Ik wil een bod doen op een huis en de verkopende partij vindt een bod zonder ontbindende financiële voorwaarden prettig. Nu zit ik in een situatie waarbij ik dat deels kan doen. Maar wat is wijsheid? En voor welk percentage?
Op dit moment heb ik ¤60k onderhandse lening bij ouders, ¤40k studieschuld en ¤125k bij hypotheekverstrekker. Mijn huis is flink in waarde gegroeid en conservatief geschat ¤350k waard (waarschijnlijk meer, maar ga liever uit van minimum). Het huis dat ik op het oog heb is inclusief k.k. en hele mikmak ¤435k. Ik zal dus maximaal ¤85k bij moeten lenen, of minder als het huis meer oplevert. Volgens berekeningen moet dat kunnen bij een hypotheekverstrekker.
Maar ouders zouden die ¤85k kunnen voorschieten indien nodig. Maar liever niet, want liever niet teveel schuld bij ouders.
Het huis is van na 2010 en in perfecte staat, dus ik vrees niet dat er verborgen gebreken zijn die financiering in de weg zitten.
Voor welk percentage kunnen we nu de financiering onder voorbehoud doen? Zouden ouders eventueel soort van garant kunnen staan waardoor het hele bod zonder ontbindende voorwaarden is?
Het voorbehoud van financiering heeft toch maar twee mogelijkheden. Of wel, of niet. Wat bedoel je dan met percentage?
Dus wil je een onvoorwaardelijk bod doen, dan koop je gewoon het huis. Punt. Ongeacht wat de bank zegt. In jouw geval heb je dan alsnog geen groot probleem, want je kunt bij je ouders terecht.
Overigens slechte ontwikkeling dat verkopers dit soort dingen kunnen gaan eisen want voor velen is een huis kopen dan niet meer te doen of veel te risicovol.
In jouw geval valt het dan wel erg mee dus je zou kunnen overwegen om gewoon een onvoorwaardelijk bod te doen.
ik snap het niet. Het is of ja of nee en niet janee of neeja.quote:Op vrijdag 25 januari 2019 18:40 schreef Poolbal het volgende:
Voor welk percentage kunnen we nu de financiering onder voorbehoud doen? Zouden ouders eventueel soort van garant kunnen staan waardoor het hele bod zonder ontbindende voorwaarden is?
Dat verhaal van je ouders is niet belangrijk voor de verkoper en moet je zelf weten.
Jij kiest zelf of je het risico aandurft om zonder financiele ontbindende factoren te tekenen. Krijg je de financiering niet rond dan betaal je de boete van 10%, of afhankelijk wat in het contract staat.
Tegenwoordig wordt er ook weleens een bod met "verlaagd voorbehoud van financiering" gedaan. Bv als koper een schenking van 1ton krijgt, bod is 3,5 ton met voorbehoud financiering voor 2,5 ton. Dat geeft de verkoper minder zekerheid dan een bod zonder voorbehoud van financiering, maar wel meer zekerheid dan een voorbehoud financiering voor het gehele bedrag. Bij een verlaagd voorbehoud is bv de kans dat er problemen met de financiering komen mocht de taxatie lager dan het bod uitvallen (veel) kleiner en dat is voor verkopers natuurlijk prettig.quote:Op vrijdag 25 januari 2019 18:50 schreef Sovieto het volgende:
Hmm ik snap het niet helemaal.
Het voorbehoud van financiering heeft toch maar twee mogelijkheden. Of wel, of niet. Wat bedoel je dan met percentage?
@TS sorry geen goed advies voor je.
maar dat betekent toch hetzelfde?quote:
[..]
Tegenwoordig wordt er ook weleens een bod met "verlaagd voorbehoud van financiering" gedaan. Bv als koper een schenking van 1ton krijgt, bod is 3,5 ton met voorbehoud financiering voor 2,5 ton. Dat geeft de verkoper minder zekerheid dan een bod zonder voorbehoud van financiering, maar wel meer zekerheid dan een voorbehoud financiering voor het gehele bedrag. Bij een verlaagd voorbehoud is bv de kans dat er problemen met de financiering komen mocht de taxatie lager dan het bod uitvallen (veel) kleiner en dat is voor verkopers natuurlijk prettig.
@TS sorry geen goed advies voor je.
Stel ik wil een huis kopen van 4,35 ton en ik kan maar max net aan 3,35 lenen en ik krijg 1 ton van mijn ouders.
Of ik wil een huis kopen van 3,35 ton wat ik ook net kan lenen en ik krijg niks van mijn ouders...
wat is het verschil in risico dan?
Dacht ik ook, maar de makelaar begon er over.quote:
Hmm ik snap het niet helemaal.
Het voorbehoud van financiering heeft toch maar twee mogelijkheden. Of wel, of niet. Wat bedoel je dan met percentage?
Dat de verkoper niet weet dat jij net aan 3,35 ton kan lenen.quote:
[..]
maar dat betekent toch hetzelfde?
Stel ik wil een huis kopen van 4,35 ton en ik kan maar max net aan 3,35 lenen en ik krijg 1 ton van mijn ouders.
Of ik wil een huis kopen van 3,35 ton wat ik ook net kan lenen en ik krijg niks van mijn ouders...
wat is het verschil in risico dan?
Voor verkoper is het:
1) bod 4,35 ton, voorbehoud financiering voor 4,35 ton
2) bod 4,35 ton, voorbehoud financiering voor 3,35 ton
Tja, dan klinkt 2) toch wel aantrekkelijker.
Eens overigens dat het in bovenstaande situatie onder de streep niet uitmaakt voor de werkelijkheid, maar verkoper heeft niet al die informatie en dus is een bod met verlaagd voorbehoud meestal aantrekkelijker voor verkoper.
Kijk als je een bod van 4,35 doet en je kan een ton krijgen van je ouders, hoef je maar een hypotheek van 3,35. Stel nou dat dat huis getaxeerd wordt op 4,2 ton. Bij degene die maar 3,35 ton nodig heeft, zal dat geen problemen geven voor de hypotheek. Bij degene die 4,35 ton nodig heeft, geeft dat wel een probleem bij de hypotheek, want je mag max de woningwaarde lenen. Je zal dan dus zelf eigen geld moeten inleggen. Heb je dat niet, dan kun je de koop dus ontbinden omdat je die hypotheek van 4,35 niet krijgt.
Voor een deel zou ik dus een beetje kunnen bluffen: het komt vast wel goed, ofwel via hypo of ouders, ik doe het gewoon zonder ontbindende voorwaarden! Dat ik tussendoor ruzie kan krijgen met m'n ouders en ik m'n baan verlies is dan mijn risico en moet ik bij die kleine kans 10% dokken omdat ik de financiering niet rond krijg.quote:
Ik neem aan dat de koop niet door gaat als je een 'x' bedrag niet kunt lenen? In dat geval maakt het niet uit hoeveel % je opneemt in ontbindende voorwaarden. Dan is het namelijk geen onvoorwaardelijke koop.
Dus wil je een onvoorwaardelijk bod doen, dan koop je gewoon het huis. Punt. Ongeacht wat de bank zegt. In jouw geval heb je dan alsnog geen groot probleem, want je kunt bij je ouders terecht.
Overigens slechte ontwikkeling dat verkopers dit soort dingen kunnen gaan eisen want voor velen is een huis kopen dan niet meer te doen of veel te risicovol.
In jouw geval valt het dan wel erg mee dus je zou kunnen overwegen om gewoon een onvoorwaardelijk bod te doen.
Ik vraag me dus wel af hoe dat zit als ik zeg "25% onder voorbehoud". Wat moet ik dan betalen als het fout gaat?
Dat durf ik zo niet uit te rekenen maar ik denk niet dat het bod hierdoor veel aantrekkelijker wordt voor de verkoper. Die wil gewoon het liefst een onvoorwaardelijk bod. En dus zekerheid.quote:
[..]
Voor een deel zou ik dus een beetje kunnen bluffen: het komt vast wel goed, ofwel via hypo of ouders, ik doe het gewoon zonder ontbindende voorwaarden! Dat ik tussendoor ruzie kan krijgen met m'n ouders en ik m'n baan verlies is dan mijn risico en moet ik bij die kleine kans 10% dokken omdat ik de financiering niet rond krijg.
Ik vraag me dus wel af hoe dat zit als ik zeg "25% onder voorbehoud". Wat moet ik dan betalen als het fout gaat?
Dus ik zou bijvoorbeeld zeggen, vertel hem eens gewoon wat je tegen ons zegt. Leg je kaarten op tafel en laat blijken dat het gewoon 99.999% goed komt. Of neem zelf het risico en doe gewoon een onvoorwaardelijk bod en geef jezelf genoeg tijd om alles te regelen.
Volgens mij: nog steeds 10%.quote:
[..]
Voor een deel zou ik dus een beetje kunnen bluffen: het komt vast wel goed, ofwel via hypo of ouders, ik doe het gewoon zonder ontbindende voorwaarden! Dat ik tussendoor ruzie kan krijgen met m'n ouders en ik m'n baan verlies is dan mijn risico en moet ik bij die kleine kans 10% dokken omdat ik de financiering niet rond krijg.
Ik vraag me dus wel af hoe dat zit als ik zeg "25% onder voorbehoud". Wat moet ik dan betalen als het fout gaat?
Het verschil is dat als je volledig voorbehoud financiering hebt, je zonder boete kan ontbinden als je kunt aantonen dat je geen hypotheek krijgt voor het volledige bedrag. Als je voorbehoud op 25% van de koopprijs hebt, kun je pas zonder boete ontbinden als je kunt aantonen dat je voor die 25% geen hypotheek kunt vinden.
Je kunt er dus voor kiezen dat % zo te kiezen dat je weet dat je voor dat bedrag geen hypotheek gaat krijgen (bv als je weet dat je 1,5 ton kan lenen, voorbehoud financiering voor 2 ton doen). Dan is hij wel verlaagd, wat de verkoper prettig vindt om redenen uitgelegd in m'n post hierboven, maar zit jij nog steeds redelijk safe.
Tegen een ander bod zonder voorwaarden leg je het natuurlijk af, maar ik denk weldegelijk dat het aantrekkelijker kan zijn voor verkoper dan een bod met volledig voorbehoud, vooral in regio's waar flink over vraagprijzen wordt geboden en een taxatie onder verkoopprijs dus een reëel risico is. Ik kan me voorstellen dat in regio's waar dat niet aan de hand is, het minder invloed heeft, maar dan nog..
Overigens, als je makelaar dit suggereerde, dan zou die je dit toch ook moeten kunnen uitleggen? Hoe dat zit met de boete en waarom dat aantrekkelijker is voor verkoper?
het is meer een gevoelskwestie dus dan een echt reeel risicoverlaging is?quote:
[..]
Dat de verkoper niet weet dat jij net aan 3,35 ton kan lenen.
Voor verkoper is het:
1) bod 4,35 ton, voorbehoud financiering voor 4,35 ton
2) bod 4,35 ton, voorbehoud financiering voor 3,35 ton
Tja, dan klinkt 2) toch wel aantrekkelijker.
Eens overigens dat het in bovenstaande situatie onder de streep niet uitmaakt voor de werkelijkheid, maar verkoper heeft niet al die informatie en dus is een bod met verlaagd voorbehoud meestal aantrekkelijker voor verkoper.
Kijk als je een bod van 4,35 doet en je kan een ton krijgen van je ouders, hoef je maar een hypotheek van 3,35. Stel nou dat dat huis getaxeerd wordt op 4,2 ton. Bij degene die maar 3,35 ton nodig heeft, zal dat geen problemen geven voor de hypotheek. Bij degene die 4,35 ton nodig heeft, geeft dat wel een probleem bij de hypotheek, want je mag max de woningwaarde lenen. Je zal dan dus zelf eigen geld moeten inleggen. Heb je dat niet, dan kun je de koop dus ontbinden omdat je die hypotheek van 4,35 niet krijgt.
als dit zou kunnen, zou ik hier ook voor gaan.quote:
Ik zou juist wel zoveel mogelijk lenen van je ouders in de vorm van een familiehypotheek. Zij lenen jou 85k tegen 6%. Jij maakt maandelijks de aflossing en rente over naar jouw ouders. Over deze rente krijg jij weer HRA en je ouders schenken jaarlijks de betaalde rente terug.
Ah het kwartje is gevallen! Dank uquote:
[..]
Volgens mij: nog steeds 10%.
Het verschil is dat als je volledig voorbehoud financiering hebt, je zonder boete kan ontbinden als je kunt aantonen dat je geen hypotheek krijgt voor het volledige bedrag. Als je voorbehoud op 25% van de koopprijs hebt, kun je pas zonder boete ontbinden als je kunt aantonen dat je voor die 25% geen hypotheek kunt vinden.
Je kunt er dus voor kiezen dat % zo te kiezen dat je weet dat je voor dat bedrag geen hypotheek gaat krijgen (bv als je weet dat je 1,5 ton kan lenen, voorbehoud financiering voor 2 ton doen). Dan is hij wel verlaagd, wat de verkoper prettig vindt om redenen uitgelegd in m'n post hierboven, maar zit jij nog steeds redelijk safe.
Tegen een ander bod zonder voorwaarden leg je het natuurlijk af, maar ik denk weldegelijk dat het aantrekkelijker kan zijn voor verkoper dan een bod met volledig voorbehoud, vooral in regio's waar flink over vraagprijzen wordt geboden en een taxatie onder verkoopprijs dus een reëel risico is. Ik kan me voorstellen dat in regio's waar dat niet aan de hand is, het minder invloed heeft, maar dan nog..
Overigens, als je makelaar dit suggereerde, dan zou die je dit toch ook moeten kunnen uitleggen? Hoe dat zit met de boete en waarom dat aantrekkelijker is voor verkoper?
Is het voordeligst, maar wil niet teveel van ouders lenen.quote:
[..]
als dit zou kunnen, zou ik hier ook voor gaan.
Je mag maar beperkt afwijken van gangbare rente.quote:
Ik zou juist wel zoveel mogelijk lenen van je ouders in de vorm van een familiehypotheek. Zij lenen jou 85k tegen 6%. Jij maakt maandelijks de aflossing en rente over naar jouw ouders. Over deze rente krijg jij weer HRA en je ouders schenken jaarlijks de betaalde rente terug.
Wij hebben dit gedaan voor de keuken en badkamer in de vorm van een onderhandse lening zonder 1e hypotheek recht. Dan is 6% toegestaan. http://www.anbf.nl/fiscaa(...)en-familiehypotheek/quote:
[..]
Je mag maar beperkt afwijken van gangbare rente.
[ Bericht 23% gewijzigd door Patroon op 26-01-2019 08:48:58 ]