Hypotheek afsluiten bij veel eigen vermogen loont (of niet?)

Valt het huis niet onder box 3 dan?

Nummer 2 klopt bij een constant rendement. Je snapt natuurlijk dat dat nooit zo is
Een langdurig rendement is leuk, maar niet als je net zitten tussen 2 pieken, dan is de rendement nagenoeg niks gedurende die gehele tijd.
Dus tja, hoeveel risico wil je lopen....

Ik zou nooit eigen geld in een hypotheek stoppen indien niet nodig omdat je van stenen niks kan kopen.

Jongen reken het lekker uit we zijn je boekhouder niet. Daar worden mensen grof geld voor betaald.

Door het af te lossen heb je dus een gegarandeerd rendement van 3% voor de rest van je leven.

Het is dus maar net hoe zeker je bent dat je die 6% rendement blijft houden. En voor hoe lang die 1,5% blijft gelden.

quote:

Op donderdag 13 februari 2020 20:52 schreef SpecialK het volgende:
Jongen reken het lekker uit we zijn je boekhouder niet. Daar worden mensen grof geld voor betaald.

Je kan uitrekenen wat je wilt... er is echter 1 zekerheid, je berekening zal niet kloppen met de werkelijkheid. Wie het doet, doet er niet toe...

Er liggen plannen om vanaf belastingjaar 2020 beleggers zwaarder te belasten dan spaarders.
Daar zal nog een extra voordeel zijn om het in je woning te stoppen.

quote:

Beleggers gaan straks meer betalen in box 3
Volgens het kabinetsplan wordt voor iedere euro aan beleggingsvermogen vanaf 2022 uitgegaan van het forfaitaire rendement voor beleggen. Dat is dan belast tegen 33%; nu is het belastingtarief in box 3 nog 30%. In 2020 is het percentage van het forfaitaire beleggingsrendement 5,33%. Beleggers gaan op basis van het percentage voor 2020 dan ook onder het nieuwe systeem meer inkomstenbelasting betalen in box 3: circa 1,76% (= 33% x 5,33%) over hun hele beleggingsvermogen. Beleggers met niet al te hoge vermogens gaan er overigens relatief veel meer op achteruit dan de zeer grote vermogens. Die betaalden al (deels) 1,68% over 2019 en gaan naar 1,76% in 2022. Ook bijvoorbeeld belastingbetalers met gefinancierd vastgoed in box 3 gaan meer betalen. Ook zij profiteren nu nog van de vermogensschijven in box 3 waar tot circa 1 miljoen euro per persoon een gecombineerd rendement voor sparen en beleggen geldt.

quote:

Op donderdag 13 februari 2020 21:12 schreef Silven het volgende:
Misschien mis ik iets, maar waarom zou je in godsnaam mar een half miljoen op de bank zonder schuld, op Fok zo’n vraag stellen? Je hebt geld zat voor een financieel adviseur.

Mijn ervaring met financieel adviseurs is helaas dat ze zeer "oldschool" denken en weinig "outside of the box" willen meedenken of zelfs niet eens op de hoogte zijn van op handen zijnde veranderingen. Er zullen vast goede zijn maar tot nu toe heb ik altijd zelf m'n plan getrokken en zelf onderzoek gedaan.

En dit is het WGR subforum, dus een prima plek om zo'n vraag te stellen en er over te discussiëren.

Anders kunnen we het net zo goed opheffen.

Kijk eens hoeveel dat huis de afgelopen jaren gemiddeld per jaar meer waard is geworden.. ik denk dat er een goede kans is dat dat meer dan 6% per jaar is.

quote:

Op donderdag 13 februari 2020 20:45 schreef Marmoratum het volgende:
Ik huur een huis, en ik heb voor 500.000 euro aandelen. Ik wil een huis gaan kopen voor 200.000 Euro. De eventuele hypotheekschuld wil ik onderbrengen in box 3 (renteaftrek inkomstenbelasting speelt dus geen rol in dit verhaal).

1. Ik kan het huis kopen door een deel van mijn aandelen te verkopen, ik hoef dan 1,27% minder vermogensbelasting te betalen, daarmee bespaar ik 2.540 Euro per jaar (maar daarmee heb ik niet langer het rendement op die portie aandelen).

2. Ik kan ook een aflossingsvrije hypotheek afsluiten tegen 1,5%, ik betaal dan 3.000 Euro per jaar aan rente en de onder 1. genoemde "besparing" van 2.540 Euro heb ik dan niet. Wel behoud ik het rendement op mijn aandelen (langjarig gemiddelde 6% *200.000 Euro is 12.000 Euro) per jaar.

Onder de streep levert benadering 2 t.o.v. benadering 1 mij per jaar 12.000-2.540-3.000=6.460 Euro op. Klopt dit rekenvoorbeeld of mis ik iets?

Hoe noodzakelijk is het voor jou om nu deze woning te kopen, is het niet een verstandige keuze om het huis gewoon te kopen gelet op de nieuwe vermogensrendementsheffingsregels?

quote:

Op donderdag 13 februari 2020 21:12 schreef Silven het volgende:
Misschien mis ik iets, maar waarom zou je in godsnaam mar een half miljoen op de bank zonder schuld, op Fok zo’n vraag stellen? Je hebt geld zat voor een financieel adviseur.

Dit is een fictieve situatie; lijkt me stug dat de TS (in z'n eerste post), een huurhuis heeft en een half miljoen in aandelen en geen spaargeld. Ik vermoed studieopdracht.

quote:

Op donderdag 13 februari 2020 20:49 schreef Fer het volgende:
Valt het huis niet onder box 3 dan?

Neen, niet als je er in woont, dan Box 1 met de (afschaffing van) de Wet Hillen, ook iets om rekening mee te houden.

quote:

Op donderdag 13 februari 2020 21:22 schreef blomke het volgende:

[..]

Dit is een fictieve situatie; lijkt me stug dat de TS (in z'n eerste post), een huurhuis heeft en een half miljoen in aandelen en geen spaargeld. Ik vermoed studieopdracht.

Maar de helft van de topics zijn tegenwoordig fantasie- of studiegerelateerd. Dus dat aangaande weinig anders dan de rest van de vragen ;-)

quote:

Op donderdag 13 februari 2020 21:24 schreef blomke het volgende:

[..]

Neen, niet als je er in woont, dan Box 1 met de (afschaffing van) de Wet Hillen, ook iets om rekening mee te houden.

Afschaffing heeft weinig invloed op wel of geen hypotheek, behalve dat je nu ook weer EWF gaat bijtellen als je (bijna) hebt afgelost.

Het is nu eenmaal een gegeven, je doet er weinig aan.

Een afgeloste woning blijft veruit het voordeligst t.o.v. een hypotheek.

quote:

Op donderdag 13 februari 2020 21:27 schreef Marmoratum het volgende:

Blijft de vraag of mijn aannames kloppen in dit voorbeeld, of mis ik iets?

Je berekening is correct, je aannames zijn inderdaad aannames, gezien het feit dat zowel de aandelenrendementen, als de belasting-%'s fluctueren.

quote:

Op donderdag 13 februari 2020 21:30 schreef TheFreshPrince het volgende:
Een afgeloste woning blijft veruit het voordeligst t.o.v. een hypotheek.

Het voorbeeld van Marmoratum geeft nou net iets anders weer, overigens gegeven zijn aannames.

quote:

Op donderdag 13 februari 2020 21:33 schreef blomke het volgende:

[..]


Het voorbeeld van Marmoratum geeft nou net iets anders weer, overigens gegeven zijn aannames.

Ik doel uiteraard op het afbouwen van wet Hillen (en verlaging bijtelling EWF), wat je nota bene zelf aanhaalde.

Nu moet je er geen zijspoor bij gaan halen.

Als je die 2 ton op een deposito zou kunnen zetten met lange tijd 6%, dan zou ik dát zeker doen. Helaas bestaan die niet meer, het niet is niet voor niets dat je zo goedkoop kunt lenen voor je huis.

Rendementen op de beurs fluctueren inderdaad heel erg en het zou wel erg wrang zijn als beurs komende jaren 30% of zo onderuit zou gaan. Er zit voor mijn gevoel erg veel lucht in de beurs. Dan krijg je grote spijt van de beslissing om een hypotheek te nemen. Als je nu voor 2 ton aandelen verkoopt, stel je in ieder geval de winst tot dusver , veilig.

De waarde van zo'n rekensommetje is dus pure theorie, niet onmogelijk maar slechts één van vele uitkomsten.

Ik heb mijn hypotheek (bijna) afgelost en dat is een heerlijk gevoel, dat het huis écht van jou is. Misschien is het fiscaal niet het meest gunstige maar toch. Ik profiteer nog een aantal jaren van de Wet Hille al wordt dat voordeel inderdaad komende jaren minder.

Vergeet ook niet, voor het afsluiten van een hypotheek moet je allerlei kosten maken: de notaris, taxateur, hypotheekadviseur, kadaster. Toch ook een paar duizendjes totaal, die je kunt besparen.

"Veel" eigen vermogen lees ik in de TT, maar ik zie dat je 5 ton bezit en verder geen vastgoed?
Bij veel denk ik aan miljoenen.

quote:

Op donderdag 13 februari 2020 22:00 schreef Marmoratum het volgende:
Ik lees hier over de zogenaamde Eigenhuistaks.

Als ik het goed begrijp, wordt het daarmee -in mijn voorbeeld- nog lonender om wél een hypotheek af te sluiten. De informatie is beperkt, weet iemand waar ik hierover meer informatie kan vinden?

Het wordt ook wel "aflosboete" genoemd maar dat is eigenlijk niet correct.

Die "eigenwoning taks" is het EWF, ofwel "eigen woning forfait".

Er werd altijd een percentage van 0,7% van de WOZ waarde van je woning bij je inkomen opgeteld en dat is het EWF.

Daar zie je weinig van omdat je ook hypotheekrente aftrek hebt maar je betaalt het wel degelijk.

Sinds 2005 (wet Hillen) was het zo dat als je je woning (bijna) had afgelost dat die EWF bijtelling verviel.
Maar "wet Hillen" wordt afgebouwd zodat je ook het EWF als bijtelling hebt als je woning is afgelost.

Het heeft dus geen voordeel om een hypotheek te nemen, het oude extra voordeel om af te lossen wordt echter afgebouwd over 30 jaar.

Het scheelt wel dat ter compensatie het EWF met 0,05 procentpunt per jaar afgebouwd van 0,70 naar 0,45% zodat de bijtelling wel iets lager wordt.

Dus nee: het is niet extra lonend om een hypotheek te nemen, het is alleen niet meer extra lonend om hem af te lossen.

[ Bericht 3% gewijzigd door TheFreshPrince op 13-02-2020 22:48:15 ]

Ik denk dat het belang van die aflosboete nogal overdreven wordt. Zoals TFP al zegt: in 30 jaar afgebouwd. Zeker in de eerste jaren gaat het om tientjeswerk.

Bij deze woningwaarde is de schade in het eerste jaar (in tariefschijf 1) ongeveer 17 euro, ieder jaar komt daar een kleine 17 euro bij totdat je uiteindelijk 336 euro per jaar gaat betalen. Maar dat is pas over 30 jaar en dan koop je van 336 euro amper een pakje sigaretten.

Je kunt ook zeggen: er geldt nu nog een volledige vrijstelling, profiteer daarvan ook al wordt het komende jaren een gedeeltelijke vrijstelling.