[Crowdfunding] #260 veel direct leningen bij ccf

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 13:52 schreef djh77 het volgende:
Ik snap niet waarom sig toestemming geeft voor een 4e hypotheek op een ander platform

Daar begint het inderdaad al, want bij executie heb je dan gewoon "extra uitdagingen".

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 13:47 schreef tnhb het volgende:
Ik denk dat ik deze geldnemer met een grote boog moeten passeren, ik zie dat een keer klappen en dan zijn er alleen maar panden over die tot meer dan 100% van de dan van toepassing zijnde waarde gefinancierd zijn met alle ellende bij executie.

Volgens mij was deze conclusie hier al getrokken toen de CCF lening online kwam. Met een hele grote boog om deze geldnemer heen dus.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 13:52 schreef djh77 het volgende:

[..]

Ik snap niet waarom sig toestemming geeft voor een 4e hypotheek op een ander platform

Zoals ik hierboven al schreef gaat volgens SiG bij de Collin lening het onderpand (of de gehele aanvraag?) ingetrokken worden.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 13:28 schreef Circle.Of.Filth het volgende:

[..]


En dan nog verhuurd meer waard als onverhuurd? dat zie je nergens!

Het is juist andersom een verhuurd pand is VEEL minder waard als een onverhuurd pand.

Dat is niet geheel waar. Bij de waarde bepaling in verhuurde staat (versimpeld omschreven) neemt de taxateur de huurcontracten telt alle jaarhuren bij elkaar op haalt hier de kosten (onderhoud, admin, en eventueel erfpacht) van af. Pakt het rendementspercentage wat normaliter op een vastgoedbelegging in deze buurt genoten wordt en berekent dan vanuit deze netto huur en dit rendementspercentage de waarde.
In dit rendementspercentage en verdelen in hokken zit nu de sleutel.

• Huurwaarde normaal voor 120m2 aan een huurder 1200 euro, verdeeld in 4 hokken van 30m2 (4*600) 2400 euro. Gevolg taxatie in verhuurde staat verdubbeld.

• Drie jaar gelden was het heel normaal dat taxateurs een rendement van 8% in hun berekeningen hanteerden. Nu als je de juiste uitzoekt neemt hij 3% tot 4%. Gevolg een verdubbeling van de taxatie waarde in verhuurde staat.

Tel je beide effecten bij elkaar op kom je op een waarde van * 4 in verhuurde staat t.o.v. 3 jaar geleden. Dat is zeer ruim boven de waarde stijging in vrije verkoop t.o.v. 3 jaar geleden.

Dat is de reden waarom ik de taxaties in verhuurde staat altijd met een korrel zout neem daar je alleen als je het taxatie rapport kan lezen je kan zien hoe deze waarde tot stand is gekomen.

[ Bericht 1% gewijzigd door NaRegenDeZon op 10-07-2020 14:12:43 ]

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 14:03 schreef djh77 het volgende:

[..]

CCF heeft reeds het 4e hypotheekrecht op het pand obv een eerdere lening. Die toestemming hebben ze eerder al gegeven.
https://www.collincrowdfund.nl/dam-staete-bouwt-e-z/

Wat een rommeltje!

Nou ja, afwachten maar welk platform er gaat bewegen... Overigens zou de oude Collin lening worden geherfinancierd via de nieuw Collin lening.

quote:

Via Collin Crowdfund is er eerder gefinancierd. Deze kortlopende lening loopt naar tevredenheid en zal middels deze nieuwe lening worden geherfinancierd.

Beide platformen zijn op de hoogte dus ik wens ze veel wijsheid toe.

[ Bericht 16% gewijzigd door Horsemen op 10-07-2020 14:12:44 ]

dubbel

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 14:04 schreef NaRegenDeZon het volgende:

[..]

Dat is niet geheel waar. Bij de waarde bepaling in verhuurde staat (versimpeld omschreven) neemt de taxateur de huurcontracten telt alle jaarhuren bij elkaar op haalt hier de kosten (onderhoud, admin, en eventueel erfpacht) van af. Pakt het rendementspercentage wat normaliter op een vastgoedbelegging in deze buurt genoten wordt en berekend dan vanuit deze netto huur en dit rendementspercentage de waarde.
In dit rendementspercentage en verdelen in hokken zit nu de sleutel.

• Huurwaarde normaal voor 120m2 aan een huurder 1200 euro, verdeeld in 4 hokken van 30m2 (4*600) 2400 euro. Gevolg taxatie in verhuurde staat verdubbeld.

• Drie jaar gelden was het heel normaal dat taxateurs een rendement van 8% in hun berekeningen hanteerden. Nu als je de juiste uitzoekt neemt hij 3% tot 4%. Gevolg een verdubbeling van de taxatie waarde in verhuurde staat.

Tel je beide effecten bij elkaar op kom je op een waarde van * 4 in verhuurde staat t.o.v. 3 jaar geleden. Dat is zeer ruim boven de waarde stijging in vrije verkoop t.o.v. 3 jaar geleden.

Dat is de reden waarom ik de taxaties in verhuurde staat altijd met een korrel zout neem daar je alleen als je het taxatie rapport kan lezen je kan zien hoe deze waarde tot stand is gekomen.

Ja ok als je het dubbele aan huur eruit trekt is dat meerwaarde.

Echter moet je het pand verkopen dan zie ik niet zo snel iemand zo'n bedrag aftikken.

Buiten dat lees je steeds meer dat het verkameren van woningen aan banden wordt gelegd.
Dan zit je met een pand waar de financieering nooit meer kloppend van gemaakt kan worden.

Ik hou het wel bij minder riskante constructies

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 14:07 schreef Horsemen het volgende:
Overigens zou de oude Collin lening worden geherfinancierd via de nieuw Collin lening.

Maar is dat ook het geval bij SIG? Of gaan we nu vaststellen dat SIG helemaal geen rekening heeft gehouden met die reeds gevestigde 4e hypotheek (120k) ? Oftewel zoals je al schrijft, een rommeltje !!!

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 14:16 schreef tnhb het volgende:

[..]

Maar is dat ook het geval bij SIG? Of gaan we nu vaststellen dat SIG helemaal geen rekening heeft gehouden met die reeds gevestigde 4e hypotheek (120k) ? Oftewel zoals je al schrijft, een rommeltje !!!

Daar komt hoe dan ook de notaris vanzelf achter...

Overigens een dure aanvraag voor de geldnemer. Dubbele aanvraagkosten terwijl deze lening bij Collin de komende 20 dagen heus wel vol gekomen zou zijn. Hier komt dan ook de boeterente van de eerdere 12 maanden Collin lening nog bij

De druk is blijkbaar erg hoog om het geld binnen te harken.

[ Bericht 12% gewijzigd door Horsemen op 10-07-2020 16:19:15 ]

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 14:14 schreef Circle.Of.Filth het volgende:

[..]

Ja ok als je het dubbele aan huur eruit trekt is dat meerwaarde.

Echter moet je het pand verkopen dan zie ik niet zo snel iemand zo'n bedrag aftikken.

Buiten dat lees je steeds meer dat het verkameren van woningen aan banden wordt gelegd.
Dan zit je met een pand waar de financieering nooit meer kloppend van gemaakt kan worden.

Ik hou het wel bij minder riskante constructies

Voor mij heb je helemaal gelijk, Een taxatie is maar een taxatie, De echte waarde wordt bepaald bij de feitelijke verkoop en die zal bij dit soort taxatie bedragen in verhuurde staat naar mijn idee behoorlijk lager liggen. Zeker als er onder dwang verkocht wordt.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 14:17 schreef Horsemen het volgende:

[..]

Daar komt hoe dan ook de notaris vanzelf achter...

Overigens een dure aanvraag voor de geldnemer. Dubbele aanvraagkosten terwijl deze lening bij Collin de komende 20 dagen heus wel vol gekomen zou zijn. De druk is blijkbaar erg hoog om het geld binnen te harken.

Hij kan beter een pandje tegen taxatie prijs verkopen!

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 14:21 schreef NaRegenDeZon het volgende:

[..]

Voor mij heb je helemaal gelijk, Een taxatie is maar een taxatie, De echte waarde wordt bepaald bij de feitelijke verkoop en die zal bij dit soort taxatie bedragen in verhuurde staat naar mijn idee behoorlijk lager liggen. Zeker als er onder dwang verkocht wordt.

Dit is in mijn ogen gewoon allemaal opgeklopte meuk. Ik blijf er ver vanaf en doe alleen nog maar eensgezingswoningen of appartemente die niet opgesplitst worden, met bij voorkeur een geloofwaardige ltv tot 85%.

Die projecten komen er wel minder bij SIG, maar zitten er wel nog steeds tussen tot nu toe.

Ik snap eigenlijk niet waarom het Geldrop project op GVE, zo traag volloopt, iemand daar een verklaring voor?

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 14:32 schreef Hanzul2 het volgende:
Ik snap eigenlijk niet waarom het Geldrop project op GVE, zo traag volloopt, iemand daar een verklaring voor?

Geen idee. Volgens mij is dit winkelpand met woning helemaal geen onaardig project.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 14:04 schreef NaRegenDeZon het volgende:

[..]

Dat is niet geheel waar. Bij de waarde bepaling in verhuurde staat (versimpeld omschreven) neemt de taxateur de huurcontracten telt alle jaarhuren bij elkaar op haalt hier de kosten (onderhoud, admin, en eventueel erfpacht) van af. Pakt het rendementspercentage wat normaliter op een vastgoedbelegging in deze buurt genoten wordt en berekent dan vanuit deze netto huur en dit rendementspercentage de waarde.
In dit rendementspercentage en verdelen in hokken zit nu de sleutel.

• Huurwaarde normaal voor 120m2 aan een huurder 1200 euro, verdeeld in 4 hokken van 30m2 (4*600) 2400 euro. Gevolg taxatie in verhuurde staat verdubbeld.

• Drie jaar gelden was het heel normaal dat taxateurs een rendement van 8% in hun berekeningen hanteerden. Nu als je de juiste uitzoekt neemt hij 3% tot 4%. Gevolg een verdubbeling van de taxatie waarde in verhuurde staat.

Tel je beide effecten bij elkaar op kom je op een waarde van * 4 in verhuurde staat t.o.v. 3 jaar geleden. Dat is zeer ruim boven de waarde stijging in vrije verkoop t.o.v. 3 jaar geleden.

Dat is de reden waarom ik de taxaties in verhuurde staat altijd met een korrel zout neem daar je alleen als je het taxatie rapport kan lezen je kan zien hoe deze waarde tot stand is gekomen.

Dank voor de toelichting. Weer wat geleerd

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 13:44 schreef ML45 het volgende:

[..]

Stel er zijn twee partijen/hypotheken;
A, voor 60% en B voor 40%, beide hebben ook recht op de plus 40%. De 40% is dus geen recht maar een dekking voor achterstallige rente en (verkoop-)kosten.

Dit geeft voor A een dekking van 60% van de hoofdsom plus 40% van 60% = 24% voor nog niet betaalde rente en gemaakte kosten

Stel dat in dit voorbeeld de hypotheek 100k was en het pand uiteindelijke verkocht wordt voor 100k, er een rente achterstand was van 3k voor A en 2k voor B en de kosten voor de verkoop 3k waren.

Dan krijgt A de 60k van de hypotheek plus 3k achterstallige rente
Voor B rest nog over 100k minus 3k verkoopkosten minus 63k die voor A is 34k
Dus B gaat ondanks dat de opbrengst 100k was en de totale hypotheek ook 100K voor 6k plus 2k achterstallige rente het schip in.

Dat beseffen veel mensen bij SiG zich waarschijnlijk ook niet. Dat de hogere schijven minder dekking bieden dan op het eerste oog lijkt. Het risico bij de hogere schijven is dus meer dan alleen maar een waardedaling pand. Ook de kosten bij wanbetaling zullen als eerste van hun deel af gaan.
Hoewel SiG hierover in het verleden eens gezegd heeft dat ze de kosten van verhaal gelijk over de schijven verdelen.

Dit zorgt er in ieder geval voor dat er dus flink tegengestelde belangen tussen de schijven ontstaan. Laat staan als die bij 2 verschillende platformen belegd zijn. Ik snap dan ook niet dat SIG toestemming heeft gegeven aan een 4e hypotheekrecht te laten vestigen door CCF.

Ik zou verwachten dat dat in de contracten al wordt uitgesloten, en de toestemming alleen gegeven wordt na een investeerderspeiling.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 14:47 schreef Horsemen het volgende:

[..]

Geen idee. Volgens mij is dit winkelpand met woning helemaal geen onaardig project.

Bij winkelpanden blijf ik uit principe weg.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 15:22 schreef dyna18 het volgende:
Hoewel SiG hierover in het verleden eens gezegd heeft dat ze de kosten van verhaal gelijk over de schijven verdelen.

Zo staat het volgens mij niet in de hypotheek akte. Overigens zou dit ook niet gebruikelijk zijn.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 13:50 schreef djh77 het volgende:
Stal Smits deel 2
https://www.collincrowdfund.nl/stal-smits-2/

Het leenbedrag van de 2e lening is wel met 25k opgehoogd maar desondanks wil ik hem wel meenemen. Als er een linkje beschikbaar is hou ik mij aanbevolen

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 16:06 schreef djh77 het volgende:

[..]

Zal ccf de investeerders uit het eerste project de kans geven om eerder te investeren of zal dat teveel moeite zijn?

Ze lezen hier regelmatig mee dus misschien heb je ze op een heel goed idee gebracht

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 14:32 schreef Hanzul2 het volgende:
Ik snap eigenlijk niet waarom het Geldrop project op GVE, zo traag volloopt, iemand daar een verklaring voor?

mogelijk dat er lager ingeschreven wordt vanwege de incentive stappen?
tussen 100-2000 geen andere stap en dezelfde korting op mogelijke boeking.
Bij een boeking is het 'rendement' op een lagere inschrijving dus hoger.

quote:

Op vrijdag 10 juli 2020 17:00 schreef jsuijker het volgende:

[..]

mogelijk dat er lager ingeschreven wordt vanwege de incentive stappen?
tussen 100-2000 geen andere stap en dezelfde korting op mogelijke boeking.
Bij een boeking is het 'rendement' op een lagere inschrijving dus hoger.

Dat denk ik niet, ook zonder incentive had hij vol kunnen zitten.

Zelf overigens nooit van een incentive gebruik gemaakt. Wel nog wat HCN in de planning maar verder nooit.