Woning verkopen: welke zaken nog oplossen?

Onze woning gaat binnenkort als alles meezit de verkoop in. Het gaat om een jaren '60 woning, type rijtjehuis maar wel met een traditioneel tintje. Ik zit met de afweging wat we nog (flink) gaan aanpakken voordat het bord de tuin in gaat (bij wijze van spreken). De afweging is simpel, als elke euro die we investeren een factor 10 extra op de verkoopprijs oplevert, lijkt het ons de moeite waard. Huizen hier hebben een soort dak van tussen 330/370k. We hebben de indruk dat de woning nu (gezien de grote vraag in deze regio) in elk geval wel 330k zal opleveren, maar alles richting 370k zou natuurlijk superfijn zijn. Waarom? Zie hier.

Hieronder wat zaken die op zich een verbetering/renovatie/opknapbeurt kunnen hebben. Niet omdat het oud of rot is, maar puur om de potentiele nieuwe kopers een huis met een zekere homogeniteit te kunnen bieden. Nu is het een ratjetoe, ondanks dat dit ons als bewoners nauwelijks nog opvalt.

Een paar zaken zijn goed geregeld:

- Wc beneden
- Hal & Entree
- Woonkamer
- Badkamer
- Slaapkamers
- Voortuin
- HR++ ramen
- Gloednieuwe Vaillant CV ketel (type5)
- Dakkapel op zolder gloednieuw
- Schakelwerk+elektra is perfect geregeld (en van Gira)
-

De volgende zaken zijn minder goed geregeld (kan ik deels zelf):

1- Zolder is deels gerenoveerd, heeft 3 kamers, maar na het plaatsen van de nieuwe dakkapel staan de zijwanden klaar om gestuct te worden. Het plafond van de gehele zolder staat uit rachelwerk met gipsplaten en moet ook nog gestuct worden. De vraag is echter of het de +/- ¤750 aan kosten waard is.
2- De achtertuin is nog niet aangepakt en staat vol planten etc. Leeghalen zal rond de ¤1000 kosten. Nu oogt het rommelig, maar op zich met een beetje snoeien, wieden en harken een redelijke standaard tuin.
3- Garage heeft minimale lekkage. Geen grote ramp en alleen bij regen vanuit een bepaalde windrichting. Hele dak vervangen zou eigenlijk moeten plaatsvinden, maar kost toch al snel ¤1500
4- Dakgoot voorzijde is op en moet vervangen worden. Schatting ¤900. Dakgoot achterzijde is in redelijke staat.
5- Hok cv ketel is niet netjes gemaakt. Simpel renoveren (rachelwerk, gipsplaten, stucen en zeiltje op de vloer kost wrs zo'n ¤250).
6- Trap is van laminaat. Verkeert in goede staat, maar de kleur is spuuglelijk (lichter dan beuken). Het ontbreken van homogeniteit of een zekere harmonie gaat hier goed op. Helemaal renoveren kost makkelijk ¤1000 (voor alleen trap naar 1e verdieping). Is hier misschien een goedkope oplossing voor te bedenken? Het liefst gewoon wit?
7- Alle ramen zijn vervangen, behalve 3 ramen op de 1e verdieping (achterzijde). Hier zit wel dubbelglas in, maar niet HR++. Verder zijn de kozijnen (hout) aan vervanging toe. Renoveren kan ook, is waarschijnlijk goedkoper en gaat dan nog prima 5 jaar oid mee. Vervangen voor nieuw kost zeker ¤2500 (waren we ook aan de voorzijde kwijt).
8- Woonkamer is helemaal prima, behalve een wat ons betreft lelijke schuifpui. Maar smaken verschillen. Openslaande deuren zou zeker ¤1500 kosten. Wellicht alleen ramen vervangen voor HR++ (nu oude versie dubbelglas). Of gewoon lekker zo laten?
9- Voordeur voorzijde is in standaard (ouderwetse) houtkleur. Gewoon schuren en schilderen of helemaal vervangen?
10- Schoorstenen (2x) zijn aan renovatie toe. Kosten zo'n ¤750 totaal. Dan krijgen ze nieuw voegwerk en nieuw lood. Vanaf de buitenkant oogt het huis dan ook meteen veel mooier.

Jullie input zou meer dan welkom zijn. Het gaat dus eigenlijk om de hoofdvraag of je wel of niet nog moet investeren terwijl je er wel vanuit gaat dat je die kosten er (makkelijk) uithaalt maar niet zeker weet in welke mate en het geheel wel een bak werk etc kost.

Jullie hebben gelijk, uit elke euro 10 halen is niet realistisch idd . Het voorbeeld dat ik gaf klopt echter wel waarbij de woning max zo'n 350/370k op zou moeten kunnen leveren. Komt door de wijk, geen direct verkeer, hoekwoning, enorm grasveld voor de deur, zeer kindvriendelijk, 6 slaapkamers, garage etc.

Dus stel ik investeer deze 10k en het huis levert 350k op...of misschien 370k...zouden jullie dit dan nog allemaal aanpakken?

quote:

Op zaterdag 20 mei 2017 13:16 schreef lipje het volgende:
Ik zou de zolder wel strak maken, en de trappen ook, het draait dalijk om een homogeen "neutraal" beeld te creeeren. Zo kan je snel je huis verkopen, dat wil je.

Vraag eens een aantal makelaars een gratis waardebepaling te doen, omdat je binnenkort overweegt te verkopen. Kan je met hem ook deze zaken doornemen

Wil hier nog even mee wachten. Er is hier maar 1 makelaar (heer en meester) en die hebben het zo druk dat ik niet verwacht dat voor de max waarde willen gaan (liever voor doorloopsnelheid). Ik knap dan de boel eerst nog wat beter op.

quote:

Op zaterdag 20 mei 2017 14:39 schreef bleiblei het volgende:

[..]

Nee, bij verkoop is imho onverstandig om te investeren in smaak gevoelige verbeteringen. Zonde van het geld. Verf maximaal wat heftige muren/kozijnen naar een neutrale kleur en investeer eventueel in achterstallig onderhoud (al had je dat veel eerder moeten doen toen het optrad. Zoals dat lekkende schuurdak).

En dat doe je om sneller te verkopen. Niet om een hogere prijs te kunnen krijgen. Want doorgaans is het andersom. Elke euro die je verbouwd krijg je eerder 75cent voor terug.

We wonen hier pas 3 jaar en kregen in die periode 2 kinderen. We kochten voor 230k en hebben de afgelopen jaren voor zo'n 30k geinvesteerd. Het was geen klushuis (daarvoor was het te nieuw), maar wel volledig achterhaald. Zo snel als haalbaar zijn we alle pijnpunten langsgegaan en een paar zijn er nu nog overgebleven. Kun je nagaan hoe het was toen we het kochten. Het resterende achterstallige onderhoud is puur overgebleven omdat we simpelweg niet meer tijd hadden dit eerder aan te pakken. Het lekkende garagedak stond nog op de actielijst, maar de lekkage is minimaal en alleen bij een bepaalde wind. We vonden dit destijds het minst essentieel, maar nu bij mogelijke verkoop is het toch een ander verhaal.

Ik heb echter wel het vermoeden dat we al zo goed als aan het dak zitten en de laatste 3 huizen in de wijk zijn voor vergelijkbare (300-350k voor middenwoningen) bedragen verkocht terwijl hier nog veel meer aan mankeerde (wisten wij van de bewoners). Gewilde wijk dus...:)

quote:

Op zaterdag 20 mei 2017 15:07 schreef tux87 het volgende:
Ik zou de onderhoudspunten aanpakken. Dus goten, kozijnen, dak garage en schoorstenen. Ook zou ik het stucwerk op zolder laten doen en misschien het CV hok.

De rest is smaakgevoelig en is geen echt punt waar je op kunt onderhandelen als koper.

Bedankt. Ik had mijn twijfels, maar realiseerde mij dat deze huizen in potentie 6 slaapkamers hebben en dat het dan wel zo handig is als de drie kamers op zolder ook daadwerkelijk meteen in te trekken zijn.

quote:

Op zaterdag 20 mei 2017 16:56 schreef blomke het volgende:

[..]

Zeker dat! Dan ziet dat er weer afgewerkt uit. Overigens moet je oppassen dat het er niet duimendik overloop ligt dat je op het laatste moment alleen het hoogst noodzakelijke onderhoud hebt uitgevoerd.

Tja....alle onderdelen die we de afgelopen jaren hebben aangepakt is alleen met de allerhoogste kwaliteitsproducten gedaan. We hadden ook eigenlijk het plan hier lekker te blijven, maar soms loopt het anders.

Ik beknibbel niet op producten. Sigma verf dekt bv ook veel beter vergeleken de bouwmarkt spullen. Ik moet wel toegeven dat ik de zolder gewoon door een werkspot mannetje laat stucen, oneffenheden schuur ik dan later zelf wel bij .

quote:

Op zondag 21 mei 2017 09:49 schreef Lucky_Strike het volgende:

[..]

Dit ja. Dit dingen geven sowieso een twijfelachtige indruk over de staat van onderhoud van de rest.

Ik zou de trap zeker niet aanpakken. Grote kans dat nieuwe bewoners dat ook gaan doen en aan laten sluiten bij hun nieuwe vloeren.

Wij kochten de woning van de (overleden) 1e eigenaar die als een hermit leefde en er nooit onderhoud aan had gedaan. De 'rest' is een enorme lijst met aandachtspunten die simpelweg meer prioriteit hadden. We hebben hier de afgelopen 3 jaar bijna maandelijks wel een aannemer over de vloer gehad om bepaalde zaken aan te pakken. Wat betreft het achterstallige onderhoud hebben we uiteindelijk zo'n 70% al gehad, en de laatste 30% heb ik in de TS genoemd.

We hadden tot voor kort niet het plan te verhuizen, maar ineens kwam de realisatie dat dit voor ons het perfecte moment was om te upgraden. Leuke overwaarde doordat de huizen in deze wijk zeer populair zijn en een forse stijging vd inkomsten, met daarbij nog steeds een lage rente (we gaan er zo'n 1,5% op vooruit als alles meezit).

quote:

Op zondag 21 mei 2017 09:08 schreef blomke het volgende:

[..]

Je kan ook de naden en de schroef gaten dicht maken met vezelversterkte nadenvuller, gladschuren, en dan zelf latexen. Dat scheelt je de moeite en de kosten van het werk spot mannetje.

Goede tip. Ga ik even over nadenken. Moet ik dan met de gipsplaten nog rekening houden, of kan je direct over die platen heen sausen?

quote:

Op maandag 22 mei 2017 07:13 schreef d.k. het volgende:
Zorg dat het huis er goed uitziet op foto's. Dus de zolder afwerken en de schoorstenen doen. Daarnaast moet het bouwkundig goed zijn, dus dat dak op de garage doen. Als je dan zelf de tuin zo open en ruim mogelijk kan laten lijken zonder hem leeg te trekken, vallen de kosten mee.
En zorg dat je huis zo onpersoonlijk en leeg mogelijk is. Investeer in goede bakken, manden of kasten om het speelgoed van de kinderen op te ruimen, kijk of een eventuele box tijdelijk weg kan. Lastig ja, maar je moet je bedenken wat voor soort mensen je woning willen kopen en hoe die het zouden inrichten. De investering zit hem dan vooral in tijd voor het opruimen etc maar dat loont wel.

Overigens ik vind het eerder bijzonder dat er maar 1 makelaar in je woonplaats is en dat die alle prijzen etc bepaalt. Daar zou ik niet eens mee in zee willen omdat ik het niet vertrouw. Als je wijk werkelijk zo gewild is zou ik nu beginnen met het onderhoud en dan een bordje in de tuin plaatsen.

We hebben besloten binnenkort een opslag te huren en daar alle rommel, dozen etc al in de plaatsen. Dit om te vermijden dat het huis nooit gereed is voor mooie foto's .

Verder heb je hier wel meer makelaars maar in 90% van de gevallen gebruikt iedereen dezelfde. Ik heb de indruk dat het een prima partij is, maar wil vermijden dat ze zelf voor het gemak 330k zeggen puur om snel een huis weg te zetten (want het gaat hier telkens supersnel), terwijl het eigenlijk ook net zo makkelijk 350k of meer zou kunnen zijn.

quote:

Op maandag 22 mei 2017 08:43 schreef mark_dabomb het volgende:
Ik snap dat hier veel mensen zitten die goed kijken naar technische aspecten van een huis maar de praktijk ervaring leert dat heel erg veel huizenbezoekers daar totaal niet naar kijken. Wij hebben ons huis ook onlangs verkocht en de enige technische vraag die we kregen was hoe oud de CV ketel was. Zal wel een check vraagje zijn op een VEH checklist oid.

Zorg dat het huis er netjes, afgewerkt en 'instapklaar' uit ziet. Dus inderdaad, ongestucte wanden afwerken (kan je ook zelf) of in ieder geval schroefgaatjes vullen en texen.

Verder tuin leegtrekken (zaterdagje met vrienden en een kratje pils?) en ik zou alleen alles wat kapot is maken, je moet dit anders vermelden (dak lekkage/dakgoot) aan de potentiële kopers.

Als je dak lekt is vaak een nieuw stukje er overheen branden voldoende, laat de afweging of het dak geheel wordt vervangen lekker bij de kopers, zorg alleen wel voor een lekvrij dak. Aan de andere kant, wij kochten eens een huis met vochtschade door een oude lekkage. Specifiek gevraagd of deze deugdelijk was gerepareerd, ja volgens de verkopers. Je raadt het al, bij de eerste forse bui stond het water weer binnen en no way dat we dat konden verhalen op de verkopers.

Mooie input. Dank. Dit aspect lijkt iedereen te vergeten, terwijl je het als koper wel degelijk kent (wij ook toen we dit huis met alle gebreken kochten).

Mijn vrienden doen niks meer voor een kratje pils, denk dat ze te oud zijn en wel wat beters te doen hebben inmiddels. De tijden van elkaar hele weekenden helpen zijn van heel lang geleden . Dat wordt dus een Werkspot klusje

Gelukje dat we net de cv ketel met een zeer goed beoordeelde Vaillant hebben vervangen .