Huis kopen - advies

quote:

Op maandag 24 februari 2020 15:23 schreef LXIV het volgende:

[..]

Je kunt toch een hypotheek voor 30 jaar afsluiten? Dan zijn je maandlasten lager dan met huren. En wonen moet je toch.
Als je nu 500.000 euro aflossingsvrij afsluit tegen 1.2%, dan is dat 500 euro per maand. Daar kun je niks voor huren, ook niet als je ziek bent of je je werk kwijtraakt.

Ja, dat je liever koopt dan huurt begrijp ik wel, al lever je hoe dan ook vrijheid in. Huur kun je immers snel opzeggen en een woning moet je eerst verkopen. Dat laatste gaat nu makkelijk, maar er gaat ook weer een tijd komen dat dat moeilijker is.

Waar ik tegen ageer is een hoge hypotheek afsluiten. Ik gebruik m'n boerenverstand en die vertelt me dat hogere schulden een risico met zich meebrengen waar je van doordrongen moet zijn voor je een pact met de duivel hypotheekverstrekker sluit. Dat is geen raketwetenschap. Kijk maar eens naar wat afleveringen van 'Uitstel van executie'.

En nu snap ik ook wel dat je niet weet hoe je toekomst eruit ziet, dat je moeilijk je plannen er volledig op af kunt stemmen. Maar wat je wel kunt is niet meegaan in de vanzelfsprekendheid waarmee godgans Nederland enorme schulden aangaat en inzien dat een doorzonwoning niet het hoogste stadium van geluk is. Niks mis met beginnen met een bescheiden woning en kijken wat je relatie je brengt. Wil je op je dertigste je toekomst voor de komende tientallen jaren dichttimmeren? Maak liever een keuze die op de korte en wat langere termijn financieel verstandig is en kijk wat het leven je brengt.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 15:33 schreef LXIV het volgende:

[..]

Ik heb weinig HRA en meer vermogen dan hypotheekschuld. Is het dan gunstiger mijn hypotheek in box 3 te laten zetten als een schuld?

Zeker. Betaal die boete nog ff in box 1, zet je rente lekker lang vast en gaan

Je kunt niet meer schulden aftrekken dan bruto te betalen vermogensbelasting. Dus hou daar misschien rekening mee.

Aandelen gaan straks 1.5% ofzo kosten fiscaal en schulden -1%, dus 2 ton belegt vermogen dan kan je prima 3 ton aflossingsvrij doen.

En de eigen woning forfait telt nog niet volledig mee als je hem overzet in box 3, wet hillen wordt langzaam afgebouwd dus fiscaal zal je huis dan... 0.2% kosten ofzo max.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 15:34 schreef Claudia_x het volgende:
Niks mis met beginnen met een bescheiden woning en kijken wat je relatie je brengt. Wil je op je dertigste je toekomst voor de komende tientallen jaren dichttimmeren? Maak liever een keuze die op de korte en wat langere termijn financieel verstandig is en kijk wat het leven je brengt.

Je kan een huis toch verkopen ook? Ook als die duurder is?
Mijn toekomst ligt hopelijk vast voor 4-5 jaar, vanwege een post master opleiding en een job offer. Die wil ik dan eerst halen. Mijn werkzaamheden zullen dan veel in de buurt zijn van waar ik ga wonen. (hopelijk, weet dat nog niet 100% zeker maar dat is wel de verwachting).

Als die post master dan gehaald is zie ik het weer verder, dan heb ik i.i.g. 5 jaar goedkoop gewoond. Uiteraard wel 10k kwijt aan verschillende fratsen.

Maar okay, stel je hebt geen vermogen, je huis staat onder water... Dan kan je geen nieuw huis terugkopen. Dus je kunt niet echt verhuizen tenzij je je verlies neemt en heel wat jaartjes terug gaat qua opbouwen.

Daarin geef ik je wel gelijk. Als je verhuisplannen hebt en het risico niet kunt nemen op waardedaling.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 15:46 schreef ludovico het volgende:

[..]

Je kan een huis toch verkopen ook? Ook als die duurder is?

In 2008/2009 verkocht ik het huis van mijn vader. Hij was overleden en de crisis barstte net los. Het was een drama. Gelukkig heb ik de helderheid van geest gehad om het enige bod dat er kwam en heel laag was meteen te accepteren, want de crisis werd daarna alleen maar erger.

Als je nu een huis koopt, kun je er niet vanuit gaan dat je dat huis altijd weer makkelijk zult kunnen verkopen. Mijn moeder kocht een verbouwhuis. Haar partner liet haar plotseling in de steek voor een ander en betaalde niets meer. Het huis was voor de helft af en het resultaat was schuldhulpverlening.

Ik weet het, het zijn anekdotes. Ik heb er meer. Ik werd zelf dit jaar bijvoorbeeld plotseling heel ziek. Goddank hoefde ik in ieder geval geen zorgen te hebben over de hypotheek.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 15:14 schreef ludovico het volgende:
Tjah, ik spreek voor mezelf, maar wonen wordt bijna gratis, kan mij niet echt indenken hoe het fout gaat om 6000 per jaar bijv, aan vaste lasten op te hoesten. Zeker als je met 2 personen bent. Netto zelfs 3000....

Bedoel je dan ¤3000,- per persoon of ¤3000,- na HRA??

quote:

Op maandag 24 februari 2020 15:49 schreef Claudia_x het volgende:
Ik weet het, het zijn anekdotes. Ik heb er meer. Ik werd zelf dit jaar bijvoorbeeld plotseling heel ziek. Goddank hoefde ik in ieder geval geen zorgen te hebben over de hypotheek.

Dat ligt per ton vast op ongeveer 100 euro per maand.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 15:57 schreef blomke het volgende:

[..]

Bedoel je dan ¤3000,- per persoon of ¤3000,- na HRA??

3000, bij een financiering van 3 ton, in een jaar, per huis, als het aflossingsvrij is, voor fiscale dingen.

M'n berichten zijn wel wat ironisch als je beseft dat ik waarschijnlijk de hoogste hypotheek heb van iedereen hier.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 15:33 schreef LXIV het volgende:
Ik heb weinig HRA en meer vermogen dan hypotheekschuld. Is het dan gunstiger mijn hypotheek in box 3 te laten zetten als een schuld?

Ja, dat is gunstiger, als je box 3 vermogen boven de vrijstelling(en) uitkomt. De vraag is alleen hoe dat aan te pakken. Zondermeer verschuiven van 1 -> 3, kan niet; enige wat je kan doen is met eigen vermogen je bestaande hypotheek (in box 1) aflossen en een nieuwe afsluiten - aflossingsvrij - in box 3

[ Bericht 0% gewijzigd door blomke op 24-02-2020 16:13:51 ]

quote:

Op maandag 24 februari 2020 15:34 schreef Claudia_x het volgende:

Ja, dat je liever koopt dan huurt begrijp ik wel, al lever je hoe dan ook vrijheid in. Huur kun je immers snel opzeggen en een woning moet je eerst verkopen. Dat laatste gaat nu makkelijk, maar er gaat ook weer een tijd komen dat dat moeilijker is.

Ik heb nooit de vrijheid van huren gezien. In 1987 heb ik 3/4 jaar gehuurd en dat was de reden om te gaan kopen. Huren = afwachten wat er komt op de huurmarkt. Afhankelijk zijn van verhuurder en WBV-en. Gebonden aan regels als het gaat om veranderingen aan je woning. Vastzitten aan huurverhogingen. Zit je eenmaal gehuurd, zie maar dat je een ander huis kunt gaan huren…. En het ergste: het plebs waar je tussen woont. Toegegeven, dat was in 1987, maar ik heb niet de indruk dat het veel beter is geworden als ikd e verhalen lees.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 15:34 schreef Claudia_x het volgende:

Waar ik tegen ageer is een hoge hypotheek afsluiten. Ik gebruik m'n boerenverstand en die vertelt me dat hogere schulden een risico met zich meebrengen waar je van doordrongen moet zijn voor je een pact met de duivel hypotheekverstrekker sluit. Dat is geen raketwetenschap. Kijk maar eens naar wat afleveringen van 'Uitstel van executie'.
Maak liever een keuze die op de korte en wat langere termijn financieel verstandig is en kijk wat het leven je brengt.

In dat programma komt het vaak neer op een verkeerde hypotheekvorm te hebben afgesloten. Het verbaast mij elke keer weer dat decennia lang hoge en verkeerde hypotheken zijn afgesloten terwijl de rente hoog was. We hebben nu een decennium van lage rente en wat is het credo: "los je hypotheekschuld af, want dat verlaagt je woonlasten". Ja dat haalt je de koekoek, dat had je 30 jaar geleden moeten doen.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 15:59 schreef Claudia_x het volgende:
M'n berichten zijn wel wat ironisch als je beseft dat ik waarschijnlijk de hoogste hypotheek heb van iedereen hier.

Dat is vaak de menselijke realiteit: aan een ander adviseren wat je zelf verkeerd hebt gedaan: "projectie" .

quote:

Op maandag 24 februari 2020 16:08 schreef blomke het volgende:

[..]

Dat is vaak de menselijke realiteit: aan een ander adviseren wat je zelf verkeerd hebt gedaan: "projectie" .

Mwoah ze heeft wel gelijk, er zijn een paar risico's. Verhuizen bij een huis onder water gaat niet.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 16:06 schreef blomke het volgende:

[..]

Ik heb nooit de vrijheid van huren gezien. In 1987 heb ik 3/4 jaar gehuurd en dat was de reden om te gaan kopen. Huren = afwachten wat er komt op de huurmarkt. Afhankelijk zijn van verhuurder en WBV-en. Gebonden aan regels als het gaat om veranderingen aan je woning. Vastzitten aan huurverhogingen. Zit je eenmaal gehuurd, zie maar dat je een ander huis kunt gaan huren…. En het ergste: het plebs waar je tussen woont. Toegegeven, dat was in 1987, maar ik heb niet de indruk dat het veel beter is geworden als ikd e verhalen lees.

En je bent afhankelijk van wat de verhuurder allemaal bereid is te doen aan onderhoud, natuurlijk. Dus zo zwart-wit is het inderdaad niet. Het hangt er ook vanaf hoe krap de markt is; je kunt niet altijd gemakkelijk een andere (betaalbare) huurwoning vinden. Alleen is opgescheept zitten met een te dure koopwoning wel een absoluut horrorscenario. Misschien Peter Schiff even afstoffen, want die crisis komt er wel weer een keer.

quote:

In dat programma komt het vaak neer op een verkeerde hypotheekvorm te hebben afgesloten. Het verbaast mij elke keer weer dat decennia lang hoge en verkeerde hypotheken zijn afgesloten terwijl de rente hoog was. We hebben nu een decennium van lage rente en wat is het credo: "los je hypotheekschuld af, want dat verlaagt je woonlasten". Ja dat haalt je de koekoek, dat had je 30 jaar geleden moeten doen.

Wat meestal voorkomt is een verandering van de situatie, ziekte en echtscheiding bijvoorbeeld. Als je ex met de kinderen naar de andere kant van het land verhuist, dan wil je niet aan je woning vastzitten. Maar ja, dat vertelt niemand je als alles nog rozengeur en maneschijn is en je de koopakte van jullie droomhuis gaat tekenen.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 16:08 schreef blomke het volgende:

[..]

Dat is vaak de menselijke realiteit: aan een ander adviseren wat je zelf verkeerd hebt gedaan: "projectie" .

Wij kunnen onze hypotheek van één salaris betalen als het echt moet. Dat vind ikzelf een erg fijn idee. Desalniettemin brengt onze stap risico's met zich mee. We hadden een prima huis in Amsterdam en zaten op koers om die op relatief korte termijn volledig af te lossen. Nu zitten we met een huis met een kleinere afzetmarkt waar we veel eigen geld in hebben gestopt. De investering halen we er niet geheel uit als we het huis op korte termijn gedwongen zouden moeten verkopen. Een scheiding zou dus financieel heel kut zijn. Over een jaar of 5-10 zitten we daarentegen geramd.

Het is zeker een risico... Het is wel een risico dat we denk ik op het juiste moment hebben genomen. Het huis in Amsterdam hebben we met een enorme overwaarde verkocht, de rente was laag. En het nieuwe huis is een mooi investeringsobject omdat eigen grond, een vrijstaand huis en vrij uitzicht steeds meer een zeldzaamheid gaan worden in de regio.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 15:59 schreef blomke het volgende:

[..]

Ja, dat is gunstiger, als je box 3 vermogen boven de vrijstelling(en) uitkomt. De vraag is alleen hoe dat aan te pakken. Zondermeer verschuiven van 1 -> 3, kan niet; enige wat je kan doen is met eigen vermogen je bestaande hypotheek (in box 1) aflossen en een nieuwe afsluiten - aflossingsvrij - in box 3

Maar mag ik dan ook voor de volledige woningwaarde een hypotheek nemen? En dan het geld wat ik hieruit haal allemaal investeren?

quote:

Op maandag 24 februari 2020 18:52 schreef LXIV het volgende:

[..]

Maar mag ik dan ook voor de volledige woningwaarde een hypotheek nemen? En dan het geld wat ik hieruit haal allemaal investeren?

Tis jouw geld.
Je moet alleen je box 1 hypotheek ff aflossen. Je krijgt 50% aflossingsvrij max, de overige 50% zou je annuitair moeten doen weer bijv..... Maar die overige 50% moet je dan wel al afgelost hebben bij je oude box 1 hypotheek.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 18:58 schreef ludovico het volgende:

[..]

Tis jouw geld.

Je kunt toch meer verdienen met investeren dan dat je aan hypoaftrek kunt krijgen.

Dus stel (fictieve bedragen)

Woning waard 800K
Hypo nog 200K tegen 3%
Los kapitaal 800K, grotendeels in aandelen, etc.
Dan betaal je nu natuurlijk heel veel aan VRH en krijg je bijna niks meer aan HRA

Huis aflossen,
Hypo van 700K op de woning nemen (want geen tophypo) aflossingsvrij en dan huis in box 3
1300K aan vrij investeerbaar vermogen
In box 3 dan 600K waarover je belasting moet betalen

Hoeveel betaal je dan in de eerste optie en hoeveel in de 2e?

quote:

Op maandag 24 februari 2020 19:03 schreef LXIV het volgende:

[..]

Je kunt toch meer verdienen met investeren dan dat je aan hypoaftrek kunt krijgen.

Dus stel (fictieve bedragen)

Woning waard 800K
Hypo nog 200K tegen 3%
Los kapitaal 800K, grotendeels in aandelen, etc.
Dan betaal je nu natuurlijk heel veel aan VRH en krijg je bijna niks meer aan HRA

Huis aflossen,
Hypo van 700K op de woning nemen (want geen tophypo) aflossingsvrij en dan huis in box 3
1300K aan vrij investeerbaar vermogen
In box 3 dan 600K waarover je belasting moet betalen

Hoeveel betaal je dan in de eerste optie en hoeveel in de 2e?

800k betaal je vermogensbelasting over... Belegd straks 1.5%... 12k per jaar.
HRA (box 1) moet je vergelijken met box 3.

HRA is nihil. 2 ton in box 3 = 2ton * 1% aftrekbaar van je vermogensbelasting = 2000 fiscaal voordeel.

Doe je dat met 7 ton dan ga je naar 7000 fiscaal voordeel per jaar. (tov box 1 hypotheek)

Je huis valt in box 1, de hypotheek valt in box 3. Anders zou het niet werken.

Je recht op HRA vervalt als je de hypotheek helemaal aflost. Dan valt je nieuwe lening in box 3. Je mag ook 50% aflossingsvrij nemen van de bank, de overige 50% wilt de bank vaak ook nog financieren maar die moet dan annuitair.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 19:06 schreef ludovico het volgende:

[..]

800k betaal je vermogensbelasting over... Belegd straks 1.5%... 12k per jaar.
HRA (box 1) moet je vergelijken met box 3.

HRA is nihil. 2 ton in box 3 = 2ton * 1% aftrekbaar van je vermogensbelasting = 2000 fiscaal voordeel.

Doe je dat met 7 ton dan ga je naar 7000 fiscaal voordeel per jaar. (tov box 1 hypotheek)

Je huis valt in box 1, de hypotheek valt in box 3. Anders zou het niet werken.

Ik snap het niet helemaal. In optie 1 betaal je netto 10K.
Wat betaal je in optie 2?

Je hebt natuurlijk ook het voordeel dat je in optie 2 1M3 vrij kunt beleggen.. Daar valt ook wel wat mee te verdienen natuurlijk

quote:

Op maandag 24 februari 2020 18:52 schreef LXIV het volgende:
Maar mag ik dan ook voor de volledige woningwaarde een hypotheek nemen? En dan het geld wat ik hieruit haal allemaal investeren?

Zie hier het antwoord:

quote:

Op maandag 24 februari 2020 18:58 schreef ludovico het volgende:
Je moet alleen je box 1 hypotheek ff aflossen. Je krijgt 50% aflossingsvrij max, de overige 50% zou je annuitair moeten doen weer bijv..... Maar die overige 50% moet je dan wel al afgelost hebben bij je oude box 1 hypotheek.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 19:10 schreef LXIV het volgende:

[..]

Ik snap het niet helemaal. In optie 1 betaal je netto 10K.
Wat betaal je in optie 2?

Je hebt natuurlijk ook het voordeel dat je in optie 2 1M3 vrij kunt beleggen.. Daar valt ook wel wat mee te verdienen natuurlijk

Je bent voor mij niet duidelijk in je verschillen.

Het enige verschil voor de fiscus is dat jij die 2 ton overzet van box 1 naar box 3, dat is 2000 fiscaal voordeel per jaar.

Dat je er nog meer bij leent binnen box 3 doet niks af aan je vermogenspositie van de fiscus, immers staat er ook meer bruto vermogen tegenover.

Je fiscaal voordeel is dus beperkt tot wat je nu in box 1 hypotheek hebt, namelijk 2 ton --> 2000 fiscaal voordeel per jaar als je die verschuift van box 1 naar box 3.

Verder moet je het zelf weten of je met extra geleend geld wilt beleggen, het doet alleen niks voor jouw situatie fiscaal gezien.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 19:03 schreef LXIV het volgende:

Hoeveel betaal je dan in de eerste optie en hoeveel in de 2e?

Hangt (na 2022) helemaal van de verdeling over spaargeld en aandelen en de ggeschatte rendementen af.

Reken wel dat door Afschaffen wet Hillen, je hypotheekvrije huis in box 1 ook (weinig) belastinggeld gaat kosten.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 19:13 schreef blomke het volgende:

[..]

\\Hangt (na 2022) helemaal van de verdeling over spaargeld en aandelen en de ggeschatte rendementen af.

Reken wel dat door Afschaffen wet Hillen, je hypotheekvrije huis in box 1 ook (weinig) belastinggeld gaat kosten.

0.6%, maar die wordt verlaagd naar 0.4% o.i.d. daarnaast is die nu pas 10% ofzo afgeschaft en gaat dat in kleine stapjes... Dus die 0.6% / 0.4% hoef je voorlopig nog niet te betalen.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 19:13 schreef blomke het volgende:

[..]

Hangt (na 2022) helemaal van de verdeling over spaargeld en aandelen en de ggeschatte rendementen af.

Reken wel dat door Afschaffen wet Hillen, je hypotheekvrije huis in box 1 ook (weinig) belastinggeld gaat kosten.

Nou, dat wordt langzaam ook steeds meer.

quote:

Op maandag 24 februari 2020 19:18 schreef LXIV het volgende:

[..]

Nou, dat wordt langzaam ook steeds meer.

Stel je moet straks die 0.4% betalen bij beide methodes (box 1 en box 3) dan is het voordeel in box 3, 1% en in box 1..... rente * marginale belastingvoet.

Als je tegen 1% rente kunt krijgen levert die box 1 nooit meer op.
Daarnaast zie ik de politiek de HRA eerder afschaffen.