huisbaas Failliet // huurbeding // wanprestatie?

Als die gast failliet is kan je eisen wat je wil, maar de kans dat je iets gaat krijgen is natuurlijk bijzonder klein.

Je zou eventueel nog kunnen kijken of de bank wel gerechtigd is om het huurbeding in te roepen. Heb je een rechtsbijstandsverzekering?

Met name dat je er al enkele jaren woont geeft te denken, heeft de bank dan alsnog alle macht?

Als de huisbaar failliet is, is de waarde van de bezittingen lager dan de uitstaande schulden, en daar zitten dan altijd preferente schuldeisers als de belastingen bij. Een schadevergoeding zul je wel kunnen vergeten. Je zou dus mogelijk bij de hypotheekhouder iets kunnen eisen (omdat die degene is die je eruit gooit), maar dat zal ook erg afhangen van de termen van het hypotheek-contract.

Je zou nog kunnen proberen met de hypotheekhouder te gaan praten over hun plannen met het huis, als die het weer aan een verhuurder willen verkopen, dan heb je misschien een kans dat je kunt blijven zitten (hoewel de huur dan wel mogelijk fors zal stijgen, omdat er een nieuw huurcontract moet komen), maar als de hypotheekhouder het als koopwoning op de markt zet, dan heb je pech.

quote:

Op dinsdag 24 juli 2012 13:36 schreef 19marcus19 het volgende:
Nou.. hij kan ook failliet zijn omdat hij niet aan zn betalingsverplichtingen kan voldoen. Het is niet zo dat zn schulden per definitie hoger zijn dan zn bezittingen (oa vaste activa). Ik ben het met je eens, dat als het wel het geval zou zijn (Schulden hoger dan totale som bezittingen), dat ik kan fluiten naar een schadevergoeding..

Maar ihgv van bezittingen > schulden, wat in de praktijk zou betekenen dat hij met de verkoop van onroerende zaken zn schulden kan aflossen, dan kan ik wel een schadevergoeding eisen.

@bug_me_not.. ik heb een RB verzekering.. Wil alleen zelf ook goed op de hoogte zijn, en mn vraag daar zo specifiek mogelijk inschieten.

Als je (verkoopbare) activa hebt met een hogere waarde dan de schulden, dan zal er niet zo snel faillisement worden uitgesproken, dan zullen eerder de schuldeisers beslag gaan leggen. Aangezien hier sprake is van een hypotheek, is de feitelijke waarde van je huurwoning ook beperkt, er is hoogstens een restwaarde van wat al afgelost is.

Ik weet niet of het je helpt, maar als jouw huurcontract ouder is dan het huurbeding dan heeft jouw huurrecht hogere rechten. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als jouw verhuurder het huis in verhuurde staat heeft gekocht (en dat niet aan de bank heeft opgegeven).
Ik zou dus even nakijken wanneer dat huurbeding is gevestigd, je zou je voor de kop slaan als achteraf blijkt dat je via die weg had kunnen blijven zitten.

quote:

Op dinsdag 24 juli 2012 13:48 schreef 19marcus19 het volgende:
En een executieverkoop brengt natuurlijk belachelijk weinig op, zodat er een restschuld ontstaat. Maw, de huisbaas is de sjaak. En ik ook.

Die huisbaas is al de sjaak als ie failliet is

quote:

Op dinsdag 24 juli 2012 13:48 schreef 19marcus19 het volgende:
En een executieverkoop brengt natuurlijk belachelijk weinig op, zodat er een restschuld ontstaat. Maw, de huisbaas is de sjaak. En ik ook.

Je kunt misschien wel met de koper een dealtje maken dat jij er op een voor hem gunstig moment uitgaat zonder dure rechtsgang. Reken echter niet op hoge vergoedingen.

quote:

Op dinsdag 24 juli 2012 12:11 schreef 19marcus19 het volgende:
Ik huur sinds een paar jaar een studiotje in Utrecht voor 600inc. Laatst kreeg ik een brief van een advocatenkantoor dat de huisbaas failliet is. De curator mailde mij dat ik er rekening mee moet houden dat de hypotheekhouder het huurbeding gaat inroepen. Nu heb ik mijzelf even ingelezen op teh google.. en het lijkt er op dat ik dan weinig rechten meer heb. Middels dat huurbeding kan de voorzieningenrechter een ontruimingstermijn noemen. Dat schijnt maximaal een jaar te zijn.. maar wat is gebruikelijk? En als huurder kan ik op basis van wanprestatie een vergoeding van kosten eisen.. maar wat kan ik precies eisen? Verhuiskosten oid? en hoeveel zou dat zijn?

Iemand ervaringen met dit soort ervaringen?

Kort gezegd gaat men ervan uit dat je - aangezien het kadaster openbaar is, en aan iedereen uittreksels verstrekt tegen betaling - de hypotheekakte had kunnen opvragen en daaruit had kunnen weten dat de huur niet door de hypotheekhouder was toegestaan. Hoe lang je er dan woont maakt niet direct uit; het moet wel zo zijn dat de huurovereenkomst is aangegaan ná het vestigen van de hypotheek én inschrijving van de akte in de registers van het kadaster. Anders had je het als huurder niet kunnen weten en wordt je beschermd. Een andere mogelijkheid is dat het huis aan een ander was verhuurd ten tijde van hypotheekvestiging, en dat jij er vervolgens in bent gekomen op nagenoeg dezelfde voorwaarden. Ook dan wordt je misschien beschermd.

Enige niet in de wettekst genoemde uitzondering is verder volgens mij - maar pin me er niet op vast - als je kunt construeren dat de hypotheekhouder alsnog akkoord is gegaan met de verhuur, maar dat is heel lastig in de praktijk: uit het ervan weten maar niets tegen ondernemen mag je bijvoorbeeld nog geen akkoord opmaken. In de jurisprudentie is dat wel eens aangenomen maar volgens mij is het in de praktijk een soort roze olifant maar misschien dat het bij bedrijfsmatig geexploiteerde panden vaker speelt, geen idee.

Verder zou je in elk geval niet akkoord moeten gaan met de opzegging. Want als je zelf ermee akkoord gaat, heb je helemaal niets.

De verhuiskosten zijn in elk geval schade zou ik zeggen ja alleen niet per sé allemaal; je hebt allemaal regeltjes voor wat minimaal de redelijke verhuiskosten zijn en dat wordt aan de hand van de inflatie door ik meen de minister periodiek vastgesteld; je zou kunnen meemaken dat ze het daarop maximeren. Wil je enige kans maken op meer, dan zul je sowieso overal bonnetjes van moeten hebben en dan nog is daarmee niet gezegd dat je dat krijgt.

Zelf aangebrachte voorzieningen in het gehuurde zijn meestal geen schade; die wordt je geacht weer mee te kunnen nemen (dat je bijv. behang niet mee kunt nemen, boeit kennelijk niemand).

Twijfelachtig vind ik het bij als je duurder uit bent in een nieuwe woning of een langere en duurdere reistijd hebt naar je werk. Daar valt vast in de jurisprudentie of tekst en commentaar (zie google books) iets over te vinden, maar ik ga 't niet uitzoeken voor je :p

Verder doe je jezelf een plezier door kopieën van je eventuele reacties op woonruimte te behouden om straks aan te kunnen tonen dat het heus heel moeilijk is om op korte termijn gepaste woonruimte te vinden.

[ Bericht 1% gewijzigd door Sessy op 24-07-2012 20:59:26 ]

quote:

Op dinsdag 24 juli 2012 12:32 schreef mvdejong het volgende:
Als de huisbaar failliet is, is de waarde van de bezittingen lager dan de uitstaande schulden, en daar zitten dan altijd preferente schuldeisers als de belastingen bij. Een schadevergoeding zul je wel kunnen vergeten. Je zou dus mogelijk bij de hypotheekhouder iets kunnen eisen (omdat die degene is die je eruit gooit), maar dat zal ook erg afhangen van de termen van het hypotheek-contract.

http://wetten.overheid.nl(...)eidsdatum_24-07-2012

quote:

7.Indien het recht van de huurder of pachter door vernietiging krachtens lid 2 verloren gaat, wordt aan hem uit de bij de executie verkregen netto-opbrengst van het goed met voorrang onmiddellijke na hen tegen wie hij zijn recht niet kon inroepen, een vergoeding uitgekeerd ten bedrage van de schade die hij als gevolg van de vernietiging lijdt. Is de koper bevoegd het beding in te roepen, dan wordt van hetgeen aan de schuldeisers met een lagere rang toekomt, een met de te verwachten schade overeenkomend bedrag gereserveerd, totdat vaststaat dat de koper van zijn bevoegdheid geen gebruik maakt.

Mits voor meer dan het ( hypotheekbedrag + kosten executie ) wordt verkocht, zit je zo te lezen snor. Is wel onwaarschijnlijk in deze tijd.


Dit ook maar in het kader van brainstorm, ik zou zelf de boeken in moeten om te achterhalen of dat betoogbaar is (maar laat dit asje-asjeblieft aan je rechtsbijstandverzekeraar over, veel te gevaarlijk om mee te doe-het-zelven) - als de huurovereenkomst en het overige feitencomplex (inclusief de specifieke inhoud van mededelingen gedaan door de curator) dat toelaat, zou ik me nog kunnen voorstellen dat je iets hebt aan artikel 6:263 B.W., en dat je de huurbetalingen opschort onder een mededeling ervan. Opschorting betekent geen kwijtschelding, maar de verschuldigde huurbetalingen zou je dan weer middels een verrekeningsverklaring kunnen voldoen door te verrekenen met de door jou geleden schade en dan heb je de facto je schadevergoeding geïnd. Het probleem is daarmee dat in beginsel verschaffing van woongenot en huurbetaling vaak niet na-elkaar maar gelijk-oversteken verplichtingen zijn zodat het eerst de vraag is of je de partij bent die als eerste heeft te presteren, terwijl ik niet inzie dat je vorderingen nu al opeisbaar zouden zijn (waar er nog geen schade is) zodat opschorting op grond van 6:52 of verrekening nu al niet voor de hand liggen. Daarentegen zou het in theorie - maar hoop er niet op - ook nog zo kunnen zijn dat de huurovereenkomst per ongeluk krom is geformuleerd en dat je daarin iets vindt dat je helpt hiervoor. En ik weet niet of je iets hebt aan artikel 37 Faillissementswet in deze situatie.
Zoals gezegd, geen idee of dat houdbaar is. Neem het niet van mij aan.

[ Bericht 4% gewijzigd door Sessy op 24-07-2012 22:44:35 ]