Ik heb vorige maand een huisje gekocht....
Leuk zou je zeggen.
Maar de omstandigheden zijn zo gedraaid dat ik dat huis niet (meer) wil.

Laat ik nu een ontbindende voorwaarde hebben gesteld van ¤ 2.500,- voor constructief achterstallig onderhoud.

En ik krijg het Bouwkundig Rapport binnen. Waarin dus meerdere kostenposten zijn opgenomen:
Direct noodzakelijke kosten: ¤ 3.755,-
Op termijn noodzakelijke kosten ¤ 3.350,-

Ik bellen met de Hypotheker: staat Direct noodzakelijke kosten gelijk aan constructief achterstallig onderhoud?
Ja dat staat gelijk wordt mij vermeld.

Okay... ik ontbind de koop op grond van die ontbindende voorwaarde.

Vandaag telefoon van die %&_% van een makelaarster:
Schilderwerk valt niet onder constructief achterstallig onderhoud en die moeten dus eraf getrokken worden.

En dan zit je onder die 2.500,-

Pest zooi.

Ze hadden mij tevens verteld dat de benedenbuurman een plan van onderhoud op liet stellen, maar dit bleek door de gemeente opgelegd te zijn...

Maar ja... er IS nog geen MOP, dat is waar.....

Ik voel me flink genaaid worden hierzo...

Er zijn meer haken en ogen aan dit verhaal, maar dat kan de makelaar je beter uitleggen.

Zijn er geen andere ontbindende voorwaarden? of gaat het je dan direct geld kosten??

Kut man!

quote:

---

Op dinsdag 16 juli 2002 16:37 schreef mortar999 het volgende:
vraag bij je makelaar eens naar de ABC optie.
Dan verkoop jij het huis door, zonder ooit echt eigenaar geweest te zijn. Dan moet je het wel verkocht krijgen voordat het opgeleverd wordt, en de makelaarskosten en de notariskosten moeten wel betaald worden.\

Er zijn meer haken en ogen aan dit verhaal, maar dat kan de makelaar je beter uitleggen.

---

Nou dan kan ik net zo goed mij afspraken niet na komen, dan moet je ook 10% vd koopsom betalen...

Verder weiger ik nog in zee te gaan met deze makelaar....

quote:

---

Op dinsdag 16 juli 2002 16:45 schreef Tjippie het volgende:
Geen clausule dat je wel je hypotheek rond moet kunnen krijgen? If so, lukt dat je gewoon toch niet (uit onwil, maar dat boeit niet)?

---

quote:

---

Op dinsdag 16 juli 2002 17:06 schreef DaBuzzzzz het volgende:
Onderling met de verkoper?? of mag dat geeneens?

---

Zo'n geval was laatst op de TV.

quote:

---

Op dinsdag 16 juli 2002 17:10 schreef ABC-tje het volgende:
Wie staat voor je hypotheek garant, jijzelf of bijvoorbeeld je ouders. In het laatste geval kunnen zij zich terug trekken, en is de financiering niet rond. Einde koopovereenkomst.

Zo'n geval was laatst op de TV.

---

beste kan je informeren bij Vereniging Eigen Huis, kost geloof ik iets van 15 gulden per jaar ofzo (meende ik dat mijn pa ooit zei) en daarmee kun je dreigen, probeer anders de consumentenbond even (bluffen werkt ook aardig als 3de optie).

succes!

quote:

---

Op dinsdag 16 juli 2002 17:12 schreef dr.dunno het volgende:
als ik jou was zou ik eens informeren op basis van wat ze de stelpost 'huis schilderen' niet onder constructief onderhoud scharen; tis een wetenschappelijk feit dat onbehandeld of slecht-onderhouden hout gaat rotten en dus constructies (e.g. een huis of deel ervan) verzwakt... wat die makelaar doet is gewoon een draai eraan geven; als dat huis geschilderd _moet_ worden (en dat moet elke zoveel jaar of als het de vorige keer slecht is gebeurd), dan is dat nodig om de constructieve integriteit van je huis optimaal te houden.

beste kan je informeren bij Vereniging Eigen Huis, kost geloof ik iets van 15 gulden per jaar ofzo (meende ik dat mijn pa ooit zei) en daarmee kun je dreigen, probeer anders de consumentenbond even (bluffen werkt ook aardig als 3de optie).

succes!

---

wat je moet doen is gewoon bluffen (als je zéker weet dat je in je recht staat, niet om de makkelijkste/oneerlijke weg te kiezen!), dat je het er niet bij laat zitten en je nog wel een mannetje kent in bijvoorbeeld vereniging eigen huis; ik heb een min of meer dergelijke situatie met Superweb, je weet wel, abonnement op ellende, gedreigd met de consumentenbond, waar ik (en dat is echt zo) een directie-lid van ken, na eerst 2 maanden het op andere manieren te hebben geprobeerd (en urenlange (!) telefoontjes naar mijn mobiel toe heb aangehoord); ik kreeg binnen 3 dagen 5 maanden abo + 7 maanden extra teruggestort met 1 nukkig telefoontje van de directeur van dat bedrijf of ik alsjeblieft (pretty please with sugar on top) de dreigende negatieve publiciteit van hem af wilde halen... sukkel ).

je moet het er niet bij laten zitten, er zijn in ieder geval nog zat mogelijkheden, dreig maar wat met breekijzer ofzo
als het werkelijk is zoals jij het hier voor ons neerlegt, is die makelaar gewoon een eikel.

quote:

---

Op dinsdag 16 juli 2002 17:17 schreef X-Ray het volgende:

[..]

Dat is exact waar ik ook aan zat te denken.
Schilderen is geen constructief onderhoud misschien, maar als het zo verrot is dat de ramen er bijna uit flikkeren is het natuurlijk WEL constructief.

---

quote:

---

Op dinsdag 16 juli 2002 17:36 schreef k_man het volgende:

[..]

Schilderen is dus preventief onderhoud, gewoon achterstallig dagelijks onderhoud. Heeft echt niks met de constructie te maken. Slappe smoes om eronder uit te komen. Waarom wil je dat eigenlijk?

---

quote:

---

Op dinsdag 16 juli 2002 17:37 schreef X-Ray het volgende:

[..]

Om meerdere redenen.
Oa omdat het een intensief beheersgebied blijkt te zijn. Terwijl eerst was verteld dat er geen MOP was of aankwam, maar dat alleen de benedenbuurman er 1 op particulier initatief had laten maken.
Wat dus een leugen bleek te zijn.

---

quote:

---

Op dinsdag 16 juli 2002 17:41 schreef k_man het volgende:

[..]

Voer dat dan als reden aan.

---

Maar dat haanneuswijf ontkende het.

Maar goed, ik ga het wel aanvoeren.

Het verzwijgen van vergaderingen mbt aankomend bouwkundig onderhoud vd gemeente is verboden en is vermeld in het koopcontract .

Ik neem aan dat dat "haanneuswijf" de makelaar is die in opdracht van de verkopende partij de woning verkoopt en geen onpartijdig bemiddelend makelaar. Het is dan logisch dat zij alles waar jij mee aankomt ontkent. Het niet doorgaan van de verkoopovereenkomst gaat dan ten koste van haar courtage.

Het beste advies is om meteen met een aangetekend schrijven je beroepen op de ontbindingsgronden die je wilt aanvoeren. Hierin stel je een redelijke termijn voor een reactie van de verkopende partij (zeg 2 weken) en deel je mee dat wanneer de wederpartij niet binnen deze termijn reageert, de wederpartij door jou geacht wordt akkoord te gaan met de ontbinding. Wanneer de wederpartij wel reageert, biedt dit een basis voor nadere onderhandeling om te zien of een onderlinge oplossing tot de mogelijkheden behoort.

Ten aanzien van het onderhoudsplan van de gemeente: in beginsel levert dit wel dwaling op, gezien jij dacht te weten dat het op eigen initiatief was.

Daarnaast is het inderdaad beargumenteerbaar dat schilderwerk wel degelijk onder achterstallig onderhoud valt, en dat dus de ontbindende voorwaarde wél intreedt. Advocaatje zoeken

Succes!

[edit] en lees het stukkie van mijn bovenbuurman.

Informeer evt. eens of de verkopend makelaar ook nog andere kopers voor het pand had, en probleer het evt. daaraan door te verkopen... (mocht je er niet op een andere wijze onderuit kunnen)

quote:

---

Op dinsdag 16 juli 2002 20:50 schreef wicked.one het volgende:
Als jij hard kunt maken dat bepaalde feiten en omstandigheden wel bekend waren, of redelijkerwijs bekend behoorden te zijn bij de verkopende partij vóór de het sluiten van de koopovereenkomst en dat deze feiten voor jou verzwegen zijn, kun je op grond van dwaling/misleiding de koopovereenkomst ontbinden. Je moet dan wel op zijn minst aannemelijk maken dat wanneer deze feiten jou vooraf bekend waren, je niet tot het aangaan van de koopovereenkomst was overgegaan.

---

Ik heb gesproken met de firma die het bouwkundig rapport heeft opgesteld, en deze hebben mij onontwonden medegedeeld dat het verzwijgen van het feit dat het gebied een intensiefbeheersgebied is, en dat er een vergadering (dus aankondiging) van de gemeente mbt onderhoud is geweest strafbaar is en in strijd is met de meldingsplicht vd verkoper.
In het koopcontract staat vermeld dat de verkoper ten tijde vd overeenkomst er garant voor staat dat er van overheidswege of nutsbedrijven geen verbeteringen zijn opgelegd of aangekondigd.

En dat is dus wel zo...

Dit is wat ik ze gestuurd heb:

Geachte mevrouw ********

Bij deze laat ik u weten dat ik het koopcontract inzake de ************* straat nummer **** te Den Haag ontbind. De reden hiervoor is dat ten tijde van de koop mij niet alle gegevens die verplicht gemeld moeten worden betreffende het huis verstrekt zijn, dat in strijd is met artikel 5.6 van het NVM-koopcontract en de verplichtingen vanuit de dienst Woningbeheer is gehandeld. Ik zal dit toelichten.

Bij de inleidende gesprekken en bezoeken aan het huis heb ik meerdere malen geïnformeerd of er een Bouwkundig Onderhoudsrapport vanuit de gemeente op het huis zat, of dit er aan kwam of enige andere onderhoudsplannen vanuit de gemeente. Dit omdat ik geen huis wil hebben dat ik gelijk moet gaan verbouwen als ik erin trek. Dit was de reden waarom ik al vele huizen voor dit huis af heb gewezen. Er is mij verteld dat er geen enkel plan vanuit de gemeente was of er aankwam, maar dat slechts de benedenbuurman op particulier initiatief onderhoud wil laten uitvoeren aan de betreffende drie appartementen.

Echter, na de taxatie (en dus na het tekenen van het voorlopig koopcontract) werd in het taxatierapport per abuis gemeld werd dat er WEL een Bouwkundig Onderhoudsrapport bestond. Ik ben dit zelf gaan controleren bij de dienst Woningbeheer. Hier kwam uit dat er weliswaar nog geen Bouwkundig Onderhoudsrapport klaar is, maar dat dit wel in de maak is (vanuit de gemeente en dus niet op particulier initiatief vd beneden buurman), dat het gehele gebied aangemerkt is als Intensief Beheersgebied en het in grote mate gerenoveerd en/of verbouwd wordt. Dit was in tegenspraak met de mij verstrekte informatie dat er geen enkele onderhoudsplannen van de gemeente bekend waren, aankwamen of enige andere dwingende zaken vanuit de gemeente. De dienst Woningbeheer, die mij pas inzage in hun documenten gaf na het bewijzen dat ik de nieuwe eigenaar was op basis van het voorlopige koopcontract, overhandigde mij een aantal documenten. Omdat de dienst Woningbeheer dit soort documenten alleen aan de eigenaar afgeeft en niet aan derden, was het voor mij onmogelijk om deze informatie voor het tekenen van het voorlopig koopcontract te verkrijgen. Het betreft hier een drietal documenten, persoonlijk gericht aan de verkopende partij (documenten zijn bijgevoegd):

1. Een brief gedateerd 25 april 2002, briefnummer: RO/IVR/3803-2583
2. Een brief gedateerd 12 juni 2002, briefnummer: RO/IVR/3803-2583
3. Verslag informatiebijeenkomst donderdag 23 mei 2002, *********************

Brief gedateerd 25 april 2002, briefnummer: RO/IVR/3803-2583:
In deze brief wordt vermeld dat sinds januari 2002 de wijk is aangewezen als Intensief Beheersgebied (daar heeft de verkoper in januari ook bericht van ontvangen) en dat de gemeente Den Haag de dienst Woningbeheer opdracht heeft gegeven van alle woningen in de wijk een bouwkundige opname te maken die gebruikt gaat worden om de woningen in goede staat te brengen. Dit geldt ook voor de********** straat **. Om de bewoners te informeren over de opnames, het uitvoeren van het onderhoud met begeleiding van de dienst Woningbeheer en mogelijke subsidies, wordt de verkoper uitgenodigd voor een informatieavond op donderdag 23 mei 2002 in de ***********, ingang **************** 359 te Den Haag.

Brief gedateerd 12 juni 2002, briefnummer: RO/IVR/3803-2583:
Deze brief is het begeleidende schrijven bij het verslag van de informatiebijeenkomst zoals vermeld in de brief gedateerd 25 april 2002.

Verslag informatiebijeenkomst 23 mei 2002
In dit verslag wordt uitgelegd dat de gemeente Den Haag de woningen in de betreffende wijk (waaronder **********straat *****) laat onderzoeken en vanuit die rapportage aanschrijvingswaardige gebreken laat wegwerken. De rapporteur die de ************* onderzoekt is reeds langs geweest bij dit pand voor opname.

Op basis van artikel 5.6 van het voorlopige koopcontract had deze informatie mij gemeld moeten worden. Was deze informatie mij bekend voor de koopdatum dan had ik nooit tot de koop overgegaan. Artikel 5.6 bevat het volgende stuk:
Verkoper staat er voor in dat hem tot op de dag van het tot stand komen van deze overeenkomst door de overheid of door nutsbedrijven geen verbeteringen of herstellingen zijn voorgeschreven of aangekondigd die nog niet, of niet naar behoren, zijn uitgevoerd.
Aan deze voorwaarde is niet voldaan, er zijn immers geen verbeteringen of herstellingen voorgeschreven, maar de gemeente heeft wel ruim voor het tot stand komen van de koopovereenkomst aangekondigd dat er verbeteringen en herstellingen aankomen vanuit overheidswege. In januari is het gehele gebied immers aangewezen als Intensief Beheersgebied in het kader van het project 'Hebben is (onder)houden' en is de verkopende partij daar al in januari van op de hoogte gesteld zoals gemeld in de brief d.d. 24 april 2002. Deze informatie had mij meegedeeld moeten worden voor de koop tot stand kwam. Ik heb er ook expliciet naar gevraagd en was nooit tot de koop overgegaan als deze informatie bij mij bekend was.
De toelichting op de NVM-koopakte appartementsrecht voor de consument benadrukt ook nog eens dat de verkoper mij dit had moeten mededelen.
De overheid kan een eigenaar de verplichting opleggen om zijn pand in een bepaald opzicht te verbeteren of te herstellen. Als dat zou zijn gebeurd, is het voor belang vd koper dat te weten. Het nakomen van zo'n verplichting kost immers geld. Bovendien legt de overheid zo'n verplichting alleen op als er iets aan het pand mankeert. Deze bepaling moet voorkomen dat koper voor verassingen komt te staan. Legt de overheid na de koopovereenkomst een herstel- of verbeteringsplicht op, dan zijn de kosten in beginsel voor rekening van koper. Daarnaast behoort verkoper alle beperkingen die hij kent, of waarvan hij het bestaan vermoedt en waarvan hij weet of behoort te weten dat die voor koper van belang zijn mede te delen, als hij weet of vermoedt dat koper van die beperkingen niet op de hoogte is.
Het feit dat het gebied een Intensief Beheersgebied is, dat er vanuit overheidswege (en dus niet vanuit de benedenbuurman) een Bouwkundig Onderhoudsrapport opgesteld wordt, dat de keuring daarvoor al plaats heeft gevonden en dat er een vergadering is geweest mbt dit project had mij gemeld moeten worden als zijnde beperkingen waarvan ik op de hoogte had moeten zijn.

In het verslag van de vergadering van 23 mei 2002 is dit nog eens benadrukt. Het volgende is beschreven in antwoord op de vraag wat er vertelt dient te worden aan potentiële nieuwe eigenaren van de appartementen als men wenst te verkopen:
Potentiële nieuwe eigenaren dienen op de hoogte te worden gebracht van dit project door middel van verslagen van bijeenkomsten zoals deze, besluiten van de vereniging en het Bouwkundig Onderhoudsrapport.
Bij de documenten die ik verkregen heb mbt het pand, zijn deze brieven noch dit verslag bijgevoegd terwijl dit duidelijk wel had gemoeten. Deze vergadering en de opgestuurde documenten zijn ruim voor het tot stand komen van de koopovereenkomst (telefonisch op vrijdag 21 juni 2002) gedateerd.

In de documenten die ik heb verkregen mbt het huis, stond bij vraag nummer 14 het volgende:
Zijn er door de overheid of nutsbedrijven met betrekking tot het onderhoud verbeteringen of herstellingen voorgeschreven of aangekondigd die nog niet of nog niet naar behoren zijn uitgevoerd
Hierop is als antwoord 'ja' vermeld. Daar staat tevens aangemerkt 'zo ja, svp copie bijvoegen'. Deze kopieën zijn niet bijgevoegd. Toen ik navraag pleegde mbt deze verbeteringen of herstellingen is mij niet vermeld dat het gebied een Intensief Beheersgebied is, noch zijn mij alsnog de vereiste documenten van de dienst Woningbeheer overhandigd. In plaats daarvan werd vraag 14 afgedaan met de bijgevoegde bijlage met als kenmerk 200006925/2 van de Dienst Stedelijke Ontwikkeling gedateerd 8 mei 2000. Deze brief vermeld een aanschrijving aan de schoorsteen die, naar later bleek, al afgehandeld is. Op deze brief staat tevens per abuis vermeldt: Bijlage bij vraag 12. Echter, vraag 12 is een vraag over een Hypothecaire lening, en zeker niet over een aanschrijving. Bij vraag nummer 14 had mij in eerste instantie al de juiste informatie en documenten verstrekt (dus de brieven van de dienst woningbeheer en het verslag) moeten worden, en zeker na mijn navraag daarnaar.

Vandaar dat ik, na intensieve navraag, op basis van deze gronden de koopovereenkomst ontbind. Accepteert u dit niet, dan zie ik mij genoodzaakt om dit door rechterlijke tussenkomt te laten geschieden. Ik verwacht binnen 5 dagen een bevestiging te ontvangen wat betreft de ontbinding van het koopcontract.

In verband met de tijdsdruk heb ik heden de vereiste bankgarantie laten overmaken. Echter, dit is geen zins een acceptatie van mijn zijde van de verkoop. Dit is slechts gedaan omdat ik mij daartoe verplicht heb door middel van artikel 13.

quote:

---

Op dinsdag 30 juli 2002 12:45 schreef Qarinx het volgende:
Is gewoon weer doorverkopen geen optie?

---

quote:

---

Op dinsdag 16 juli 2002 17:04 schreef X-Ray het volgende:

Ja die is standaard.
Maar dat moet je wel aantonen en ik hoorde net dat je dat dan bij 3 hypotheekverstrekkers moet laten proberen...

---

is dat wat ?

natuurlijk ga je daarna meteen weer een "goede" baan zoeken (en vinden?)