FOK!forum / Werk, Geldzaken & Recht / Lagere hypotheekrente gunstig met deels bankspaar en deels annuiteit?
Vrolijke_Fransdonderdag 2 juli 2020 @ 21:26
Ik sta op het punt bewijsstukken (WOZ Waarde) naar mijn bank te sturen dat de waarde van mijn woning dusdanig is dat de renteopslag van de hypotheek er helemaal af kan, wat zou betekenen dat de rente op alle leningdelen 0,2% omlaag gaat, Voordat ik dit doe wil ik nog even dubbelchecken dat dit echt gunstiger is. (op de lange termijn)

Ik twijfel hier namelijk een beetje over omdat ik een groot deel van de hypotheek via banksparen heb. En als je daar tegen het einde van je hypotheek loopt ontvang je vrijwel net zoveel rente als je betaalt, terwijl je wel bijna de helft van de betaalde rente terugkrijgt. En dus is een hogere rente (aan het einde van de looptijd) juist gunstig. Netto bedoel ik dan. Dit klopt toch?

Als mijn gedachtegang klopt is het dus zaak uit te rekenen wat de maandbedragen precies worden in de toekomst, van zowel de annuītaire als de bank-spaardelen. Ik heb natuurlijk de bank gebeld maar die willen me een adviesgesprek aansmeren en dat loopt dan nogal in de papieren ben ik bang.

Weten jullie hoe ik kan uitrekenen wat verstandig is om te doen? Of kunnen jullie dat zo roepen zonder überhaupt naar de precieze cijfers te kijken?

Ik heb een hypotheek lopen met de volgende kenmerken:

• Nog 350k openstaand
• 230k bankspaar, met reeds 70k gespaard
• 120k annuīteit
• Einddatum hypotheek 2040, einde rentevast 2035
• Hypotheekrente 2,5%

[ Bericht 0% gewijzigd door Vrolijke_Frans op 02-07-2020 23:15:10 (typo) ]
blomkedonderdag 2 juli 2020 @ 22:58
quote:
0s.gif Op donderdag 2 juli 2020 21:26 schreef Vrolijke_Frans het volgende:
Ik sta op het bewijsstukken (WOZ Waarde) naar mijn bank te sturen dat de waarde van mijn woning dusdanig is dat de renteopslag van de hypotheek er helemaal af kan, wat zou betekenen dat de rente op alle leningdelen 0,2% omlaag gaat, Voordat ik dit doe wil ik nog even dubbelchecken dat dit echt gunstiger is. (op de lange termijn)
Op lange termijn (>50% van de looptijd verstreken) is een hoge rentevergoeding over het gespaarde bedrag juist gunstiger. Die 0,2% opslag scheelt je dus ¤700 bruto, netto plm. ¤450. Maar je moet dus een hogere spaarinleg gaan betalen. Dus waar praat je over? Tientjeswerk per maand.
TheFreshPrincedonderdag 2 juli 2020 @ 23:08
Voor een spaarhypotheek is een lagere rente doorgaans niet gunstig of het heeft geen noemenswaardig effect.

Je aftrekbare rentedeel zakt maar je inleg stijgt omdat je anders het eindbedrag niet haalt.

Voor het annuīteiten deel kan het wel gunstig zijn maar 0,2% zal geen zoden aan de dijk zetten.

Je zal het heel precies moeten doorrekenen, incl. de HRA (die weer afhangt van je inkomen en jaarlijks wordt afgebouwd) om tot een goed advies te komen.

Jaarlijks wat extra storten in je spaarhypotheek zal meer effect hebben. Je kan dan je looptijd verkorten (ofwel: je bent er eerder vanaf).
namliamvrijdag 3 juli 2020 @ 09:23
wat zegt de adviseur die je in der tijd deze hypotheek verkocht heeft?
Deze heeft nazorg plicht om je met dit soort vragen te helpen...

Heel kort door de bocht (conform TheFreshPrince), voor je spaardeel zal het netto/bruto niet zo heel veel uitmaken, netto zal je iets minder aan rente kwijt zijn, maar netto moet je weer net iets meer inleggen.Uit persoonlijke ervaring, bij lagere rente hoort wel een iets lagere maandelijkse afdragt, maar je praat over euro's niet tientjes.

Je voordeel moet dan komen vooral in de annuiteit zitten. even met de natte duim stel 33% HRA rekent even makkelijk betaal je nu bruto 2,5% van 120k = 3000 euro per jaar rente, netto 2000 euro.
Ga je 0,2% minder betalen betaal je bruto 2,3% van 120k = 2760 euro, netto 1840 euro per jaar.

Of wel 166 euro netto per maand ad 2,5% of 153 euro netto per maand ad 2,3% = 13 euri winst per maand tesamen met een paar euro op je spaardeel = 20 euro in de maand... Maarja 200 euro op jaar basis is toch leuk.... als je die dan weer op een ETF zet of extra aflost door bijvoorbeeld wel de rente op je Annuiteit te laten dalen maar wel je maand bedrag gelijk te houden ben je eerder van je hypotheek af.

Wat je met die 200 euro ook kan doen, maar dat moet meestal met minimaal 1000 euro per keer, is dit bijstorten in je spaardeel, dan krijg je wel 2,3% rente op je spaargeld. Wel opletten wil je meerdere stortingen kunnen doen moet je niet te veel in een keer storten omdat je max jaar inleg 10x je minimale inleg mag zijn.
Of wel, stel je stort elke maand 200 euro = 2400 euro op jaar basis en je stort een keer 10.000 euro bij dan heb je in dat jaar 12.400 euro gestort.
Dat betekend dat je laagste jaar premie 12.400 / 10 = 1240 euro per jaar = 100 euro per maand mag zijn en dat gaat door het rente op rente effect best hard naar beneden.
Beter kan je dan 2 maal 5000 storten in 2 "hypotheek jaren"
LET OP !!! Hypotheek jaar <> Kalender jaar
Dan is je max storting dus "maar" 7400 per jaar geweest en is je laagste storting 7400 / 10 = 740 per jaar / 12 = 62 euro per maand.
Als je 2500 euro bijstort...
Als je 1000 euro bijstort...

Alhoewel dit dus een enorm verschil maakt in je flexibiliteit, hoeft het in opbouw niet eens veel te schelen. Immers 5000 euro heb je eerder gespaard of "vrij" dan 10.000 euro dus kan je eerder storten. En als je al 10.000 euro beschikbaar hebt kan het best zo zijn dat je "Hypotheek jaar" op 1 December eindigt, dus een storting van 5000 euro voor 1 dec 2020 en 5000 euro na 1 dec 2020 scheelt je wat opbouw betreft een half jaar rente (bij 2,5% = 62 euro) maar geeft je wel veel meer flexibiliteit en is dus die paar tientjes aan opbouw dik en dubbel en dwars waard (IMHO).

Let wel op!, eenmaal afgelost of ingelegde gelden krijg je niet heel makkelijk weer opgenomen... Aflossingen op je annuiteit gaat nog wel, maar inleg op je spaardeel kom je zo goed als nooit meer aan.... tenzij je je huis verkoopt.
blomkevrijdag 3 juli 2020 @ 10:23
quote:
0s.gif Op vrijdag 3 juli 2020 09:23 schreef namliam het volgende:
Let wel op!, eenmaal afgelost of ingelegde gelden krijg je niet heel makkelijk weer opgenomen... Aflossingen op je annuiteit gaat nog wel, maar inleg op je spaardeel kom je zo goed als nooit meer aan.... tenzij je je huis verkoopt.
Ook als je je huis verkoopt, is het niet 1-2-3 verstandig de bankspaarrekening op te heffen; dan moet je die rekeningopbrengst echt gebruiken om de hypotheek af te lossen. Kan je ook doen als je nog gewoon in je huis zit zonder verhuisplannen.

Echter, in beide gevallen zal je ook aan de bank moeten uitleggen, hoe je de resterende hypotheekschuld gaat aflossen. aan einde looptijd.