[Crowdfunding] #259 sameningeld en Collin strijden om vastgo

quote:

Op zaterdag 27 juni 2020 15:04 schreef bonenstaak het volgende:

[..]

De positiviteit tot nu toe verbaasd mij, in de financiële analyse blijft er 140 euro per jaar over... Een kleine daling in huur of stijging van kosten en de cashflow is negatief... Ik vind dit project te risicovol.

Micht het fout gaan in schijf 2, koop ik het appartement zelf toch in de veiling, of werkt het zo niet?

quote:

Op zaterdag 27 juni 2020 21:16 schreef quepos het volgende:

[..]

Micht het fout gaan in schijf 2, koop ik het appartement zelf toch in de veiling, of werkt het zo niet?

quote:

Op zaterdag 27 juni 2020 21:16 schreef quepos het volgende:

[..]

Micht het fout gaan in schijf 2, koop ik het appartement zelf toch in de veiling, of werkt het zo niet?

Tuurlijk kan dat, maar de vraag is wat de waarde tegen die tijd is. Als mensen dit soort risico's durven te nemen heb ik ook direct een gevoel bij hun andere appartementen.. Voor mij moet een vastgoed investeren in de basis goed zijn, met eventuele meevallers maar vooral ruimte voor tegenvallers zoals een verhuurprijs of woningwaarde die voor 20 of 30 procent daalt. Of een rente die stijgt over 5 jaar.. In dit project is simpelweg 0 ruimte voor tegenvallers. Als de markt iets daalt en er 1 huurder is die de huur niet meer overmaakt is er gelijk een probleem..

Ik heb nu zelf een appartement in de verhuur en zou mezelf echt niet prettig voelen als ik deze zo zou financieren maar er dan nog wel 4 bij zou kunnen kopen op dezelfde wijze..

quote:

Op zaterdag 27 juni 2020 21:16 schreef quepos het volgende:

[..]

Micht het fout gaan in schijf 2, koop ik het appartement zelf toch in de veiling, of werkt het zo niet?

Ik neem aan dat je bij gedwongen verkoop bericht krijgt om bij de executieveiling aanwezig te zijn en dan zelf het pand te kopen ( evt. met medeinvesteerders) en daarna te verhuren.
Als je kapitaalkrachtig genoeg bent is dit nog niet zo’n slecht idee en zou ik zeker wel voor schijf 2 gaan

quote:

Op zaterdag 27 juni 2020 22:19 schreef bonenstaak het volgende:
Tuurlijk kan dat, maar de vraag is wat de waarde tegen die tijd is.

Precies dit.

Dan *wil* je het op een veiling zelf misschien ook niet voor een prijs kopen waarmee de lening geheel afgedekt is (tenzij je vrijwel de enige investeerder bent, dan maakt het misschien niet veel uit omdat je dan op beide manieren je verlies effectief neemt).

Omdat huurinkomsten gerelateerd zijn aan woningwaarde is het hier dus nog net wat anders dan de typische 'samenloop van omstandigheden' waarbij vaak 1 probleem op zich nog oplosbaar is, maar het pas echt fout gaat door een tweede (in principe ongerelateerd) probleem. Als problemen (risico's) ongecorreleerd zijn, is de totaalkans dat beide (tegelijk) gebeuren veel lager, terwijl dat bij gecorreleerde problemen niet zo is.

Het is bijvoorbeeld wel wat vergelijkbaar met 'materiele' hoofdelijke aansprakelijkheid. Dat is niet onafhankelijk van hoe het met het gerelateerde bedrijf gaat. Naast frauduleus of onethisch handelen is het immers zo dat een goede ondernemer zijn onderneming probeert te redden als het slecht gaat. Dat eet de materialiteit op, zodat tegen de tijd dat het echt mis is, er vaak ook geen materialiteit meer aan de HA zit.

quote:

Op zaterdag 27 juni 2020 22:19 schreef bonenstaak het volgende:

[..]Ik heb nu zelf een appartement in de verhuur en zou mezelf echt niet prettig voelen als ik deze zo zou financieren maar er dan nog wel 4 bij zou kunnen kopen op dezelfde wijze..

Redeneer je nu niet meer als investeerder in vastgoed, dan als crowdfunder? Als het helemaal mis zou gaan met zijn o/g investeringen, dan is hij degene die onder de brug moet gaan slapen, niet wij........

Wij zijn de 'bank', we stoppen er wat geld in tegen een redelijke rente en als dat geld niet terugkomt dan verkopen we het onderpand. Met name in schijf 1a zie ik weinig tot geen risico. Gezien staat van het pand, woningnood en de WOZ.
Maar zelfs een potentieel verliesje zou nog acceptabel zijn wetende dat volkomen risicoloos bij de Rabobank 0,01% rente oplevert. En zelfs dit risico kun je nog beperken door in vele soortgelijke projecten een hapje in te leggen.

[ Bericht 0% gewijzigd door obligataire op 28-06-2020 09:46:26 ]

quote:

Op zaterdag 27 juni 2020 20:15 schreef obligataire het volgende:
Toch weer een paar FNC pluimen deze week: Glanssa HP en Horeca Marketing NL ,
resp. bijna en helemaal zonder hapering

En bij GvE hebben deze week OAMKB Franchise, Overnachten in Stijl en eL&P de eindstreep gehaald

quote:

Op zaterdag 27 juni 2020 20:15 schreef obligataire het volgende:
Toch weer een paar FNC pluimen deze week: Glanssa HP en Horeca Marketing NL ,
resp. bijna en helemaal zonder hapering

Ja, het normale gaan we tegenwoordig al als bijzonder zien ....

quote:

Op zondag 28 juni 2020 09:39 schreef obligataire het volgende:

[..]

Redeneer je nu niet meer als investeerder in vastgoed, dan als crowdfunder? Als het helemaal mis zou gaan met zijn o/g investeringen, dan is hij degene die onder de brug moet gaan slapen, niet wij........

Wij zijn de 'bank', we stoppen er wat geld in tegen een redelijke rente en als dat geld niet terugkomt dan verkopen we het onderpand. Met name in schijf 1a zie ik weinig tot geen risico. Gezien staat van het pand, woningnood en de WOZ.
Maar zelfs een potentieel verliesje zou nog acceptabel zijn wetende dat volkomen risicoloos bij de Rabobank 0,01% rente oplevert. En zelfs dit risico kun je nog beperken door in vele soortgelijke projecten een hapje in te leggen.

Het is sowieso goed om te spreiden. Door te spreiden over meerdere projecten, verklein je het projectrisico.

Echter heb je ook nog het platformrisico; de mogelijkheid dat het platform zijn verplichtingen niet nakomt.

Voorbeeld Envestio (zie ook de P2P op FOK); een spreiding over meer dan 40 projecten verkleint het projectrisico enorm. Maar door het feit dat het platform zelf de verplichtingen niet nakomt (Scam/Ponzi) is 100% van het geld weg, ondanks de spreiding.

N.b. nu is SIG niet te vergelijken met zo'n buitenlandse scam, maar het gaat om het voorbeeld.

Bij Rabo krijg je nu inderdaad 0,01%. Ondanks de spreiding tussen alle projecten op SiG en het feit dat SIG (in de vorm van Stichting Zekerheden) én Intersolve ongetwijfeld continuïteitswaarborgen hebben bij een eventueel faiilissiment, blijft het risico hoger dan bijv. de Rabobank. Dit rechtvaardigt ook minimaal 4,7% bruto op SIG, ondanks dat er qua projecten zelf nog geen defaults zijn.

Daarnaast is er nog het inflatierisico (maar dat is er bij Rabobank 0,01% ook).

[ Bericht 0% gewijzigd door Jaco078 op 28-06-2020 15:20:10 ]

quote:

Op zaterdag 27 juni 2020 00:31 schreef ML45 het volgende:
Opvallend dat de taxateur uit Rotterdam komt waardoor ik aan de waarde minder waarde hecht.

Dit is een fout in de pitch.

De taxatie is gedaan door Kroon makelaardij uit Venray en dit kantoor is gevestigd op omstreeks 1,8 km van het getaxeerde onderpand. Volgens mij moet een taxatie ook altijd gedaan worden door een lokaal bekende makelaar.

quote:

Op zondag 28 juni 2020 15:31 schreef Horsemen het volgende:
De taxatie is gedaan door Kroon makelaardij uit Venray en dit kantoor is gevestigd op omstreeks 1,8 km van het getaxeerde onderpand. Volgens mij moet een taxatie ook altijd gedaan worden door een lokaal bekende makelaar.

Bedankt voor de info.
Heb je het taxatierapport opgevraagd?

quote:

Op zondag 28 juni 2020 15:55 schreef TisIk het volgende:

[..]

Bedankt voor de info.
Heb je het taxatierapport opgevraagd?

Ja, even snel doorgekeken en geen bijzonderheden gezien.

quote:

Op zondag 28 juni 2020 16:22 schreef Horsemen het volgende:

[..]

Ja, even snel doorgekeken en geen bijzonderheden gezien.

SIG Venray open , meegenomen voor mijn gebruikelijke inleg, schijf 3 al overboden, nu op 30%

quote:

Op zondag 28 juni 2020 16:22 schreef Horsemen het volgende:

[..]

Ja, even snel doorgekeken en geen bijzonderheden gezien.

Bedankt.
Hij staat inmiddels open. Ik heb hem meegenomen in schijf 1A.

quote:

Op zondag 28 juni 2020 16:35 schreef peterc het volgende:

[..]

SIG Venray open , meegenomen voor mijn gebruikelijke inleg, schijf 3 al overboden, nu op 30%

Hoe hoger de schijf, hoe hoger de (relatieve) inleg.
Misschien de rentepercentages van de lagere schijven een keer ophogen (vooral schijf 1A wat mij betreft ).

Meegenomen voor basisbedrag in 1A.

quote:

Op zondag 28 juni 2020 16:35 schreef peterc het volgende:

[..]

SIG Venray open , meegenomen voor mijn gebruikelijke inleg, schijf 3 al overboden, nu op 30%

Ik heb hem ook meegenomen. 1a, gebruikelijke inleg en in 2 kleine inleg. Ga wel bijna 'tijdelijk' bij SIG, stoppen omdat ik max bereik wat ik per platform wil investeren.

Zit dan op 15% van mijn vrij vermogen, wat ik als maximum per platform heb. Totaal aan crowdfunding, heb ik voor mezelf bepaald op 35%, verdeeld over op dit moment 5 platforms. Indextrackers ook op 35%. Spaargeld (deposito 15%) en vrij opneembaar 25%). Hoe hebben andere hier hun verdeling?

Zie namelijk ook wel een risico, bij projecten, ma grootste risico is toch als een platform om zou vallen.

quote:

Op zondag 28 juni 2020 16:47 schreef Hanzul2 het volgende:

Zie namelijk ook wel een risico, bij projecten, ma grootste risico is toch als een platform om zou vallen.

Als een platform omvalt blijven claims natuurlijk gewoon staan he
Maar de kans dat een fatsoenlijk platform omvalt lijkt me niet heel waarschijnlijk, hooguit wanneer je bijvoorbeeld een enorme rechtszaak zou verliezen.

quote:

Op zondag 28 juni 2020 16:47 schreef Hanzul2 het volgende:

[..]
Zit dan op 15% van mijn vrij vermogen, wat ik als maximum per platform heb. Totaal aan crowdfunding, heb ik voor mezelf bepaald op 35%, verdeeld over op dit moment 5 platforms. Indextrackers ook op 35%. Spaargeld (deposito 15%) en vrij opneembaar 25%). Hoe hebben andere hier hun verdeling?

Percentages zeggen geen "moer" ... gaat om wat harde euro's en met name om wat jij prettig vind.
Daarnaast hangt het van je persoonlijke situatie af, rijdt je bijvoorbeeld lease bak van de zaak of in een eigen auto die (binnenkort) vervangen moet worden. Bovendien krijg je natuurlijk met zo veel projecten ook een behoorlijke cashflow, dus kan je kiezen om een tijdje niet te investeren en zo (relatief snel) meer vrij opneembaar op te bouwen.

Het is op zich relatief simpel om een spaarplannetje op te zetten voor vervanging van witgoed, groot meubilair en auto als je dat weet en geregeld hebt kan je daarnaast nog een maand bruto salaris aan netto spaargeld beschikbaar houden voor noodgevallen. Dan ben je wel een eind gedekt.

Of dat overeenkomt met jou percentages... is een ander verhaal en hangt af wat je "vrij opneembaar" vind. Immers Index trackers zijn altijd a la minute verkoopbaar en dus bijna net zo vrij opneembaar als wat op je betaal rekening staat. Al moet je je trackers niet nu moeten/willen verkopen wat je in Januari of Februari van dit jaar gekocht hebt. Maar als je al "jaren" in trackers langzaam elke maand inlegt zal ook dat niet zo een probleem zijn.

quote:

Op zondag 28 juni 2020 16:57 schreef raptorix het volgende:

[..]

Als een platform omvalt blijven claims natuurlijk gewoon staan he
Maar de kans dat een fatsoenlijk platform omvalt lijkt me niet heel waarschijnlijk, hooguit wanneer je bijvoorbeeld een enorme rechtszaak zou verliezen.

Als, in dit geval, SiG zou omvallen (op dit moment is er geen enkele aanleiding dat te veronderstellen dus waar de discussie ineens vandaan komt is me een raadsel) blijven de hypotheken gewoon staan en als er vervolgens een wanbetaler komt zal er uiteindelijk een verkoop van het betreffende onderpand plaatsvinden. Dat zal wel gedoe opleveren maar een (groot) deel van onze inleg zal terugkomen. Daarmee is die bruto 4,7% redelijk safe; heel anders dan 7% bij een bedrijf met enkel HA.

quote:

Op zondag 28 juni 2020 16:47 schreef Hanzul2 het volgende:

[..]

Ik heb hem ook meegenomen. 1a, gebruikelijke inleg en in 2 kleine inleg. Ga wel bijna 'tijdelijk' bij SIG, stoppen omdat ik max bereik wat ik per platform wil investeren.

Zit dan op 15% van mijn vrij vermogen, wat ik als maximum per platform heb. Totaal aan crowdfunding, heb ik voor mezelf bepaald op 35%, verdeeld over op dit moment 5 platforms. Indextrackers ook op 35%. Spaargeld (deposito 15%) en vrij opneembaar 25%). Hoe hebben andere hier hun verdeling?

Zie namelijk ook wel een risico, bij projecten, ma grootste risico is toch als een platform om zou vallen.

Ik zit ook tegen mijn maximum aan bij SiG.
SiG is niet het platform waar ik het meeste geïnvesteerd heb, maar omdat ik daar alles aflossingsvrij heb, wel het platform waar ik inmiddels het meeste heb uitstaan.
Ik heb iets meer dan 10% van mijn vrij belegbare vermogen in Crowdfunding zitten.
Ik wil het daartoe ongeveer beperken.
Van die 10% zit ongeveer 30% in SiG. Dat vind ik wel zo ongeveer de grens.
Verder heb ik geld zitten in aandelen ETF's, Deposito's en beleggingsfondsen.

Ik hanteer zelfopgelegde platform maxima van 2-7% van mijn vrij belegbare vermogen. De hogere percentages horen bij platforms die leningen aanbieden met hypothecaire zekerheden.
Totaal CF en P2B zit bij mij net boven de 45%. Met betrekking tot dit percentage is mijn doel om dit langzaam te laten zakken (uitstaand bedrag maximaal gelijk houden, waardoor het procentueel zal zakken).
Ik hou een kleine 5% "cash" aan op mijn betaal + spaarrekeningen. Hierin volg ik de redenering van namliam: met een flink aantal projecten is er een behoorlijke cashflow om dit snel aan te vullen indien nodig.
De andere helft zit in aandelen, index trackers en edelmetaal: 90% hiervan voor de lange termijn, 10% om mee te speculeren.

[ Bericht 100% gewijzigd door Hanzul2 op 28-06-2020 19:59:59 ]

quote:

Op zondag 28 juni 2020 09:39 schreef obligataire het volgende:

[..]

Redeneer je nu niet meer als investeerder in vastgoed, dan als crowdfunder? Als het helemaal mis zou gaan met zijn o/g investeringen, dan is hij degene die onder de brug moet gaan slapen, niet wij........

Wij zijn de 'bank', we stoppen er wat geld in tegen een redelijke rente en als dat geld niet terugkomt dan verkopen we het onderpand. Met name in schijf 1a zie ik weinig tot geen risico. Gezien staat van het pand, woningnood en de WOZ.
Maar zelfs een potentieel verliesje zou nog acceptabel zijn wetende dat volkomen risicoloos bij de Rabobank 0,01% rente oplevert. En zelfs dit risico kun je nog beperken door in vele soortgelijke projecten een hapje in te leggen.

Aan de hand van jullie reacties toch meegenomen in schijf 1. Ik benaderde de investering als die bij andere platformen, maar in dit geval heb je met een default/executie veiling van 60 procent van de resterende waarde in schijf 1 nog steeds je volledige inleg terug. Het risico is dus inderdaad wel erg klein. Desalniettemin bekijk ik inderdaad alle projecten als investering. Een bank beoordeelt een leningaanvraag ook niet alleen op basis van onderpand maar ook op draagkracht.