Boeteclausule in koopcontract monument

Men wil zekerheid dat de verbouwing op tijd klaar is. Ik neem aan dat je het koopt met de intentie die termijn te halen?

Hoewel ¤ 5.000 per dag vrij hoog is, is een boeteclausule niet ongebruikelijk.

Je tegenvoorstel kan vanalles zijn.

Bijvoorbeeld de boete per dag in een aantal weken of maanden op laten lopen van een laag bedrag per dag naar een hoger bedrag. Zo ben je bij een kleine overschrijding niet gelijk een boel geld kwijt.

Een andere optie is een onderpand geven. Bijvoorbeeld een geldbedrag dat je volledig, gedeeltelijk of niet terug krijgt afhankelijk van de opleverdatum. Aangezien je deze waarborg meteen (tijdelijk) kwijt bent kan dit een lager bedrag zijn dan een boeteclausule.

Wat je ook afspreekt, ik zou omstandigheden laten opnoemen die worden beschouwd als "overmacht", waarbij je extra tijd krijgt.

In de bouw is het trouwens gebruikelijk om te rekenen in werkbare dagen: https://www.eigenhuis.nl/(...)werkbare-werkdagen#/

Is het mogelijk om een maximaal bedrag op te nemen?

Wat zouden redenen kunnen zijn dat je de termijn niet zou halen? Ik kan me wat zaken voorstellen die een kwestie zouden zijn van overmacht en dan wil je toch niet tegen die boetes aanlopen.

Ik zou dit wel gaan dichttimmeren, liefst na overleg met een jurist die er verstand van heeft.

Heb je ook een clausule andersom? Als de ontwikkeling van het hele gebied spaak loopt en alleen jouw pand er prachtig bijstaat?

quote:

Op donderdag 2 juli 2020 22:32 schreef Lienekien het volgende:
Wat zouden redenen kunnen zijn dat je de termijn niet zou halen? Ik kan me wat zaken voorstellen die een kwestie zouden zijn van overmacht en dan wil je toch niet tegen die boetes aanlopen.

Ik zou dit wel gaan dichttimmeren, liefst na overleg met een jurist die er verstand van heeft.

Precies, laat je die clausule niet door de strot drukken.
Bouw/verbouwprojecten hebben toch altijd de neiging om uit te lopen, bouwvakkers slecht te verkrijgen en vergunningen ed lijken wel wel in een eeuwige bootloop te zitten.
Onvoorziene dingen zal je altijd tegenkomen. Maak een schatting van de tijd die je nodig denkt te hebben en doe dit x1,5. Mensen zijn over het algemeen geneigd dit veel te positief in te schatten.

Misschien moet je kijken of je een aantal uitzonderingen op kan nemen, als je bang bent dat er iets mis gaat.

- De omwonenden procederen tegen je vergunningen en e.e.a. loopt jaren vertraging op
- De gemeente doet x of y waardoor je niet verder kunt
- Je krijgt een ongeval en bent maanden ziek
- Er komen asbest of botresten of archeologische vondsten boven water, waardoor alles vertraging oploopt

dat soort dingen?

Laat dit door een goede jurist of notaris nakijken.

Maximum op boete?
Wie bepaalt of iets af is?
Hoe zijn de fases gedefineerd?

Ik zou de maximum termijn bv. vervangen door een inspanningsverplichting. Dan kom je overeen dat je er alles aan zult doen de fase 1 oplevering te halen wat binnen je macht ligt.

Waarom een inspanningsverplichting? Wat gebeurd er als er een tweede golf Corona komt en je geen bouwvakkers kunt vinden / mag inzetten? Wat als de overheid weer alle bouwprojecten stopzet als gevolg van PFAS?

Hoe hoger de boeteclausule hoe lager de biedprijs.

Je moet immers wel de verbouwing kunnen ophoesten.

En hoge boetes staan daarbij nogal in de weg.

Ik zou vooral zorgen dat er 'overmacht' uitzonderingen zijn. In deze corona tijd hebben we allemaal gezien hoe een land kan reageren op iets onverwachts waar niemand rekening mee houdt. Ik zou een 2e golf ook niet direct uitsluiten en wat als de bouw dan paar maanden helemaal stil ligt?

Ik vraag me af of ze akkoord gaan met helemaal geen clausule, want dan hebben ze geen poot meer om op te staan.

Wat voor een verkopende partij is het eigenlijk? Een commerciële ontwikkelaar, een overheid of een stichting? Dat maakt namelijk nogal uit voor welke belangen zij hebben en wat er voor jou te onderhandelen valt.

quote:

Op vrijdag 17 juli 2020 13:55 schreef Holenbeer het volgende:
Ik zou vooral zorgen dat er 'overmacht' uitzonderingen zijn. In deze corona tijd hebben we allemaal gezien hoe een land kan reageren op iets onverwachts waar niemand rekening mee houdt. Ik zou een 2e golf ook niet direct uitsluiten en wat als de bouw dan paar maanden helemaal stil ligt?

Overmacht is een vaag begrip met veel ruimte voor discussie. Ik zou er in ieder geval nog een aantal van bovengenoemde zaken expliciet bij benoemen, waaronder:
• Het niet binnen de reguliere termijn verkrijgen van een Omgevingsvergunning (doorgaans 8+6 weken)
• Aantreffen van archeologische vondsten
• Aantreffen van gevaarlijke stoffen, waaronder in ieder geval asbest, chroom 6 en bodemvervuiling voor zover de aanwezigheid op het moment van het sluiten van de overeenkomst niet bekend was;
• Bestaande constructieve gebreken voor zover deze voor zover deze niet op het moment van het sluiten van de overeenkomst bekend waren;
• Faillisement van opdrachtnemers en onderaannemers van opdrachtnemers;
• Ziekte, werkeloosheid of dood van jezelf of je partner
• Aantreffen van kabels en leidingen van derden, die niet bekend zijn vanuit een klic-melding en die niet anderzins voor sluiten van de overeenkomst bekend waren.

Bij de meeste deze zaken kun je namelijk betogen dat het geen overmacht is: Bij het aantreffen van gevaarlijke stoffen had je beter vooronderzoek kunnen laten doen, bij failissement van een opdrachtnemer had je voor sluiten van de overeenkomst de boeken kunnen controleren. Kabels en leidingen van derden? Had je maar meer proefsleuven moeten graven.

Als die verkoper allemaal vind dat het zus-en-zo en snel moet, waarom doet ie het dan zelf niet?

Verkocht = tot ziens.

SPOILER

Om spoilers te kunnen lezen moet je zijn ingelogd. Je moet je daarvoor eerst gratis Registreren. Ook kun je spoilers niet lezen als je een ban hebt.

ddd

quote:

Op vrijdag 17 juli 2020 14:23 schreef Avondmens het volgende:
Het is een commerciele projectontwikkelaar. Een aantal zaken is al wel uitgezocht. Er heeft bodem en archologisch onderzoek plaatgevonden.

En er zit inderdaad asbest in. Daar heb ik ook al een offerte voor (40k )

Dat brengt het risico inderdaad sterk omlaag maar je houdt altijd een risico dat er wel iets gevonden wordt, tenzij het hele terein compleet omgewoeld is.

quote:

Daarnaast zijn we in goed overleg met de gemeente. Die staat te springen om ons te ondersteunen omdat zij ook graag willen dat dit, nogal beeldbepalende object, wordt gerestaureerd en herbestemd.

Hou er wel rekening mee dat een gemeente een veelkoppig monster is. De afdeling gebiedsontwikkeling kan het fantastisch vinden. Vervolgens dien je je aanvraag in bij de afdeling bouw- en woningtoezicht en die vragen op hun beurt een advies aan de afdeling erfgoed (of hoe het in jouw gemeente ook georganiseerd mag zijn). Vooral grotere gemeenten bestaan uit allemaal eilandjes met hun eigen doelstellingen en meningen. Bij kleinere gemeenten is dat wat minder maar die gaan voor specialistische vragen zoals rijksmonumenten shoppen bij grotere buurgemeenten of de provincie. Daarnaast hebben erfgoedvereningen vaak ook een mening en als zij een zienswijze indienen moet de gemeente die serieus in de afweging meenemen.

Het hoeft allemaal geen problemen op te leveren, maar dat 'de gemeente' er achter staat wil niet zeggen dat de hele gemeente er achter staat.

quote:

De verkoopprijs is al tot de bodem teruggebracht. We betalen eigenlijk alleen voor de herinrichting van het terrein. De gebouwen zelf krijgen we er gratis bij.

Aangezien het een commerciële ontwikkelaar is, zou ik de boeteclausules wel goed dichttimmeren. Een commerciële partij heeft er geen enkel belang bij om coulant te zijn: als zij een terechte boete niet innen, geven ze in feite geld van hun aandeelhouders weg. Bij een overheid of stichting die geld wat minder interesseert maar die wel belang hebben bij een kwalitatief goed eindresultaat, zou je wat meer met inspanningsverplichtingen en onderlinge afstemming kunnen.

nice!

quote:

Op vrijdag 17 juli 2020 14:23 schreef Avondmens het volgende:

De verkoopprijs is al tot de bodem teruggebracht. We betalen eigenlijk alleen voor de herinrichting van het terrein. De gebouwen zelf krijgen we er gratis bij.

Incl. de kosten voor sloop, bodemsanering en omgevingsvergunning?

Overigens, als het een monument betreft, zijn er diverse subsidiemogelijkheden. Ik ken iemand die een molen heeft opgeknapt, grotendeels met subsidie.

Niet mee kloten. Eigen notaris inschakelen en naar laten kijken. Gaat om grote bedragen en om je huis, daar wil je geen gedoe mee.

quote:

Op donderdag 2 juli 2020 22:00 schreef Avondmens het volgende:
Nu zit ik de stoeien met de volgende boeteclausule in het contract:

Koper verplicht zich binnen één maand na de juridische levering te starten met de bouw en tevens binnen twaalf maanden na de juridische levering de bouw en renovatie van minimaal 1 fase gereed te hebben. Deze fase heeft een minimale omvang van de xxxx of het yyy. Bij het niet nakomen van het hiervoor vermelde zal verkoper koper een onmiddellijk opeisbare boete van vijf duizend euro (¤ 5.000,00) opleggen voor iedere dag dat
koper in gebreke blijft na schriftelijke mededeling. Dit wordt als kettingbeding in akte van levering opgenomen voor het geval koper binnen gemelde termijn gaat doorverkopen.

Bovendien: wat is de definitie van "gereed te hebben"? Aan welke eisen moet het voldoen? Wie controleert dat het aan de eisen voldoet en volgens welke maatstaf moet het verbouwd worden?

Indien het zo'n grijs gebied betreft, kan je oeverloos juridisch touwtrekken over wat nou wel en niet "gereed" is. Het kettingbeding is natuurlijk ook een "sta in de weg".

quote:

Op vrijdag 3 juli 2020 06:28 schreef Oledanmaarweer het volgende:
en vergunningen ed lijken wel wel in een eeuwige bootloop te zitten.
Onvoorziene dingen zal je altijd tegenkomen. Maak een schatting van de tijd die je nodig denkt te hebben en doe dit x1,5. Mensen zijn over het algemeen geneigd dit veel te positief in te schatten.

Zowel qua planning als qua budget, zet ik overal een factor PI() voor. Dan valt het meestal mee.

Wat is eigenlijk het belang van de verkoper dat je binnen een jaar iets af hebt?

quote:

Op zaterdag 18 juli 2020 11:38 schreef Fred2 het volgende:
Wat is eigenlijk het belang van de verkoper dat je binnen een jaar iets af hebt?

quote:

Op donderdag 2 juli 2020 22:00 schreef Avondmens het volgende:

Klein stukje context: wat wij gaan doen maakt onderdeel uit van een groter plan. Orde grootte het ontwikkelen van een woonwijk, Het is dus begrijpelijk dat de verkoper niet wil dat er een soort karkas in zijn verder mooi ontwikkelde gebied blijft staan,