WGR Werk, Geldzaken, Recht en de Beurs
Hier kun je alles kwijt over sollicitaties, werksituaties, belastingen, (handelen op) de beurs, hypotheken, beleggingen en salarissen, arbeidscontracten of geschillen met je (huis)baas. Alles over werk, geldzaken en recht dus.
Wij hebben twee huizen op het oog in Den Haag, allebei in hetzelfde blok gelegen. (Uiteraard hoeven we er maar eentje.) Ze staan allebei al meer dan een jaar te koop en hebben een op het oog schappelijke vraagprijs. Er moet dus een addertje onder het gras zitten, zou je denken, en die adder is volgens mij dat het hier geen volle eigendom betreft, maar (gemeentelijke) erfpacht.
De canon bedraagt 51 euro per jaar, een schijntje dus, maar eindigt in 2035, dus niet eeuwigdurend. De erfpacht wordt dan, althans volgens de huidige regelgeving, voor eeuwig opnieuw uitgegeven, maar het zit er dik in dat de canon dan ook met honderden of zelfs duizenden procenten zal stijgen. Dat is elders in de gemeente al gebeurd. (Sommige politieke partijen vinden het niet kunnen dat de gemeente zoiets flikt, dus wellicht komt er een eind aan deze praktijk, maar daar kun je niet van uitgaan.)
Nu is 2035 nog erg ver weg en we verwachten niet er dan nog te wonen. Het idee is dat we er een jaar of 10 in blijven. Maar hoe zit het met de verkoopbaarheid? Raken we het huis in 2022 aan de straatstenen niet kwijt? Of maakt het weinig uit?
Wat zijn jullie ideeën hierover? Is die erfpacht een dealbreaker of moeten we, als we écht een mooie prijs kunnen bedingen, de gok maar nemen?
De canon bedraagt 51 euro per jaar, een schijntje dus, maar eindigt in 2035, dus niet eeuwigdurend. De erfpacht wordt dan, althans volgens de huidige regelgeving, voor eeuwig opnieuw uitgegeven, maar het zit er dik in dat de canon dan ook met honderden of zelfs duizenden procenten zal stijgen. Dat is elders in de gemeente al gebeurd. (Sommige politieke partijen vinden het niet kunnen dat de gemeente zoiets flikt, dus wellicht komt er een eind aan deze praktijk, maar daar kun je niet van uitgaan.)
Nu is 2035 nog erg ver weg en we verwachten niet er dan nog te wonen. Het idee is dat we er een jaar of 10 in blijven. Maar hoe zit het met de verkoopbaarheid? Raken we het huis in 2022 aan de straatstenen niet kwijt? Of maakt het weinig uit?
Wat zijn jullie ideeën hierover? Is die erfpacht een dealbreaker of moeten we, als we écht een mooie prijs kunnen bedingen, de gok maar nemen?
Volgens mij krijg je tegenwoordig amper een hypotheek geregeld voor een huis met erfpacht, dus misschien kun je het niet eens kopen? En als je het over wat jaren wil verkopen loop jij als verkoper tegen datzelfde probleem aan dat het moeilijk verkoopt, en aangezien je dan nog dichter tegen het eind van het lopende erfpachtcontract loopt zal het alleen maar moeilijker worden. Mijn onderbuikgevoel zegt "niet doen!" maar let wel, ik ben geen expert op de huizenmarkt 
Dank voor je reactie! Mijn onderbuik "twijfelt", vandaar dit topic.
Voor zover ik weet is het buitengewoon lastig of zelfs onmogelijk om een hypotheek te krijgen voor een woning onder particuliere erfpacht. Het betreft hier echter gemeentelijke erfpacht en dat zou voor banken geen probleem moeten zijn.
[ Bericht 3% gewijzigd door Johannes_Klabanus op 18-09-2012 13:45:06 ]
Voor zover ik weet is het buitengewoon lastig of zelfs onmogelijk om een hypotheek te krijgen voor een woning onder particuliere erfpacht. Het betreft hier echter gemeentelijke erfpacht en dat zou voor banken geen probleem moeten zijn.
[ Bericht 3% gewijzigd door Johannes_Klabanus op 18-09-2012 13:45:06 ]
Heb je een tussenpersoon voor de hypotheek of een aankoopmakelaar waar je dit vraagstuk kan neerleggen?
Een hypotheek zal niet zo'n probleem zijn met gemeentelijke erfpacht, en omdat de herziening binnen de hypotheektermijn valt kan je in de hypotheek er al rekening mee houden dat per 2035 meer geld nodig hebt.
De nieuwe tarieven zijn overigens niet helemaal onbekend: meestal kan je er naar informeren bij de gemeente, of je zoekt op Funda een vergelijkbaar huis waarvan de erfpacht recent is herzien.
Doorverkopen kan wel een issue zijn: het gaat tzt zeker ten koste van de verkoopprijs. Als je het nu al goedkoop kan kopen dan hoeft dat trouwens niet zo'n probleem te gaan.
De nieuwe tarieven zijn overigens niet helemaal onbekend: meestal kan je er naar informeren bij de gemeente, of je zoekt op Funda een vergelijkbaar huis waarvan de erfpacht recent is herzien.
Doorverkopen kan wel een issue zijn: het gaat tzt zeker ten koste van de verkoopprijs. Als je het nu al goedkoop kan kopen dan hoeft dat trouwens niet zo'n probleem te gaan.
Can a bee be said to be or not to be an entire bee when half the bee is not a bee due to some ancient injury?
Dat is een goeie inderdaadquote:Op dinsdag 18 september 2012 13:48 schreef Diemux het volgende:
Heb je een tussenpersoon voor de hypotheek of een aankoopmakelaar waar je dit vraagstuk kan neerleggen?
Ik zal ze straks mailen, doen ze nog eens iets voor hun geld.
Het is inderdaad het doorverkopen dat me zorgen baart. Als we het nu zouden kopen, komen we er dan ooit nog van af? Geen idee.quote:
Een hypotheek zal niet zo'n probleem zijn met gemeentelijke erfpacht, en omdat de herziening binnen de hypotheektermijn valt kan je in de hypotheek er al rekening mee houden dat per 2035 meer geld nodig hebt.
De nieuwe tarieven zijn overigens niet helemaal onbekend: meestal kan je er naar informeren bij de gemeente, of je zoekt op Funda een vergelijkbaar huis waarvan de erfpacht recent is herzien.
Doorverkopen kan wel een issue zijn: het gaat tzt zeker ten koste van de verkoopprijs. Als je het nu al goedkoop kan kopen dan hoeft dat trouwens niet zo'n probleem te gaan.
Helaas kun je op Funda trouwens niet zoeken op erfpacht, dus vergelijkbare huizen zoeken is lastig.
Er van af kom je vast wel, maar niet meer voor de hoofdprijsquote:
[..]
Het is inderdaad het doorverkopen dat me zorgen baart. Als we het nu zouden kopen, komen we er dan ooit nog van af? Geen idee.
Helaas kun je op Funda trouwens niet zoeken op erfpacht, dus vergelijkbare huizen zoeken is lastig.
En terecht: de volgende bewoners moeten dan echt rekening houden met een forse prijsstijging.Je kan verschillende huizen in de wijk bekijken tot je er 1 gevonden hebt met een erfpacht die pas herzien is, dat geeft je alvast een indicatie. Of bel de gemeente: de berekening gaat vaak volgens een vaste formule gebaseerd op m2 en locatie.
Can a bee be said to be or not to be an entire bee when half the bee is not a bee due to some ancient injury?
Dat is zonde: dan ga je meteen meer betalen en dat kost je alleen maar geld...quote:
Kan je erfpacht niet vroegtijdig verlengen?
Can a bee be said to be or not to be an entire bee when half the bee is not a bee due to some ancient injury?
Ik vond dit interessante artikel over erfpacht in Den Haag: http://vorige.nrc.nl/doss(...)s/article1618814.ece
Als we de woning voor een goede prijs kunnen krijgen, is het dus misschien een optie de erfpacht meteen af te kopen en dit mee te financieren. Maar ik weet niet of dat kan: het is een appartement en er staat me iets bij dat afkoop alleen voor het gehele complex kan en niet voor individuele appartementen. Iets om uit te zoeken.quote:Björn Teunen en zijn partner kochten in februari 2003 een bovenwoning in de Haagse Vruchtenbuurt en betaalden een canon van 98 euro per jaar. Dat het erfpachtcontract op 31 december 2004 zou aflopen, wisten ze, maar niet dat ze er zoveel op achteruit zouden gaan. De gemeente stuurde een voorstel: 100 euro per maand of 22.500 euro voor [eeuwige] afkoop. [...]
Hypotheekbemiddelaar Van der Gun: ,,Bij aankoop van een huis is de bank doorgaans bereid de canonafkoop mee te financieren, mits de koopsom plus de kosten-koper plus de canonafkoop hooguit 125 procent van de executiewaarde bedragen.['']
Hm, als ik dit goed begrijp kan het wel:
--edit--
O nee, toch niet: http://www.denhaag.nl/hom(...)pacht-op-verzoek.htm
Kan pas 10 jaar voor afloop.
http://www.denhaag.nl/home/bewoners/to/Appartementsrechten.htmquote:Heruitgifte van een appartementsrecht
De leden van een Vereniging van Eigenaren (VvE) hebben samen één erfpachtrecht. Wanneer dat recht afloopt biedt de gemeente per appartementsrecht een aandeel in het nieuwe recht van erfpacht aan. Als alle appartementen een nieuw aandeel in het recht van erfpacht hebben, moet het nieuwe recht van alle appartementseigenaren in een akte bij een notaris worden vastgelegd. De leden van de VvE tekenen samen de akte van het nieuwe recht bij een notaris.
Nieuwe betalingsverplichting
Omdat appartementseigenaren op verschillende momenten een nieuw recht van erfpacht sluiten, kan het lang duren voor het nieuwe recht van erfpacht in een akte wordt vastgelegd. Omdat de nieuwe betalingsverplichtingen wel in moeten gaan, wordt per appartementsrecht een obligatoire (verplichtende) overeenkomst gesloten. Na het sluiten van deze overeenkomst zijn u en de gemeente gebonden aan de afspraken. Volgens deze afspraken krijgt u van de gemeente rekeningen, die u moet betalen. U kunt deze afspraken niet zelf veranderen of herroepen.
--edit--
O nee, toch niet: http://www.denhaag.nl/hom(...)pacht-op-verzoek.htm
Kan pas 10 jaar voor afloop.
Een adder onder het gras??
Veel woningen in Den Haag hebben erfpacht. Den Haag biedt het afgelopen jaar sommige wijken bloot eigendom aan bij het aflopen van het canontermijn/ erfpachtrecht maar ook tussendoor.
Maar even voor de duidelkheid:
Is het het erfpachtrecht wat in 2035 afloopt of het canontermijn? Dit zijn namelijk 2 verschillende dingen die vaak door elkaar gehaald worden. Daarnaast is het van belang onder welke voorwaarden het erfpachtrecht valt. Is dat van 1923, 1986 herziening 1993 of is het 1986 herziening 2008?
Veel woningen in Den Haag hebben erfpacht. Den Haag biedt het afgelopen jaar sommige wijken bloot eigendom aan bij het aflopen van het canontermijn/ erfpachtrecht maar ook tussendoor.
Maar even voor de duidelkheid:
Is het het erfpachtrecht wat in 2035 afloopt of het canontermijn? Dit zijn namelijk 2 verschillende dingen die vaak door elkaar gehaald worden. Daarnaast is het van belang onder welke voorwaarden het erfpachtrecht valt. Is dat van 1923, 1986 herziening 1993 of is het 1986 herziening 2008?
Zoals ik het heb begrepen loopt in 2035 het erfpachtrecht af. De site van de gemeente spreekt ook nergens van canontermijnen, alleen van het aflopen van contracten.
Als de gemeente het recht vervolgens opnieuw uitgeeft, is dit volgens AB 1986 herz. 1993/2008, dus eeuwigdurend (en afkoopbaar). Het huidige recht zal wel dat van 1923 zijn, ik gok dat het een in 1960 uitgegeven contract van 75 jaar betreft.
Waar vind ik meer details hierover? Kadaster?
En wat als de gemeente besluit het erfpachtrecht niet opnieuw uit te geven? Ben je dan serieus de sjaak?
Als de gemeente het recht vervolgens opnieuw uitgeeft, is dit volgens AB 1986 herz. 1993/2008, dus eeuwigdurend (en afkoopbaar). Het huidige recht zal wel dat van 1923 zijn, ik gok dat het een in 1960 uitgegeven contract van 75 jaar betreft.
Waar vind ik meer details hierover? Kadaster?
En wat als de gemeente besluit het erfpachtrecht niet opnieuw uit te geven? Ben je dan serieus de sjaak?
Als dat zo zou zijn, zou je voor het grootste deel van de huizen in de 4 grote steden geen hypotheek meer krijgen.quote:
Volgens mij krijg je tegenwoordig amper een hypotheek geregeld voor een huis met erfpacht, dus misschien kun je het niet eens kopen? +
Representant van het failliet van de westerse liberale maatschappij
Erfpacht is in Den Haag niet zeldzaam, maar (als ik afga op mijn eigen uitgebreide Funda-zoekervaringen) doorgaans eeuwigdurend afgekocht. Dan is er natuurlijk geen enkel probleem.
Als je ziet hoeveel goedkoper de woningen vaak zijn lijkt 22.500 mij een redelijk normaal bedrag. Dat Bjorn Teunen en zijn partner dit niet verwacht hadden is gewoon naïef.quote:
Ik vond dit interessante artikel over erfpacht in Den Haag: http://vorige.nrc.nl/doss(...)s/article1618814.ece
[..]
Als we de woning voor een goede prijs kunnen krijgen, is het dus misschien een optie de erfpacht meteen af te kopen en dit mee te financieren. Maar ik weet niet of dat kan: het is een appartement en er staat me iets bij dat afkoop alleen voor het gehele complex kan en niet voor individuele appartementen. Iets om uit te zoeken.
Het schijnt juist dat je erfpacht vaak helemaal niet terugzag in de verkoopprijs, juist omdat veel kopers zoals Björn Teunen zich niet realiseerden wat het risico was. Dan ga je dus zomaar even voor 22.500 het schip in...
Daarom wil ik me zo goed mogelijk informeren.
Daarom wil ik me zo goed mogelijk informeren.
|
|
