Huizenmarkttopic #209: Met een lage rente en een lange RVP

quote:

Op vrijdag 9 april 2021 11:56 schreef Heph844 het volgende:

[..]

Ja klopt, ons startniveau was relatief hoog. Maar als je ziet dat ze in Duitsland en Oostenrijk stijgingen hebben van 70 tot 80 procent, dan halen ze die achterstand daar heel snel in.

Niet meer dan terecht. Als je mocht kiezen tussen het sjieke, zeer schone en statige Wenen of hipster-proof, maar viezig Amsterdam.. dan weet ik het wel. Ik vond de huizenprijzen in Duitse en Oostenrijkse steden altijd al (naast Amsterdam gelegd) zeer goed betaalbaar.

quote:

Op vrijdag 9 april 2021 11:54 schreef Heph844 het volgende:

[..]

Als ik zelf een beetje google op gemiddelde huizenprijzen, kom ik op 38%. Weet niet precies welke definitie ze hanteren, misschien is het gecorrigeerd voor inflatie ofzo. Eurostat wordt gevoed door het CBS, dus ik ga er vanuit dat het wel klopt.

Maar als ze 2015 als startpunt zouden nemen zou het er dus behoorlijk anders uitzien.

quote:

Op vrijdag 9 april 2021 12:49 schreef Leandra het volgende:

[..]

Met dat voorbeeld in Utrecht zou het er nog anders uitzien.... van 800.000 in 2014 naar 1.300.000 in 2021
Dat is ruim 61% stijging in 7 jaar. (6 jaar eigenlijk, want de WOZ die ze nu hebben gekregen is per 01-01-2020)

Scheelt nogal, maar 30% stijging in 10 jaar, of >60% stijging in 6 jaar.
Een maat van me woonde samen, relatie ging kapot, kocht eigen apartement, de maand voordat alles indonderde. Jaar later ofzo kreeg hij een nieuwe vriendin. Toen zaten ze in de situatie dat ze beiden een huis hadden, en dat konden betalen, maar als ze ze allebei zouden verkopen zouden ze zoveel schuld hebben dat ze nauwelijks een nieuw huis konden kopen, terwijl ze allebei bovenmodaal verdienden. Maar beiden huisjes waren wel erg klein eigenlijk voor samen, op een gegeven moment haar huis voor niet teveel verlies kunnen verkopen. Samengewoond in een klein huis totdat ze haar schuld hadden afgebetaald, vervolgens zijn huis verkocht met weer wat minder verlies (markt trok aan), en gaan huren. Paar jaar gehuurd om zijn verlies af te betalen en toen een nieuwbouw woning gekocht. Die is na een paar nu je al bijna 2 ton meer waard. Nogal een rollercoaster geweest, maar ong 12 jaar verder zitten ze er goed bij nu

quote:

Op vrijdag 9 april 2021 12:01 schreef Cinemaniak het volgende:

[..]

Niet meer dan terecht. Als je mocht kiezen tussen het sjieke, zeer schone en statige Wenen of hipster-proof, maar viezig Amsterdam.. dan weet ik het wel. Ik vond de huizenprijzen in Duitse en Oostenrijkse steden altijd al (naast Amsterdam gelegd) zeer goed betaalbaar.

Over welke Duitse steden heb je het dan? Want gewilde steden zoals Hamburg, Düsseldorf of München zijn al jaren veel duurder dan Amsterdam. En tegenwoordig betaal je ook in secundaire steden als Aken een stuk meer dan voor iets vergelijkbaars een paar kilometer verderop in Nederland.

quote:

Op vrijdag 9 april 2021 12:45 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]

Maar als ze 2015 als startpunt zouden nemen zou het er dus behoorlijk anders uitzien.

Qua percentages sowieso, qua verdeling per land geen idee. De meeste landen hier zaten ook in een behoorlijke crisis toen.

https://www.nu.nl/economi(...)n-een-hypotheek.html

Ik denk dat we nog wel even zullen doorstijgen op deze manier...

quote:

Op vrijdag 23 april 2021 08:55 schreef Fretwork het volgende:
https://www.nu.nl/economi(...)n-een-hypotheek.html

Ik denk dat we nog wel even zullen doorstijgen op deze manier...

Om de huidige normen en rekenmethoden tegen het licht te houden, lijkt me zeker geen verkeerd plan.

Bijvoorbeeld om bij hypotheken met een lange looptijd meer rekening te houden met de betaalbaarheid in plaats van een harde factor 4,5 ongeacht de rente. Daarnaast zitten er allerlei rare gedachtenkronkels in het huidige systeem. Als je bijvoorbeeld als alleenstaande een hypotheek neemt, wordt je maximale leenbedrag gekort met het idee dat je een partner kunt krijgen zonder inkomen. Terwijl je - als er een partner bijkomt - 99 van de 100 keer in gezamenlijk inkomen vooruit gaat. En zo zitten er nog wat vreemde dingen in.

quote:

Op vrijdag 23 april 2021 09:43 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]

Om de huidige normen en rekenmethoden tegen het licht te houden, lijkt me zeker geen verkeerd plan.

Bijvoorbeeld om bij hypotheken met een lange looptijd meer rekening te houden met de betaalbaarheid in plaats van een harde factor 4,5 ongeacht de rente. Daarnaast zitten er allerlei rare gedachtenkronkels in het huidige systeem. Als je bijvoorbeeld als alleenstaande een hypotheek neemt, wordt je maximale leenbedrag gekort met het idee dat je een partner kunt krijgen zonder inkomen. Terwijl je - als er een partner bijkomt - 99 van de 100 keer in gezamenlijk inkomen vooruit gaat. En zo zitten er nog wat vreemde dingen in.

Het effect gaat hoogstwaarschijnlijk niet zijn dat mensen daardoor makkelijker aan een huis komen. Zie alle andere maatregelen van het afgelopen jaar, er is meer bestedingsruimte dus de prijzen stijgen direct mee.

quote:

Op vrijdag 23 april 2021 09:43 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]

Om de huidige normen en rekenmethoden tegen het licht te houden, lijkt me zeker geen verkeerd plan.

Bijvoorbeeld om bij hypotheken met een lange looptijd meer rekening te houden met de betaalbaarheid in plaats van een harde factor 4,5 ongeacht de rente. Daarnaast zitten er allerlei rare gedachtenkronkels in het huidige systeem. Als je bijvoorbeeld als alleenstaande een hypotheek neemt, wordt je maximale leenbedrag gekort met het idee dat je een partner kunt krijgen zonder inkomen. Terwijl je - als er een partner bijkomt - 99 van de 100 keer in gezamenlijk inkomen vooruit gaat. En zo zitten er nog wat vreemde dingen in.

Hmm, Naja die krengen moeten in 30 jaar afgelost vindt men..

En met lage rentes is het aflossingsdeel gewoon ene stuk significante dan het rente deel.

quote:

Op zaterdag 24 april 2021 08:48 schreef ludovico het volgende:

[..]

Hmm, Naja die krengen moeten in 30 jaar afgelost vindt men..

En met lage rentes is het aflossingsdeel gewoon ene stuk significante dan het rente deel.

En vooral: het vervallen van de hypotheekrenteaftrek boeit geen drol bij de huidige reis.

quote:

Op donderdag 8 april 2021 09:25 schreef Stepperoller het volgende:

[..]

Tja een mens moet toch ergens wonen. En het is ook niet per se dat hun woonsituatie voordat ze dat huis kochten minder financiële risico's kende.

Je huis kan bijv. wel over 5 jaar 30.000 euro onder water staan, maar als je was blijven huren en ruim 15.000 euro per jaar aftikt aan je verhuurder was je 75.000 euro kwijt geweest. Doe mij die 30.000 euro onder water dan maar hoor.

Zolang je de hypotheek kan betalen is er niks aan de hand als je onder water staat. Gelazer begint pas als je de hypotheek niet meer kan betalen of wil verhuizen. Als je zeker weet dat je ergens langere tijd gaat wonen (en redelijkere wijs het zou kunnen betalen) dan kan je eigenlijk rustig kopen ongeacht de prijs.

Overigens moet je oppassen met huur en hypotheek te vergelijken. Bij huur is het duidelijk hoeveel je maandelijks weg gooit (want dat is je huur).

Bij een hypotheek is dat een stuk minder overzichtelijk, de rente die je betaald gooi je weg, onderhoud van het huis moet je ook mee nemen als kosten post. Daarnaast heb je vaak nog additionele belastingen die er bij komen. Daar tegenover staat dat de kwaliteit van leven in een koopwoning vaak wel beter is (luxere keuken, toilet etc)

Langere termijn is een koopwoning zeker interessanter als een huurwoning, alleen huidge waarde - aankoopprijs is niet hoe je de "winst" moet berekenen.

Daarnaast bouwen eigenaren onbewust eigen vermogen open door de aflossing van het huis en huurders moeten daar andere manieren voor gebruiken. (aandelen, sparen etc). Alleen vaak hebben ze die ruimte niet of doen ze dit niet.

quote:

Op maandag 31 mei 2021 16:46 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]

En vooral: het vervallen van de hypotheekrenteaftrek boeit geen drol bij de huidige reis.

Met de huidige lage rente zou het juist een mooi moment zijn om daar mee te stoppen voor alle nieuwe hypotheken (want rente is nu toch laag)

De hoogste impact op de huidige huizenprijzen zal een een rente stijging zijn. Meeste particulieren kijken alleen naar hun maandelijkse lasten en niet wat het huis waard is. Investeerders kunnen minder lenen en andere saaie opties zoals obligaties zijn ineens een stuk interessanter als vastgoed waar je meer werk aan hebt.

quote:

Op vrijdag 9 april 2021 12:45 schreef George_of_the_Jungle het volgende:

[..]

Maar als ze 2015 als startpunt zouden nemen zou het er dus behoorlijk anders uitzien.

Het is idd maar net welke tijdspanne pakt. IJsland en Estland zijn bij de vorige crisis snel en hard geraakt dus kan best dat die in 2010 al hun dieptepunt hadden. Bij de wat meer 'volwassen' economieën ging dat trager. Vanaf 2015 zou de grafiek er 100% zeker veel anders uit zien

quote:

Op vrijdag 25 juni 2021 16:00 schreef descon het volgende:

[..]

Met de huidige lage rente zou het juist een mooi moment zijn om daar mee te stoppen voor alle nieuwe hypotheken (want rente is nu toch laag)

Precies mijn punt. Als je dan ook gelijk het huurwaardeforfait afschaft maakt het helemaal geen drol meer uit.

En het huurwaardeforfait afschaffen is een logisch gevolg van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek: het huurwaardeforfait is samen met de hypotheekrenteaftrek geïntroduceerd omdat het idee was dat als je als je uitgaven (rente) van je inkomen kunt aftrekken je de fictieve inkomsten (uitgespaarde huur) dan bij je inkomen moet optellen.

Gevolg: Belastingstelsel wordt simpeler, bij de huidige rente nauwelijks marktverstoring, bij stijgende rente meer vrije keuze om tussen aflossingsvormen te kiezen, bij verder dalende rente niet het vraagstuk wat er belastingtechnisch met een negatieve hypotheekrente moet gebeuren.

quote:

Op vrijdag 25 juni 2021 16:00 schreef descon het volgende:

[..]

Met de huidige lage rente zou het juist een mooi moment zijn om daar mee te stoppen voor alle nieuwe hypotheken (want rente is nu toch laag)

De hoogste impact op de huidige huizenprijzen zal een een rente stijging zijn. Meeste particulieren kijken alleen naar hun maandelijkse lasten en niet wat het huis waard is. Investeerders kunnen minder lenen en andere saaie opties zoals obligaties zijn ineens een stuk interessanter als vastgoed waar je meer werk aan hebt.

Een argument dus voor crash op woningmarkt bij gelijkblijvende reële rente maar stijgende nominale rentes, met de laatste wordt immers meer geld afgelost wat effect heeft op de betaalbaarheid.

Dus er komt straks inflatie. Rente stijging. Korte termijn dipje huizenprijzen daarop, en dan weer verder.

quote:

Op vrijdag 25 juni 2021 22:44 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]

Precies mijn punt. Als je dan ook gelijk het huurwaardeforfait afschaft maakt het helemaal geen drol meer uit.

En het huurwaardeforfait afschaffen is een logisch gevolg van het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek: het huurwaardeforfait is samen met de hypotheekrenteaftrek geïntroduceerd omdat het idee was dat als je als je uitgaven (rente) van je inkomen kunt aftrekken je de fictieve inkomsten (uitgespaarde huur) dan bij je inkomen moet optellen.

Gevolg: Belastingstelsel wordt simpeler, bij de huidige rente nauwelijks marktverstoring, bij stijgende rente meer vrije keuze om tussen aflossingsvormen te kiezen, bij verder dalende rente niet het vraagstuk wat er belastingtechnisch met een negatieve hypotheekrente moet gebeuren.

Ik weet niet precies hoe het in Japan werkt, daar zijn de rentes al een eeuwigheid laag.. Maar het gaat toch enigszins fout zou je zeggen als de reëele rente negatief wordt? Dan ben je het systeem echt fragiel aan het maken.

quote:

Op vrijdag 9 april 2021 12:49 schreef Leandra het volgende:

[..]
Met dat voorbeeld in Utrecht zou het er nog anders uitzien.... van 800.000 in 2014 naar 1.300.000 in 2021
Dat is ruim 61% stijging in 7 jaar. (6 jaar eigenlijk, want de WOZ die ze nu hebben gekregen is per 01-01-2020)

En dan is het overbieden er nog niet in meegenomen neem ik aan.

quote:

Op vrijdag 26 november 2021 15:57 schreef viceversa het volgende:

[..]
En dan is het overbieden er nog niet in meegenomen neem ik aan.

Jawel

quote:

Op vrijdag 26 november 2021 15:58 schreef potjecreme het volgende:

[..]
Jawel

Ah oke

De rekenrente van 5% is weer toepasselijk.

quote:

Op dinsdag 27 september 2022 17:08 schreef Socios het volgende:
De rekenrente van 5% is weer toepasselijk.

bij sommigen is de tien-jaars rente daar al overheen deze week.