Zakelijk huurcontract. Pand plat. Pech gehad?

Een vriend van mij heeft een eigen bedrijf (VOF) in de dienstensector en huurt daarvoor een winkelpand in een kleine gemeente in de randstad. Hoewel er klanten uit de gehele regio komen zal > 80% uit de wijk of in elk geval uit het dorp zijn. Het pand wordt gehuurd van een vastgoedbeheerder en er is naar ik begrijp (tekst nog niet gehad) een vrij standaard huurcontract voor onbepaalde tijd opgesteld.

De vriend is er door gesprekken met omwonenden achter gekomen dat de vastgoedbeheerder samen met een vastgoedontwikkelaar bedacht heeft om het pand plat te gooien en appartementen te gaan bouwen. De ondernemers slapen momenteel niet zo goed van dit nieuws. Mogelijk komt het toch op verhuizen aan, maar een nieuw pand vinden, de hoge kosten van verhuizen/inrichting en het potentiele verlies aan klanten betekent het einde van het bedrijf als er geen vergoeding of hulp van de verhuurder kan worden verwacht.

Nou kun je in Nederland niet zomaar een pand plat gooien en ook niet zomaar huurders er uit zetten, maar hiervoor schiet mijn kennis wat te kort. Wat ik heb kunnen achterhalen:
• Het onherroepelijke bestemmingsplan van de locatie is van 2012 en de enkelbestemming is 'maatschappelijk' (!)
• Er zijn geen nieuwe ruimtelijke plannen ingediend of ter voorbereiding gebracht op de gemeentelijke site of de landelijke site
• Het huurcontract bevat een clausule dat het het ontbonden kan worden als gevolg van het wijzigen van het bestemmingsplan, dit schijnt een standaardclausule in een standaard (zakelijk) huurcontract te zijn

Ik hoop op jullie hulp met deze drie vragen:
1. Klopt mijn aanname dat er toch echt eerst een ruimtelijk plan, bouwvergunning etc moet zijn inclusief alle mogelijkheden tot bezwaar voordat er ook maar iets zeker is? Mijn vriend is bang dat de gemeente en ontwikkelaar dit er samen doorheen jassen (want woningnood) en ze eigenlijk buitenspel staan. Kan dat in Nederland?
2. Kan de verhuurder het contract ontbinden omdat het bestemmingsplan gewijzigd wordt? Kijk als de gemeente besluit dat het een park moet worden dan snap ik dat de verhuurder zich beroept op die clausule, maar hier lijkt het er sterk op dat de plannen afkomstig zijn van de verhuurder.
3. Tot nu toe is er geen gesprek geweest met de verhuurder want nu kunnen ze zich er nog op beroepen dat ze van niets weten. Aangezien ze er wel slecht van slapen en het ook lastig toekomstplannen maken is zo denk ik dat ze beter nu de verhuurder kunnen confronteren om te vragen hoe het zit en hoe die verwacht dit op te gaan lossen. Wat is wijsheid?
4. Het huidige bestemmingsplan lijkt niet in overeenkomst met het gebruik. Ook dat is een manier om te ontbinden vermoed ik, al was het maar door ze te dwingen met de bedrijfsactiviteiten te stoppen. Zou het hun zaak sterker maken om proactief naar de gemeente te stappen om te vragen om van het bestemmingsplan te mogen afwijken?

Ja ik realiseer me dat dat nogal vaag klinkt. Er is door de ontwikkelaar een bijeenkomst voor omwonenden georganiseerd om die warm te maken voor de plannen. Het lijkt alsof alleen de zakelijke huurder(s) nog van niets weten. Ik neig er ook naar om ze te adviseren om eerst gewoon met de vastgoedbeheerder om tafel te gaan. Weet niet hoe reeel dat is; het is een grote club die denk ik niet heel warm of koud wordt van een mkb bedrijfje. Vandaar dat ik vooraf probeer te bepalen wat nou hun rechtspositie is.

Het contract loopt sinds 2016 meen ik. Ik ga het contract even opvragen voor wat meer details en concrete clausules.