Ik betaal 550 euro kale huur en daarbij 150 euro 'servicekosten' (gas, water, licht en bijkomende kosten), dus in totaal 700 euro huur. Aangezien ik niet heel veel thuis ben en matig ben met het gebruik van gas/water/licht, denk ik dat mijn werkelijke GWL-kosten op hooguit 80 euro per maand liggen.
1. Is de verhuurder verplicht om een overzicht te geven van de 'servicekosten', en indien deze lager liggen, te verrekenen? Na wat zoekwerk op Google lijkt het antwoord hierop "ja" te zijn, maar ik ben ook benieuwd in hoeverre de verhuurder wordt verplicht dit overzicht te onderbouwen. Ik neem aan dat de verhuurder dit namelijk moet specificeren aan de hand van daadwerkelijke energierekeningen?
2. Daarnaast nog een wat specifiekere vraag: ik woon in een herenhuis met drie zelfstandige woonruimten, die ook als zelfstandig zijn ingeschreven bij de Gemeente. Vermoedelijk is er echter slechts 1 meterkast. Mag de verhuurder (misschien omdat hij niet anders kan) de totale energiekosten door drie delen of is hij verplicht na te gaan hoe het verbruik is van de individuele bewoners?
Ik ben vooral benieuwd naar de reacties op de eerste vraag, want het lijkt me onredelijk dat ik zoveel servicekosten betaal terwijl de werkelijke kosten waarschijnlijk lager liggen. In de huurovereenkomst is hier overigens niets over opgenomen. Alvast dank!
Verder weet ik het ook niet, nooit gehuurd namelijk waar dit van toepassing was.
Thanks, door te Googelen naar art. 16.4 ROZ-model 2003 kwam ik hier uit, waar inderdaad wordt aangegeven dat de verhuurder een dergelijk overzicht moet verstrekken, en in hoeverre deze gespecificeerd moet zijn. Ik zal eens contact opnemen met mijn verhuurderquote:Op dinsdag 13 mei 2014 22:33 schreef hottentot het volgende:
Artikel 16.4 van de Algemene bepalingen bij het ROZ-model 2003 bepaalt dat verhuurder aan huurder elk jaar een rubrieksgewijs overzicht van de kosten van levering en diensten verstrekt. Daarin moet de wijze van berekening van die kosten en het aandeel van de huurder in die kosten vermeld worden.
Verder weet ik het ook niet, nooit gehuurd namelijk waar dit van toepassing was.
Je hebt zelfs het recht om als huurder de originele facturen in te kijken als je twijfelt of de jaarafrekening die de huurbaas je toestuurt wel klopt.
Antwoord op vraag 2 is helaas ook 'ja'. De verhuurder mag, als niet duidelijk is wie precies voor welk verbruik verantwoordelijk is de kosten simpelweg delen door het aantal woningen.
Eerlijker is om, zeker voor de verwarmingskosten (gas), uit te gaan van de oppervlakte van de woningen. Als woning 1 en 2 beide 50m² zijn en woning 3 is 100m², moet in zo'n geval woning 1 en 2 beide 25% van de kosten betalen en woning 3 50%.
Een combinatie van verdelen naar aantal woningen en naar rato van oppervlak kan ook. Bijvoorbeeld dat helft van de kosten gedeeld wordt over de woningen en dat de andere helft van de kosten verdeeld wordt naar rato van oppervlak.
[ Bericht 50% gewijzigd door Ivo1985 op 13-05-2014 23:35:51 ]
Bullshit.quote:
Ja, dat is de verhuurder wettelijk verplicht om te geven en hij mag niet verdienen aan de servicekosten.
In de huurovereenkomst is hier niets over opgenomen, alleen dat de servicekosten zijn gesteld op 150 euro. Mijn inschatting is dat de verhuurder inderdaad flink verdiend aan de servicekosten.quote:Op woensdag 14 mei 2014 13:25 schreef Maargoed. het volgende:
Ligt eraan wat je hebt afgesproken. Oftewel, kijk naar de huurovereenkomst. Daar staat alles in.
Wat Ivo1985 zegt, klinkt redelijk aannemelijk. Het lijkt mij raar dat, als de verhuurder niet goed kan onderbouwen dat de daadwerkelijke servicekosten 150 euro zijn geweest, hij desondanks niet tot verrekening verplicht zou zijn. Ik zal eerst eens de overzichten opvragen, dank voor de reactie in ieder geval.
Dus het enige dat er staat is: "Servicekosten: ¤ 150,-". Verder helemaal niks over voorschot/bedrag, verrekening, BTW, of überhaupt context? Dat klinkt niet als ROZ.quote:
[..]
In de huurovereenkomst is hier niets over opgenomen, alleen dat de servicekosten zijn gesteld op 150 euro. Mijn inschatting is dat de verhuurder inderdaad flink verdiend aan de servicekosten.
Wat Ivo1985 zegt, klinkt redelijk aannemelijk. Het lijkt mij raar dat, als de verhuurder niet goed kan onderbouwen dat de daadwerkelijke servicekosten 150 euro zijn geweest, hij desondanks niet tot verrekening verplicht zou zijn. Ik zal eerst eens de overzichten opvragen, dank voor de reactie in ieder geval.
Volgens het JL is dit géén bullshit....quote:
Dat is de onderbouwing van het voorschot.quote:Op woensdag 14 mei 2014 14:03 schreef Five_Horizons het volgende:
[..]
Volgens het JL is dit géén bullshit....
Klik gerust even verder:quote:
[..]
Dat is de onderbouwing van het voorschot.
en lees anders hier ook het een en ander: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/servicekostenquote:Een overzicht van de servicekosten is verplicht
De huisbaas moet jou binnen zes maanden na 1 januari een uitgesplitst overzicht geven van de gemaakte servicekosten van afgelopen kalenderjaar. Hij mag alleen de werkelijk gemaakte kosten in rekening brengen en er niet aan verdienen. Alleen redelijke administratiekosten die over de servicekosten gaan, mag hij in rekening brengen. Als de totale servicekosten lager zijn dan al jouw betaalde voorschotten, moet je huisbaas het teveel betaalde aan je terugstorten.
Want? Ik word nogal moe van mensen die hier met een inhoudsloze post de waarheid proberen te ontkrachten.quote:
Art 7:259 is vrij duidelijk over de verplichting tot het versturen van een gespecificeerde afrekening binnen 6 maanden na afloop van elk kalenderjaar en ook over het recht van de huurder op inzage van de administratie die aan de servicekosten ten grondslag ligt.
Kijk bijvoorbeeld ook even hier
[ Bericht 19% gewijzigd door Ivo1985 op 14-05-2014 19:17:06 ]
[ Bericht 100% gewijzigd door Ivo1985 op 14-05-2014 19:16:49 ]
Nope is waar,. hij mag 5% administratiekosten rekenen voor het verdelen.quote:
Overigens kun je je verhuurder nog harder naaien door hem te wijzen op de warmtewet, die is per 1 januari verplicht om aan elke verhuurder een verbruiksoverzicht in gigajoules op te geven.
Hoe ik dit weet, wij verhuren zelf een paar 100 woningen met een collectieve aansluiting en die versleuteling is echt een tievus werk
.Voorheen verdeelde we het evenredig over alle huurders. Bewonerscom wilde dit niet veranderen omdat zij de grotere woningen bezaten.
Ik gok trouwens dat deze wet onvoorziene effecten gaat hebben. Voorheen rekende we het onderhoud en de administratiekosten nooit door. Maar gezien de verhuurdersheffing en de grotere admin druk gaat dat er onder deze wet wel van komen.
[ Bericht 8% gewijzigd door icecreamfarmer_NL op 14-05-2014 20:14:17 ]
Kan, maar dan moet dat A: gespecificeerd zijn en B: mag de verhuurder er nog steeds niets aan verdienen.quote:
Als het 1 herenhuis is met 3 appartementen, dan neem ik aan dat je ook geen gemeentebelastingen betaalt. Dat zal misschien ook wel in die servicekosten zitten?
Bovendien moet al bij de aanvang van de huur gespecificeerd zijn welke posten onder de servicekosten vallen. Uitbreiding van de service-posten mag alleen plaatsvinden als 70% van de huurders van het complex daarmee instemt. In dit geval moeten dus alle bewoners instemmen.
mja, TS zegt dat onder die servicekosten gas, water, licht en bijkomende kosten vallen.quote:
[..]
Kan, maar dan moet dat A: gespecificeerd zijn en B: mag de verhuurder er nog steeds niets aan verdienen.
Bovendien moet al bij de aanvang van de huur gespecificeerd zijn welke posten onder de servicekosten vallen. Uitbreiding van de service-posten mag alleen plaatsvinden als 70% van de huurders van het complex daarmee instemt. In dit geval moeten dus alle bewoners instemmen.
Gemeentebelasting, onderhoud, rioolheffing, weet ik t, kunnen daar dantoch ook allemaal onder vallen?
Kan, mits dat bij aanvang van de huur gespecificeerd is. Onderhoud overigens nooit, dat is gewoon onderdeel van de huurprijs en mag niet apart aan huurders worden doorberekend.quote:Op woensdag 14 mei 2014 21:17 schreef JaniesBrownie het volgende:
[..]
mja, TS zegt dat onder die servicekosten gas, water, licht en bijkomende kosten vallen.
Gemeentebelasting, onderhoud, rioolheffing, weet ik t, kunnen daar dantoch ook allemaal onder vallen?
Nogmaals, in de (karige) huurovereenkomst is verder niets bepaald over verrekening e.d. dus Ivo1985 heeft gewoon gelijk. Veel dank voor de reacties, ik heb inmiddels opvraag gedaan bij de verhuurder, die zal niet blij zijn. Ik houd jullie op de hoogte
Wanneer je geen correcte afrekening ontvangt en/of wanneer teveel betaalde voorschotten niet worden terugbetaald, kun je twee dingen doen:
- De huurcommissie inschakelen en hen een uitspraak laten doen over de zaak.
- De verhuurder schriftelijk (aangetekend) er op wijzen dat je niet langer een voorschot op de servicekosten betaalt totdat aan de wettelijke vereisten is voldaan waar de verhuurder zich aan moet houden wanneer hij servicekosten in rekening brengt en alle voorgaande jaren volledig met je zijn verrekend.
Ben je niet zo juridisch onderlegd, kies dan voor de huurcommissie en niet voor zelf stappen ondernemen.
Om de relatie met mijn verhuurder niet meteen te verzieken, denk ik dat ik wel akkoord ga met een aanlevering in juli (maar dan wel uiterlijk juli, en dan t/m 2014), maar ik stop wel direct met het betalen van servicekosten indien het overzicht niet voldoende is onderbouwd.
Ik ben juridisch onderlegd, dus denk ik dit zelf wel kan analyseren, maar het inschakelen van de huurcommissie is geen slecht idee als de discussie venijnig wordt
Onjuist. Als het contract van de energieleverancier van (bijvoorbeeld) juni-juni loopt, dan heeft de verhuurder op 1 januari van het daaropvolgende jaar nog 6 maanden om de rekening in orde te maken.quote:
Ik begon in 2013 met huren, verhuurder geeft nu aan dat hij pas in juli 2014 de (voor mij) eerste afrekening heeft, maar dit betreft dan wel de afrekening t/m half 2014. Tweede helft van 2013 kan niet eerder worden aangeleverd ivm het overstappen naar een nieuwe leverancier, hoewel hij strikt genomen wel verplicht is dit vóór juli aan te leveren.
Om de relatie met mijn verhuurder niet meteen te verzieken, denk ik dat ik wel akkoord ga met een aanlevering in juli (maar dan wel uiterlijk juli, en dan t/m 2014), maar ik stop wel direct met het betalen van servicekosten indien het overzicht niet voldoende is onderbouwd.
Ik ben juridisch onderlegd, dus denk ik dit zelf wel kan analyseren, maar het inschakelen van de huurcommissie is geen slecht idee als de discussie venijnig wordt
In jouw geval: De afrekening van de energie voor de periode juli 2013-juli 2014 moet uiterlijk voor 1 juli 2015 in orde gemaakt zijn door de verhuurder, op de jaarafrekening van 2014, waar eventueel ook nog andere kosten op vermeld staan die een andere looptijd hebben of bijvoorbeeld een vast bedrag per maand betreffen. Alle servicekosten moeten op één afrekening vermeld staan, met uitzondering van de verwarmingskosten. Die mogen eventueel eerder (maar niet later!) dan de rest van de jaarrekening worden afgerekend.
Contractbreuk lijkt mij niet slim als je mogelijk in een geschil belandt dat dan via de huurcommissie moet. Maar ik ben dan ook niet juridisch onderlegd.quote:
Ik begon in 2013 met huren, verhuurder geeft nu aan dat hij pas in juli 2014 de (voor mij) eerste afrekening heeft, maar dit betreft dan wel de afrekening t/m half 2014. Tweede helft van 2013 kan niet eerder worden aangeleverd ivm het overstappen naar een nieuwe leverancier, hoewel hij strikt genomen wel verplicht is dit vóór juli aan te leveren.
Om de relatie met mijn verhuurder niet meteen te verzieken, denk ik dat ik wel akkoord ga met een aanlevering in juli (maar dan wel uiterlijk juli, en dan t/m 2014), maar ik stop wel direct met het betalen van servicekosten indien het overzicht niet voldoende is onderbouwd.
Ik ben juridisch onderlegd, dus denk ik dit zelf wel kan analyseren, maar het inschakelen van de huurcommissie is geen slecht idee als de discussie venijnig wordt
quote:
Ligt eraan wat je hebt afgesproken. Oftewel, kijk naar de huurovereenkomst. Daar staat alles in.
Anders hou jij gewoon even je mond over zaken waar je niets van begrijpt.quote:
Anders donder jij even op.quote:
[..]
[..]
Anders hou jij gewoon even je mond over zaken waar je niets van begrijpt.
Thx, niet goed gelezen, maar lijkt me duidelijk. Stel dat ik nu in novemer de huur opzeg, dan duurt het nog wel een tijdje voordat alles verrekend is, maar de verhuurder kan er ook niets aan doen dat de afrekening er dan nog niet volledig is.quote:
[..]
Onjuist. Als het contract van de energieleverancier van (bijvoorbeeld) juni-juni loopt, dan heeft de verhuurder op 1 januari van het daaropvolgende jaar nog 6 maanden om de rekening in orde te maken.
In jouw geval: De afrekening van de energie voor de periode juli 2013-juli 2014 moet uiterlijk voor 1 juli 2015 in orde gemaakt zijn door de verhuurder, op de jaarafrekening van 2014, waar eventueel ook nog andere kosten op vermeld staan die een andere looptijd hebben of bijvoorbeeld een vast bedrag per maand betreffen. Alle servicekosten moeten op één afrekening vermeld staan, met uitzondering van de verwarmingskosten. Die mogen eventueel eerder (maar niet later!) dan de rest van de jaarrekening worden afgerekend.
Als ik enige betalingen stopzet heb ik me heus wel goed ingelezen en goed gechecked of dat slim is, maar zover is het nog lang niet gezien de eerste reactie van de verhuurder
Mijn eigen kosten (met name de waterkosten) zijn waarschijnlijk nog steeds meer dan wat ikzelf daadwerkelijk gebruik, doordat de andere woningen die zijn aangesloten op dezelfde gas- en elektrameter ongetwijfeld meer verbruiken dan ikzelf. De woningen zijn van een vergelijkbare grootte. Naar mijn mening is er echter wel een relevant verschil: in de andere woningen wonen twee mensen, terwijl ikzelf in m'n eentje woon. Met name het waterverbruik (relatief klein, maar toch) zal ontegenzeggelijk groter zijn als er twee personen in een woning wonen.
Weet iemand of ik van de verhuurder kan verlangen rekening te houden met het aantal bewoners per woning bij het toedelen van de gas- en energiekosten aan de woningen?
Hoeveel m3 water brengt jouw verhuurder je in rekening? Dat zou rond de 45 per jaar moeten liggen. Zit het daar in de buurt dan klopt dat wel ongeveer. Op die pagina van het Nibud kun je zien dat waterverbruik veel afhankelijker is van het aantal personen dan elektriciteit. Het zou dus logisch zijn om de waterrekening te delen door het aantal personen en niet door het aantal woningen.
Dank voor je reactie!quote:
Waterverbruik per persoon is bijvoorbeeld hier terug te vinden: http://www.nibud.nl/uitga(...)citeit-en-water.html
Hoeveel m3 water brengt jouw verhuurder je in rekening? Dat zou rond de 45 per jaar moeten liggen. Zit het daar in de buurt dan klopt dat wel ongeveer. Op die pagina van het Nibud kun je zien dat waterverbruik veel afhankelijker is van het aantal personen dan elektriciteit. Het zou dus logisch zijn om de waterrekening te delen door het aantal personen en niet door het aantal woningen.
Er is mij voor afgelopen jaar ongeveer 65m3 water in rekening gebracht, wat dus 20m3 meer is dan gemiddeld voor een 1-persoons huishouden. Dat klopt dus ook wel, gelet op de diverse twee-persoons huishoudens over wie ook de rekening wordt verdeeld.
Ik doe het niet zozeer voor de kosten (water kost nauwelijks iets), maar als ik als huurder op de een of andere manier recht zou hebben op een pro rata-toerekening naar het aantal personen per huishouden, dan zou ik graag van dit recht gebruikmaken aangezien de verhuurder dus een totale lul is.
Ik zie overigens dat het gemiddelde verbruik van elektra aanzienlijk groter is bij een 2-persoons huishouden in vergelijking met een 1-persoons huishouden, dus dat zou dan misschien ook pro rata moeten.
Twee personen gebruiken uiteraard meer elektra dan één persoon maar bij water zie je dat de hoeveelheid bij twee personen echt verdubbelt. Wat ook logisch is want 2x douchen, 2x meer toilet doorspoelen en dergelijke maar je doet niet dubbel zoveel licht aan als je met zijn tweeën in een kamer bentquote:
Dank voor je reactie!
Er is mij voor afgelopen jaar ongeveer 65m3 water in rekening gebracht, wat dus 20m3 meer is dan gemiddeld voor een 1-persoons huishouden. Dat klopt dus ook wel, gelet op de diverse twee-persoons huishoudens over wie ook de rekening wordt verdeeld.
Ik doe het niet zozeer voor de kosten (water kost nauwelijks iets), maar als ik als huurder op de een of andere manier recht zou hebben op een pro rata-toerekening naar het aantal personen per huishouden, dan zou ik graag van dit recht gebruikmaken aangezien de verhuurder dus een totale lul is.
Ik zie overigens dat het gemiddelde verbruik van elektra aanzienlijk groter is bij een 2-persoons huishouden in vergelijking met een 1-persoons huishouden, dus dat zou dan misschien ook pro rata moeten.
Bij elektra is het verschil tussen 1 en 2 personen pakweg 1,5 keer het verbruik. Met deze cijfers kun je je verhuurder wel om zijn oren slaan denk ik