Eerst keuring of eerst bieden?

Ik heb een leuk huisje op het oog. Nu vraag ik me alleen af of ik eerst moet laten keuren of eerst moet bieden.

Aangezien het er op het eerste oog echt heel goed onderhouden uitziet, overweeg ik zelf om eerst een bod te doen en te zien of we in de onderhandelingen komen. Dan kan de makelaar/verkoper niet verder onderhandelen met een andere mogelijke koper. In het bod en de koopovereenkomst laat ik dan als ontbindende voorwaarde (o.a.) de uitkomst van de bouwtechnische keuring opnemen. Dus niet alleen de kosten van eventuele gebreken die eruit komen, maar gewoon alles. Als namelijk blijkt dat er een risico voor op termijn in zit, wil ik ook onder de koop uit kunnen komen.

Nu raadt iemand anders mij aan om eerst te laten keuren en daar het bod vanaf te laten hangen. Het bod zou namelijk wel eens heel anders kunnen zijn geweest wanneer je die uitkomsten had geweten. Zelf voel ik daar minder voor, omdat je dan officieel niet in onderhandeling bent, je wel de kosten voor de keuring moet betalen en de makelaar rustig verder kan onderhandelen met een ander.

Volgens de makelaar is er minstens één andere geïnteresseerde. Of het waar is, weet ik niet, maar het klinkt wel aannemelijk, omdat diegene een afspraak scheen te hebben op het moment dat wij ook wilden. Ook dat kan een truc zijn, maar ik ga er vanuit dat dat wel waar is. Daar vanuitgaande en verder ook in ogenschouw houdende dat het vermoedelijk een relatief gewild huis is, was mijn idee om eerst te kijken of we overeenstemming kunnen bereiken. Dan laten keuren. In principe lijkt mij de keuze dat ik het huis wel wil met aftrek van gebreken/mogelijke toekomstige gebreken óf ik wil het huis niet. Maar het lijkt mij niet dat er veel verschil in de koopprijs zit, omdat ik ineens veel minder zou hebben geboden wanneer blijkt dat er meer mis mee is. Dat verschil wil ik dan nl van de koopprijs af hebben. En ik geloof nooit dat de verkoper er wel mee akkoord zou gaan, wanneer ik eerder lager zou hebben geboden, als hij dat ook niet gaat na de uitkomst van de keuring.

Wat zeggen jullie?

quote:

Op woensdag 15 juni 2011 16:04 schreef blomke het volgende:

Ik had dat 10 jaar geleden bij de hand (kopers van mijn huis hadden zo'n ontbindende voorwaarde opgenomen), maar toen puntje bij paaltje kwam, konden ze niet meer onder het koopcontract uit.

Tien jaar geleden bestond de wet, die stelt dat je koopcontract pas definitief is, zodra het getekend en wel + 3 dagen bedenktijd heeft gehaald, ook nog niet Die stamt uit 2003. Alles dat mondeling besproken is, wordt pas bindend na tekenen + bedenktijd.

Ik zou ook zeker wel die keuring willen laten doen tussen eindbod en tekenen in.

Overigens weet ik ook niet of er meer ideale huizen zijn, omdat ik in een betrekkelijk kleine vijver vis. Ik ben wel zo simpel, dat ik niet over een bepaalde grens heen wil gaan. Dus als die ander me voor is, dan zij dat zo.

Maar ik zie het ook niet zitten om 300/400 euro voor een keuring neer te tellen, terwijl de makelaar vervolgens met iemand anders verder gaat.

En toch twijfel ik ergens aan mijn eigen gedachtegang, anders zou ik het hier niet op het forum plaatsen

Toch bedankt voor jullie reacties btw!

quote:

Op woensdag 15 juni 2011 16:16 schreef blomke het volgende:
Dan wordt dus de volgorde: onderhandelen tekenen en als de gesmeerde bliksem een keuring uit laten voeren. Dan binnen drie dagen er uit springen als die keuring te veel gebreken aangeeft.

Al met al veel beter eerst laten keuren, met het rapport heb je een extra onderhandelingspunt om de prijs te drukken.

En bedenk: een keuringsrapport ziet echt niet alles.

Dat laatste weet ik. Maar eerlijk gezegd weet ik ook niet goed hoe je kan zorgen dat je wel alles ziet.

Maar wat dan als we zouden onderhandelen, maar nog niet tekenen? Kan dat? In die tijd de keuring laten uitvoeren? En dan tekenen? Iemand die daar verstand van heeft?

quote:

Op woensdag 15 juni 2011 16:26 schreef blomke het volgende:

[..]

Wij zeggen dat dit wel een erg doorzichtige truc is. Als je 40 - 50 uren in een week hebt om te bezichtigen, is het wel erg toevallig dat er net ook een andere op dat moment staat te popelen.

Ofte wel: gezwam. Makelaar bellen en zeggen dat ie 't met die ander eerst mag uitzoeken. Hoorn op de haak gooien en niet meer van je laten horen. Poot stijf houden.

Kijk even in je PM.

True. Maar hoe voorkom ik dan dat ik een keuring laat doen, daarvoor betaal en vervolgens tóch iemand anders met het huis er vandoor gaat? Ik heb geen moeite om die paar honderd euro te betalen, maar dan niet om vervolgens een ander te zien vertrekken met. Overigens staat het huis pas 13 dagen in de verkoop. Dus ik kan ook niet zeggen dat het al heel lang in de verkoop staat enzo. En dat er niemand komt kijken. Ik ben nog wel in staat om op het moment te gaan kijken of er daadwerkelijk een bezichtiging is. Misschien doe ik dat wel.

En je hebt een pm terug

^^ Mjah, daar ben ik niet zo heel bang voor. Ik heb twee juristen die de koopakte zouden doorlezen. Overigens vind ik dat hierboven wel echt genaaid. Je geeft het niet voor niks aan. Als het mijn makelaar zou zijn, had ik hem echt gewassen. Oók als ik verkoper zou zijn.

quote:

Op woensdag 15 juni 2011 21:01 schreef blomke het volgende:
Mijn makelaar wilde verkopen en z'n (m'n) poen zien.

Ja dat zal best. Dat wil elke makelaar. Maar als het mijn verkopende makelaar zou zijn, gaat 'ie niet zo te werk. En dan kan het een prima vent zijn wat 'ie wil, als makelaar is 'ie op dat vlak dan echt... nouja, geen idee. Maar ik vind 't echt niet kunnen.

In de winkel waar ik werk, wil ik ook verkopen. Maar ik naai mijn klanten niet.

quote:

Op woensdag 15 juni 2011 21:30 schreef bart1977 het volgende:
Doe een laag bod, en dan ben je in onderhandeling.

Dat is niet waar, he? Pas als de verkopende partij een tegenbod doet, dan ben je in onderhandeling. Dus doe je een te laag bod, dan kom je nog nergens.

quote:

Op woensdag 15 juni 2011 21:30 schreef bart1977 het volgende:

Die clausule waar jij het over hebt, is een standaard clausule die in het model koopakte staat (van NVM en Eigen Huis). Maar dat is een clausule die zegt, dat de kosten meer dan 5.000 euro bedragen en van structurele aard zijn.

Dan maak ik mijn eigen clausule
Geen idee of het kan, hoor. Maar met een dergelijke clausule ga ik niet akkoord. En misschien laat ik dan inderdaad wel keuren tijdens de onderhandelingen. Behalve als de makelaar dan besluit de boel stop te zetten.

quote:

Op donderdag 16 juni 2011 05:35 schreef blomke het volgende:

[..]

Je wilt niet weten wat er allemaal gecamoufleerd kan worden, zodat het er aardig uitzie maar in werkelijkheid slechte punten heeft. En die gebreken zie je soms pas door een bouwkundige keuring, die trouwens ook niet altijd alles ontdekt.

Eens. Ik ken iemand, die een huis heeft gekocht en dat zag er prima uit. Tot ze er eenmaal in woonden. Geen rotte kozijnen en dergelijke, maar gasleidingen, die lagen waar ze niet mochten liggen. Niet dat ik geloof dat ze dat er met een bouwkundige keuring uitgehaald zouden hebben, want ze lagen onder de stenen, maar niet lang nadat ze er kwamen wonen, was er toch een gasontploffing.
Verder zat er een soort kruipruimte, waar niemand iets vanaf wist. Hoewel het onder een schuin dak zat, bleek je er echt een goed grote inloopkast (en dan bedoel ik echt groot) van te kunnen maken.
Afvoerleidingen liepen gewoon horizontaal, waardoor die om de haverklap verstopt zaten.

Je kunt iemand dan onoplettend noemen, maar ik zie daardoor wel het nut van een deskundige oog van een derde in.

quote:

Ik weet niet welk beeld je precies hebt over het 'in onderhandeling zijn' (al dan niet officieel) maar het heeft geen enkele juridische waarde. Zolang er geen contract getekend is, staat het de verkoper vrij om te verkopen aan wie hij maar wil, ook al is hij nog aan het onderhandelen met jou (niet sjiek, maar het mag).

Dat lees ik dus op makelaarssites. Zodra er een openingsbod en tegenbod is geweest, zijn de partijen in onderhandeling en mag de verkopende partij niet met een ander onderhandelen. Maargoed, als het niet zo is, dan zal het wel niet zo zijn.

Overigens zou ik van de verkopende partij geen bouwkundig rapport aannemen. Als ik een keuring wil, laat ik 'm zelf uitvoeren door een zelf uit te kiezen bouwkundige (of in ieder geval vereniging). Niks makelaar, niks verkopende partij. Als ze je op alle vlakken kunnen belazeren, dan kunnen ze het op dit vlak ook.

quote:

Op donderdag 16 juni 2011 09:13 schreef bart1977 het volgende:

[..]

Dat zijn volgens mij allemaal zaken, die een bouwkundige over het hoofd gaat zien, hoor. Of hij trekt de panelen van de muur, maar dat doen ze in de regel absoluut niet. De dingen die je noemt, zijn allemaal relatief kleine zaken die met een paar duizend euro zijn op te lossen.

Het is allemaal op te lossen, geef ik toe. En dat een bouwkundige die over het hoofd zal zien, geloof ik ook nog. En het zijn ook geen hele grote dingen. Maar de gevolgen kunnen wel groot zijn. Zo'n gasexplosie is toch knap lullig. Ik weet niet of je het wel eens hebt meegemaakt? Zo klein vind ik het persoonlijk niet wanneer je gasleiding gewoon leegloopt het huis in (verstikkingsgevaar) en vervolgens de gasleiding (buiten gelukkig) explodeert? Het had voorkomen kunnen worden, wanneer de kopers hadden geweten dat de hele leiding verlegd moest worden. Daarvoor moest dan 30m (net aangelegd) straatwerk opengebroken worden + al het gewone verlegwerk. Dus dat is één. Het lijkt mij bij een bouwkundige keuring niet alleen om kosten, maar ook om mogelijk gevaar te gaan. Een bouwkundige mag wel degelijk om een tekening vragen, waarop de leidingen zijn aangegeven, lijkt mij?

Dan die horizontale leidingen: die hingen gewoon aan de muur. Dus was te zien, maar kopers hadden dat niet door. Dat vind ik wel een taak van een bouwkundige.

Nouja, die kruipruimte was niet erg. Maar als een bouwkundige ziet dat een huis een schuin dak heeft, maar vervolgens onder dat dak een rechte muur ziet, moet er toch een lampje gaan branden? Wat zit daar dan achter?

quote:

Op donderdag 16 juni 2011 09:11 schreef bart1977 het volgende:

[..]

Het probleem met je eigen clausule maken ten aanzien van een bouwtechnische keuring is, dat het lastig is voor de verkopende partij.

Stel dat jij een clausule maakt die, in tegenstelling tot de standaard NVM-clausule, naast structurele bouwgebreken ook gewone bouwgebreken als ontbindende voorwaarde opgeeft. Jouw bouwtechnisch adviseur constateert dan een aantal lullige dingen, bijvoorbeeld: schuur dakleer is aan vervanging toe, trapleuning ontbreekt, geen balustrade op vlizo-zolder, enzovoort en zet de kosten daarvoor op tienduizend euro. Dan ben jij als koper te gemakkelijk onder je koop vandaan.

Dat kan ik me inderdaad voorstellen. Hoewel het me daar niet om gaat. Ik wil alleen mijn eigen clausule maken, omdat ik zeker wil weten dat ik bij te hoge kosten onder mijn koop uit kan. Zodat ik geen taferelen krijg, zoals Blomke op de pagina hiervoor noemt. Niet om onder de koop uit te komen voor het ontbreken van een balustrade. Dus dat moet ook te noemen zijn.

quote:

Op donderdag 16 juni 2011 11:10 schreef Dr.Hilfiger het volgende:
Waarom verleng je, in samenspraak met de verkopende partij, de wettelijke termijn van drie dagen niet?
Koopcontract op laten stellen door een jurist met ontbindende voorwaarden, escape 1.
Verlengde wettelijke termijn, escape 2.

Dat lijkt me wel een goed plan. Slim.