Ondertussen in de commerciële vastgoedsector (2)

quote:

Op maandag 5 december 2011 12:34 schreef ComplexConjugate het volgende:
Dit komt toch niet als donderslag bij heldere hemel? Hoe kun je nu blijven bouwen voor de leegstand en de rare kronkel in je hoofd hebben dat dit geen gevolgen gaat hebben voor de waarde

quote:

Op dinsdag 6 december 2011 00:14 schreef Setting_Sun het volgende:
marktwerking heet dat, niks mis mee.

Link naar dat Fd artikel werkt bij mij trouwens niet, kan iemand een copy-paste doen!

quote:

Veiling Nederlandse kantoren mislukt


De Nederlandse kantorenmarkt ligt er nog slechter bij dan tot nu toe werd aangenomen. Dat blijkt uit de mislukte veiling van de kantorenportefeuille van vastgoedonderneming Uni-Invest. Zelfs tegen een korting van 40% slaagde de oorspronkelijke geldschieter van Uni-Invest, de Duitse Commerzbank, er niet in van de ruim 200 gebouwen af te komen.

Het mislukken van de beoogde mijoenentransactie maakt pijnlijk duidelijk hoeveel er nog op zwakke kantoorbezittingen moet worden afgeboekt. In april van dit jaar schreef de Nederlandsche Bank al dat de afwaardering van ‘slechte’ objecten nog nauwelijks op gang gekomen is. De afwachtende houding kwam volgens de toezichthouder vooral omdat het zonder transacties problematisch is de marktwaarde van kantoren te bepalen. Uni-Invest beet het spits af en daarom werd de veiling in de sector op de voet gevolgd. Bestuursvoorzitter Pieter Roozenboom van het noodlijdende Uni-Invest zegt nog altijd vertrouwen te hebben in het slagen van de veiling.

Herfinancieringsproblemen

Uni-Invest is gedwongen zijn objecten te verkopen vanwege herfinancieringsproblemen. Komende februari loopt een lening af van ¤ 751 mln. In april van dit ‘jaar heeft vastgoedadviseur CBRE de probleemportefeuille — 30% tot 40% staat leeg — nog gewaardeerd op ¤ 634 mln. Biedingen van onder meer RREEF, de vastgoedbelegger van Deutsche Bank, en Blackstone, de grootste private-equitymaatschappij ter wereld, lagen daar volgens de Britse vastgoedspecialist CoStar ruim onder. Die zouden liggen tussen de ¤ 450 mln en ¤ 500 mln. Maar zelfs tegen die prijs heeft geen van de gegadigden de financiering rond kunnen krijgen.

Arjan van Bussel, partner bij het Londens advieshuis Bishopsfield Capital Partners, zegt niet verrast te zijn door deze recente ontwikkelingen. ‘Het was bekend dat er een grote golf aan herfinancieringen aan zat te komen en juist nu er een kritische fase aanbreekt voor het grote aantal vastgoedleningen dat moet worden hergefinancierd, worden we met onze neus op de feiten gedrukt. Het is nu nog moeilijker dan voorheen om een lening aan te trekken. Banken zijn alleen bereid om geld te lenen voor vastgoed op toplocaties zoals de Zuidas.’

Grootste problemen in satellietsteden

De portefeuille van Uni-Invest bestaat uit 207 kantoren (1,1 mln m²), die gewaardeerd zijn op ¤ 865 mln. De vastgoedonderneming werd in 2003 door een consortium onder leiding van Lehman Brothers Real Estate Partners van de beurs gehaald.

Uni-Invest probeert uit alle macht het tij te keren in de geplaagde kantorenmarkt. De grootste problemen heeft het bedrijf met leegstaande kantoren in satellietsteden zoals Hoofddorp, Zoetermeer en Capelle aan den IJssel, die geen aantrekkelijk oud centrum hebben en ook niet dicht genoeg bij grote steden liggen. ‘In Nieuwegein zie je bijvoorbeeld dat een stad als Utrecht veel huurders wegtrekt’, aldus Roozenboom. In traditionele kantorenparken probeert Uni-Invest, eventueel samen met andere partijen, te komen tot meer voorzieningen voor de mensen die er werken.

_{Bron: FD.nl}

quote:

#Kantorencrash
Slopen is nog de enige optie

Nederlandse kantoren staan voor zo’n 22 miljard euro te veel in de boeken. Den Haag móét ingrijpen. ‘Volgend jaar gaat het bloed pas echt door de straten stromen.’

‘Hoe het gaat? De boel staat in de fik. Het is een slagveld op de markt.’ Een Nederlandse vastgoedhandelaar, die is neergestreken in Vlaanderen, windt er geen doekjes om. Hij doet zowel zaken in België als in Nederland. ‘De banken zitten op slot en er staat veel te veel leeg. Ik zag onlangs een mooi nieuwbouwkantorenproject waar je een paar jaar geleden nog zeker een huur van 1.100 euro per vierkante meter voor gekregen zou hebben...voor 400 euro de meter kwamen ze er nog niet vanaf.’

In de faillissementscijfers is de malaise op de onroerendgoedmarkt al duidelijk te zien. Volgens de website faillissementsdossier.nl vallen de vastgoedbedrijven bij bosjes om. In de eerste drie kwartalen van dit jaar gingen maar liefst 168 vastgoedbedrijven bankroet. En dat is ruim 36 procent meer dan vorig jaar. Hieronder zijn verhuurders, maar ook veel besloten beleggingsfondsen. Als belangrijkste oorzaak noemt de faillissementswebsite de leegstand op de kantorenmarkt.

Droogjes constateert ook de Nederbelg dat de kantorenmarkt is overleden. ‘Zo dood als een pier. Banken financieren niet of nauwelijks meer en al dat vastgoed staat voor veel te hoge bedragen op de balans. Ooit moeten die afwaarderingen er komen. Maar wie is de eerste die dat aandurft? En dan nog... Moet je kijken wat er deze week met Uni Invest gebeurde.’

Afbraakprijzen

Bij Uni Invest, ooit een vastgoedpareltje op de Nederlandse beurs, is het inderdaad goed mis. Het bedrijf moet begin volgend jaar een lening van 751 miljoen euro herfinancieren. Dit leidde tot problemen en geldschieter Eurohypo, een dochter van het Duitse Commerzbank, besloot de portefeuille van 207 kantoorpanden in de uitverkoop te doen. Een spannend moment. Een en ander zou eindelijk wat meer zicht kunnen geven op de prijzen in de nagenoeg lamgelegde markt. En dus ook op de eventuele afwaarderingspercentages van onroerend goed.

Volgens verschillende vastgoedpublicaties werden de panden – met een leegstandspercentage van 30 à 40 – in april dit jaar nog gewaardeerd op 634 miljoen euro. Het Vastgoedjournaal meldde kort na de veiling dat de biedingen tussen de 450 miljoen en 500 miljoen euro lagen. Maar zelfs tegen deze afbraakprijzen kreeg geen van de bieders de financiering rond.

Een ingewijde die in het verleden bij de Uni Invest-portefeuille betrokken was, verbaast dat niets. ‘De kroonjuwelen zijn er ooit uitgehaald en verkocht. Veel van die overgebleven panden staan op de verkeerde locaties en een deel is nog slecht onderhouden ook. Er zit een hoop tussen waar ze nooit meer huurders voor gaan vinden. Slopen lijkt mij in sommige gevallen de enige optie.’

Misleid

Ook SP-Kamerlid en bouwkundige Paulus Jansen zou het liefst zien dat de sloophamer in de leegstand gaat. ‘Om te beginnen moet er minder gebouwd worden’, zegt hij. ‘Ontwikkelaars moeten verplicht worden dat als ze ergens bouwen, ze elders iets slopen.’

Volgens Jansen staan de Nederlandse kantoorgebouwen voor 22 miljard euro te veel in de boeken. ‘Op het moment is er 7 miljoen vierkante meter leegstaand, onverhuurd commercieel vastgoed. Alleen daarbij gaat het al om circa 7 miljard euro. Zestig miljoen vierkante meter is wel verhuurd, maar staat voor een te hoog bedrag in de boeken. Bij veel huurcontracten krijgen huurders korting, bijvoorbeeld het eerste jaar huurvrij. Dat maakt de prijs bij een vijfjarig contract geen 250, maar 200 euro per vierkante meter. Zo wordt de belegger – meestal pensioenfondsen – misleid.’

Het probleem heeft volgens Jansen niet de omvang van de subprime-crisis in de VS. ‘Maar de kenmerken zijn goed vergelijkbaar met de Nederlandse kantorenmarkt. Een bedrag van 22 miljard euro is alarmerend, daarom wil ik dat Mark Rutte en Jan Kees de Jager zich hiermee bezig gaan houden. Dit is een latent crisisprobleem.’

Kantorenverhuurder Eduard Schaepman vindt net als Jansen dat Den Haag moet ingrijpen. ‘Dit moet gecoördineerd worden aangepakt. Gemeenten hebben veel verdiend aan gronduitgifte. Kantoren leverden meer op dan sociale woningbouw. Ze zullen grond moeten terugkopen, maar dat geld hebben ze dan weer niet. Dus zal het van de rijksoverheid moeten komen. Niet om enkele rijke vastgoedhandelaren te helpen, maar vanwege onze pensioenen. De meeste kantoorpanden zijn van pensioenfondsen.’

Schaepman is directeur van Regus, verhuurder van kantoren voor een uur, dag, week, maand of jaar. In Nederland telt Regus 40 tijdelijke kantoren en vergaderzalen. ‘En we gaan snel uitbreiden. We kunnen goedkoop inkopen nu.’ Regus speelt in op een trend waar veel vastgoedverhuurders juist last van hebben: flexibel werken. ‘Wij doen veel onderzoek, en al tweederde van de managers werkt mobiel. ’s Ochtends thuis, om de kinderen naar school te kunnen brengen, ’s middags naar een klant, ’s avonds een diner of een borrel. Door thuiswerken, parttime- en flexwerken hebben bedrijven steeds minder kantoren nodig.’

Verborgen leegstand

Hij wijst naar buiten: ‘Daar zit het kantoor van Lost Boys, daarin staan al twee verdiepingen leeg. Als dat huurcontract afloopt, zal de directie het daar wel over willen hebben met de verhuurder. Zodoende is er boven op die 7 miljoen vierkante meter ook nog eens 8 miljoen vierkante meter verborgen leegstand. Daarbij zijn veel kantoren te duur gebouwd om ze terug te verdienen in de tijd die daar voor staat, namelijk tien jaar.’

Lesley Bamberger, directeur van Kroonenberg Groep, legt de vinger op de zere plek. ‘Er is de afgelopen jaren veel gebouwd op mindere locaties.’ Waarom zijn er dan zoveel kantoren op dergelijke plekken? ‘Mede door uitgifte van grond door de gemeente Amsterdam hebben ontwikkelaars op dit soort locaties kantoren neergezet’, zegt hij. ‘Die werden in goede tijden gewoon verhuurd. Het wordt alleen steeds moeilijker om op dit soort locaties te verhuren. Daardoor zie je op dit moment veel leegstand. Er is te veel aanbod. Door deze leegstand is er een cashflowprobleem bij veel partijen, waardoor zij niet de investeringen kunnen doen die voor deze kantoorruimten wel nodig zijn om alleen al in aanmerking te komen om opnieuw verhuurd te worden.’

Barrels

De anonieme Nederbelg ondervond het probleem onlangs aan den lijve. ‘Ik heb nu een kantoorpand leegstaan’, zegt hij. ‘Dat is zes jaar oud. Maar een nieuwe huurder wil er echt niet in. Ik zou moeten stunten met enorme kortingen en het volledig moeten renoveren. Als er al een bank is die wil financieren, blijft het onzeker of ik een huurder vind.’

Kroonenberg Groep verkocht onlangs nog een kantoorontwikkeling aan de Blaak in Rotterdam. Bamberger: ‘Daarbij was de overweging of dit op lange termijn verdedigbaar is, mede gezien de omvang van alle nieuwbouwontwikkelingen in Rotterdam op korte en lange termijn.’

En zo gaat het volgens zijn Nederbelgische collega met een groot deel van de kantoorpanden. ‘Sommige zijn niet eens oud en toch zijn het al barrels, omdat overal nieuwere dingen te huur staan waar je ook met zware korting in kunt. Het zal mij benieuwen. Volgend jaar moeten veel van die leningen uit 2005, 2006 en 2007 worden geherfinancierd, dan gaat het bloed pas echt door de straten stromen.’

Lastig

Toch zijn er ook die vooralsnog de dans ontspringen. Neem de Rotterdamse vastgoedbelegger David Hart. Hij belegt niet in kantoren, maar in logistiek en haventerreinen. ‘Dat gaat goed.’ Maar hij ziet wel dat de banken op hun gat liggen. ‘Financieringen krijgen is erg lastig’, zegt Hart. ‘Alleen ING en Rabobank doen nog wel wat.’

Het zal in de toekomst de nodige problemen gaan geven, verwacht hij. ‘In het verleden is alles veel te mooi voorgeschoteld door vastgoedontwikkelaars, en die projecten zijn te hoog gefinancierd door banken. Het is dus de schuld van beide partijen. Vastgoed wordt afgeschreven, financieringen lopen af, het herfinancieren wordt dan lastig.’

De Nederbelgische stenenschuiver klaagt ook niet. Hij zit voornamelijk in het winkelvastgoed. En dan alleen op A-locaties. ‘Winkelstraten in de grote steden, met huurders als H&M’, zegt hij. ‘Die markt valt nog wel mee. Maar de kantoren... Als er een paar jaar geleden ergens in België iets moois te koop was, kwam ik altijd dezelfde 25 à 30 man tegen, onder wie een behoorlijk aantal Nederlanders. Nu zijn we nog met z’n drieën. De rest zit stil, is failliet of hangt zwaar in de touwen bij de bank.’ Ik zat laatst door de nieuwste Quote500 heen te bladeren, dan zie ik er nog steeds lui in staan voor tientallen, soms honderden miljoenen euro’s, terwijl ze in werkelijkheid zijn weggevaagd. Ze huppelen nog vrolijk rond, maar kunnen nog geen tonnetje op tafel leggen.’

Lachend constateert de vastgoedman dat de ellende op de vastgoedmarkt hem één voordeel oplevert: ‘Bij de betere restaurants wordt het steeds rustiger, mijn Mercedes kan ik daar nu meestal meteen parkeren.'

bron: De Pers

quote:

Op vrijdag 9 december 2011 17:52 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Als Het Nieuwe Werken een ander soort kantoorpanden vereist dan panden uit jaren 1960, 1960 en 1980, dan kan het lonend zijn om een nieuw pand te betrekken. Probleem is dan nog dat de afbraak van die oude panden niet altijd een verdienmodel kent.

quote:

Op vrijdag 9 december 2011 17:56 schreef droom_econoom8 het volgende:

[..]

Heb je een voorbeeld?

Vaak is het gewoon niet eens haalbaar. Kantoorpanden naast snelwegen zijn steeds minder geliefd omdat HNW je wel in de trein maar niet achter het stuur laat werken... Maar wonen langs de snelweg is niet echt populair.

quote:

Op vrijdag 9 december 2011 18:37 schreef Setting_Sun het volgende:
prima dat zo'n correctie er aan komt en de vastgoed bubbel eindelijk leeglopopt. Ik hoop dat de overheid zijn poot stijf houd en niet aan een bail-out werkt, zelfs niet als dat de pensioenfondsen geld kost.

quote:

Op vrijdag 9 december 2011 22:51 schreef LXIV het volgende:
De reden dat de banken een bailout kregen (die ze overigens gewoon moesten terugbetalen) is dat hun problemen een gevaar werden voor de economie. Ze hadden eigenlijk tijdelijk een tekort aan eigen vermogen.
Wat kantoren betreft is dat probleem heel anders. Een bailout is absoluut niet te verwachten, verliezen zullen gewoon genomen moeten worden. Afschrijven mannen!

quote:

Op vrijdag 9 december 2011 22:52 schreef GSbrder het volgende:

[..]

Leegstand is geen maatschappelijk probleem?
Okay, dan kunnen we stoppen met de discussie .

quote:

Op vrijdag 9 december 2011 23:00 schreef LXIV het volgende:

[..]

Je kunt gewoon een leegstandsbelasting heffen. Daarmee los je dat probleem op terwijl het geld oplevert. Al die Quote-500 figuren die de afgelopen 20 jaar maximaal geprofiteerd hebben van het beleid in Nederland mogen van mij die verliezen afschrijven.

quote:

Op vrijdag 9 december 2011 23:17 schreef droom_econoom8 het volgende:

Het probleem is virtueel geld dat gecreëerd wordt door vastgoed voor te hoge bedragen in de boeken op te nemen. Bij verhuur tegen marktprijs vallen die bedrijven door de mand, dus laten ze die panden liever leegstaan. En zo handelt het management van vastgoedinvesteerders tegen het belang van de aandeelhouders ervan.

LXIV heeft gelijk: Een leegstandsheffing zou een oplossing zijn. Dat koppelt die panden aan echt geld (heffing) ipv virtueel geld (wat ze in de boeken schrijven) en dwingt tot afschrijven. Daarmee bescherm je beleggers tegen dit soort zeepbellen.

En je creëert zo een prikkel om nutteloze panden af te breken. A penny saved is a penny earnt.