwarsliggen. Wat dan?
Afijn, veel woonplezier, en laat je niet verassen door een HR of een VVE. Gewoon vinger bij de pols en mond op tijd opentrekken. Dan gaat het meestal wel goed.
Ja, geld is geld. Juist daarom ga je dit niet voor elkaar krijgen. Een ontwikkelaar zit er niet op te wachten om speciaal voor één koper alle aktes e.d. aan te moeten passen. En ook niet om ergens in het complex één berging over te houden. Moeten ze weer moeite doen om dat ding aan een andere bewoner te verkopen, terwijl zo'n berging nauwelijks iets oplevert.quote:
[..]
Aan elk contract kan gemorreld worden is mijn ervaring.
Geld is geld.
Ook voor dit soort dingen geldt dat je moet bedenken dat je samen met de andere bewoners de VvE bent. Alles wat de VvE laat doen wordt dus door jullie samen betaald. De VvE kan best juridische procedures opstarten tegen onwillige bewoners, maar dan is inderdaad de vraag wat dat gaat kosten en of het je dat waard is (even los van zaken die lopen via de RBV van de VvE).quote:
Wat je nu vertelt is dat de splitsingsakte op zich prima mee te leven valt. Dus nu opleeten met het HR. Alhoewel, ik woonde in een flatcomplex waar ze in het HR hadden opgenomen dat de balkons een bepaalde kleur moesten zijn. En toch hadden er 3 bewoners gewoon een andere kleur. Toen is er wel 5 vergaderingen over gesteggeld over wat dan wel en niet. Uitkomst - er gebeurde niets. Bestuur had de beowners verzocht het te veranderen, de betreffende bewoners zeiden nee, en toen was het klaar. Een rechtzaak zag men als weggegooid geld van de VVE.
Dus, zo een HR is ook maar wat ermee gedaan wordt. Ook een leuke is - HR is opgesteld, en een paar van de nieuwe bewoners zijn het ergens niet mee eens en blijven dwarsliggen. Wat dan?
Overigens wel apart dat de balkons verschillende kleuren hadden. Meestal zorgt de VvE voor het buitenschilderwerk.
De VVE was vooral oude mensen en die wilde niet teveel betalen, dat was gunstig. 2 keer per jaar een vergadering van 2 uur. Daar kon ik meeleven.quote:
[..]
Wij betalen flink minder bijdrage aan de VVE dan de eigenaren van de appartementen. De kosten die horen bij de appartementen (gemeenschappelijke ruimtes, onderhoud aan zonnepanelen etc) worden alleen omgeslagen over de woningen die hier gebruik van maken.
Onze VVE-bijdrage is 60E per maand oid, en dat is inclusief opstalverzekering, onderhoud van de berging en onderhoud aan de gemeenschappelijke inpandige parkeerplaatsen.
De constructie klinkt inderdaad vergelijkbaar met die van jou. Wat is jouw ervaring met de VVE? Leverde dit gezeik op? En hoe keken kopers hiernaar bij verkoop?
Ik was mijn huis binnen 1 maand kwijt (ruim 3 jaar geleden), geen negatieve ervaring dus.
Hoe het bij een VvE gaat is afwachten en weet je pas als je er woont.quote:
[..]
De VVE was vooral oude mensen en die wilde niet teveel betalen, dat was gunstig. 2 keer per jaar een vergadering van 2 uur. Daar kon ik meeleven.
Ik was mijn huis binnen 1 maand kwijt (ruim 3 jaar geleden), geen negatieve ervaring dus.
Je hebt te maken met wettelijke eisen voor bijvoorbeeld het MOP.
Maar in ons geval speelden er ook andere belangen. Het was een ex-huur flat, dus gedeeltelijk verkocht en gedeeltelijk in handen van één maatschappij. En dan spelen er andere belangen, want de maatschappij heeft geen last van verminderd woongenot. Wél van hogere lasten waar ze de huur niet mee kunnen verhogen.
En natuurlijk de minder intelligente medemens die een ALV gebruikt om continue, en elke keer weer, hun persoonlijke issues te bespreken
Dat kostte, vooral toen wij er net woonden, echt erg veel tijd. Toen het bestuur werd overgenomen door bewoners ging het een flink stuk beter, dat moet ik zeggen. Maar gelukkig ben ik er al een tijdje weg Ik heb het ook niet over fraude. Wel over dat de stemming van de VvE bepaald wie de klus gaat doen en dat dit dus niet altijd de goedkoopste of de beste is.quote:
[..]
[..]
Ja ja, als dit, als dat, bla bla. Ik gaf alleen aan hoe het hier gaat. Als voorbeeld. Natuurlijk werkt niet elke VvE op dezelfde manier. Hier gaat het echter op de manier die @:daNpy ook aangeeft.
En ik ga er inderdaad van uit dat je een nette burger bent en geen fraude pleegt.
Eens. Het eerste wat je moet doen bij een klacht of verzoek is kijken of het volgens de splitsingsakte een onderdeel is van de VVE of dat het persoonlijk is. Anders betaal je voor zaken waar jij niet voor verantwoordelijk bent.quote:
[..]
Hoe het bij een VvE gaat is afwachten en weet je pas als je er woont.
Je hebt te maken met wettelijke eisen voor bijvoorbeeld het MOP.
Maar in ons geval speelden er ook andere belangen. Het was een ex-huur flat, dus gedeeltelijk verkocht en gedeeltelijk in handen van één maatschappij. En dan spelen er andere belangen, want de maatschappij heeft geen last van verminderd woongenot. Wél van hogere lasten waar ze de huur niet mee kunnen verhogen.
En natuurlijk de minder intelligente medemens die een ALV gebruikt om continue, en elke keer weer, hun persoonlijke issues te bespreken
Dus de woning zelf is niet in de VVE statuten benoemd als onderdeel van de werkingssfeer van de VVE? Dan kunnen ze dus ook niets zeggen over jouw schilderwerk.... Eigenlijk is dus alleen je berging onder de VVE?quote:
[..]
Nee. Het is een klein blok van een paar rijtjeswoningen. Links en rechts buren dus. Voordeur aan de straat, achterdeur aan de tuin. Ook geen gemeenschappelijke ingang.
We zijn overigens ook zelf verantwoordelijk voor alle beheer en onderhoud aan de woning. Daar betalen we ook niet voor aan de VVE. Wel betalen we de vvee een kleine bijdrage voor gezamenlijke inpandige parkeerplaatsen en onderhoud berging.
Nou, heb hier het geval gelezen van iemand die een flat kocht van de WBV. Bleek dat de WBV meerderheid van stemmen in de VvE-vergadering had (gewoon >50% van de appartementen in bezit gehouden).quote:
Je doet net alsof de VvE een of ander monster is waar je aan overgeleverd bent en dat er genoegen in schept om jou veel te veel te laten betalen voor allerlei onzinnige werkzaamheden.
De VvE is echter niet iets dat zich buiten jou afspeelt. Jij bent onderdeel van de VvE, net zoals de andere eigenaren. En die andere eigenaren zitten er ook niet op te wachten om meer te betalen dan nodig is. Als jij denkt dat dingen niet nodig zijn, of slimmer aangepakt kunnen worden, dan meld je dat tijdens de vergadering. En als je een goed verhaal hebt, dan kun je de andere eigenaren daar vast van overtuigen. Desnoods ga je zelf actief deelnemen aan de VvE, in het bestuur of een commissie.
De nieuwe eigenaren hadden geen ruk in te brengen, en konden als nieuwkomers, hun beurs trekken voor jarenlang achterstallig onderhoud.
Dus ik en een VvE:
.Al was het maar omdat ik zelf uitmaak wat er aan m'n huis gebeurt en dat het liefste ook zelf uitvoer.
Misschien verwoord ik het gewoon onduidelijk hoor, maar volgens mij zeg ik het nu voor de derde keer: ik gaf een voorbeeld hoe het hier (dus bij mij in het complex) werkt mbt de VvE. Waarmee ik dus aangeef dat het op deze manier heel goed kan werken.quote:
[..]
Ik heb het ook niet over fraude. Wel over dat de stemming van de VvE bepaald wie de klus gaat doen en dat dit dus niet altijd de goedkoopste of de beste is.
En ja, dat kan in andere complexen heel anders werken. Het heeft echter niet zoveel zin om steeds aan te komen met posts waarin je mijn voorbeeld aanvalt en bestrijdt wat ik zeg. Mijn voorbeeld klopt. Bij mij in het complex zit het exact zoals ik zei.
En nogmaals: als eigenaar van een woning heb je (bij mij in het complex!) de mogelijkheid (dus niet de verplichting!) om 'mee te doen' als het schilderwerk van de appartementen gedaan wordt. Over het algemeen pakt dat gunstiger uit dan zelf een schilder inhuren, maar als de offerte je niet aan staat, dan doe je dus lekker niet mee. Dan regel je zelf een schilder, of je pakt zelf een kwast. Wat jij wil.
[ Bericht 15% gewijzigd door #ANONIEM op 20-01-2021 17:35:00 ]
Nee, ik reageer hooguit op je standpunt van fraude en als aanvulling dat het niet perse beter hoeft te zijn. Het KAN allemaal, maar als je gaat googlen dan kom je er vlot achter dat het meestal niet zo is.quote:
[..]
Misschien verwoord ik het gewoon onduidelijk hoor, maar volgens mij zeg ik het nu voor de derde keer: ik gaf een voorbeeld hoe het hier (dus bij mij in het complex) werkt mbt de VvE. Waarmee ik dus aangeef dat het op deze manier heel goed kan werken.
Dan heb je een gunstig complexquote:En ja, dat kan in andere complexen heel anders werken. Het heeft echter niet zoveel zin om steeds aan te komen met posts waarin je mijn voorbeeld aanvalt en bestrijdt wat ik zeg. Mijn voorbeeld klopt. Bij mij in het complex zit het exact zoals ik zei.
Wat jij wil. Yup, totdat de VvE beseft dat ze eigenaar zijn van die kozijnen. Maar ok :-)quote:En nogmaals: als eigenaar van een woning heb je (bij mij in het complex!) de mogelijkheid (dus niet de verplichting!) om 'mee te doen' als het schilderwerk van de appartementen gedaan wordt. Over het algemeen pakt dat gunstiger uit dan zelf een schilder inhuren, maar als de offerte je niet aan staat, dan doe je dus lekker niet mee. Dan regel je zelf een schilder, of je pakt zelf een kwast. Wat jij wil.
Reageer dan niet
Dat ging om het punt van KrekelJapie. Hij gaf aan dat je privé nog wel eens een schilder kunt regelen die bereid is geen btw te rekenen. Daarop reageerde ik door te stellen dat ik er van uitga dat we allemaal nette mensen zijn en dus niet frauderen.quote:
Nee, ik reageer hooguit op je standpunt van fraude
Dat weten ze heel goed, maar eigenaar zijn betekent nog niet dat je ook per definitie verantwoordelijk bent voor al het onderhoud. Formeel geldt daarvoor bij ons dat het schilderwerk van de eengezinswoningen de verantwoordelijkheid is van de bewoner, maar de VvE biedt aan om ze (tegen betaling uiteraard) mee te laten nemen door de schilder die ook de appartementen doet. Mocht je zelf de kwast ter hand willen nemen, dan is dat geen gunstig aanbod. Mocht je zelf een schilder hebben willen regelen, dan kan het wel een gunstig aanbod zijn.quote:Wat jij wil. Yup, totdat de VvE beseft dat ze eigenaar zijn van die kozijnen. Maar ok :-)
Alleen maar als de kozijnen bestempeld zijn als gezamenlijk/VVE. Dit is niet vanzelf sprekend, zeker niet in de situatie van TS.quote:
Neem aan dat je wel de kozijnen moet onderhouden. Als ze verrot zijn moet de VvE deze wel vervangen.
Vandaar het advies om in de documenten goed te bekijken welke zaken onder de VVE gaan vallen en welke niet. Alleen dan kun je beoordelen of je daarin wilt stappen.
Zelf heb ik ervaring met een VVE voor een eensgezinswoning, maar dat was een VVE van 2 leden. De laatste twee huizen van elk blok waren zo uitgevoerd dat er een overlap was qua verdiepingsvloeren. In onze stukken was bepaald dat alleen het dak gezamenlijk was, samen met de fundering. Geen schilderwerk, geen kozijnen, dat was alleen voor de eigen woning zelf.
Een VVE voor twee heeft ook weer zijn eigen uitdagingen, maar bij ons liep dat prima, alles gelukkig netjes in overleg.
De kozijnen en het onderhoud daarvan moet ik zelf regelen.quote:
[..]
Alleen maar als de kozijnen bestempeld zijn als gezamenlijk/VVE. Dit is niet vanzelf sprekend, zeker niet in de situatie van TS.
Vandaar het advies om in de documenten goed te bekijken welke zaken onder de VVE gaan vallen en welke niet. Alleen dan kun je beoordelen of je daarin wilt stappen.
Zelf heb ik ervaring met een VVE voor een eensgezinswoning, maar dat was een VVE van 2 leden. De laatste twee huizen van elk blok waren zo uitgevoerd dat er een overlap was qua verdiepingsvloeren. In onze stukken was bepaald dat alleen het dak gezamenlijk was, samen met de fundering. Geen schilderwerk, geen kozijnen, dat was alleen voor de eigen woning zelf.
Een VVE voor twee heeft ook weer zijn eigen uitdagingen, maar bij ons liep dat prima, alles gelukkig netjes in overleg.
Evenals de onderhoud aan de rest van mijn woning. Inclusief het dak en de gevels. Ik betaal geen onderhoud aan de vve voor mijn woning. Alleen voor de berging en gemeenschappelijke parkeergarage.
Dan valt dat onder VvE, dat lijkt me het probleem niet.quote:
Ik ben geen jurist en heb veel reacties even snel gescanned, maar dit lijkt me nogal tricky. De constructie dat je woning los staat van de VVE lijkt me niet ongebruikelijk, maar hoe zit het als er bijvoorbeeld funderingswerkzaamheden moeten plaatsvinden aan de ruimte van je berging?
En wie denkt je dat de VVE betaald, ook als er een tekort is?quote:
[..]
Dan valt dat onder VvE, dat lijkt me het probleem niet.
Iedereen, en naar rato. Dus voor de berging en garage zijn dat kleine(re) bijdrages dan appartementen. Maar meebetalen moet je wel.quote:
[..]
En wie denkt je dat de VVE betaald, ook als er een tekort is?
Dat snap ik, maar dit voelt gewoon aan als een situatie waar je gezeik mee kan krijgen, ik zou er niet aan beginnen.quote:
[..]
Iedereen, en naar rato. Dus voor de berging en garage zijn dat kleine(re) bijdrages dan appartementen. Maar meebetalen moet je wel.
Helemaal mee eens.quote:
[..]
Dat snap ik, maar dit voelt gewoon aan als een situatie waar je gezeik mee kan krijgen, ik zou er niet aan beginnen.
Dat geldt dan voor alle VvE leden; gezeik naar ratio. Dus voor de TS veel minder kans, vanwege de geringe participatie. VvE-leden die een compleet appartement hebben in het VvE-complex, zullen veel meer betalen.quote:
[..]
Dat snap ik, maar dit voelt gewoon aan als een situatie waar je gezeik mee kan krijgen, ik zou er niet aan beginnen.
Dat contract zou ik ook nog even goed uitpluizen. Geldt de warmtewet of ben je overgeleverd aan de grillen van de leverancier?quote:
[..]
Die huur je individueel van de warmte- en koudeleverancier.
Er zijn zat redenen waarom een VVE geen voordelen bied, hou daar ook rekening mee als je wilt verkopen.quote:
[..]
Dat geldt dan voor alle VvE leden; gezeik naar ratio. Dus voor de TS veel minder kans, vanwege de geringe participatie. VvE-leden die een compleet appartement hebben in het VvE-complex, zullen veel meer betalen.
Een warmtepomp huren in je koopwoning, een VVE voor een eensgezinswoning.quote:
[..]
Die huur je individueel van de warmte- en koudeleverancier.
Voor mij al 2 redenen om verder te kijken.
Oh, dat ben ik helemaal met je eens. Ik zou ook voor TS een - advies uitgeven, want z'n steminbreng is waarschijnlijk ook gering, m.a.w. hij is afh. van de grote meute in de flat.quote:
Er zijn zat redenen waarom een VVE geen voordelen bied, hou daar ook rekening mee als je wilt verkopen.
Maar qua financiën, is de bijdrage ook gering.
[ Bericht 0% gewijzigd door blomke op 22-01-2021 15:57:44 ]
Op de Leveringsovereenkomst is de Warmtewet van toepassing.quote:Op vrijdag 22 januari 2021 12:27 schreef BORRREETJEEE het volgende:
[..]
Dat contract zou ik ook nog even goed uitpluizen. Geldt de warmtewet of ben je overgeleverd aan de grillen van de leverancier?
[ Bericht 4% gewijzigd door Skv op 22-01-2021 20:43:22 ]
Er zijn vrij weinig alternatieven in mijn stad. Er wordt weinig gebouwd. Als ik kon kiezen tussen wel of niet vve dan zou ik kiezen voor niet. Maar het is nu onderdeel van de hele package deal van de woning. Qua nieuwbouw zijn er eigenlijk geen andere opties hier, alles wat ze bouwen is vanwege de beperkte beschikbare ruimte een appartement.quote:
[..]
Een warmtepomp huren in je koopwoning, een VVE voor een eensgezinswoning.
Voor mij al 2 redenen om verder te kijken.
Per eengezinswoning op deze locatie waren er 80 inschrijvingen. Waar wij dus de 'winnende' van hebben. De kans dat ik er een vergelijkbare ontwikkeling komt én we weer bovenaan uitkomen is ontzettend klein.
Vooralsnog heb ik in dit topic geen argumenten gelezen waarom ik het echt niet zou moeten willen doen. Mijn conclusie is vooralsnog dat de belangrijkste reden 'liever niet want kans op gezeik' is. Dat durf ik wel aan.
Oh ja, en bestaande bouw: been there, done that. Diverse biedingen uitgebracht. Zelfs met 40-50K overbieden werden we nog zesde. Relatief gezien (nog) duurder dan waar we nu naar kijken. Voordeel is wel dat er vaak geen VVE is.
)[ Bericht 4% gewijzigd door Skv op 22-01-2021 20:50:45 ]
Vve is een groot woord in deze, het betreft alleen de berging. (Vind 60 euro voor onderhoud berging en parkeerplaats dan wel duur , hoeveel daarvan zijn administratiekosten?quote:
[..]
Een warmtepomp huren in je koopwoning, een VVE voor een eensgezinswoning.
Voor mij al 2 redenen om verder te kijken.
).Wp huren is wel suf.. dat ben ik met je eens
.Nee, ook de woning. Zie de tekst die TS daar eerder over citeerde (#49). Hij wordt niet de eigenaar van de woning, hij krijgt het gebruiksrecht.quote:
Vve is een groot woord in deze, het betreft alleen de berging.
[ Bericht 1% gewijzigd door #ANONIEM op 23-01-2021 00:42:05 ]
Zoals ik schreef zit ook de opstalverzekering van de woning bij in dat bedrag.quote:
[..]
Vve is een groot woord in deze, het betreft alleen de berging. (Vind 60 euro voor onderhoud berging en parkeerplaats dan wel duur , hoeveel daarvan zijn administratiekosten?
Wp huren is wel suf.. dat ben ik met je eens
Ik krijg een appartementensrecht, wat wel degelijk eigendom is.quote:
[..]
Nee, ook de woning. Zie de tekst die TS daar eerder over citeerde (#49). Hij wordt niet de eigenaar van de woning, hij krijgt het gebruiksrecht.
http://www.advocaten.nl/appartementsrecht-splitsing-van-eigendom/
Het appartementsrecht is een zakelijk recht en heeft een plaats gekregen in boek 5 van ons Burgerlijk Wetboek. Veel mensen denken dat het appartementsrecht een beperkt recht is. Bij een beperkt recht spreekt men over een moederrecht en een dochterrecht. Het moederrecht is het recht op eigendom (het meest omvattende recht), het dochterrecht is een recht dat is afgeleid van het moederrecht. Beperkte rechten zijn bijvoorbeeld vruchtgebruik, erfdienstbaarheid en erfpacht. Het appartementsrecht is geen beperkt zakelijk recht omdat elk appartementsrecht een deel van het eigendomsrecht op een gebouw is. We spreken dus wel degelijk over eigendom en dus niet over een afgeleide daarvan.
Dat is meer een definitiekwestie. Je bent straks lid van een vereniging die een complex in eigendom heeft. Met andere woorden: alle eigenaren samen zijn de eigenaar van het hele complex. Daarbij heb je een gebruiksrecht op je woning (plus berging e.d.) en een medegebruiksrecht op de gemeenschappelijke ruimten.quote:
Ik krijg een appartementensrecht, wat wel degelijk eigendom is.
Sport_Life zei dat de VvE alleen de berging betreft en dat klopt dus niet. De woning valt ook onder de VvE en dat heeft gevolgen: je gaf zelf al aan dat er bijv. regeltjes zijn voor dakkapellen e.d.
Indirect is de grond weer eigendom van de eigenaren van de woningen.quote:
Waarom moet de grond van de VVE blijven? Is het huis nu goedkoper omdat je de grond niet betaald? Of betaal je deze wel? indien ja, zou ik nooit met deze constructie akkoord gaan. Trammelant over plaatsen van airco's, verfkleuren, plaatsen van schuttingen, ballotage van toekomstige kopers zijn maar een paar dingen waar ik aan denk.
Het is een beetje alsof je met 10 man geld bij elkaar legt in een pot, dan de grond koopt en er 10 gebouwen op laat zetten. En dan afspreekt dat iedereen die heeft ingelegd 1 van de gebouwen krijgt. Met afspraken over het gezamenlijke onderhoud van gedeelde ruimtes. En een aantal aanvullende afspraken om de boel wat uniform te houden qua kwaliteit en uitstraling.quote:
[..]
Indirect is de grond weer eigendom van de eigenaren van de woningen.
Is het huis dan 'van mij' of van de VVE? De waarheid ligt denk ik in het midden. De VVE kan mijn huis niet verkopen. En ik wel, zonder enige inmenging van de VVE. Dus ik beschouw het dan wel als eigendom.
Yes. Naar rato van de oppervlakte van de woning heeft elke eigenaar ook een aandeel in de grond, via de VVE.quote:
[..]
Indirect is de grond weer eigendom van de eigenaren van de woningen.
Wat een gedoe zeg.
Feitelijk verkoop je dan niet het huis, maar jouw aandeel in de VvE - waaronder het gebruiksrecht op het huis.quote:
Is het huis dan 'van mij' of van de VVE? De waarheid ligt denk ik in het midden. De VVE kan mijn huis niet verkopen. En ik wel, zonder enige inmenging van de VVE. Dus ik beschouw het dan wel als eigendom.
Ja.quote:
[..]
Feitelijk verkoop je dan niet het huis, maar jouw aandeel in de VvE - waaronder het gebruiksrecht op het huis.
En gezien ik de enige ben die dat kan en het zonder invloed van wie dan ook kan beslissen is het de facto te beschouwen als eigendom. Maargoed. Het wordt nu een semantische discussie.
Tot je je VvE niet betaald of niet kan bijdragen aan onderhoud waar de vergadering voor gestemd heeft. Dan kan de VvE wel jouw recht verkopen.quote:
[..]
Is het huis dan 'van mij' of van de VVE? De waarheid ligt denk ik in het midden. De VVE kan mijn huis niet verkopen. En ik wel, zonder enige inmenging van de VVE. Dus ik beschouw het dan wel als eigendom.
Afhankelijk van de gestelde regels in de tijd bij de VvE kunnen ze wel degelijk inmenging hebben. Er was bij onze toen aangenomen dat Woningen niet aan verhuurders verkocht mochten worden.
De regels rond niet kortdurend onderverhuren en geen airbnb is ook opgenomen in de splitsingsakte. Maar daar ben ik blij mee, want dat kan gezeik voorkomen.
Ik reageer alleen op hetgeen je stelde dat het niet kon. Je gaat betalen voor het onderhoud aan de gemeenschappelijke buitenruimte en voor die aan je berging. Het punt daar blijft bestaan.quote:
Hoe vaak moet ik het nog herhalen. Ik maak geen gebruik van de gemeenschappelijke ruimtes en betaal daar ook niet voor. En ben verantwoordelijk voor alle onderhoud aan mijn eigen huis. Dat is vastgelegd in de splitsingsakte. Dus dat onderhoud verhaal is niet van toepassing.
De regels rond niet kortdurend onderverhuren en geen airbnb is ook opgenomen in de splitsingsakte. Maar daar ben ik blij mee, want dat kan gezeik voorkomen.
En prima wat er in de splitsingsakte staat. Aansluitend is er een jaarlijkse vergadering waarbij gestemd kan worden. Jij zegt kortdurende verhuur, zoals bij mijn VvE mocht je ook niet verkopen aan langdurige verhuurders, andere schijtregels daargelaten.
Maar wat jij wil, ik gaf het aan voor de volledigheid.
Nou inderdaad. Kascontrolecommissie en bestuur horen bijvoorbeeld officieel uit drie verschillende personen te bestaan om de boel juridisch goed af te sluiten/dechargeren elk jaar. Natuurlijk geen issue zolang jullie elkaars beste makkers zijn, totdat dat niet meer zo isquote:
Een VVE voor twee heeft ook weer zijn eigen uitdagingen
Nou ja, aan de andere kant heb je ook zonder VvE in de praktijk veelal dezelfde dingen aan je hoofd als je een twee-onder-een-kapper hebt, dan is ook gewoon overleg nodig als je een nieuw dak wil
Wel overleg, maar je hoeft het niet gezamenlijk te doen, laat staan gezamenlijk betalen.quote:
Nou ja, aan de andere kant heb je ook zonder VvE in de praktijk veelal dezelfde dingen aan je hoofd als je een twee-onder-een-kapper hebt, dan is ook gewoon overleg nodig als je een nieuw dak wil
Klopt, eigenlijk moet je het dus altijd eens zijn, want een meerderheid krijg je niet zonder je buren. Er kan dus nooit iets ‘doorgedrukt’ worden.quote:
[..]
Nou inderdaad. Kascontrolecommissie en bestuur horen bijvoorbeeld officieel uit drie verschillende personen te bestaan om de boel juridisch goed af te sluiten/dechargeren elk jaar. Natuurlijk geen issue zolang jullie elkaars beste makkers zijn, totdat dat niet meer zo is
.....
In jouw geval wel, maar er zijn wel wat verschillen tussen het verkopen van een huis en de verkoop van een appartementsrecht.quote:
[..]
Ja.
En gezien ik de enige ben die dat kan en het zonder invloed van wie dan ook kan beslissen is het de facto te beschouwen als eigendom. Maargoed. Het wordt nu een semantische discussie.
Als je een eigen huis hebt, dan leg je elke maand wellicht een beetje geld opzij als onderhoudsreservering. Misschien wil je na 10 jaar de buitenboel schilderen of zo. Maar als jij na 9 jaar verhuist, dan geef je dat spaarpotje natuurlijk niet cadeau aan de koper.
Bij de VvE betaal jij ook elke maand mee aan het spaarpotje voor onderhoud, maar als jij verhuist krijg je jouw deel van het spaarpotje niet mee. Dat is dan wél voor de koper.
Het gaat bij jou echter om dusdanig kleine bedragen dat dat niet zo interessant is.
Volgens mij snap je het nog steeds niet. Of ik snap jou niet, dat kan ook natuurlijk.quote:
[..]
In jouw geval wel, maar er zijn wel wat verschillen tussen het verkopen van een huis en de verkoop van een appartementsrecht.
Als je een eigen huis hebt, dan leg je elke maand wellicht een beetje geld opzij als onderhoudsreservering. Misschien wil je na 10 jaar de buitenboel schilderen of zo. Maar als jij na 9 jaar verhuist, dan geef je dat spaarpotje natuurlijk niet cadeau aan de koper.
Bij de VvE betaal jij ook elke maand mee aan het spaarpotje voor onderhoud, maar als jij verhuist krijg je jouw deel van het spaarpotje niet mee. Dat is dan wél voor de koper.
Het gaat bij jou echter om dusdanig kleine bedragen dat dat niet zo interessant is.
Ik betaal vrijwel niks aan de VVE voor onderhoud. Niet aan de gemeenschappelijke ruimtes (want daar maak ik geen gebruik van, behaalve mijn bijdrage aan het onderhoud van mijn berging en een deel aan de gezamenlijke parkeergarage a een paar tientjes per maand), en ook niet aan onderhoud aan mijn eigen woning (want ik ben zelf verantwoordelijk voor het onderhoud).
Ergo, ik ga dus inderdaad elke maand een beetje geld opzij leggen om onderhoud uit te betalen aan mijn eigen woning. Evenals wanneer ik volledig eigendom zou hebbenen ik niet in de VVE zat. Dat spaarpotje blijft van mij als ik na 9 jaar ga verkopen. Dat staat volledig buiten de VVE. Dus wat is dan het verschil tussen wel of geen VVE bij deze woning?
Gezien de constructie kost het mij vrijwel niks extra, ontneemt het mij een paar vrijheden (zoals of ik mag onderverhuren, de kleur waarin ik de gevel schilder of de ruimte die ik heb om een sterk afwijkende dakkapel te plaatsen), maar biedt het zekerheid (geen Airbnb volk bij de buren, onderhoud van het gebied blijft op niveau en uitstraling is geborgd.
Daarbij kan ik zelf in het VVE bestuur gaan om richting te geven aan wat wel en niet mag. Dat kost tijd, maar kan ik prima doen.
Plussen en minnen afwegend zijn er geen onoverkomelijke bezwaren om op basis van de juridische constructie met VVE het huis niet te kopen.
Dat is voor mij een belangrijke conclusie, dus dank voor jullie meedenken!
Nee, want je woning valt (voor zover ik begrijp) buiten de vve.quote:
Jij bent eigenaar, verantwoordelijk voor onderhoud, etc.
Maar je zult zelf de splitsings akte goed moeten lezen, daar staat alles in. En als er geen appartementsrecht in staat voor jouw woning, dan is dat niet van toepassing.
Als je woning wel onder de vve valt, betaalt de vve ook onderhoud aan je woning (dus jij het breukdeel). Dat is niet van toepassing zeg je
[ Bericht 5% gewijzigd door Sport_Life op 23-01-2021 22:28:48 ]
Eh, ja. Dat is precies wat ik zei, toch? Misschien een beetje onduidelijk verwoord. Jij betaalt dus maar heel beperkt mee aan een gemeenschappelijk spaarpotje voor onderhoud. Dus voor jou boeit het nauwelijks dat je dat spaarpotje niet mee kunt nemen.quote:
Volgens mij snap je het nog steeds niet. Of ik snap jou niet, dat kan ook natuurlijk.
Ik betaal vrijwel niks aan de VVE voor onderhoud. Niet aan de gemeenschappelijke ruimtes (want daar maak ik geen gebruik van, behaalve mijn bijdrage aan het onderhoud van mijn berging en een deel aan de gezamenlijke parkeergarage a een paar tientjes per maand), en ook niet aan onderhoud aan mijn eigen woning (want ik ben zelf verantwoordelijk voor het onderhoud).
[ Bericht 5% gewijzigd door #ANONIEM op 23-01-2021 22:47:01 ]
Nee, zijn woning valt wel onder de VvE, hij heeft letterlijk die tekst geciteerd. Zie #49.quote:
[..]
Nee, want je woning valt (voor zover ik begrijp) buiten de vve.
Jij bent eigenaar, verantwoordelijk voor onderhoud, etc.
Maar je zult zelf de splitsings akte goed moeten lezen, daar staat alles in. En als er geen appartementsrecht in staat voor jouw woning, dan is dat niet van toepassing.
Als je woning wel onder de vve valt, betaalt de vve ook onderhoud aan je woning (dus jij het breukdeel). Dat is niet van toepassing zeg je
En dat de woning deel uitmaakt van de VvE betekent niet per definitie dat de VvE al het onderhoud uitvoert. De VvE voertonderhoud uit aan hetgeen gemeenschappelijk is en ik kan me goed voorstellen dat eengezinswoningen niet als gemeenschappelijk gezien worden. Zo is het hier in het complex namelijk ook.
Ik heb dit toch al vijf keer uitgelegd inmiddels.quote:
[..]
Nee, want je woning valt (voor zover ik begrijp) buiten de vve.
Jij bent eigenaar, verantwoordelijk voor onderhoud, etc.
Maar je zult zelf de splitsings akte goed moeten lezen, daar staat alles in. En als er geen appartementsrecht in staat voor jouw woning, dan is dat niet van toepassing.
Als je woning wel onder de vve valt, betaalt de vve ook onderhoud aan je woning (dus jij het breukdeel). Dat is niet van toepassing zeg je
Ja, er geldt appartementsrecht op mijn woning. En ja ik moet mijn eigen onderhoud regelen. Dat onderhoud staat los van de VVE.
Exactquote:
[..]
Nee, zijn woning valt wel onder de VvE, hij heeft letterlijk die tekst geciteerd. Zie #49.
En dat de woning deel uitmaakt van de VvE betekent niet per definitie dat de VvE al het onderhoud uitvoert. De VvE voertonderhoud uit aan hetgeen gemeenschappelijk is en ik kan me goed voorstellen dat eengezinswoningen niet als gemeenschappelijk gezien worden. Zo is het hier in het complex namelijk ook.
.