Oplevering nieuwbouw woning

Bij een strenge bouwer loop je inderdaad de kans dat je geen sleutels krijgt. Je zult de inspectie zo streng mogelijk moeten doen.... mocht je later nog iets vinden, dan kun je daar overigens best nog over reclameren, zelfs al heb je het niet gezien bij de inspectie...

Voor kleine dingen kun je nog een maand of 3 reclameren en mbt grote zaken heb je uiteraard een garantie.

Neem anders iemand mee van Vereniging Eigen Huis. Had ik ook gedaan, voor iets van ¤100,- loopt er dan een bouwkundige met je mee.

Die hoeft niet van VEH te zijn, overigens, maar Google gewoon op 'opleverkeuring'. Verder kun je een bedrag achterhouden in verband met eventuele gebreken (de zgn. 5%-regeling).

quote:

Op donderdag 3 maart 2011 21:58 schreef HunterSThompson het volgende:
Neem anders iemand mee van Vereniging Eigen Huis. Had ik ook gedaan, voor iets van ¤100,- loopt er dan een bouwkundige met je mee.

weggegooid geld. Als je als persoon niet kan zien of iets netjes is afgewerkt dan ben je gewoon blind of boeit het je niet. Either way, dan heb je ook geen last van een plint die niet goed zit of een raam met een kras erin.

Echt grote bouwkundige fouten zijn later ook nog te verhalen.

quote:

Op donderdag 3 maart 2011 23:21 schreef _VoiD_ het volgende:

[..]

weggegooid geld. Als je als persoon niet kan zien of iets netjes is afgewerkt dan ben je gewoon blind of boeit het je niet. Either way, dan heb je ook geen last van een plint die niet goed zit of een raam met een kras erin.

Echt grote bouwkundige fouten zijn later ook nog te verhalen.

Goed advies....

Gelijk hebben != gelijk krijgen. Zeker niet op een later tijdstip. De gemiddelde opgeleverde nieuwbouwwoning zit letterlijk tientallen gebreken. (waarvan de meeste zaken vaak niet eens direct opvallen) Vrij stompzinnig als je dan niet voor een relatief klein bedrag gewoon iemand door je huis laat lopen om dat voor je op papier te zetten.

Wel leuk hoor, als je er een half jaar woont, volledig ingericht en wel en dan moet er nog even een gebrek worden opgelost Slim...

Op het moment dat je woning opgeleverd wordt loop je samen (met wie je ook meeneemt) met iemand van de aannemer door de woning om deze visueel te inspecteren en uitleg te krijgen over het gebruik en onderhoud van specifieke delen. De geconstateerde gebreken (opleverpunten) worden genoteerd in het proces-verbaal van oplevering (PVvO) en dit teken je net als de aannemer en je krijgt je sleutels.

Kan je onderdelen niet inspecteren (met name ruiten bij regen) dan zet je dit op het PVvO en spreek je een termijn af waarbinnen je dit nog kan melden.

De aannemer zal je vragen om één sleutel te mogen houden om deze reparaties te kunnen maken, dit is geen plicht maar een gunst van jouw kant. Ook hoor je de sleutel altijd terug te krijgen wanneer je dit vraagt. Geef je geen sleutel moet je er wel rekening mee houden dat de aannemer je vraagt beschikbaar te zijn en hem toegang te verschaffen indien een punt opgelost wordt. Ga er niet vanuit dat de punten allemaal in één gang worden opgelost aangezien de aannemer zijn onderaannemers hun eigen punten laat opknappen. Je zult dus waarschijnlijk meerdere malen moeten komen opdraven indien je meerdere opleverpunten hebt.

Je recht om niet te tekenen zou je alleen moeten uitvoeren wanneer je een woning opgeleverd krijgt welke onbewoonbaar is (geen nutsvoorzieningen, niet wind-waterdicht, niet afsluitbaar of niet veilig in gebruik etc). Teken je niet omdat je een paar puntjes hebt ga je een traject in wat je niet wil kan ik je vertellen. Doorgaans worden deze woning vastgehouden tot de laatste werkbare dag volgens contract en heb je een probleem met je oude/geen woning en dus extra dubbele kosten. Deze kosten kan je niet op de aannemer verhalen omdat je zelf kiest om niet af te nemen zonder gerede grond.

In principe is de aannemer gehouden de punten binnen 15 werkdagen te verhelpen/aan te tonen binnen de geldende normen te vallen, uitzondering hierop zijn levertijdengebonden reparaties.

Na de oplevering ga je de onderhoudstermijn in van 3 maanden waarin je nog gewoon dingen kan melden die niet kloppen zoals stopcontacten/schakelaars op de verkeerde plaats, loze leiding niet gangbaar, deuren/ramen nastellen, niet goed uitgevoerd schilderwerk en bijvoorbeeld de verkeerde kleur wc-bril. Let er wel op dat de aannemer niet gehouden is schade aan door jou aangebrachte afwerking te herstellen. Als er een schakelaar verplaatst moet worden hoeft hij niet het door jou aangebrachte stucwerk te herstellen. Controleer dit soort dingen dus voordat je een volgende stap maakt. Gebreken welke hierin geconstateerd worden zijn geen reden om niet te tekenen voor de opleverpunten op het PVvO. Ook punten in de algemene ruimten niet behorende tot de woning zijn geen argument om geld vast te houden, wel zijn er voornemens om ook een garantstelling hiervoor in te stellen maar nog niet van kracht of vrijwillig iom. de VvE.

Voor de punten welke in de woning aanwezig kunnen zijn wordt vaak 5% achtergehouden bij de notaris welke dient als stok achter de deur om de aannemer aan te sporen dit tijdig op te lossen (staat in je koop- & aannemingsovereenkomst). Let wel dit geld komt normaal gesproken 3 maanden na oplevering automatisch vrij, zijn er nog gebreken welke in het PVvO zijn opgenomen of in de onderhoudstermijn zijn geconstateerd dien je zelf aan de aannemer en notaris te melden dat je het niet laat vervallen. Er wordt een bedrag vastgehouden wat in verhouding staat tot het probleem, voor een krukje van een raam wat vervangen moet worden houden ze dus niet het gehele bedrag vast. Ook moet je er rekening mee houden dat je zelf nooit aanspraak op het bedrag kan maken, het is puur een middel om de aannemer te bewegen de punten op te lossen.

Na deze periode ga je de garantietermijn in en gelden de garantietermijnen welke staan omschreven in de documentatie welke je ontvangt bij oplevering (waarschijnlijk SWK)

Let op: gebreken als beschadigingen dienen bij de visuele inspectie te worden geconstateerd, in 99% van de gevallen hoef je hiermee niet meer aan te komen omdat niet duidelijk is wie hier verantwoordelijk voor is.

quote:

mocht je later nog iets vinden, dan kun je daar overigens best nog over reclameren, zelfs al heb je het niet gezien bij de inspectie...

Alleen bij gebreken of fouten, beschadigingen moet je op het moment van oplevering constateren.

quote:

De gemiddelde opgeleverde nieuwbouwwoning zit letterlijk tientallen gebreken.

Dikke overdrijving, tientallen gebreken zijn niet gangbaar, veelal zit een aannemer met een target van maximaal 10 'gebreken', het bedrijf waar ik op dit moment zit heeft een maximum van 5 punten ingesteld als target en 43% van de woningen worden op dit moment opgeleverd zonder punten.

Het kiezen voor een bouwkundige bij oplevering kan nut hebben als je zelf niemand in je omgeving hebt die hier verstand van heeft. Ten opzichte van de totale kosten stelt het ook niet veel voor het bedrag. Of deze voor VEH werkt of een zelfstandige is maakt niet zoveel uit, je moet het vooral treffen met de persoon.

Moment van levering, is dat niet OOK wanneer je de woning betrekt? Dus als TS wel de woning betrekt maar niet de lijst aftekent, wint hij er helemaal niks mee, verspeelt zelfs mogelijk de kans om de wel bestaande gebreken te laten fixen?

Overigens lijkt me zo'n bouwkundige niet zo'n gek idee, puur persoonlijk... Wist niet dat dat kon, wat handig! Die doen dat soort dingen vast zo vaak dat ze al weten waar ze naar moeten kijken.

quote:

Op vrijdag 4 maart 2011 10:43 schreef De_Rikster het volgende:

Dikke overdrijving, tientallen gebreken zijn niet gangbaar,

Jammer dat de praktijk toch echt anders uitwijst. De afgelopen jaren zit het gemiddeld op 22/23, dus waar je vandaan haalt dat dat niet zo is, weet ik verder ook niet.

Ik heb persoonlijk nog geen nieuwbouwwoning onder de 30 gebreken bij oplevering gezien.

Verder is het niet zien van punten nog geen reden om aan te nemen dat ze er dan ook niet zijn.

quote:

Op zondag 6 maart 2011 10:18 schreef Sessy het volgende:
Moment van levering, is dat niet OOK wanneer je de woning betrekt? Dus als TS wel de woning betrekt maar niet de lijst aftekent, wint hij er helemaal niks mee, verspeelt zelfs mogelijk de kans om de wel bestaande gebreken te laten fixen?

Je zal de sleutels niet krijgen als je de lijst niet tekent, het recht op de levering van de woning volgens koop-aannemingsovereenkomst blijft echter gewoon in stand (net als de plicht om te betalen).

quote:

Op zondag 6 maart 2011 10:55 schreef Five_Horizons het volgende:

[..]
Ik heb persoonlijk nog geen nieuwbouwwoning onder de 30 gebreken bij oplevering gezien.

quote:

het bedrijf waar ik op dit moment zit heeft een maximum van 5 punten ingesteld als target en 43% van de woningen worden op dit moment opgeleverd zonder punten.

Ik heb er zelf in mijn 'carriere' zo'n 900 opgeleverd van verschillende aannemers en dit komt overeen met mijn ervaring (al heb ik er ook eens 175+ gezien bij een vriend in zijn woning).

Mijn opmerking slaat eigenlijk op het feit dat bangmakerij over de grote boze aannemer niet echt gegrond is.

quote:

Verder is het niet zien van punten nog geen reden om aan te nemen dat ze er dan ook niet zijn.

Totaal niet relevant argument/discussiepunt. Je krijgt een woning opgeleverd en je kijkt naar wat jij graag anders had willen zien (het is immers jouw woning en wel/niet naar jouw verwachtingen, de definitie van een punt is dus nogal subjectief op het moment van constateren. Hiervoor zijn normen opgesteld (waar aannemers over het algemeen zeer soepel in zijn, ze kunnen veel meer laten zitten als ze hier strikt op zijn) zodat het een redelijk objectieve benadering kan krijgen. Daarnaast is er een garantie op gebreken/tekortkomingen welke later geconstateerd worden en zodoende alsnog geclaimed kunnen worden.