Stel je koopt nu een huis. Je financiert 100%. Je valt dus in de categorie 100%. Op dit moment zegt je hypotheekverstrekker versimpeld over de schuld-marktwaarde verhouding:
<60% dan 1,5% rente
<80% dan 1,7% rente
100% dan 1,9% rente
Je sluit dus af en gaat 1,9% rente betalen. Dan, fast forward in time. Je bent 5 jaar verder en hebt ondertussen een groot deel afgelost en/of je huis is in waarde gestegen. Dat laat je dan eventueel taxeren en vraagt een herziene rente aan bij je hypotheekverstrekker.
Op dit moment is de marktrente bij deze zelfde hypotheekverstrekker alsvolgt:
<60% dan 3,4% rente
<80% dan 3,7% rente
100% dan 4,0% rente
Stel dat je door bovenstaande aflossing / waardestijging op een schuld-marktwaarde verhouding uitkomt van 55%. Wat is dan het antwoord van de bank?
A) 3,4% rente in plaats van die 1,9% die je had. Dit komt omdat dat bij de categorie hoort in de huidige markt.
B) 1,5% rente omdat dat bij de categorie hoorde op het moment van afsluiten.
C) Iets anders
Optie A lijkt me absurd. Het voorbeeld kan natuurlijk ook de andere kant op werken dat de rente overall gedaald is, dan zou je er dus heel erg veel mee opschieten. In het genoemde voorbeeld zou je wel knettermesjogge zijn om rente-aanpassing aan te vragen.
Optie B vind ik ook wat typisch. Vooral omdat ik in mijn huidige hypotheek nergens kan terugvinden hoe al die categoriën er uitzagen ten tijde van afsluiten.
Optie C vermoed ik, maar hóe dan!? Grappig genoeg heb ik onlangs min of meer per ongeluk mijn rente laten verlagen door dit aan te vragen (ik stuurde een nieuwe en dus hogere WOZ waarde op). Toen kreeg ik tot mijn verrassing een renteverlaging. Feitelijk klopt dat in mijn geval helemaal niet omdat ik NHG heb (en daar zitten die categoriën helemaal niet), maar dit geheel terzijde.
Main question: A, B of C? En indien C: hóe?
Ik ken renteopslag, die er op zeker moment af kan.
En ik ken einde van een rentevaste periode/oversluiten.
Dit ja. Voor zover ik weet zijn het zijn geen rentepercentages die horen bij de verschillende categorieën, maar is het x-procentpunt opslag ten opzichte van je rentepercentage.quote:Op maandag 13 juli 2020 21:58 schreef Lienekien het volgende:
Wat bedoel je eigenlijk met ‘herziene rente’?
Ik ken renteopslag, die er op zeker moment af kan.
En ik ken einde van een rentevaste periode/oversluiten.
B.V.
100% is opslag 0,5%
<80% is opslag 0,3%
<60% is opslag 0%
bij 1,9% kom je dan uit op 1,6% of 1,4%. Natuurlijk hangt het ook van je hypotheek verstrekker en jouw hypotheek wat ze accepteren om een andere LTV aan te tonen. ( of helemaal erg, sommige die niet meegaan )
Vaak is het toch door aflossen of door waardestijging, aan te tonen middels taxatie, WOZ of een model-gebaseerde waardebepaling (waarvan ik de naam even kwijt ben).quote:Op maandag 13 juli 2020 22:10 schreef Xajorkith het volgende:
Het zal antwoord C zijn. Ze hebben per loan to value (LTV) categorie een risico opslag. DIe kan in de loop van de jaren veranderen. Op het moment dat jij kan aantonen dat jij een betere LTV hebt zullen ze het dan geldende risico opslag percentage afhalen van de 1,9%.
B.V.
100% is opslag 0,5%
<80% is opslag 0,3%
<60% is opslag 0%
bij 1,9% kom je dan uit op 1,6% of 1,4%. Natuurlijk hangt het ook van je hypotheek verstrekker en jouw hypotheek wat ze accepteren om een andere LTV aan te tonen. ( of helemaal erg, sommige die niet meegaan )
Soms is WOZ voldoende, andere keer een taxatie, sommige willen een gevalideerde taxatie. Ik had mazzel met de Rabobank die een normale taxatie accepteerden.quote:
[..]
Vaak is het toch door aflossen of door waardestijging, aan te tonen middels taxatie, WOZ of een model-gebaseerde waardebepaling (waarvan ik de naam even kwijt ben).
WOZ was al voldoende om de LTV omlaag te krijgen.
Bij afsluiten teken je voor rente van 1,5% + LTV opslag, door aan te tonen dat de waarde van de woning gestegen is verander je niks aan het contract maar toon je slechts aan dat je LTV veranderd is. De rente blijft dus 1,5% + LTV opslag, alleen verandert de LTV opslag van 0,4% naar 0,2%
Maar alleen als je rentevastperiode in origine langer is geweest dan de 5 jaar die we inmiddels in de toekomst zitten.... Als je toevallig net 5 jaar als rente vast periode had dan "ben je de sjaak" en ga je zo wie zo in je voorbeeld in rente omhoog.
De vraag dan is natuurlijk hoe realistisch is het dat de rente over 5 jaar op 3,5% staat? De consensus is natuurlijk dat de rente nu zo laag staat dat deze niet lager kan, maar die consensus bestaat al zeker 10 jaar... wie de kristallen bol heeft mag het zeggen, er zijn wel geluiden dat ondanks de recente lichte verhoging er voorlopig nog geen serieuze verhoging aan komt in de komende 10 jaar.
Volgens mij wordt elk nieuw aanbod van de bank gebaseerd op de rentestand zoals er dan is, en niet op een rente-stand van x jaar terug. Als jij besluit om je hypotheekrente voor x jaar vast te zetten, dan heb je x jaar geen verandering, echter na die x jaar ben je overgeleverd aan wat de markt dan doet. Maar de rente die je gaat betalen zal afhangen van de markt maar ook van de opslag zoals de bank zal rekenen. Die opslag is meestal gebaseed op wat voor jou de loan-to-value is. Dus dan kan een taxatie mogelijk gunstig uitpakken (omdat ze anders een rente-aanbod doen op basis van hun scahtting voor value). Als je rente-vaste periode afloopt na die x jaar kun je wel makkelijk en zonder boete overstappen naar een andere verstrekker.
Als je voortijdig wilt openbreken in die x jaar, dan kom je in een rente-middelingstraject. Bij een korte rente-vast periode vaak niet de moeite. De boete is vaak best hoog en de HV komt vaak met een zeer onbegrijpelijke berekening die soms echt erg naar hun toe rekent. Is dat waar je op doelt in je openingspost?
- Je sluit een hypotheek af voor een bepaalde duur, vaak 30 jaar (kan ook korter). Dan moet de lening worden terugbetaald, volledig zijn afgelost of er staat nog een deel schuld open -> met eigen geld aflossen, verlengen of oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker.
- Je hebt een rentecontract, kan je zelf kiezen hoelang -> 1 tot 30 jaar vast. Meest gekozen 10 jaar of 20 jaar. Na die periode mag je vaak boetevrij aflossen / oversluiten of een nieuw contract kiezen. Je krijgt op dat moment een nieuw aanbod op de dan geldende rente's (toetsdatum + rentelijst van die week). Deze rente is de geldende rente als je afsluit.
- Risico klasse -> NHG = automatisch laagste rente klasse (omdat er dekking is vanuit NHG) en dan vaak nog 3 smaken zonder NHG, in dit geval lening t.o.v. de waarde van de woning: < 60%, <80%, 100% (afhankelijk van de aanbieder).
Als je in een lagere risico klasse valt lening t.o.v. de waarde van de woning kan je een risico klasse er af laten halen. Aan te tonen door WOZ of taxatierapport (tegenwoordig soms wel eens pro-actief van de verstrekker). De hypotheekverstrekker kijkt naar de rente klasse vanaf het moment, dat je het rentecontract heb afgesloten en de daarbij behorende rente klasse. Een negatieve correctie, bijvoorbeeld als de waarde minder wordt t.o.v. de lening, gebeurd over het algemeen niet tenzij je bijvoorbeeld bij bijzonder beheer komt met restschulden.
Bij punt 1 zeg je exact hetzelfde meerdere keren met een iets andere verwoording, doe je dit expres?
Bij punt 2 geldt dat het afhangt van je contract. Ik kan boetevrij 10% aflossen wanneer ik wil. Een vriend van me kan op elk moment boetevrij aflossen zonder maximum.
Bij punt 3 snap ik niet wat je schrijft
Sorry, ik kan niet qouten, want fok is stuk op dit moment. Fok heeft het lang volgehouden, ik hoop niet dat dit weer een periode inluid waarin fok dagelijks stuk is, zoals een tijdje geleden.
Ik bedoel ook níet een rentemiddeling waarbij je een evt boete gaat betalen. Gewoon "rentepercentage herzien".
Maar goed, ik heb wel eea aan de reacties hier. Thanks!
Dat dus!quote:
kan alle 3 en is afhankelijk hoe lang je rentevaste periode is.
Bij mijn hypotheek-verstrekker is dat niet een 1 vast getal, en de rente-opslag varieert ook per rente-herziening.quote:Op maandag 13 juli 2020 22:09 schreef baskick het volgende:
[..]
Dit ja. Voor zover ik weet zijn het zijn geen rentepercentages die horen bij de verschillende categorieën, maar is het x-procentpunt opslag ten opzichte van je rentepercentage.
Zo kan bijvoorbeeld januari de rentes 1.5 - 1.7 - 1.9 zijn voor 60 - 80 - 100% LTV (ik zeg maar wat).
Maar maart bijvoorbeeld 1.3 - 1.6 - 1.8 voor dezelfde LTV ratio's. Dus die risico-opslag stellen ze opnieuw vast.
Mijn bank kijkt gewoon naar alle rente-standen die gelden bij het tekenen van je aanbieding, er hoort een hele vel aan rente-percentages vast te zitten.
Verder een goede vraag hoor, het is vaak heel onduidelijk hoe ze met die risico-opslag precies rekenen.
Maar dat staat al vast als jij je hypotheek afsluit, niet wanneer je jouw woningwaarde/schuldenlast veranderdquote:Op woensdag 15 juli 2020 11:13 schreef skrn het volgende:
[..]
Bij mijn hypotheek-verstrekker is dat niet een 1 vast getal, en de rente-opslag varieert ook per rente-herziening.
Zo kan bijvoorbeeld januari de rentes 1.5 - 1.7 - 1.9 zijn voor 60 - 80 - 100% LTV (ik zeg maar wat).
Maar maart bijvoorbeeld 1.3 - 1.6 - 1.8 voor dezelfde LTV ratio's. Dus die risico-opslag stellen ze opnieuw vast.
Mijn bank kijkt gewoon naar alle rente-standen die gelden bij het tekenen van je aanbieding, er hoort een hele vel aan rente-percentages vast te zitten.
Verder een goede vraag hoor, het is vaak heel onduidelijk hoe ze met die risico-opslag precies rekenen.
Je rentepercentage herzien is juis dat waar evt een boete bij hoort. Het veranderen van je lening-naar-waarde (LTV) percentage en de daarbij behorende renteverlaging is het wegvallen van risico opslag. Je antwoord is B. Dit zal je geldverstrekker beamenquote:
Ja, voor de duidelijkheid: ik heb het over een gewoon lópende hypotheek waarvan de rentevast periode nog lang niet is afgelopen.
Ik bedoel ook níet een rentemiddeling waarbij je een evt boete gaat betalen. Gewoon "rentepercentage herzien".
Maar goed, ik heb wel eea aan de reacties hier. Thanks!
Ja precies, het staat vast bij afsluiten hypotheek. Er zit een hele vel vast met percentages in combinatie met alle mogelijke LTV-ratios, die zullen gelden voor mijn hypotheek.quote:
[..]
Maar dat staat al vast als jij je hypotheek afsluit, niet wanneer je jouw woningwaarde/schuldenlast veranderd
Dus als ik een andere rente wil omdat ik in een lagere LTV-ratio zit, moet ik naar dat velletje papier kijken.
Voor zover ik weet worden de percentages vastgezet bij het vastzetten van de rente. Maar ik baseer me op mijn huisbank:quote:
[..]
Bij mijn hypotheek-verstrekker is dat niet een 1 vast getal, en de rente-opslag varieert ook per rente-herziening.
Zo kan bijvoorbeeld januari de rentes 1.5 - 1.7 - 1.9 zijn voor 60 - 80 - 100% LTV (ik zeg maar wat).
Maar maart bijvoorbeeld 1.3 - 1.6 - 1.8 voor dezelfde LTV ratio's. Dus die risico-opslag stellen ze opnieuw vast.
Mijn bank kijkt gewoon naar alle rente-standen die gelden bij het tekenen van je aanbieding, er hoort een hele vel aan rente-percentages vast te zitten.
Verder een goede vraag hoor, het is vaak heel onduidelijk hoe ze met die risico-opslag precies rekenen.
Bron: https://www.rabobank.nl/p(...)te-opslag-hypotheek/quote:In de loop van de tijd zijn de hoogtes van de opslagen op de hypotheekrente veranderd. De datum waarop je rente is vastgezet bepaalt welke opslagen voor het leningdeel van je hypotheek gelden. Je vindt jouw opslag per leningdeel terug in Rabo Online Bankieren onder Hypotheekoverzicht.
Als je een nieuwe rentevaste periode aangaat, alleen dan worden de opslagen ook opnieuw vastgezet. En als je 10 of 20 jaar had, dan mag ik hopen dat je na die tijd sowieso in een andere categorie valt.
Ja, ik moet het anders verwoorden.quote:
kan bijvoorbeeld januari de rentes 1.5 - 1
Met rente-herziening bedoel ik dat de bank gewoon eens per zoveel tijd de rente-percentages vaststelt voor mensen die op dat moment een lening aangaan. En wat ik vooral wil zeggen: die risico-opslag is niet altijd hetzelfde, het is niet altijd zoveel procentpunt extra op je lening.
Ik spreek liever niet over risico-opslag, maar gewoon over rentes afhankelijk van je LTV.
Het is gewoon risico-opslag. Het beestje een ander naampje geven heeft weinig meerwaarde.quote:
[..]
Ja, ik moet het anders verwoorden.
Met rente-herziening bedoel ik dat de bank gewoon eens per zoveel tijd de rente-percentages vaststelt voor mensen die op dat moment een lening aangaan. En wat ik vooral wil zeggen: die risico-opslag is niet altijd hetzelfde, het is niet altijd zoveel procentpunt extra op je lening.
Ik spreek liever niet over risico-opslag, maar gewoon over rentes afhankelijk van je LTV.
Jawel, omdat ik niet heel overtuigd ben dat risico behorend aan de risico-opslag even helder is onderbouwd. Dat wordt wel gesuggereerd met die term.quote:
[..]
Het is gewoon risico-opslag. Het beestje een ander naampje geven heeft weinig meerwaarde.
Ja, uiteraard, maar staat er geheel los van.quote:
[..]
Ja, ik moet het anders verwoorden.
Met rente-herziening bedoel ik dat de bank gewoon eens per zoveel tijd de rente-percentages vaststelt voor mensen die op dat moment een lening aangaan. En wat ik vooral wil zeggen: die risico-opslag is niet altijd hetzelfde, het is niet altijd zoveel procentpunt extra op je lening.
Ik spreek liever niet over risico-opslag, maar gewoon over rentes afhankelijk van je LTV.
Inherent aan een betere schuld tot onderpand verhouding is een lager risico. Dat heeft verder lijkt mij geen onderbouwing nodig. Dat jij anderhalf miljoen op de een spaarrekening hebt kan een bank weinig mee.quote:
[..]
Jawel, omdat ik niet heel overtuigd ben dat risico behorend aan de risico-opslag even helder is onderbouwd. Dat wordt wel gesuggereerd met die term.
Veel helderder kan het niet onderbouwd worden en dus is het degelijk een risico opslag. Het enige is dat de bank zich op het ene moment gemoedelijker voelt bij een hogere opslag dan bij het andere, wat hun goed recht is.
Deze informatie is ook input voor je keuze voor een hypotheek product; Sommige banken hebben 8 klasses en andere maar 3. Je zult zelf bij het afsluiten moeten kijken wat voor jou voordelig is en wanneer je verwacht in een andere klasse te komen. Daarnaast moet je ook kijken of een bank pro-actief is in het verlagen van je rente of dat je er om moet vragen en of ze dat ook doen tijdens de rentevaste periode. Al geloof ik dat dat laatste tegenwoordig wel normaal is.
Het viel mij op dat de bank bij het renteaanbod eigenlijk alleen het rente behorend bij de risicoklasse situatie op dag van afsluiten communiceert. De rente per risicoklasse moest ik apart om vragen.