Aangezien er nog geen plek op FOK! was om over vastgoedbeleggingen te praten & discusseren, elkaar tips te geven of elkaar te wijzen op unieke kansen in de markt, ben ik na overleg met het WGR moderator team dit topic gestart.
In dit topic gaat het puur om vastgoedbeleggingen, oftewel beleggingen in onroerend goed. Het gaat hier dus NIET over particulieren die een woonhuis kopen. Dergelijke vragen kunnen vast en zeker in 1 van de andere reeksen in WGR worden gesteld.
Zaken waar het in dit topic bijvoorbeeld over kan gaan zijn:
- Discussies omtrent onroerend goed beleggingen
- Wetgeving rondom vastgoedbeleggingen
- Tips & tricks
- Rendement(maximalisatie)
- Risicospreiding
- Vastgoedbeleggingen in het buitenland
- Financiering
- Kansen in de markt
Het is niet duidelijk hoe groot de markt op FOK! is voor topic als deze, we zullen het vanzelf ervaren!
Enkele interessante links
http://www.afm.nl/nl/cons(...)leggen-vastgoed.aspx
http://www.economische-begrippen.nl/onroerend-goed/
http://nl.wikipedia.org/wiki/Vastgoed
https://www.vastgoedhypotheek.nl
https://www.vastgoeddirect.nl/rendement
moet nog even goed lezen of dit voor ons box 3 huis ook van toepassing zou kunnen zijn. Met name vraag ik me af HOE ik zo'n andere waarde zou moeten onderbouwen.
Door het energielabel, de verhuurderheffing en de warmtewet is voor mij de lol er al af en zie ik hier geen brood meer in.
Alles wordt duur(der) gemaakt en aan alle kanten wordt gedreigd met boetes wanneer je geen kapitalen uitgeeft een onzinnige zaken. En die kapitalen zijn er natuurlijk niet. Ik zie maar 1 oplossing: de hele rotzooi verkopen. Helaas is de markt nu niet echt geweldig te noemen.
Zijn er mensen hier die er ook zo over denken?
Enegielabel is wel ruk ja. Stelt niks voor imho.
Onze huurder gaat er per 1 aug. uit dus wij moeten dit ook zeker oppakken. Iemand een adresje voor de goedkoopste?
Als ik vergelijk met sparen of beleggen in aandelen vind ik het nog steeds een mooie derde pijler van vermogensopbouw.quote:Op dinsdag 28 april 2015 17:45 schreef bachu5 het volgende:
Dan gooi ik er meteen een discussie in: het ontmoedigingsbeleid van de overheid.
Door het energielabel, de verhuurderheffing en de warmtewet is voor mij de lol er al af en zie ik hier geen brood meer in.
Alles wordt duur(der) gemaakt en aan alle kanten wordt gedreigd met boetes wanneer je geen kapitalen uitgeeft een onzinnige zaken. En die kapitalen zijn er natuurlijk niet. Ik zie maar 1 oplossing: de hele rotzooi verkopen. Helaas is de markt nu niet echt geweldig te noemen.
Zijn er mensen hier die er ook zo over denken?
Wat voor ROI behaal je momenteel nog met al die extra kosten? Het is nu ook een top tijd om bijvoorbeeld in het buitenland te kopen, wellicht je Nederlandse portfolio van de hand doen en in het buitenland investeren?quote:
Dan gooi ik er meteen een discussie in: het ontmoedigingsbeleid van de overheid.
Door het energielabel, de verhuurderheffing en de warmtewet is voor mij de lol er al af en zie ik hier geen brood meer in.
Alles wordt duur(der) gemaakt en aan alle kanten wordt gedreigd met boetes wanneer je geen kapitalen uitgeeft een onzinnige zaken. En die kapitalen zijn er natuurlijk niet. Ik zie maar 1 oplossing: de hele rotzooi verkopen. Helaas is de markt nu niet echt geweldig te noemen.
Zijn er mensen hier die er ook zo over denken?
Ik neem aan dat degene die dit hier doen hun vastgoed ten dele uit een erfenis hebben? Of zelf vanuit scratch opgebouwd in een aanzienlijke tijd? Hoe financieren jullie je vastgoed? 50% financieren tegen 3 % hypotheekrente zou mooi zijn maar volgens mij is dan een totaal onrealistisch iets. Houden jullie een strikte vaste lijn aan obv ROI?
Regelen jullie de verhuur zelf of besteden jullie dit uit?
Jaja, vragen... vragen...
[ Bericht 5% gewijzigd door CRWD op 28-04-2015 19:33:17 ]
Verhuur doe ik zelf. Ook uitbesteed gehad, maar dat beviel niet.
beheer extern, voornamelijk omdat we 5 jaar uit NL zijn weggeweest. Nu we terug zijn blijft het beheer nog even uitbesteed, ben er erg tevreden over.
Kun je wellicht meer informatie geven over de financiële kant? Hoe gefinancierd? Welke ROI? Wat zijn de kosten voor het extern beheer? En tot slot: hoe zorg jij ervoor dat je geen wanbetalers in je pand krijgt die door de Nederlandse wet volledig worden beschermd?quote:
Onze portefeuille is nu slechts 1 pand met hopelijk binnen een jaar een tweede erbij.
beheer extern, voornamelijk omdat we 5 jaar uit NL zijn weggeweest. Nu we terug zijn blijft het beheer nog even uitbesteed, ben er erg tevreden over.
Beleggen in vastgoed hoeft natuurlijk niet per definitie te betekenen dat je zelf panden bezit.quote:
Best interessant. Ik ben mij de laatste tijd ook aan het oriënteren om hier een start mee te maken. In mijn regio liggen de huizenprijzen alleen vrij hoog. Dan is een geschikt pand vinden (of laten bouwen) lastig, al zie ik wel mogelijkheden
Lijkt mij zeer risicovol en omgeven met fraude.quote:
Ik hoorde laats iets over investeren in grond in de Verenigde Arabische Emiraten? Is dit een beetje een goede investering?
Verder kan het leuk zijn zolang je niet te veel pandjes hebt.
Heb je meer informatie?quote:
[..]
Lijkt mij zeer risicovol en omgeven met fraude.
Verder kan het leuk zijn zolang je niet te veel pandjes hebt.
Zoek eens op palminvest en meer van dat soort constructies.quote:
Dan denk ik meteen aan wat er in Nederland zelf gebeurt met van die weilandenverkopers: Een weiland kost ¤ 2,50 per meter. Zij verkopen het voor ¤ 50,- want als je er een bouwvergunning en bestemmingswijziging voor krijgt, is het wel ¤ 200,- waard. De kans dat dat gebeurt is nog kleiner dan dat je de staatsloterij wint. Maar ze verdienen er kapitalen mee.quote:
Ik hoorde laats iets over investeren in grond in de Verenigde Arabische Emiraten? Is dit een beetje een goede investering?
).Wat ik lastig kan vinden, is wat we er aan kosten bij komen, als je een stukje grond bezit. Dat het als vermogen in Box3 komt is logisch, maar zijn er meer kosten?
En wat mag je nou precies als je een stukje weiland of bos koopt? Hangt wat je wel of niet mag, nog af van het specifieke perceel? En waar vindt je dat dan terug?
Mag ik vragen wat de oppervlakte is van de supermarkt(en) die je in je portefeuille hebt?quote:
De portefeuille waar ik me mee bemoei is inderdaad in het verleden al opgebouwd. De ROI is nu helemaal zoek. Winkels staan leeg en woningen brengen zoveel extra kosten met zich mee, dat er geen winst meer is. Hier is dus niets meer te salderen. Enige oplossing is voorlopig verkoop van de nog wel renderende objecten. Supermarkten om precies te zijn. Als dit nog langer duurt, is het snel over.
Verhuur doe ik zelf. Ook uitbesteed gehad, maar dat beviel niet.
Afhankelijk van of je bouwgrond of niet-bouwgrond koopt.quote:
En wat mag je nou precies als je een stukje weiland of bos koopt? Hangt wat je wel of niet mag, nog af van het specifieke perceel? En waar vindt je dat dan terug?
Dat vind je terug in het bestemmingsplan.quote:
En wat mag je nou precies als je een stukje weiland of bos koopt? Hangt wat je wel of niet mag, nog af van het specifieke perceel? En waar vindt je dat dan terug?
Eigen financiering.quote:Op dinsdag 28 april 2015 22:26 schreef Blester het volgende:
[..]
Kun je wellicht meer informatie geven over de financiële kant? Hoe gefinancierd? Welke ROI? Wat zijn de kosten voor het extern beheer? En tot slot: hoe zorg jij ervoor dat je geen wanbetalers in je pand krijgt die door de Nederlandse wet volledig worden beschermd?
Externe partij zeer professioneel en (blijkbaar) werkzaam in de juiste markt. 1 Huurderswisseling tot nu toe gehad, die zeer soepel verliep. Een nieuwe huurderswissel deze zomer.
Kosten voor extern beheer in ons geval: 1 maand huur voor de bemiddeling naar een nieuwe huurder en 5% van de maandelijkse huurpenningen. Toen we een beheerder zochten bleek deze 5% redelijk gangbaar, heb percentages gezien van 5-6,5%. verder hebben wij met 1 pand natuurlijk niet veel te vertellen of te onderhandelen ;-)
De beheerder checked werkgever en evt. referenties. Alles wordt aan ons voorgelegd voordat er echt getekend wordt. Heb nog geen wanbetaling gehad.
als je er zelf niet woontquote:
Vallen vakantiehuisjes ook onder deze topic?
Ik zou wel opletten, wanbetalers kunnen in Nederland tot wel een jaar gratis doorhurenquote:
[..]
Eigen financiering.
Externe partij zeer professioneel en (blijkbaar) werkzaam in de juiste markt. 1 Huurderswisseling tot nu toe gehad, die zeer soepel verliep. Een nieuwe huurderswissel deze zomer.
Kosten voor extern beheer in ons geval: 1 maand huur voor de bemiddeling naar een nieuwe huurder en 5% van de maandelijkse huurpenningen. Toen we een beheerder zochten bleek deze 5% redelijk gangbaar, heb percentages gezien van 5-6,5%. verder hebben wij met 1 pand natuurlijk niet veel te vertellen of te onderhandelen ;-)
De beheerder checked werkgever en evt. referenties. Alles wordt aan ons voorgelegd voordat er echt getekend wordt. Heb nog geen wanbetaling gehad.
Ik weet het. Voorlopig goede screenings gehad en dus geen wanbetalers.quote:
[..]
Ik zou wel opletten, wanbetalers kunnen in Nederland tot wel een jaar gratis doorhuren
Heb jij nog een tip op dit gebied? Het lijkt alsof je uit (eigen) ervaring spreekt?
Ik doe nog weinig met onroerend goed maar ben er wel druk voor aan het kijken. Maar hetgeen in vertelde is in honderdvoud danwel duizendvoud terug te vinden op het internet bij mensen die een heleboel problemen hebben gekregen door de Nederlandse (beschermende) wetgeving op het gebied van huur en verhuur.quote:
[..]
Ik weet het. Voorlopig goede screenings gehad en dus geen wanbetalers.
Heb jij nog een tip op dit gebied? Het lijkt alsof je uit (eigen) ervaring spreekt?
Als ik wat met onroerend goed ga doen is het of B2B of in het buitenland.
Wij zitten in de expat markt. Hebben voorlopig niet te klagen.quote:
[..]
Ik doe nog weinig met onroerend goed maar ben er wel druk voor aan het kijken. Maar hetgeen in vertelde is in honderdvoud danwel duizendvoud terug te vinden op het internet bij mensen die een heleboel problemen hebben gekregen door de Nederlandse (beschermende) wetgeving op het gebied van huur en verhuur.
Als ik wat met onroerend goed ga doen is het of B2B of in het buitenland.
OG in het buitenland zie ik niet zitten, te ver weg in geval van issues. En ook in het buitenland zijn wanbetalers hoor.
In het buitenland worden ze niet beschermd door wetgeving en trap je ze er dus zo uitquote:
[..]
Wij zitten in de expat markt. Hebben voorlopig niet te klagen.
OG in het buitenland zie ik niet zitten, te ver weg in geval van issues. En ook in het buitenland zijn wanbetalers hoor.
Maar ik kijk ook meer naar vakantiewoningen.Als je in buitenlands vastgoed belegt is het wel belangrijk dat je het systeem en de regels voldoende begrijpt, anders kan je voor dure verrassingen komen te staan.quote:
[..]
In het buitenland worden ze niet beschermd door wetgeving en trap je ze er dus zo uit
Wij hebben spreiding over 2 landen waar we zelf binding mee hebben. Ik verwacht niet dat daar nog andere landen bijkomen.
Overigens vind ik het onderscheid in de OP tussen eigen woning en belegging een beetje kunstmatig. Het komt in mijn ervaring regelmatig voor dat een woning gekocht wordt als eigen woning en later wordt aangehouden als investering. Of juist andersom: gekocht als investering, maar tijdelijk zelf bewoond om kosten te dekken.
https://www.vastgoedhypotheek.nl/zakelijk/voor-wie/
Via die weg kan je dus commercieel vastgoed financieren tot 70% van de marktwaarde. Daarvan mag 50% aflosvrij zijn als ik het goed lees. Daar tegenover moet staan dat de huuropbrengsten de maandelijkse betalingen moeten dekken.
Ik lees alleen niets over hoofdelijke aansprakelijkheid. Wellicht omdat het pand de openstaande lening moet dekken. Het is alleen even kijken of dat fiscaal allemaal wel voordeel heeft. Je kunt relatief eenvoudig een flex BV starten en bijvoorbeeld 100K kapitaal storten, of een lening van 100K verstrekken waarbij je pas over een aantal jaar aflost oid (of alleen rente uitbetaald). Dan blijf je alleen vrh moeten betalen over je eigen geïnvesteerde geld wat 'vast' staat.
Tevens is een jaarrekening verplicht e.d.
Wel hoge rentes als je het vergelijkt met een reguliere hypotheek. Zomaar 1,5 a 2 procent punten hoger.
Heb momenteel een groot bedrijfspand op het oog met als doel om er allerlei kleine kantoortjes in te maken voor ZZP'ers die een plek willen hebben. Verder 2/3 ruimtes vrijhouden van flexplekken en tot slot 1 vergaderruimte die kan worden afgehuurd. Allemaal op een locatie met vrij weinig concurrentie en gemiddeld hoge huurkosten. Uiteraard nog wat onderzoek gaan doen, maar een gemiddelde huurprijs van +- ¤300 P/M per 15 tot 18 M2 (kantoor) lijkt me redelijk haalbaar.
Ik begrijp je onderscheid 'vanuit prive' en 'zakelijk' niet. Bedoel je met zakelijk dat je het als een rechtspersoon-niet natuurlijk persoon doet? Je kunt de hypotheek die jij hier linkt ook als natuurlijke persoon afsluiten.quote:
Ik heb nog even naar financieringsmogelijkheden gekeken. Vanuit privé is het vrij lastig omdat je dan aan andere regels vast zit dan wanneer je dit zakelijk doet.
https://www.vastgoedhypotheek.nl/zakelijk/voor-wie/
Via die weg kan je dus commercieel vastgoed financieren tot 70% van de marktwaarde. Daarvan mag 50% aflosvrij zijn als ik het goed lees. Daar tegenover moet staan dat de huuropbrengsten de maandelijkse betalingen moeten dekken.
Ik lees alleen niets over hoofdelijke aansprakelijkheid. Wellicht omdat het pand de openstaande lening moet dekken. Het is alleen even kijken of dat fiscaal allemaal wel voordeel heeft. Je kunt relatief eenvoudig een flex BV starten en bijvoorbeeld 100K kapitaal storten, of een lening van 100K verstrekken waarbij je pas over een aantal jaar aflost oid (of alleen rente uitbetaald). Dan blijf je alleen vrh moeten betalen over je eigen geïnvesteerde geld wat 'vast' staat.
Tevens is een jaarrekening verplicht e.d.
Wel hoge rentes als je het vergelijkt met een reguliere hypotheek. Zomaar 1,5 a 2 procent punten hoger.
Dat hangt helemaal af van je opportunity costs en je cost of capital. Is niks zinnigs over te zeggen met deze informatie.quote:
Wat is trouwens jullie mening over het in één keer betalen (bedrijfsmatig) van een pand met eigen vermogen? Dus zonder hypotheek?
Heb momenteel een groot bedrijfspand op het oog met als doel om er allerlei kleine kantoortjes in te maken voor ZZP'ers die een plek willen hebben. Verder 2/3 ruimtes vrijhouden van flexplekken en tot slot 1 vergaderruimte die kan worden afgehuurd. Allemaal op een locatie met vrij weinig concurrentie en gemiddeld hoge huurkosten. Uiteraard nog wat onderzoek gaan doen, maar een gemiddelde huurprijs van +- ¤300 P/M per 15 tot 18 M2 (kantoor) lijkt me redelijk haalbaar.
Brengt nu nog geen 2% op (geen investeringen hiervoor momenteel).quote:
[..]
Dat hangt helemaal af van je opportunity costs en je cost of capital. Is niks zinnigs over te zeggen met deze informatie.
Iemand met onroerend goed in het buitenland?
Ja, ik. Alleen in landen waar ik zelf mee bekend ben. Het rechtssysteem ken en genoeg over de markt en de regelgeving weet. Ik zou het niet snel in een buitenland doen waar ik zelf niet bekend me ben.quote:
[..]
Brengt nu nog geen 2% op (geen investeringen hiervoor momenteel).
Iemand met onroerend goed in het buitenland?
Welke landen zit je?quote:
[..]
Ja, ik. Alleen in landen waar ik zelf mee bekend ben. Het rechtssysteem ken en genoeg over de markt en de regelgeving weet. Ik zou het niet snel in een buitenland doen waar ik zelf niet bekend me ben.
[ Bericht 100% gewijzigd door dodoria op 08-05-2015 04:25:46 (2 keer) ]
quote:
[..]
Ons woonland, mijn thuisland en binnenkort misschien man's thuisland.
Alleen maar westerse landen.
Lekker vaag, wat is erop tegen concrete landen te noemen?quote: