WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Ik sprak vanavond een vriend van mij en hij kwam met een verhaal waarvan ik het gevoel had dat hij nogal benadeeld werd in de aankoop van zijn woning.
Hij heeft een bod uitgebracht op een woning, deze is geaccepteerd.
In de koopakte is opgenomen dat het erfpachtkanon is afgekocht t/m 2067. In de leveringsakte staat ineens t/m 2057, wat bij navraag bij de notaris voortvloeit uit kennis die is opgedaan bij info verkregen bij de gemeente. De koper weigert om de leveringsakte met deze omzetting te tekenen, omdat de verkopende partij (een woningcorporatie) de koopakte niet nakomt.
De notaris is aangedragen door de verkopende partij.
Er is een compromis voorgesteld om de woningcorporatie verantwoordelijk te stellen om na 2057 de resterende 10 jaar de kosten te laten dragen, maar dit is niet akkoord gegaan, omdat er geen oplossing was voor de situatie bij een eventueel faillissement. De koper heeft geen zin in een dergelijk "what if and then-contract" en voorziet dit als barrière bij een verkoop van zijn woning. Hij heeft nu een afkoopsom voorgesteld van +-¤4.000, mijn inziens vrij laag, om tegemoet te komen aan 10 jaar +-¤500/j (kosten zonder inflatie)
Wat denken jullie, in hoeverre kan hij de verkoper aan de door beiden ondertekende koopakte te houden?
[ Bericht 0% gewijzigd door ace_eleven op 27-05-2017 09:00:13 ]
Hij heeft een bod uitgebracht op een woning, deze is geaccepteerd.
In de koopakte is opgenomen dat het erfpachtkanon is afgekocht t/m 2067. In de leveringsakte staat ineens t/m 2057, wat bij navraag bij de notaris voortvloeit uit kennis die is opgedaan bij info verkregen bij de gemeente. De koper weigert om de leveringsakte met deze omzetting te tekenen, omdat de verkopende partij (een woningcorporatie) de koopakte niet nakomt.
De notaris is aangedragen door de verkopende partij.
Er is een compromis voorgesteld om de woningcorporatie verantwoordelijk te stellen om na 2057 de resterende 10 jaar de kosten te laten dragen, maar dit is niet akkoord gegaan, omdat er geen oplossing was voor de situatie bij een eventueel faillissement. De koper heeft geen zin in een dergelijk "what if and then-contract" en voorziet dit als barrière bij een verkoop van zijn woning. Hij heeft nu een afkoopsom voorgesteld van +-¤4.000, mijn inziens vrij laag, om tegemoet te komen aan 10 jaar +-¤500/j (kosten zonder inflatie)
Wat denken jullie, in hoeverre kan hij de verkoper aan de door beiden ondertekende koopakte te houden?
[ Bericht 0% gewijzigd door ace_eleven op 27-05-2017 09:00:13 ]
To discover new counterintuitive things, boil things down to their fundamental truths and reason up from there, as opposed to reasoning by analogy. - E.M.
Ik zou zeggen 100%, maar ik heb er geen verstand van.quote:Op zaterdag 27 mei 2017 01:22 schreef ace_eleven het volgende:
Wat denken jullie, in hoeverre kan hij de verkoper aan de door beiden ondertekende koopakte te houden?
Als er iets anders in de leveringsakte staat dan wat in de ondertekende koopakte staat en men wil het niet aanpassen dan zou ik zeggen prima, dan koop ik niks. Doei!
"The only sight worse than a sad dwarf is a very sad dwarf"
"Met dubbel s welteverstaan"
"Met dubbel s welteverstaan"
Als ze ook niet op een redelijk voorstel om te schikken ingaan zou ik stellen dat tegenpartij niet kan leveren wat toegezegd is, zou ik voor de 10% gaan.
Dit alles even onder voorbehoud dat ik de rest van het contract absoluut niet ken.
Dit alles even onder voorbehoud dat ik de rest van het contract absoluut niet ken.
“The problem with socialism is that you eventually run out of other people’s money.”
In principe dient de verkoper zich, net als de koper, aan de koopakte te houden. Doet verkoper dat niet en wordt de koper daarbij benadeeld dan is het redelijk om voor het benadelen een redelijke vergoeding te ontvangen.
In dit geval lijkt een redelijke vergoeding mij 10 maal de jaarlijkse erfpachtcanon (huidig prijspeil). Wel met de kanttekening dat de datum 2067 dan ook genoemd moet zijn in overige documentatie zoals de verkoopadvertentie en folder. Staat daar wel 2057 als einddatum, dan kun je veronderstellen dat de prijsonderhandelingen zijn gedaan op basis van 2057, en dat 2067 een typefout is in de akte. De kans is dan groot dat een rechter het niet redelijk vindt dat koper de termijn tot 2057 niet accepteert bij tekenen van de leveringsakte.
Het is heel vervelend, maar het is nu zaak om vooral te volharden. Bedenk dat wanneer de leveringsdatum niet gehaald wordt door discussie over de oplossing, ook de boeteclausule in werking kan treden. In dit geval is dat in het voordeel van koper, omdat verkoper na laat om de getekende overeenkomst volledig na te komen. Dat is in een modelovereenkomst 0,3 procent van de koopsom per dag dat te laat geleverd wordt, maar dan moet je wel eerst middels een aangetekende brief nakoming van de koopovereenkomst eisen binnen 1 week. Na afloop van die week (dus een week nadat de brief is bezorgd bij de verkoper) begint de boeteclausule te lopen. Aangezien dan het boetebedrag wat de verkoper aan koper verschuldigde is met honderden euro's per dag oploopt, is de kans groot dat de verkoper snel eieren voor zijn geld kiest.
In dit geval lijkt een redelijke vergoeding mij 10 maal de jaarlijkse erfpachtcanon (huidig prijspeil). Wel met de kanttekening dat de datum 2067 dan ook genoemd moet zijn in overige documentatie zoals de verkoopadvertentie en folder. Staat daar wel 2057 als einddatum, dan kun je veronderstellen dat de prijsonderhandelingen zijn gedaan op basis van 2057, en dat 2067 een typefout is in de akte. De kans is dan groot dat een rechter het niet redelijk vindt dat koper de termijn tot 2057 niet accepteert bij tekenen van de leveringsakte.
Het is heel vervelend, maar het is nu zaak om vooral te volharden. Bedenk dat wanneer de leveringsdatum niet gehaald wordt door discussie over de oplossing, ook de boeteclausule in werking kan treden. In dit geval is dat in het voordeel van koper, omdat verkoper na laat om de getekende overeenkomst volledig na te komen. Dat is in een modelovereenkomst 0,3 procent van de koopsom per dag dat te laat geleverd wordt, maar dan moet je wel eerst middels een aangetekende brief nakoming van de koopovereenkomst eisen binnen 1 week. Na afloop van die week (dus een week nadat de brief is bezorgd bij de verkoper) begint de boeteclausule te lopen. Aangezien dan het boetebedrag wat de verkoper aan koper verschuldigde is met honderden euro's per dag oploopt, is de kans groot dat de verkoper snel eieren voor zijn geld kiest.
Ik ben geen jurist, maar ik vraag me af in hoeverre die vlieger zo op gaat. Volgens mij is die boete opgesteld om een bedrag voor 'woonplezier' te kunnen bepalen.quote:Op zaterdag 27 mei 2017 07:49 schreef Ivo1985 het volgende:
omdat verkoper na laat om de getekende overeenkomst volledig na te komen.
Ik geloof je eerste deel van het verhaal, dat de kopende partij (mits de kennelijke typfout in een akte wordt uitgesloten) een sterke casus heeft dat niet voldaan wordt aan de voorwaarden, maar ik vraag me af in hoeverre een rechter zou stellen dat de afkoop van de erfpacht ook classificeert als reden om te stellen dat de levering onvolledig is tov dat woonplezier. Volgens mij kan je de kosten die gemaakt moeten worden gemakkelijk bepalen en zou ik verwachten dat die zou oordelen dat de extra kosten van de erfpacht vergoed moeten worden. Again, ik ben geen jurist.
Het is inderdaad geen typfout, staat op verschillende plaatsen, ook anders verwoord als 50 jaar afgekocht etc.
Een eerste voorstel van de notaris of verkopende corporatie was dus om tzt de lasten tussen '57-'67 op zich te nemen, maar daar gaat de koper dus niet mee akkoord. Maar ze erkennen zelf dus wel dat er iets niet overeen komt met het gevraagde.
Hij heeft liever een tegemoetkoming voor de 10 missende jaren. Ik vraag me dan af in hoeverre hij gewoon die volle 10 jaren op huidig prijspeil kan eisen (hij heeft nu wat lager ingezet).
De koper is echter ook al een behoorlijke tijd actief op zoek naar een woning, en wilt het er eigenlijk ook niet laten klappen.
Een eerste voorstel van de notaris of verkopende corporatie was dus om tzt de lasten tussen '57-'67 op zich te nemen, maar daar gaat de koper dus niet mee akkoord. Maar ze erkennen zelf dus wel dat er iets niet overeen komt met het gevraagde.
Hij heeft liever een tegemoetkoming voor de 10 missende jaren. Ik vraag me dan af in hoeverre hij gewoon die volle 10 jaren op huidig prijspeil kan eisen (hij heeft nu wat lager ingezet).
De koper is echter ook al een behoorlijke tijd actief op zoek naar een woning, en wilt het er eigenlijk ook niet laten klappen.
To discover new counterintuitive things, boil things down to their fundamental truths and reason up from there, as opposed to reasoning by analogy. - E.M.
De canon wordt in 2057 opnieuw bepaald, en kan (en zal waarschijnlijk wegens inflatie) fors gaan stijgen. Daar is het gezeik nu in Amsterdam om te doen met het afkopen van de erfpacht. Ik zit me wel af te vragen of het de moeite waard is. 2057 is 40 jaar weg en 2067 nog tien jaar verder. Ik snap de wooncorperatie/notaris wel. Ze bieden aan tzt de canon voor die tien jaar te betalen, maar mischien verkast die vriend van TS over tien jaar wel naar een andere woning en gaat dit helemaal niet meer spelen. Gezien het feit dat huizen gemiddeld elke 7 jaar van eigenaar wisselen is dit zelfs hoogstwaarschijnlijk.
Gezien de periodes waarbij dit speelt denk ik dat er best wel een kans is dat een rechter de eis van koper wel eens onredelijk gaat vinden. Als we het zouden hebben over iets als 2037/2047 zou er wel een case zijn, maar gaan mierken over iets wat pas over 40 jaar gebeurd? Ik weet het niet.
Slimste lijkt me een korting te bedingen op de vraagprijs.
Gezien de periodes waarbij dit speelt denk ik dat er best wel een kans is dat een rechter de eis van koper wel eens onredelijk gaat vinden. Als we het zouden hebben over iets als 2037/2047 zou er wel een case zijn, maar gaan mierken over iets wat pas over 40 jaar gebeurd? Ik weet het niet.
Slimste lijkt me een korting te bedingen op de vraagprijs.
Het lijkt me nogal logisch dat de resterende duur van de afgekochte erfpachtcanon van invloed is op het tot stand komen van de overeenkomst. Het is namelijk een zeer belangrijk aspect van de prijsvorming. Het gaat absoluut niet alleen om levering van het woongenot, maar ook om de lasten die op de woning rusten. Hier rust aantoonbaar een grotere last op de woning dan is overeengekomen. In dit geval is de last zeer eenvoudig te vertalen naar een financiële waarde (namelijk 10 keer de jaarlijkse canon). Een verzoek om de koop alleen voort te zetten na verrekenen van deze kosten zal dan ook als zeer redelijk worden ervaren.quote:
[..]
Ik ben geen jurist, maar ik vraag me af in hoeverre die vlieger zo op gaat. Volgens mij is die boete opgesteld om een bedrag voor 'woonplezier' te kunnen bepalen.
Ik geloof je eerste deel van het verhaal, dat de kopende partij (mits de kennelijke typfout in een akte wordt uitgesloten) een sterke casus heeft dat niet voldaan wordt aan de voorwaarden, maar ik vraag me af in hoeverre een rechter zou stellen dat de afkoop van de erfpacht ook classificeert als reden om te stellen dat de levering onvolledig is tov dat woonplezier. Volgens mij kan je de kosten die gemaakt moeten worden gemakkelijk bepalen en zou ik verwachten dat die zou oordelen dat de extra kosten van de erfpacht vergoed moeten worden. Again, ik ben geen jurist.
Ook de betaalbaarheid is van invloed op het woongenot.
Ook als koper tussentijds verhuist, ondervindt hij nadeel van de ontbrekende 10 jaar afgekochte erfpacht. Een volgende koper zal immers minder bieden als de erfpacht minder lang is afgekocht.quote:
Tenzij de 10 jaar ook voor alle rechtsopvolgers zou gelden. Maar daar zal de wbv wel weer niet in mee willen gaan denk ik.quote:
[..]
Ook als koper tussentijds verhuist, ondervindt hij nadeel van de ontbrekende 10 jaar afgekochte erfpacht. Een volgende koper zal immers minder bieden als de erfpacht minder lang is afgekocht.
Trouwens, 10 jaar meer of minder erfpacht drukt momenteel nauwelijks op de prijs, als het gaat om een appartement in Amsterdam tenminste. Dus canon maal tien, meh.
Ts, misschien een tussenoplossing: moet er nog wat gebeuren aan het appartement dat de wbv kan doen en voor beide partijen werkt? Nieuwe keuken? Alles strak gestuukt? CV vervangen?
Ik vermoed dat de grondeigenaar de gemeente is, aangezien TS zegt in zijn OP dat de aangepaste info door dr notaris is verkregen van de gemeente.quote:
Wie is de eigenaar van de grond trouwens? Is dat de woningstichting die de woning verkoopt?
klerkje
Opvallend trouwens, in de UK wordt onroerend goed met een erfpachtkanon van minder dat 60 jaar als min of meer niet te verhypotheken beschouwd, en moet het voor liefst minimaal 75 jaar vaststaan
http://www.lease-advice.o(...)se-the-80-year-trap/
http://www.lease-advice.o(...)se-the-80-year-trap/
De koper wilde er eigenlijk al over 2-3 weken in gaan, dus volgens mij moest er niet veel gebeuren.
Ik ben ook wel benieuwd wat wel en niet billijk is, mij lijkt 10x huidig jaarlijks canon inderdaad reëel.
Het betreft gemeentelijke erfpacht inderdaad.
Ik ben ook wel benieuwd wat wel en niet billijk is, mij lijkt 10x huidig jaarlijks canon inderdaad reëel.
Het betreft gemeentelijke erfpacht inderdaad.
To discover new counterintuitive things, boil things down to their fundamental truths and reason up from there, as opposed to reasoning by analogy. - E.M.
Ter afsluting, FYI:
De verkopende corporatie is uiteindelijk akkoord gegaan met het voorstel uit de OP, dus een financiele tegemoetkoming van ¤4000,- die van de verkoopprijs wordt afgehaald. Bedankt voor jullie inbreng
De verkopende corporatie is uiteindelijk akkoord gegaan met het voorstel uit de OP, dus een financiele tegemoetkoming van ¤4000,- die van de verkoopprijs wordt afgehaald. Bedankt voor jullie inbreng
To discover new counterintuitive things, boil things down to their fundamental truths and reason up from there, as opposed to reasoning by analogy. - E.M.
|
|
