Waar moet een pand met verhuurde appartementen aan voldoen?

Het zal wel wat brandmelders en goed aangegeven vluchtroutes moeten hebben.

Brandveiligheid
Bouwbesluit
Bestemmingsplan

De vergunning ben je mee bezig

Monumentaal pand met 5 dus illegale units ... succes?

Weet de gemeente al van de constructie af?

quote:

Op woensdag 29 juli 2020 15:52 schreef Its_Muppet het volgende:
Wanneer we van de gemeente toestemming krijgen om die vergunning aan te vragen zal er een keuring gaan plaatsvinden waarin gekeken wordt of het pand voldoet aan de bouw wetgeving voor appartementverhuur. I

Ik zou zeggen: vraag de vergunning aan en laat het pand keuren.
Je hoort dan vanzelf wat ze wel of niet aangepast willen hebben.

Je kan wel in wetboeken duiken maar die keurmeester weet het toch beter.
Je kan dan mogelijk ook in overleg hoe je het wil aanpassen zodat hij het volgende keer in een keer goedkeurt.

quote:

Op woensdag 29 juli 2020 16:10 schreef Its_Muppet het volgende:

[..]

Reden van mijn acute vraag is dat er door een investeringsmaatschappij een bod gedaan is, waarbij zij het volledige verdere risico dragen. Teken hier en jullie zijn overal vanaf.... Het bod is echter zo'n 30% onder de getaxeerde waarde.

Meteen doen. Direct.

Monumentaal pand met illegale bouw/aanpassingen .. dat kan wel eens HEEL duur worden, en je moet huurders compenseren ...

Of je laat 1x die keurmeester komen om een indruk te krijgen, maar voor -30% op taxatiewaarde, zou ik misschien nog kijken of het -20% kan worden, endaarna rap tekenen en de poet verdelen met jullie 5en.

quote:

Op woensdag 29 juli 2020 15:52 schreef Its_Muppet het volgende:
Iemand enig idee waar ik dat kan vinden?

Bij de gemeente. Voorkeuring aanvragen. Daarna weet je wat je te doen staat: verkopen tegen 70% of vergunning regelen en in de markt zetten.

De eisen voor woonfuncties worden in het bouwbesluit gegeven. Voor de specifieke eisen ligt er aan of het kamergewijze verhuur (bijv. studentenhuis met gedeelde voorzieningen) betreft of dat het zelfstandige appartementen zijn. Bij kamergewijze verhuur zal het hele gebouw conform bouwbesluit waarschijnlijk uit 1 woonfunctie bestaan. Bij zelfstandige appartementen is elk appartement een woonfunctie binnen een woongebouw.

Kort samengevat moet je aan de volgende zaken denken:
- Brandmeldinstallatie of rookmelders (bij kamergewijze verhuur)
- Voldoende vluchtwegen. Bij grotere hoogteverschillen (>4 m/8 m) zijn er specifieke eisen aan de compartimentering en materialisering van het trappenhuis.
- (Sub)brandcompartimentering: Alle wanden, deuren, vloeren rond een woonfunctie moeten 20 minuten brandwerend zijn (relevant voor zelfstandige appartementen)

Als het zelfstandige appartementen zijn en je geen idee hebt of je op dit moment voldoet, zou ik persoonlijk een 30% lager bod aannemen. 90% zeker dat de brandcompartimentering in een monumentaal pand niet voldoet als daar niet nadrukkelijk iemand aandacht aan heeft besteedt (en dan zou jij het waarschijnlijk weten). Die compartimentering aantoonbaar herstellen heeft nogal wat impact (deuren vervangen, doorvoeringen aanpassen, verdiepingsvloeren van een brandwerende onderzijde voorzien, brandoverslagberekeningen en mogelijk brandwerende ramen plaatsen)

[ Bericht 8% gewijzigd door stavromulabeta op 29-07-2020 20:28:44 ]

Als je het in detail wilt nagaan: hier vind je een filterbare versie van het bouwbesluit 2012. Jij valt onder woonfunctie en bestaande bouw, de rest uitklikken in de filter.

Zoals ik al zei: Bij kamergewijze verhuur is het hele gebouw waarschijnlijk 1 grote woonfunctie, bij separate apartementen is elke appartement een aparte woonfunctie.

Bij de eisen wel even het aansturingsartikel open klikken en kijken of daar onderscheid gemaakt wordt in soorten woonfuncties (voor kamergewijze verhuur, voor zorg, overige woonfunctie.) omdat niet alle artikelen voor elke woonfunctie van toepassing zijn.

quote:

Op woensdag 29 juli 2020 16:03 schreef Its_Muppet het volgende:

[..]

Yup, gemeente heeft aangegeven dat ze heel coulant zullen zijn

De gemeente heeft niet de ruimte om heel coulant te zijn. De zaak zal gewoon moeten voldoen aan het bouwbesluit, dat is rechtstreeks werkende regelgeving.

Als je nog lastige buren hebt dan kunnen die ook nog goed dwars gaan liggen bij de bestemmingsplanwijziging. Zorg dat je een goede adviseur in dienst neemt die de aanvraag voor jullie doet. Kan een lang en vooral duur traject worden dit. In ieder geval succes!

[ Bericht 2% gewijzigd door Twiitch op 31-07-2020 11:41:43 ]

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 11:41 schreef Its_Muppet het volgende:

[..]

Klopt, maar het ging over de coulance van de wetenschap dat er blijkbaar al 20 jaar zonder vergunning verhuurd werd. Procedure is nu zo dat we eerst toestemming van de gemeente moeten krijgen om uberhaupt een aanvraag voor omgevingsvergunning te doen.

Je dient een principeverzoek in, aan de hand hiervan bepaald de gemeente of een omgevingsvergunning kans van slagen heeft of dat er nog grote struikelblokken zijn inderdaad.

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 11:35 schreef Twiitch het volgende:

[..]

De gemeente heeft niet de ruimte om heel coulant te zijn. De zaak zal gewoon moeten voldoen aan het bouwbesluit, dat is rechtstreeks werkende regelgeving.

Als je nog lastige buren hebt dan kunnen die ook nog goed dwars gaan liggen bij de bestemmingsplanwijziging. Zorg dat je een goede adviseur in dienst neemt die de aanvraag voor jullie doet. Kan een lang en vooral duur traject worden dit. In ieder geval succes!

Er is wel beleid op basis waarvan het bevoegd gezag een afwijking (tijdelijk) kan gedogen. Dat is echter maatwerk en zeker geen recht dat je hebt. Om te kunnen gedogen zijn er een aantal randvoorwaarden in de beleidsrichtlijn vastgelegd:
- Er is geen sprake van berekenend gedrag (dus geen opzet);
- Er is concreet uitzicht op legalisering (bijvoorbeeld een ingediende vergunningsaanvraag);
- De maatschappelijke consequenties van handhaven staan niet in verhouding tot het te dienen doel.

Het ligt dus echt aan de specifieke situatie en context of er gedoogd kan worden. En ook als er gedoogd wordt, zul je binnen de kortst mogelijke redelijke termijn aan de wet moeten voldoen.

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 12:06 schreef stavromulabeta het volgende:

[..]

Er is wel beleid op basis waarvan het bevoegd gezag een afwijking (tijdelijk) kan gedogen. Dat is echter maatwerk en zeker geen recht dat je hebt. Om te kunnen gedogen zijn er een aantal randvoorwaarden in de beleidsrichtlijn vastgelegd:
- Er is geen sprake van berekenend gedrag (dus geen opzet);
- Er is concreet uitzicht op legalisering (bijvoorbeeld een ingediende vergunningsaanvraag);
- De maatschappelijke consequenties van handhaven staan niet in verhouding tot het te dienen doel.

Het ligt dus echt aan de specifieke situatie en context of er gedoogd kan worden. En ook als er gedoogd wordt, zul je binnen de kortst mogelijke redelijke termijn aan de wet moeten voldoen.

Op aspecten als constructie- en (brand)veiligheid gaan ze denk ik niet gedogen in het geval van een woonfunctie. Dat moet dan gewoon in orde zijn in de aanvraag. En dat zal doorgaans het grootste kostenplaatje opleveren in zo'n oud pand.

Maar goed, ik zit niet in de bouwvergunningverlening dus who knows.

[ Bericht 0% gewijzigd door Twiitch op 31-07-2020 12:27:10 ]

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 12:20 schreef Twiitch het volgende:

[..]

Op aspecten als constructie- en (brand)veiligheid gaan ze denk ik niet gedogen in het geval van een woonfunctie. Dat moet dan gewoon in orde zijn in de aanvraag. En dat zal doorgaans het grootste kostenplaatje opleveren in zo'n oud pand.

Maar goed, ik zit niet in de bouwvergunningverlening dus who knows.

Het hangt er van af of er onmiddelijk gevaar is of dat het (naar inschatting van de toezichthouder) meevalt. In het geval van direct gevaar zullen ze het pand laten ontruimen of een gebruiksbeperking opleggen. Maar bij kleine afwijkingen kunnen ze je de ruimte geven om het te herstellen. Denk aan een deur die 80 ipv de vereiste 85 cm breed is. Of een constructie die er al decenia ongewijzigd staat maar die als je hem nu doorrekend, niet aan de normen voldoet.

quote:

Op woensdag 29 juli 2020 16:10 schreef Its_Muppet het volgende:

[..]

Reden van mijn acute vraag is dat er door een investeringsmaatschappij een bod gedaan is, waarbij zij het volledige verdere risico dragen. Teken hier en jullie zijn overal vanaf.... Het bod is echter zo'n 30% onder de getaxeerde waarde.

Doen!

Coulance van de gemeente bestaat niet. Als je aanpassingen moet gaan doen moet je die uit eigen zak betalen én dan nog maar hopen dat de investeringsmaatschappij nog interesse heeft én de aanpassingen voldoende naar hun wens zijn.
Dan kan het ook nog eens zo zijn dat de belastingdienst aanklopt voor de erfbelasting voor het pand verkocht is, kan je die óók nog eens voorschieten.

Als je vader de afgelopen 20 jaar geen onderhoud heeft gedaan dan kan het zo maar eens meer dan 30% kosten. (Zeker als je voor de aanpassingen mensen tijdelijk elders moet huisvesten)

Je kan even contact opnemen met de (bestaande)bouwinspecteurs van betreffende gemeente (of bij de Omgevingsdienst), zij kunnen je hier over inlichten.

quote:

Op zaterdag 1 augustus 2020 16:57 schreef Its_Muppet het volgende:
Mijn uitdaging is ook niet zozeer dat ik dat bod graag wil aannemen, maar mijn broers en zussen voelen zich genaaid. En ik krijg het niet voor elkaar om ze te laten inzien dat de consequenties van de verbouwing vele malen hoger kunnen liggen.

Laat je dan door je broers en zussen uitkopen, gerekend op basis van wat jouw deel van de opbrengst zou zijn als je voor het huidige bod zou verkopen.

Laat een aannemer een offferte uitbregen voor wat het moet gaan kosten die toko aan de huidige wet en regelgeving te laten voldoen.

Tel daarbij overige kosten op: huurders compenseren, eruit zetten ed. afhankelijk van die offerte.

En laat ze maar kiezen.

quote:

Op zaterdag 1 augustus 2020 16:57 schreef Its_Muppet het volgende:


Mijn uitdaging is ook niet zozeer dat ik dat bod graag wil aannemen, maar mijn broers en zussen voelen zich genaaid.

Voelen zich genaaid omdat ze geld gaan krijgen maar eigenlijk denken er meer geld uit te kunnen slepen?

Uit laten kopen door je siblings.

quote:

Op maandag 3 augustus 2020 08:50 schreef Mrmime het volgende:
Uit laten kopen door je siblings.

Lijkt mij ook het fijnste. Zij denken dat het X waard is, TS is bereid om aan X-30% te verkopen. Zij krijgen een koopje (volgens hun waardering), TS is ervan af.