[Crowdfunding] #262 Hypothecaire kwekerijen

Ik ben wat verbaasd over de negatieve stemming hier over CRE. Persoonlijk alleen maar positieve ervaringen met dit platform, een oase van rust in deze corona tijd. Alle rente wordt tot op de cent stipt uitbetaald.

Dat ze (HPI) appartementengebouwen kopen met wat achterstallig onderhoud en enige leegstand is geen geheim, dit is hun business model. Deze gebouwen worden voordelig aangekocht en door te ontwikkelen wordt een goed rendement behaald. Lijkt me handiger dan een tiptop gebouw te kopen dat al volledig verhuurd is; daar betaal je de hoofdprijs voor lijkt me.
Iets meer spreiding zou mij ook lief zijn maar liever een grote solide partij dan een gespreide porto met rotte appels er tussen.

Daarnaast vind ik Duitsland aantrekkelijk vanwege de geografische spreiding, ik heb al erg veel Rotterdam om maar eens iets te noemen. Misschien kent Duitsland afwijkende regels maar ook een grote politieke en economische stabiliteit dus ik vind het wel fijn om er wat Duits vastgoed bij te hebben.

Eens met obli.

Hoewel ik ook wel bedenkingen heb tegen de grote afhankelijk van dezelfde partij op deze manier, overweegt voor mij toch inderdaad de geografische spreiding en de stipte betalingen.

Het businessmodel is ook begrijpelijk toch; grote vastgoedjongen met veel vermogen in stenen en daarnaast langlopende verplichtingen. Vermogensgroei zit'm in waardevermeerdering van het vastgoed, niet cash. Wil niet voor iedere aankoop een bank-traject starten, dus wordt mede-aandeelhouder/oprichter/hoe dan ook van een crowdfundplatform.

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 09:49 schreef Jaco078 het volgende:
Het businessmodel is ook begrijpelijk toch; grote vastgoedjongen met veel vermogen in stenen en daarnaast langlopende verplichtingen. Vermogensgroei zit'm in waardevermeerdering van het vastgoed, niet cash. Wil niet voor iedere aankoop een bank-traject starten, dus wordt mede-aandeelhouder/oprichter/hoe dan ook van een crowdfundplatform.

Ben tijd geleden al gestopt bij CRE omdat volgens mij in de voorwaarden stond dat ze eventueel zelfstandig naar eigen inzicht de looptijd lening mogen verlengen.
Als ik dan nu hoor dat ze ook eigenlijk min of meer aan zichzelf lenen heb ik weinig twijfels meer.

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 10:36 schreef Aalsmeer15 het volgende:

[..]

Ben tijd geleden al gestopt bij CRE omdat volgens mij in de voorwaarden stond dat ze eventueel zelfstandig naar eigen inzicht de looptijd lening mogen verlengen.
Als ik dan nu hoor dat ze ook eigenlijk min of meer aan zichzelf lenen heb ik weinig twijfels meer.

Zelf ben ik ook geruime tijd gestopt met daar te investeren. Juist vanwege het feit dat er door het uitgevende bureau teveel banden zijn met de diverse bedrijven die geld lenen.

Na een vraag van mij een antwoord per mail over een aflossing per 3 mei 2020. En als je dan een mail stuurt waar blijft de aflossing krijg je als antwoord:

Graag reageer ik namens mijn collega xxxx op uw onderstaande e-mailbericht. Hij is momenteel helaas niet in de gelegenheid uw e-mail te beantwoorden.

In de e-mail van 7 april 2020 verwijst mijn collega naar de beoogde aflossingsdatum op 3 mei 2020 (na 36 maanden). In de eerste versie van de Crowdrealestate Voorwaarden (destijds nog Crowdestate) werd echter ook een uiterlijke aflossingsdatum benoemd, zijnde 31 augustus 2020. In overleg met de initiatiefnemer is derhalve besloten om deze tweede datum aan te houden. Zie de bijlage voor de Bijzondere Leningsvoorwaarden destijds. Op de projectpagina is dit vorige maand middels een update kenbaar gemaakt.
Lees in overleg met onszelf hebben we dit besloten.

De initiatiefnemer zal verder geen gebruik maken van het conversierecht. Dit is reeds overeengekomen.

Voor verdere vragen kunt u gerust contact met ons opnemen.

Nu benieuwd of er voor 30 augustus wordt afgelost. Ik sta er niet raar van te kijken als men dan ineens weer een verlenging verstrekt. Ik zal dit dan echter aanhangig maken bij diverse instanties. Ik vertrouw ze namelijk helemaal niet. Twee redenen de ene persoon zegt dit en als het de emittent niet uitkomt zegt de ander wat anders en een te grote binding van een persoon (het zou me niet verbazen als dat ook hun baas is) via allerlei bedrijven c.q. beleggingseenheden. Rentebetaling is inderdaad op tijd maar dat deden de piramides ook in het begin.

Zelf heb ik geen ervaring met CRE.

In zijn algemeenheid is het m.i. onacceptabel dat directie en/of bestuursleden van een platform geld ophalen voor eigen projecten. Dit hebben we recentelijk ook al bij KoM zien gebeuren. Dit gaat op termijn onvermijdelijk zorgen voor belangenverstrengeling of erger.

De AFM zou hiertegen moeten optreden en voor zover dit nog niet verboden is dit moeten verbieden.

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 15:35 schreef KrekelJapie het volgende:
Aankoop appartement Collin
https://www.collincrowdfu(...)ing-artem-tolmachev/
Obv 1e hypotheek

https://www.funda.nl/koop(...)-burggravenlaan-233/
Dus hij koopt voor 10k boven vraagprijs. Dus het gesuggereerde koopje uit de pitch neem ik met een korrel zout zeker als je de puinbak binnen in de woning ziet.

Met de zolder erbij en gerenoveerd is zo een woning rond 300K waard. https://www.funda.nl/koop(...)-burggravenlaan-210/

Echter hij koopt zonder zolder die los te koop is voor 45K.
Dus de waarde schatting na renovatie van 290k voor die 75M2 is wat optimistich. 250K lijkt beter.

Gerenoveerde appartementen van 75m2 in de straat zonder zolder doen ongeveer 250K op funda.

https://www.funda.nl/koop(...)-burggravenlaan-146/
https://www.funda.nl/koop(...)-burggravenlaan-154/

[ Bericht 17% gewijzigd door NaRegenDeZon op 31-07-2020 17:51:25 ]

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 13:17 schreef Horsemen het volgende:
In zijn algemeenheid is het m.i. onacceptabel dat directie en/of bestuursleden van een platform geld ophalen voor eigen projecten. Dit hebben we recentelijk ook al bij KoM zien gebeuren. Dit gaat op termijn onvermijdelijk zorgen voor belangenverstrengeling of erger.

Ik denk dat het 'formeel/juridisch' wel netjes in elkaar steekt bij CRE maar 'moreel' iets minder. Platform en geldnemer zitten op zelfde adres en hoofdmoot van alle leningen zijn van deze lener.
Het is waar dat de rente netjes wordt uitbetaald. Maar over communicatie ben ik minder tevreden. Zo is er ook een grote lener achter Zorgapp. Steyl, Nieuwbouw Duiven, Transformatie Zevenaar, Nieuwbouw Beilen. Uiteindelijk is Zevenaar helemaal niet van de grond gekomen en Beilen verloopt ook moeizaam. Dat is niet erg, shit happens, maar communiceer dan gewoon eerlijk.
Ieder maakt steeds zijn eigen afwegingen en beslissingen, maar we houden elkaar hier scherp

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 15:35 schreef KrekelJapie het volgende:
Aankoop appartement Collin

Iemand duidelijk hoe je dit moet lezen:

quote:

Naast de overeengekomen verplichte slottermijn bestaat de mogelijkheid om in de laatste zes maanden voor einddatum de lening algeheel vervoegd af te lossen zonder vergoedingsrente i.p.v. 6 maanden conform de Algemene voorwaarden), indien u de heer T*lm*ch*v via Collin Crowdfund herfinanciert.

Met andere woorden: diegenen die in de toekomst meedoet met de herfinanciering, als die in de laatste zes maanden komt, krijgt die 6 maanden vergoedingsrente niet, en diegenen die niet meedoet krijgt ze wel?

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 19:36 schreef InVestEerder het volgende:

[..]

Ik denk dat het 'formeel/juridisch' wel netjes in elkaar steekt bij CRE maar 'moreel' iets minder. Platform en geldnemer zitten op zelfde adres en hoofdmoot van alle leningen zijn van deze lener.
Het is waar dat de rente netjes wordt uitbetaald. Maar over communicatie ben ik minder tevreden. Zo is er ook een grote lener achter Zorgapp. Steyl, Nieuwbouw Duiven, Transformatie Zevenaar, Nieuwbouw Beilen. Uiteindelijk is Zevenaar helemaal niet van de grond gekomen en Beilen verloopt ook moeizaam. Dat is niet erg, shit happens, maar communiceer dan gewoon eerlijk.
Ieder maakt steeds zijn eigen afwegingen en beslissingen, maar we houden elkaar hier scherp

Ik vind het nog kwalijker dat de medewerker op 7 april reageert op een herinnering van mijn mail van 9 maart en zegt dat er op 3 mei wordt afgelost en dat ik dan later te horen krijg van een andere medewerker op 8 mei dat het wordt uitgesteld tot uiterlijk 31 augustus en dat er op de projectpagina een update is gemaakt (5 april zogenaamd geplaatst). Deze update heb ik pas gezien na de mail van 8 mei en heb ik noch de medewerker op 7 april gezien dat er een update was. Dus stond die er al of is deze later pas geplaatst. Wat het is weet ik zelf wel zeker en dat voelt helemaal niet goed.
Dus bij een verdere uitstel tot na 31 augustus heeft men een groot probleem met mij omdat ik dan alle registers ga opentrekken bij AFM en anderen over deze enorme belangenverstrengeling die ten koste gaat van de investeerder.
.

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 19:47 schreef KrekelJapie het volgende:

[..]

Er is geen boete voor de lenernemer als deze in de laatste zes maanden de lening herfinancierd bij Collin. De boete is wel van toepassing als hij dit op een andere manier doet (bank/ander platform).

Als er een herfinanciering via Colin komt krijgen de investeerders van dit project voorrang op andere investeerders om opnieuw te investeren.

Het is dus een bindingsmaatregel naar zowel leningnemer als leninggevers

Dat zal zeer waarschijnlijk wel de bedoeling zijn van het verhaaltje, maar dat staat er dus niet!

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 20:22 schreef crowder07 het volgende:
Deze update heb ik pas gezien na

Ik ben maar eens gaan kijken wel update er zijn geplaatst bij de projecten waar ik in meedoe en ontdek tot m'n verbazing inderdaad updates bij projecten die nooit actief zijn gecommuniceerd, bijv. begin juni, maar ook van een paar dagen geleden. Hebben jullie ook nooit updates ontvangen, of heb ik ergens iets verkeerd staan en heb ik die mailtjes gemist?

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 20:22 schreef crowder07 het volgende:

[..]

Ik vind het nog kwalijker dat de medewerker op 7 april reageert op een herinnering van mijn mail van 9 maart en zegt dat er op 3 mei wordt afgelost en dat ik dan later te horen krijg van een andere medewerker op 8 mei dat het wordt uitgesteld tot uiterlijk 31 augustus en dat er op de projectpagina een update is gemaakt (5 april zogenaamd geplaatst). Deze update heb ik pas gezien na de mail van 8 mei en heb ik noch de medewerker op 7 april gezien dat er een update was. Dus stond die er al of is deze later pas geplaatst. Wat het is weet ik zelf wel zeker en dat voelt helemaal niet goed.
Dus bij een verdere uitstel tot na 31 augustus heeft men een groot probleem met mij omdat ik dan alle registers ga opentrekken bij AFM en anderen over deze enorme belangenverstrengeling die ten koste gaat van de investeerder.
.

Ik zou dan wel eerst het platform zelf aanschrijven. Wellicht hebben zij een reactie waar wij niet aan dachten of een hele plausibele verklaring. Ik zie in CRE nog geen tweede KOM, dus geef het voordeel van de twijfel.

[ Bericht 3% gewijzigd door Jaco078 op 31-07-2020 21:24:24 ]

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 19:36 schreef InVestEerder het volgende:

[..]

Ik denk dat het 'formeel/juridisch' wel netjes in elkaar steekt bij CRE maar 'moreel' iets minder. Platform en geldnemer zitten op zelfde adres en hoofdmoot van alle leningen zijn van deze lener.
Het is waar dat de rente netjes wordt uitbetaald. Maar over communicatie ben ik minder tevreden. Zo is er ook een grote lener achter Zorgapp. Steyl, Nieuwbouw Duiven, Transformatie Zevenaar, Nieuwbouw Beilen. Uiteindelijk is Zevenaar helemaal niet van de grond gekomen en Beilen verloopt ook moeizaam. Dat is niet erg, shit happens, maar communiceer dan gewoon eerlijk.
Ieder maakt steeds zijn eigen afwegingen en beslissingen, maar we houden elkaar hier scherp

Als ik me goed herinner (correct me if I'm wrong) was AGD ook een constructie waarbij de initiatiefnemer van het platform de klanten aandroeg vanuit zijn eigen dagelijkse praktijk (lees: andere onderneming).

Wat mij betreft hoeft dat helemaal geen probleem te zijn zolang het niet in strijd is met de eigen platformreglementen (die kunnen overal verschillend zijn) en de aangedragen projecten voldoen aan alle eisen van degelijkheid waaronder vastgelegde zekerheden. Dat laatste lijkt me in "Duitsland" ook het geval. Ik denk dat verreweg de meeste projecten van elders die hier voorbij komen een veel hoger risicoprofiel hebben. Bijvoorbeeld bij bedrijfspanden met slechts één huurder/gebruiker. We zullen het zien de komende economische crisis waar je het beste in had kunnen beleggen.

quote:

Op zaterdag 1 augustus 2020 05:45 schreef KrekelJapie het volgende:
Project Soesterberg op Geldvoorelkaar was 650.000 (investeerders Geldvoorelkaar) + 650.000 (White label) = 1.300.000

Nu lijkt er 1.400.000 opgehaald te worden (750.000+650.000).

Dank voor het melden. Ik trek mijn bijdrage nu terug: zomaar stiekem bedragen ophogen en dus de LTV verlagen: daar heb ik geen zin in.

quote:

Op zaterdag 1 augustus 2020 05:45 schreef KrekelJapie het volgende:
Project Soesterberg op Geldvoorelkaar was 650.000 (investeerders Geldvoorelkaar) + 650.000 (White label) = 1.300.000

Nu lijkt er 1.400.000 opgehaald te worden (750.000+650.000).

Als je redenering klopt is dat buitengewoon onacceptabel en trek ik ook mijn investering ook uit principe terug. In de pitch staat er echter nog niets over. Mogelijk dat de white label verlaagd word naar ¤550.000. Tekst in de pitch heeft het namelijk over max 1.3

quote:

Op vrijdag 31 juli 2020 23:25 schreef obligataire het volgende:

[..]

Als ik me goed herinner (correct me if I'm wrong) was AGD ook een constructie waarbij de initiatiefnemer van het platform de klanten aandroeg vanuit zijn eigen dagelijkse praktijk (lees: andere onderneming).

Wat mij betreft hoeft dat helemaal geen probleem te zijn zolang het niet in strijd is met de eigen platformreglementen (die kunnen overal verschillend zijn) en de aangedragen projecten voldoen aan alle eisen van degelijkheid waaronder vastgelegde zekerheden. Dat laatste lijkt me in "Duitsland" ook het geval. Ik denk dat verreweg de meeste projecten van elders die hier voorbij komen een veel hoger risicoprofiel hebben. Bijvoorbeeld bij bedrijfspanden met slechts één huurder/gebruiker. We zullen het zien de komende economische crisis waar je het beste in had kunnen beleggen.

Op zich vond en vind ik een belegging in verschillende wooneenheden in Duitsland een goed idee en daarom heb ik daar ook in het verleden meerdere malen aan meegedaan, maar het feit dat mij pas later gebleken is dat op dit adres vrijwel alle bedrijven met beleggingen in Duitsland zijn ingeschreven en vooral de vreemde reactie op mijn vraag over aflossing en dat het m.i. vrijwel zeker is dat er geantidateerde updates zijn bijgeschreven geeft mij geen goed gevoel en als men in mijn ogen onbetrouwbaar communiceert is het voor mij gedaan. Als men de lening na 30 augustus opnieuw gaat verlengen dan was ik voornemens hen op dat moment nog een week de tijd te geven om mij te gaan aflossen en doet men dit niet dan trek ik inderdaad alle registers open.

Update Steyl CRE aflossing probably next week

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.